koszty rozliczane inaczej niż udziałem

[bolo54]

Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
przychodach w proporcji do posiadanego udziału.
Na podstawie uchwały naszej wspólnoty pewne koszty są rozliczane inaczej, np.
koszt ochrony rozliczany jest na lokal. Jakim paragrafem się podeprzeć, żeby
uciążliwej właścicielce-dłużniczce udowodnić jednoznacznie, że jest to
zgodne z prawem ?

bolo

[dobud]

Żadnym. NIE JEST to zgodne z ustawą o własnosci lokali - poczytaj ją jeszcze
raz.

[bolo54]

czyli uchwała wspólnoty o rozliczaniu ochrony na lokal, a nie na udział, mimo,
że nikt jej nie zareklamował w ciągu 6 tygodni, jest nieważna ? Pewne rzeczy są
rozliczane na osobę: to również nieważne ?

bolo

[serafin666]

jest ważna - o ile nie została zaskarżona ( do sądu ) i przez ten sąd uchylona ;
ta kwestia jest poza dyskusją ; popieram koncepcję kosztów ochrony na lokal

[bolo54]

nie chodzi o popieranie (to w miarę oczywiste dla wszystkich oprócz tej pani,
która szuka czegokolwiek, aby nie zapłacić), chodzi o podstawę prawną, o
odpowiedni paragraf.

b.

[mko]

Uchwała Wspólnoty jest tą podstawą której szukasz.
Ona jest wystarczająca.

pozdr
mko

[dobud]

O ile sposób zarządu został ustalony w umowie, bo inaczej obowiązują przepisy
ustawy, które wyrażnie nakazują koszty i pożytki rozliczać wg udziałow.

[kasiborek]

a czy zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną obejmuje również zmianę praw i obowiązków właścicieli lokali (rozdział 3 UWL) ?

[dobud]

kasiborek napisała:
> a czy zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną obejmuje również zmianę
praw i obowiązków właścicieli lokali (rozdział 3 UWL) ?
Zmianę sposobu zarądu reguluje rozdz. 4:
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić
sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd
osobie fizycznej albo prawnej.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną
może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez
notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w
uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w
niniejszym rozdziale.
PKT 3 jasno mówi, że jeśli brak umowy, to obowiązują zapisy rozdz. 4, ale to
chodzi o sposób zarządu, a nie o prawa i obowiązki z rozdz. 3.
(na marginesie: to są moje opinie - zdania w sprawie UOWL są tak rózne i wiele
ich, jak gwiazd na niebie :), a ja tu jestem jedynie jednym z dyskutantów.

[ula.sw]

Zmiana sposobu zarządu nieruchomością nie pociąga za sobą zmiany praw i
obowiązków właścicieli.
Ja wyjaśniłabym tej właścicielce następująco:
Zgodnie art 13 ust. 1 UOWL - właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem
jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
przestrzegać porządku domowego itd.
Z reguły każdy rozlicza się indywidualnie z dostawcą energii elektrycznej,
gazu, podobnie jest z telewizji kablową, telefonem, łączem internetowym.
Dostawa do lokali energii cieplnej, wody oraz odprowadzenie ścieków i wywóz
nieczystości stałych są rozliczane za pośrednictwem Wspólnoty.
Za pośrednictwem wspólnoty będzie też rozliczany koszt ochrony budynku,
ponieważ firma ochroniarska nie może wystawiać faktur każdemu z osobna
(wspólnota wyraziła zgodę w uchwale na taki sposób rozliczenia, i na tej
podstawie zarząd zawarł umowę z firmą ochroniarską).
Nie wiem czy pomogłam, w każdym razie chciałam.
Pozdrawiam
ulw.sw.

za trudne ?

[bolo54]

Kochani,

Dziękuję za starania, ale nie pomogliście mi.
Na przykład: „Uchwała Wspólnoty jest tą podstawą której szukasz.
Ona jest wystarczająca”. To jest kompletne niezrozumienie mojego pytania.

Proszę spójrzcie jeszcze raz na pytanie, a następnie podajcie mi tę podstawę
prawną.
Czy jest jakieś inne forum, gdzie można otrzymać odpowiedź na tak – zdawałoby
się – proste pytanie ? Są tu jacyś eksperci ?

[xxxll]

Koszty dotyczące nieruchomości wspólnej są pokrywane przez włascicieli lokali
do wysokości posiadanego udziału w NW.

Jeżeli ta ochrona doczyczy NW to "oporna "musi uczestniczyć w tych kosztach .
Podstawa prawna u.w.l. (Dz.U. 2000 Nr 80 poz. 903) a konkretniej to:

Rozdział 3
Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Art. 12.
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej
zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele
lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu
właścicieli
lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

konkretnie ust. 2.
Jeszcze jedno uchwały które są niezgodne z prawem , juz z mocy prawa nie
obowiązują .
Dlatego jednostki rozliczeniowe/naliczeniowe muszą być sgodnie z prawem .

Jeżeli WM chce coś naliczać od lokalu lub m2 winna ten składnik umieści w
części zaliczki dotyczacy opłat eksploatacynych a nie w części dotyczących
opłat utrzynmania NW.
Pa.

[bolo54]

wspaniałe cytaty, ale nie ma wśród nich odpowiedzi na moje pytanie

b

[jarastel]

No to ja Ci odpowiem. Przyjmijcie (lub przedstaw tak przed sądem broniąc
uchwały), że ochrona chroni lokale a nie nieruchomość wspólną i wtedy koszt
będziesz mogła rozliczyc na lokale. Proste.

[bolo54]

nie chodzi o obronę uchwały. Czy moje pytanie jest zupełnie nieczytelne ???

b

[xxxll]

bolo54 napisał:

> nie chodzi o obronę uchwały. Czy moje pytanie jest zupełnie nieczytelne ???
>
> b
@@@@

Jaśniej nie mozna jeżeli tych wpisów nie rozumiesz , to na to nie ma lekarstwa.
Postaw jaśniejsza djagnozę? Rozwin o co ci chadzi.

jak to jest niejasne, to koniec świata

[bolo54]

To jest dosyć elementarne pytanie. Powtarzam: ustawa każe rozliczać koszty
udziałami, a tu jeden z kosztów został rozliczony inaczej, ale zgodnie z
prawomocną uchwałą wspólnoty. To jest bardzo powszechna praktyka we
wspólnotach.
Na jaki przepis prawny i konkretny paragraf mogę się powołać, aby udowodnić
komuś legalność takiego rozliczania określonego kosztu ?

Czy:
a) pytanie jest niezrozumiałe ?
b) czy ktoś jest w stanie na to (a nie żadne inne) odpowiedzieć ?
c) czy są tu jacyś eksperci odpowiadający na tak elementarne pytania ?

[kaja99]

bolo54 napisał:

> To jest dosyć elementarne pytanie.

I elementarna odpowiedź została udzielona.Jak to jest niejasne, to rzeczywiście
chyba koniec świata:)

Wypada przeczytać uważnie wszystkie posty, przeanalizować treść, wyciągnąć
wnioski i ... odpowiedź gotowa. Za trudne? Człowiek to leniwa istota ...

[bolo54]

to proszę o ten paragraf, ja istota ciemna

[kaja99]

bolo54 napisał:

> to proszę o ten paragraf, ja istota ciemna

Skoro dotychczasowe odpowiedzi nie wystarczają do powiązania faktów i obrony
stanowiska, nie pozostaje nic innego, jak petycja do sejmu, z propozycją w stylu:

par ... uwl
"Wspólnota koszty ochrony rozlicza na każdy lokal po równo"

tudzież ... (wg życzeń)

[bolo54]

no cóż, dziekuję bardzo za pomoc

b

[serafin666]

to zła koncepcja - przy takiej argumentacji sprawa przegrana , ponieważ
wspólnota może podejmować uchwały tylko co do nieruchomości wspólnej

[serafin666]

jeżeli ta uchwała nie została w ustawowym terminie zaskarżona - to obowiązuje ;
taka odpowiedź jest wystarczająca

[mko]

zwróć uwagę na art 25.2
"zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie(...)"

Kiedy można zaskarżyć uchwałę? art 25.1 - z powodu jej niezgodności z prawem

Jeśli wasza uchwała jest zgodna z prawem, to sprawa zamknięta - trzeba płacić.
Jeśli wasza uchwała jest niezgodna z prawem, to mimo wszystko podlega
wykonaniu, dopóki sąd nie wstrzyma jej działania.
Dlatego uchwała jest wystarczającą podstawą do żądania zapłaty, właścicielka
może ją zaskarżyć, i dopiero sąd może wstrzymać jej wykonanie.

Jeśli to Cię nie przekona, będziemy myśleć dalej
pozdr
mko

[jerzyroman]

Wspólnota może podejmować uchwały jedynie dotyczące nieruchomości wspólnej.
Nie może podejmować uchwał dotyczących lokali, bowiem lokal jest zarządzany
(zazwyczaj) osobiście przez właściciela.

Zasady rozliczeń dotyczące nieruchomości wspólnej określone sa w Art. 12 p. 2
ustawy o własności lokali (ciężary związane z NW rozlicza się proporcjonalnie do
posiadanych udziałów).

Skoro zasady rozliczeń określa ustawa, to nie może ich zmieniać uchwała
wspólnoty (nawet nie zaskarżona), bowiem uchwała określająca inny sposób
rozliczeń niż ustawa jest nieważna w chwili jej podjęcia również na mocy ustawy
ale innej - Kodeks Cywilny.

Art. 58. § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście
ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w
szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej
wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Tym samym, moim zdaniem, nie ma potrzeby zaskarżać uchwały niezgodnej z ustawą.

Jakim paragrafem się podeprzeć, żeby
> uciążliwej właścicielce-dłużniczce udowodnić jednoznacznie, że jest to
> zgodne z prawem ?

Jak stwierdził dobud i serafin666, a także ja, uchwała nie jest zgodna z prawem
i tym samym nie ma takiego paragrafu, który by ją sankcjonował.

Na marginesie nie rozumiem dlaczego właściciel lokalu 30 m2 miałby płacić tyle
samo co właściciel lokalu 80 m2.

Przyznasz chyba, że głosując za podjęciem tej uchwały właściciele dużych lokali
zyskują znacznie - mając dużo większą siłę głosowania ustalają zasady dla
maluczkich.
Dlatego ustawodawca wprowadził ustawowy nakaz partycypowania w kosztach NW
zgodnie z posiadanymi udziałami, jako najbardziej sprawiedliwy.

[serafin666]

to tak nie jest ; podjęta z naruszeniem przepisów uchwała w wyniku braku jej
zaskarżenia w ustawowym terminie obowiązuje ( konwaliduje się ) ; stwierdzić jej
nieważność w trybie art. 58 k.c. może tylko sąd

[majkowa]

serafin666 napisał:

> to tak nie jest ; podjęta z naruszeniem przepisów uchwała w wyniku braku jej
> zaskarżenia w ustawowym terminie obowiązuje ( konwaliduje się ) ; stwierdzić je
> j
> nieważność w trybie art. 58 k.c. może tylko sąd

Czyli twierdzisz, że członek wspólnoty może zaskarżyć te uchwałę jako niezgodną
z prawem, ale nie może powoływać się na UWL,
Art. 25. 1.
"Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z
przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady
prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego
interesy."
tylko powinien się powołać na art. 58 kc?

Być może, nie słyszałam dotąd o takim przypadku.

A jeżeli sąd stwierdzi, że minął okres 6 tygodni i uchwały nie można zaskarżyć?
Skądinąd wiadomo, że przepisy UWL mają wyższość nad artykułami kc.

(Lex specialis - ustawa (przepis) specjalna, szczególna.
Lex specialis derogat legi generali - ustawa szczególna uchyla ogólną)

[ola19801]

Witam.
Jak widać pytający nie otrzymał takiej odpowiedzi jak by chciał otrzymać. Może
podpierając się wypowiedziami niektórych uczestników forum należał zadać
następujące pytanie.
Czy uchwała podjęta i nie zaskarżona pomimo tego że z mocy prawa jest nieważna
ma moc sprawczą i obowiązuje wszystkich właścicieli.Czy taką uchwałę można
zaskarżyć lub w inny sposób anulować ( bez udziału właścicieli np. zmieniając
jej treść inną uchwałą)jeżeli jest tu termin niepodważalny tak zwany zawity.
Czy udało się np. w sądzie z powodu niezgodności z przepisami prawa zaskarżyć
uchwałę po upływie terminu zawitego i wygrać proces.Proszę o przykłady.

[serafin666]

popełniasz błąd identyczny jak jerzyroman - pisząc , iz taka uchwała jest z mocy
prawa nieważna ; to może stwierdzić sąd przywołany w ustawowym terminie - nie Ty

[bolo54]

brawo !

b

[bolo54]

to było dla Oli, te oklaski

[ola19801]

Witam.
A co z tym pytaniem?
Czy udało się np. w sądzie z powodu niezgodności z przepisami prawa zaskarżyć
uchwałę po upływie terminu zawitego i wygrać proces.Proszę o przykłady.

[york3]

ola19801 napisała:

> Czy uchwała podjęta i nie zaskarżona pomimo tego że z mocy prawa jest
nieważna
> ma moc sprawczą i obowiązuje wszystkich właścicieli.Czy taką uchwałę można
> zaskarżyć lub w inny sposób anulować ( bez udziału właścicieli np. zmieniając
> jej treść inną uchwałą)jeżeli jest tu termin niepodważalny tak zwany zawity.
> Czy udało się np. w sądzie z powodu niezgodności z przepisami prawa zaskarżyć
> uchwałę po upływie terminu zawitego i wygrać proces.Proszę o przykłady.

witaj
odp.udało się.Jeżeli będzie zainteresowanie będą szczegóły.

pozdrawiam

[bolo54]

>Wspólnota może podejmować uchwały jedynie dotyczące nieruchomości wspólnej.
>nie może podejmować uchwał dotyczących lokali, bowiem lokal jest zarządzany
>zazwyczaj) osobiście przez właściciela.

B: Rzecz dotyczy ochrony budynku, a nie indywidualnych lokali. Jest to więc
element kosztów zarządzania nieruchomością wspólną

>zasady rozliczeń dotyczące nieruchomości wspólnej określone sa w Art. 12 p. 2
>stawy o własności lokali (ciężary związane z NW rozlicza się proporcjonalnie do
>posiadanych udziałów).

>Skoro zasady rozliczeń określa ustawa, to nie może ich zmieniać uchwała
>wspólnoty (nawet nie zaskarżona)

B: Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu
jej niezgodności z przepisami prawa ….

>, bowiem uchwała określająca inny sposób
>rozliczeń niż ustawa jest nieważna w chwili jej podjęcia również na mocy ustawy
>ale innej - Kodeks Cywilny.

B: Jeśli tak jest, to jest to odpowiedź, której szukam. Ale jeśli tak, to jak
przypuszczam w 99% wspólnot może być podobna sytuacja: coś się rozlicza na
lokal, coś na osobę itp., itd. Ale nie jestem prawnikiem i mam wątpliwości:
„uchwała określająca inny sposób rozliczeń niż ustawa jest nieważna w chwili
jej podjęcia” – skąd masz co do tego pewność ? Zatwardziała dłużniczka powie,
że wcale tak nie jest i co, dalej jesteśmy w punkcie wyjścia ?


>Art. 58. § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście
>ustawy ….

B: ona nie ma takiego celu, większość właścicieli uznała, że taki sposób
rozliczania ochrony jest bardziej właściwy.

 jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w
>szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej
>wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

>Tym samym, moim zdaniem, nie ma potrzeby zaskarżać uchwały niezgodnej z ustawą.


B: Twoim zdaniem ? Mamy to powiedzieć dłużniczce ? Patrz: art. 25, ust. 1 UoWL,
wyżej cytowany. Co prawda „może”… Nie musi ? Ach ta precyzja prawna….


>Jakim paragrafem się podeprzeć, żeby
> uciążliwej właścicielce-dłużniczce udowodnić jednoznacznie, że jest to
> zgodne z prawem ?

>Jak stwierdził dobud i serafin666, a także ja, uchwała nie jest zgodna z prawem
>i tym samym nie ma takiego paragrafu, który by ją sankcjonował.

B: Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli
narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny
sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko
wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na
zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o
treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Minęło 6 tygodni ...




>Na marginesie nie rozumiem dlaczego właściciel lokalu 30 m2 miałby płacić tyle
samo co właściciel lokalu 80 m2.


B: I nie musisz: uchwały zapadają większością głosów (udziałów). Jest wiele
kontrowersyjnych decyzji wspólnoty, ale finalnie decyduje większość. Np. ci co
mieszkają wyżej może powinni płacić mniej niż ci z parteru, bo są (ci z góry)
mniej narażeni na kradzieże ? Nie ma tu salomonowego rozwiązania. Mniejszości
można współczuć, ale oni również nie muszą rozumieć.



>Przyznasz chyba, że głosując za podjęciem tej uchwały właściciele dużych lokali
>zyskują znacznie - mając dużo większą siłę głosowania ustalają zasady dla
>maluczkich.

B: przyznam. Ale nie posuwa mnie to do przodu w roztrząsaniu tego problemu.



>Dlatego ustawodawca wprowadził ustawowy nakaz partycypowania w kosztach NW
>zgodnie z posiadanymi udziałami, jako najbardziej sprawiedliwy.
B: a pisałeś że dotyczy to lokalu: „Wspólnota może podejmować uchwały jedynie
dotyczące nieruchomości wspólnej. Nie może podejmować uchwał dotyczących lokali”

Na koniec jeszcze raz mój problem: dłużniczka ma w nosie uchwały wspólnoty, bo
przeczytała, że we wspólnocie koszty rozlicza się udziałami. I w tym momencie
ani nie interesuje jej reklamacja takiej uchwały w ciągu 6 tygodni, ani co
członkowie wspólnoty wymodzili na swoim zebraniu. Ma być udziałami i koniec i
kropka. Wspólnota: na drzewo !

[serafin666]

i jeszcze specjalnie dla dociekliwego bolo54 :

u mnie uchwalany plan gospodarczy obejmuje wszystkie elementy kosztowe , w tym
całe c.o. do budynku , całą wodę/ścieki i całe śmieci ( całość wpłacanej
zaliczki jest zaliczką na koszty zarządu nieruchomością wspólną ) ; w uchwale
tej zapisane jest , iż woda/ścieki będą rozliczane osobowo lub licznikowo a
śmieci osobowo ; uchwała ta została zaskarżona do sądu ( i 2 identyczne w
sąsiednich wspólnotach );
3 razy SO w składzie jednoosobowym uznał ją za prawidłową i 3 razy podtrzymał
ten wyrok SA ( w składach 3-osobowych ) ; konkluzja - można , byle mądrze

[bolo54]

u nas jest tak samo. I pewnie prawie wszędzie.
Jak sędziowie uzasadnili swoją decyzję ? To mnie najbardziej interesuje.
Nie przeszkadzało im co na ten temat jest w UoWL ? To, co tu większość
dyskutantów tak skrupulatnie cytuje ?

[bolo54]

I może jeszcze jedno dla uniknięcia nieporozumień: dla mnie jest oczywiste, że
prawomocna, nie zareklamowana w odpowiednim czasie uchwała wspólnoty jest jak
najbardziej wiążąca dla wszystkich członków tej wspólnoty.
Ale przypomina mi się jak to na wojsku zagiął nas, podchorążych ze studium
wojskowego, kapral pytając co to jest kierunek. Nie umieliśmy odpowiedzieć.
(jego odpowiedź: nie wiecie podchorąży ???!!! Cha, cha, cha. To JA wam powiem:
kierunek to gdzie się patrzy).
Podobnie tu: jest to niby oczywiste, ale jak to udowodnić ? Rzeczywiście UoWL
mówi o tych udziałach. I o tym, że wspólnota podejmuje uchwały. Nie mówi
jednakże czy i w jakich sytuacjach wspólnota może sobie pewne sprawy uregulować
inaczej. Punkt dla dłużniczki ?


B

[xxxll]

Działalność Wspólnoty nie opiera się tylko na u.w.l ale na 17 -19 innych
ustawach , k.c. oraz szeregu resortowych rozporzadzeniach. Jest gąszcz prawny i
jednoznacznej , że w jednym miejscu znajduje sie odpowiedź która cię będzie
satysfakcjinować (lub dłużniczkę) nie ma.

[serafin666]

owszem jest - cytuję Sąd Apelacyjny w Łodzi :
"Nie jest sprzeczne z art. 14 cyt. ustawy, zawierającym otwarty katalog
składników kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ujęcie w planie gospodarczym
zaliczek na całkowite koszty dostawy mediów i odprowadzanie ścieków. Ten sposób
regulowania należności ułatwia bieżące rozliczenia z dostawcami mediów, nie
zwalnia członków Wspólnoty od indywidualnego ponoszenia wydatków zwiazanych z
utrzymaniem swego lokalu i nie narusza interesu żadnego z właścicieli. Żadnych
przepisów nie narusza uwzględnienie w planie gospodarczym rezerwy na
nieterminowo wnoszone zaliczki" ( str. 2/3 uzasadnienia wyroku z 05.11.2004 ,
sygnatura: I ACa 915/04 ) , Sąd Apelacyjny w Łodzi ;

W wyroku z dnia 02.06.04 tenże Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygnatura: I ACa 455/04)
oddalając apelację miasta Łodzi od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi , stwierdził
iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej włacząjąca do kosztów zarządu nieruchomością
wspólną całe koszty dostaw mediów do budynku jest cyt: „.. a sama uchwała jest
najstosowniejszą formą ustanawiającą obowiązki właścicieli poszczególnych lokali
wobec Wspólnoty.”

W kolejnej sprawie ( również oddalając apelację gminy ) tenże Sąd Apelacyjny w
Łodzi ( sygnatura: I ACa 614/04 ) stwierdził cyt: „Skoro zatem zarząd Wspólnoty
musi w imieniu jej członków realizować wszystkie uzasadnione koszty, to nie ma
przeszkód , aby koszty utrzymania poszczególnych lokali uchwałą Wspólnoty zos-
tały włączone do kosztów zarządu.”

nie traktuję wyroków sądowych jako źródło ostatecznych prawd , ale bardziej
sobie cenię ich opinie niż bełkot głupków ( często licencjonowanych )

[xxxll]

SERAFIN666

Czy rozróznisz wyroki dotyczące "małych" / "dużych wspólnot , chyba nie .

Karmisz tych biedaków frgmentami wyroków z których tak naprawdę nic nie wynika
a niejednokrotnie nic nie maja wspólnego z omawianym tematem.

[ulot]

Witam.
Do Serafina. Czy jesteś w 100 % pewien, że Gmina nie wniosła kasacji? Bo to
tylko właśnie Gmina jest w stanie wykazać ( wielkość udziałów i kwot będących
przedmiotem sporu), że jej taka kasacja przysługuje. A w Sądzie Najwyższym –kto
to wie ?

[serafin666]

nie wniosła ( nie miała szans - w procesach oparłem sie o orzecznictwo TK )

[bolo54]

odpowiedź nie na temat. Nie chodzi o koszty mediów. Czy odpowiedzi należy
szukać wyłącznie w orzecznictwie ?

B

bełkot serafina

[bolo54]

> nie traktuję wyroków sądowych jako źródło ostatecznych prawd , ale bardziej
> sobie cenię ich opinie niż bełkot głupków ( często licencjonowanych )

Bełkotowi głupków nielicencjonowanych typu serafin dziękujemy. Asam, Majkowa
pomocy !!!

B

[zyc]

Tu się raczej nic nie dowiesz. Dostaniesz informacje jak liczny był sklad
sedziowski, zamiast uzasadnienia jego decyzji. Plus cytaty z ustawy, ktore cie
nie posuwaja do przodu. Nie wszyscy tez czuja bluesa o co chodzi.
Sprobuj na portalach prawnych zasiegnac informacji. Może rowniez w
departamencie mieszkalnictwa.

[sidom]

Oto podstawa prawna: (ustawa o własności lokali - art. 23, 24, 25)

Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w
drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem
głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich
zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według
wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie
postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden
głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki
spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela
przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali
posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych
indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub
zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na
względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli
narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny
sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu
właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały
podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do
czasu zakończenia sprawy.

[bolo54]

to nie jest podstawa prawna. Przeczytaj dyskusję powyżej.

[sidom]

Czytałem, ale Ty przecież twierdzisz, że nie ma tam odpowiedzi na Twoje
pytanie - więc jakie ma ona nagle dla Ciebie znaczenie - ta dyskusja.
Chciałeś podstawy prawnej - to masz.
Podaj definicję podstawy prawnej bo może ty jakoś inaczej ją rozumiesz jak
wszyscy.

[bolo54]

zwróć uwagę np. na to:

>Rzeczywiście UoWL mówi o tych udziałach. I o tym, że wspólnota podejmuje
>uchwały. Nie mówi jednakże czy i w jakich sytuacjach wspólnota może sobie
>pewne sprawy uregulować inaczej.

[serafin666]

zdaje się , że mamy klasyczny przykład "cienkiego bolka"

[bolo54]

serafin666 napisał:

> zdaje się , że mamy klasyczny przykład "cienkiego bolka"


uff, myślałem, że będzie gorzej z inwektywami. To z bezradności ?

[jerzyroman]

Sprawa dotyczy kosztów NW i rozliczenia muszą być dokonywane udziałami.

Moim zdaniem właścicielka-dłużniczka ma rację.

Nie ma innej odpowiedzi.

To, że podjęliście uchwałę niezgodną z prawem i uchwała ta uprawomocniła się to
wasz problem.

Zarząd powinien wyprostować sprawę tzn. przygotować i poddać pod głosowanie
uchwałę ZGODNĄ z prawem.
Jest to obowiązkiem zarządu.


Gdyby można było uchwałami zmieniać ustawy to cały system prawny RP ległby w
gruzach.
Każda wspólnota uchwalała by co jej się podoba i co byłoby dla niej
najkorzystniejsze, bez liczenia sie z ustawami i potrzebami innych.
Pełna anarchia.

[bolo54]

no, nareszcie ktoś mnie rozumie....

[jarastel]

Ponieważ katalog kosztów nw wymieniony w ustawie nie jest skończony można
koszty ochrony zakwalifikować do tychże. Jednak jeśli umową (tu uchwałą np. w
planie gopsodarczym) zapisane zostanie że koszty ochrony należą do kosztów
zwiazanych z utrzymaniem lokalu to tak nalezy przyjąć. Jeśli popełniliście błąd
i zapisaliście, że koszty ochrony wchodzą w skład kosztów zarządu, to nie ma
rady należy go naprawić. Jeśli nie, to moja argumentacja z poprzedniego postu
jest jak najbardziej zasadna. Wielu z mieszkańców zawiera indywidualne umowy s
firmami ochroniarskimi na monitoring lokalu. Wspólnota w imieniu wszystkich
mieszkańców może zawrzeć umowę na ochronę wszystkich lokali. Podaje art. z
utawy:
Art. 13. [Wydatki] 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego
lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać
porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania
przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego
dobra.

[serafin666]

to raz , a dwa to fakt , iż ustawodawca wyraźnie przewidział mozliwość
ukształtowania stosunków ( w tym rozliczeń ) pomiędzy właścicielami wg ich
uważania ( art. 18 ) ; to ,że w tym przypadku zrobiono to uchwałą a nie umową
ma , moim zdaniem , charakter uchybienia formalnego - mało istotnego z
merytorycznego punktu widzenia ; takiego kierunku orzecznictwa dowodzi (
chociaż dotyczący innej kwestii ) poniższy wyrok SN :
Wyrok SN z dnia 08.07.2004 IV CK 543/03
Uchybienia formalne dotyczace trybu podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu
wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być podstawą uchylenia jej przez sąd , jeśli
nie miały wpływu na treść tej uchwały( przeprowadzono głosowanie w trybie
indywidualnego zbierania podpisów bez udziału zarządu )

[majkowa]

jarastel napisał:
Jednak jeśli umową (tu uchwałą np. w
> planie gopsodarczym) zapisane zostanie że koszty ochrony należą do kosztów
> zwiazanych z utrzymaniem lokalu to tak nalezy przyjąć.

Wspólnota może podejmować uchwały dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej,
ponieważ członkowie wspólnoty są współwłaścicielami NW.
Nie ma prawa podejmować uchwał dotyczących kosztów związanych z utrzymaniem
lokalu, ponieważ lokal nie jest jej współwłasnością.

Postępując zgodnie z ustawą, w planie gospodarczym wspólnoty nie wolno
umieszczać kosztów utrzymania lokali, czyli np zużycia ciepła, wody dla potrzeb
poszczególnych lokali.
W planie tym mogą znaleźć się tylko składniki kosztów związanych z NW.

[ola19801]

Witam.
I tym postem wróciliśmy do początku dyskusji.
A może najlepiej tak.Przekonać właścicieli aby podjeli uchwałę upoważniającą
zarząd do zawarcia z firmą ochraniarską umowy pośrednictwa w wnoszeniu opłt za
ochronę ich lokali w/g-stawka w/g umowy a dodatkowo inną umowę na ochronę
części wspólnej gdzie w kosztach takiej umowy parcypować bęą w/g udziały. I
wilk syty i owca cała.

[majkowa]

Bardzo dobry pomysł.

[mko]

bardzo dobry, ale tylko w sytuacji, gdy wszyscy dadzą się przekonać.
Taka sytuacja nie zachodzi o Bolo, więc pomysł jest dobry tylko na papierze.
pozdr
mko

[babczyk]

ola19801 napisała:

> A może najlepiej tak.Przekonać właścicieli .....

A co na to właściciele.

[alladyn-solar-batt]

>majkowa:
>Wspólnota może podejmować uchwały dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej,
>ponieważ członkowie wspólnoty są współwłaścicielami NW.
>Nie ma prawa podejmować uchwał dotyczących kosztów związanych z utrzymaniem
>lokalu, ponieważ lokal nie jest jej współwłasnością.

>Postępując zgodnie z ustawą, w planie gospodarczym wspólnoty nie wolno
>umieszczać kosztów utrzymania lokali, czyli np zużycia ciepła, wody dla potrzeb
>poszczególnych lokali.
>W planie tym mogą znaleźć się tylko składniki kosztów związanych z NW.

Potwierdzam- to się zgadza. Wspólnota nie ma prawa chronić swojego marnotrastwa
poprzez umieszczanie kosztów powstajacych w lokalach wyodrebnionych w
czymkolwiek co dotyczy części wspólnej- choćby to i był plan gospodarczy. Fakt,
ze 99% zarzadców i zarządów od dziesiecioleci krzyczy iz w takim układzie dla
naliczenia kosztów medium przekazywanego do wnętrza lokalu jest potrzebne
urzadzenie pomiarowe (którego częstokroć Wspólnota nie posiada)i mają przy
braku takiego urządzenia kłopot, ale sprawa jest prosta i oczywista- jesli
za ,,dobro wspólne'' uznajemy utrzymanie mozliwości dostarczania do lokalu
wyodrębnionego (poza część wspólną)jakiegoś medium, to trzeba to cos mierzyć i
ważyć. Nie można w nieskończoność dopuszczać, żeby ,,masa'' zwana Wspólnotą
kamuflowała własne straty np. ciepła na całym obiekcie powstające w nadmiarze
tylko z tego powodu, że ,,wiekszości''nie chciało się ocieplić nieruchomości bo
to kosztuje....Taka sytuacja jest nagminna i sprzeczna z osobno pojmowanym
interesen pojedynczego Własciciela. Ten bowiem nie powinien bezterminowo
pokrywać kosztów (w tym zbędnych strat ciepła)zaliczanych dla wygody większości
lub organów zarzadzających całością do kosztów ,,wspólnych''.Interes
publiczny ,,wspólnoty''reprezentowanej przez Zarząd jest najczęściej w praktyce
tożsamy z wygodnictwem ,,wiekszości'',która miałaby wyłożyć kasę na
modernizacje generujące oszczędności- przed czym sie wzbrania.

[slawgaj]

zgodnie z art.12.ust2 UWL koszty zarządu (art.14) UWL rozlicza się udziałami-
nie ma innego wyjscia. Z tym że koszty zarzadu muszą ściśle wiązać sie z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej -bogate orzecznictwo SN. Wspólnota może
podejmować uchwały tylko dotyczące nieruchomości wspólnej -uprawnienia
wynikające z treśći rozdz.4 UWL. Jeżeli Wspólnota (zarząd)chce rozliczać usługi
dostarczne do lokali stanowiących indywidualną własność musi mieć tytuł prawny
ze strony konkretnego właściciela lokalu (umowa, zlecenie) aby w jego imieniu
być pośrednikiem w regulowaniu opłat za te usługi. należy -bezwzględny
obowiązek oddzielić koszty i wpłaty na zarząd NW od innych tytułów np. usługi
do prywtanej własności. Nalezy osobnymi wpłatami opłacać NW i własność
indywidualną. Wpłaty na NW są własnością wszystkich członków wspólnoty
(udziały) a wpłaty na własnośc prywatną -właścicieli. Polecam bogate
orzecznictwo sądów oraz super lektury E. Bończak Kucharczyk i Romana
Dziczka .

podsumowując...

[bolo54]

Podsumowując nie mamy jasnej odpowiedzi na pytanie o zakres odstępstw od
naliczania kosztów udziałami. Bardzo przekonuje mnie stanowisko jerzegoromana;
gdybym to ja był tą dłużniczką to identycznie bym się bronił.

[babczyk]

Widzisz, to forum zmusza do myślenia a nie wskazuje droge na skróty.

[bolo54]

powiedziałbym raczej, że nie daje odpowiedzi

Do Majkowej - juz sie zupełnie pogubiłem!...

[wprost5]

Piszesz nastepująco:

"Wspólnota może podejmować uchwały dotyczące wyłącznie nieruchomości wspólnej,
ponieważ członkowie wspólnoty są współwłaścicielami NW.
Nie ma prawa podejmować uchwał dotyczących kosztów związanych z utrzymaniem
lokalu, ponieważ lokal nie jest jej współwłasnością."

To mnie niby przekonuje, ale co np. z uchwałą(a moim zdaniem taka powinna być)
w sprawie rozliczania mediów na poszczególne lokale? Nie są one częścią
wspólną, ale bez stosownej uchwały z tymi rozliczeniami dzieją się cuda -
każdego roku liczone jest to inaczej! czy zgodnie z tym co piszesz, współnota
nie może podjąć uchwały o sposobie rozliczania kosztów na poszczególne lokale?

I dalej piszesz:

"Postępując zgodnie z ustawą, w planie gospodarczym wspólnoty nie wolno
umieszczać kosztów utrzymania lokali, czyli np zużycia ciepła, wody dla potrzeb
poszczególnych lokali.
W planie tym mogą znaleźć się tylko składniki kosztów związanych z NW."

Ale w planach uwzględnia się koszty zużycia mediów choćby po to, żeby ustalić,
w jakiej wysokości mają być płacone przez członków zaliczki na media!

Jak pogodzić to, co piszesz i co wydaje mi się logiczne, ze znana mi praktyką?

[majkowa]

Rozliczenia mediów we wspólnocie powinny być prowadzone w oparciu o zasady
zatwierdzone przez wspólnote w stosownym regulaminie. Regulamin zatwierdzają
właściciele lokali w uchwale.

Rozliczenia prowadzi zarząd, administrator lub zarządca NW.

Samo przyjęcie regulaminu nie nie zobowiązuje właściciela lokalu do zapłaty
zaliczki na media dostarczane do jego lokalu.

Zarzad powinien zebrać od wszystkich właścicieli pełnomocnictwa rodzajowe do
prowadzenia rozliczeń mediów wg regulaminu.

PEŁNOMOCNICTWO
Ja (niżej podpisany)............seria i nr dow. osob.......... zam.
.............. będący właścicielem lokalu położonego w ......... (w załączeniu
odpis KW) niniejszym upoważniam zarząd wspólnoty (nazwa wspólnoty.......) do
prowadzenia rozliczeń mediów dostarczanych do mojego lokalu wg zasad określonych
w "Regulaminie rozliczeń mediów we wspólnocie..........." stanowiącym załacznik
do niniejszego pełnomocnictwa oraz wyrażam zgodę na podejmowanie przez zarząd
pozostałych czynności przewidzianych w regulaminie.

W regulaminie określamy opis sposobu naliczania, rozliczania oraz zmian
wysokości opłat za media dla lokali.
Umieszczamy w nim również sankcje za zaleganie z opłatami, wysokość odsetek oraz
możliwość odcięcia dostaw mediów do lokalu w okreslonych przypadkach.
Można zamieścić również zgodę na dobrowolne poddanie się windykacji przez firmę
windykacyjną i zgode na przekazanie takiej firmie danych osobowych dłużnika.

Regulamin uchwala się jednorazowo.

Sposób wprowadzania zmian stawek może określać rozliczający media, na podstawie
poprzednich lat bez potrzeby uchwał wspólnoty.
Musi być tylko określony sposób informowania o zmianach i termin ostatecznego
rocznego rozliczenia budynku. Oraz rozliczeń okresowych w ciągu roku.

[serafin666]

przypominam nieśmiało , że :

"Nie jest sprzeczne z art. 14 cyt. ustawy, zawierającym otwarty katalog
składników kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ujęcie w planie gospodarczym
zaliczek na całkowite koszty dostawy mediów i odprowadzanie ścieków. Ten sposób
regulowania należności ułatwia bieżące rozliczenia z dostawcami mediów, nie
zwalnia członków Wspólnoty od indywidualnego ponoszenia wydatków zwiazanych z
utrzymaniem swego lokalu i nie narusza interesu żadnego z właścicieli. Żadnych
przepisów nie narusza uwzględnienie w planie gospodarczym rezerwy na
nieterminowo wnoszone zaliczki" ( str. 2/3 uzasadnienia wyroku z 05.11.2004 ,
sygnatura: I ACa 915/04 ) , Sąd Apelacyjny w Łodzi ;

W wyroku z dnia 02.06.04 tenże Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygnatura: I ACa 455/04)
oddalając apelację miasta Łodzi od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi , stwierdził
iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej włacząjąca do kosztów zarządu nieruchomością
wspólną całe koszty dostaw mediów do budynku jest cyt: „.. a sama uchwała jest
najstosowniejszą formą ustanawiającą obowiązki właścicieli poszczególnych lokali
wobec Wspólnoty.”

W kolejnej sprawie ( również oddalając apelację gminy ) tenże Sąd Apelacyjny w
Łodzi ( sygnatura: I ACa 614/04 ) stwierdził cyt: „Skoro zatem zarząd Wspólnoty
musi w imieniu jej członków realizować wszystkie uzasadnione koszty, to nie ma
przeszkód , aby koszty utrzymania poszczególnych lokali uchwałą Wspólnoty zos-
tały włączone do kosztów zarządu.”

[dozorca1]

W sporze pomiędzy wspólnotą a właścicielką lokalu odmawiającą zapłaty za
ochronę liczoną na lokal kluczową sprawą jest czy wspólnota podjęła uchwałę o
zaliczeniu kosztów ochrony do kosztów mediów i innych usług, a więc czy
wyłączyła tę pozycję z kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli tak,
to rację ma wspólnota, jeśli nie – to dłużniczka. Bowiem to jest warunkiem
zgodności z prawem rozliczania kosztu ochrony inaczej niż udziałem.

Decyzja w sprawie zaliczenia kosztów związanych z ochroną budynku do
kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowi czynność przekraczającą zakres
zwykłego zarządu, a zatem podejmowana jest przez właścicieli lokali w drodze
uchwały. Ustawa mówi bowiem, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego
zarządu jest w szczególności ustalenie w wypadkach nie uregulowanych
przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części
budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do
wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do
kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 22., ust. 3, p.8). Koszt ochrony
jest właśnie takim kosztem.
Oznacza to, że jeżeli właściciele lokali uchwalą, że koszty związane z
ochroną zaliczone zostaną do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to
zgodnie z art. 12 ust. 2 UoWL pokrywać je będą wszyscy właściciele w proporcji
do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Zasada określona w art. 12
ust. 2 UoWL ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a zatem nie może zostać
zmieniona uchwałą właścicieli lokali.
Natomiast w przypadku, gdy jak w opisanej sytuacji uchwała właścicieli lokali
nie została zaskarżona do sądu w oparciu o art. 25 ust. 1 ustawy tj. w
terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia, to zastosowanie znajduje art. 58 ust.
1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16,
poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą albo
mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis
przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych
postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
Jednakże wszystkie kwestie sporne powstałe na tle funkcjonowania wspólnot
mieszkaniowych rozstrzygane mogą być wyłącznie na drodze sądowej.

A kręte meandry decyzji naszych sądów są niezbadane :))

Do Kai99

[dozorca1]

Kaju,

Wiem, że mnie skrytykujesz. Jak Ci chyba pisałem w prywatnej korespondencji,
uwielbiam grę w szachy. Z grubsza rzecz biorąc gra ta polega na przewidywaniu
następnych ruchów drugiej strony. Dlatego załączam Ci wypowiedź napisaną przeze
mnie równolegle z opinią na temat dłużniczki, czyli ZANIM udzieliłaś mi
łaskawej odpowiedzi. Czyli przewidując co Ty napiszesz. Prawdę mówiąc
interesował mnie jedynie Twój (ewentualny) głos. Mam nadzieję, że takie
osobiste wkręty lubisz, inaczej moja wypowiedź byłaby równie nudna jak
jakakolwiek np. niejakiego Cimoszewicza, nawet z tym jego pseudo-
arystokratycznym (a raczej: ludowo-żubrzym) powrząchiwaniem. Rozbawiłem Cię
choć trochę ?
…………………………………………..


Zwlekałem z odpowiedzią na to pytanie, ponieważ:
1) postanowiłem wycofać się z dyskusji na tym forum ze względu na jego
niski poziom, a zwłaszcza wypowiedzi wprowadzające pytających w błąd.
2) odpowiedź na tego typu pytania powinna być wyłącznie domeną prawników,
a nie osób, którym „coś się wydaje”. Niech każdy robi to, na czym się zna.
Wystarczy. A ja nie jestem prawnikiem. Mietła to moja domena. Nie powinienem
więc świadczyć usług prawnych, niekoniecznie dobrych.

Napisałem to jednak, niejako na pożegnanie, bo:
1) przypuszczam, że 9 na 10 wspólnot w podobnej sytuacji robi błąd. W
szczególności samozwańczy na tym forum ekspert serafin pisze tu coś kompletnie
od rzeczy. Może warto uświadomić innych, że to bzdury ? Trzeba bronić jakoś
przed nim jego potencjalne łatwowierne ofiary.
2) Nie roszcząc sobie pretensji do miana eksperta może powinienem jednak
podzielić się swoją „koncesjonowaną” (tfu, tfu) wiedzą ?

Ale chyba jeszcze powykpiwam sobie trochę wypowiedzi, obok których nie mogę
przejść spokojnie. Moja złośliwa natura musi być zaspokojona ! ( Dozorcy to
okropne typy.)

[kaja99]

dozorca1 napisał:

> w szczególności samozwańczy na tym forum ekspert serafin pisze tu coś
kompletnie od rzeczy. Może warto uświadomić innych, że to bzdury ? Trzeba bronić
jakoś przed nim jego potencjalne łatwowierne ofiary.

Coś w tym jest:)

>Nie roszcząc sobie pretensji do miana eksperta może powinienem jednak
> podzielić się swoją „koncesjonowaną” (tfu, tfu) wiedzą ?

No, właśnie ...

> odpowiedź na tego typu pytania powinna być wyłącznie domeną prawników,
> a nie osób, którym „coś się wydaje”. Niech każdy robi to, na czym s
> ię zna.

Dla mnie akurat forum to również (fakt: często tylko) miejsce wymiany poglądów,
możliwość zobaczenia, jak dany problem widzą inni ludzie , zarówno ci siedzący
głęboko w temacie, jak i laicy.

Nie wiem skąd powszechne przekonanie, że na każde pytanie, zawiłość prawną
istnieje prosta odpowiedź. Przecież bywa i tak, że ilu zawodowców (prawników
lekarzy, budowlańców, itp, itd) tyle zdań. Tymczasem niejednokrotnie dążymy na
siłę do klarowności, żądamy bezwzględnie tej jedynej słusznej, niepodważalnej
opinii.

Po co byłby Trybunał Konstytuacyjny, czy uchwały SN (szczególnie te w pełnym
składzie) w odpowiedzi na zapytania wielu doświadczonych sędziów, gdyby wszystko
było tak oczywiste, że wystarczyłby jeden zawodowy prawnik?

Istnieje wiele prostych problemów z jednoznaczną odpowiedzią, ale życie pokazuje
i takie, że w pewnym momencie wchodzimy w ślepy zaułek, brak spójności pomiędzy
przepisami, SPRZECZNOŚCI. Co wtedy pozostaje? Chyba tylko zdrowy rozsądek. Ale i
z tym, niestety, nie zawsze jest najlepiej.

zaskarżenie uchwały po 6 tyg.

[kaja99]

york3 napisał:
> odp.udało się.Jeżeli będzie zainteresowanie będą szczegóły.

Jest zainteresowanie :)
To kiedy szczegóły?
Jest to jeden z problemów, co do którego brak jednomyślności wśród fachowców,
chociaż zdecydowanie częściej słyszy się głosy, na "nie" i tak też wynikałoby z
prostej analizy kc i uwl. Mnie bardzo interesuje uzasadnienie wyroku (z postu
wynika, że taki zapadł - czy tak?).

[york3]

kaja99 napisała:

> york3 napisał:
> > odp.udało się.Jeżeli będzie zainteresowanie będą szczegóły.
>
> Jest zainteresowanie :)
> To kiedy szczegóły?
> Jest to jeden z problemów, co do którego brak jednomyślności wśród fachowców,
> chociaż zdecydowanie częściej słyszy się głosy, na "nie" i tak też wynikałoby
z
> prostej analizy kc i uwl. Mnie bardzo interesuje uzasadnienie wyroku (z postu
> wynika, że taki zapadł - czy tak?).
>
witam
Tak wyrok zapadł.
streszczę to wszystko i moze jeszcze dzisiaj wrzócę na forum

pozdrawiam

[york3]

Na początek dygresja .Zanim zacząłem bawić się w sprawy sądowe przedstawiałem
na tym forum sprawy które mnie nurtowały i to dzięki min.assam11,jarek mrozik
Kalinowski i innych, których to odpowiedzi utwierdzały mnie w moich
przekonaniach sprawy potoczyły się po mojej myśli. A teraz do rzeczy.

Sprawa dotyczyła rozliczeń sprzątania nieruchomości wspólnej
rozliczeń FR,odsetek i innych Sygn.akt Ica 495/04 Sygn akt. I C upr 9/04
Przytoczę urywki uzasadnienia
Uchwałą dn.30 kwietnia 2002roku zebranie właścicieli lokali wprowadziło nowe
stawki
za sprzątanie nieruchomości wspólnej. Sposób naliczania tych opłat zmieniono za
stawki
na m² powierzchni lokalu na stawkę na osobę zamieszkującą lokal.Taki sposób
naliczania
opłat za sprzątanie podtrzymano uchwałą z dn.25 stycznia 2003r.Ponadto uchwałą
tą
wspólnota wprowadziła sankcję pieniężną za nieprzestrzeganie terminu wnoszenia
opłat w wys.2 zł za każdy z 5-ciu pierwszych dni i 4 zł za każdy kolejny dzień
zwłoki niezależnie od kwoty zobowiązania.
Moja reakcja po konsultacjach na tym forum była następująca:
zaprzestałem płacenia za sprzątanie po nowych stawkach ,płaciłem według stawek
obowiązujących z przed 30 kwietnia 2002r.i czekałem na rozwój sytuacji,
Na jesieni 2003 r otrzymuje z sądu nakaz zapłaty. Wnoszę sprzeciw od nakazu
zapłaty.
Rozpoczyna się rozprawa sądowa. W maju 2004r mam zaproszenie na ogłoszenie
wyroku.
OTO CYTATY Z UZASADNIENIA
.......Przepisy ustawy o własności lokali są jako przepisy prawa rzeczowego
bezwzględnie obowiązujące (iuris cogentis).Wyraża się to w tym że
zainteresowani nie mogą regulować spraw związanych z własnością lokalu w drodze
czynności prawnych inaczej aniżeli
przewiduje to ustawa chyba że co innego wynika wprost z treści przepisu. Taki
charakter mają także przepisy regulujące uprawnienia jednostki organizacyjnej
jaką jest WM .wobec
właścicieli poszczególnych lokali .Należy to rozumieć w ten sposób ze wspólnota
ma wobec właścicieli tylko takie uprawnienia jakie jej wprost przyznaje ustawa
o własności lokali.
Natomiast nie może stanowić praw i obowiązków w sferze w której ustawa jej tego
prawa
Nie przyznaje, ani tym bardziej nie może zmieniać zapisów ustawowych w tej
materii.
Sposób podziału pomiędzy właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej reguluje przepis art.12 ust.2zdanie 2 uwl.
Stanowi on że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
przychodach z nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej
nieruchomości. Przepis ten jak to już wskazano wyżej ma charakter bezwzględnie
obowiązujący to znaczy że uchwała właścicieli lokali nie może zmienić treści
ustanowionego w nim obowiązku.
........ta sama zasada ( przyp. rozliczania według udziałów) tyczy się sposobu
rozliczania kosztów sprzątania nieruchomości wspólnej które ustawa o własności
lokali art.14 pkt.4 zalicza wprost do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Strona powodowa podnosiła jednak że taki sposób rozliczania wynika z uchwały
właścicieli lokali której pozwana w ustawowym terminie nie zaskarżyła do
sądu .W myśl art.58 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu
obejście ustawy jest nieważna chyba ze właściwy przepis przewiduje inny skutek
w szczególności ten iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej
wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
Chociaż uchwała właścicieli lokali nie jest czynnością prawną w rozumieniu k.c.
albowiem może stanowić prawa i obowiązki dla właściciela lokalu który nie
złożył oświadczenia woli, a nawet złożył oświadczenie woli sprzeczne z podjętą
uchwałą to przedstawiciele doktryny zaliczają ją do tak zwanych quasi czynności
prawnych i dopuszczają stosowanie do nich przepisów części ogólnej k.c.
dotyczących tych czynności między innymi art58 k.c.

Sąd podzielając powyższy pogląd stoi na stanowisku że uchwała właścicieli
lokali pomimo że nie została zaskarżona do Sądu jest nieważna z mocy prawa(ex
lege) na mocy art.58 k.c.od chwili jej podjęcia (ex tunc) a więc nie wynikają z
niej żadne skutki prawne dla podmiotów objętych jej treścią w zakresie w jakim
jest sprzeczna z prawem. Natomiast zastosowanie ma bezwzględnie obowiązujący
przepis prawa który uchwała swą treścią naruszyła.

......tymczasem w przedmiotowej sprawie uchwały właścicieli lokali dzielące w
ten sam sposób(przyp.wg osób) ciężar utrzymania porządku na nieruchomości
wspólnej są bezwzględnie nieważne jako ewidentnie sprzeczne z treścią art. 12
ust 2 zdanie 2UWL i jako takie nie wywierają skutków prawnych a co za tym idzie
pozwana nie ma obowiązku stosowania się do nich i uiszczania naliczonych
niezgodnie z prawem opłat.
Na marginesie należy dodać iż wspólnota jako ułomna osoba prawna której zakres
działania obejmuje jedynie zarząd nieruchomością wspólną nie mogła również
ustanowić odsetek za opóźnienie mniej korzystnych niż wynikające z art. 481 §
1i2 k.c. Uchwała właścicieli wbrew twierdzeniom zarządu nie jest bowiem umową
stron i nie może rodzić takich jak umowa skutków prawnych skoro nie wymaga
zgodnych oświadczeń woli wszystkich objętych jej skutkami osób. Tym samym nie
może ona stanowić praw i obowiązków przekraczających zakres jej działania
wyznaczony przez ustawodawcę. Postanowienie zawarte w punkcie 10 uchwały z dnia
25stycznia 2003r jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa
jest więc także nieważne i nie rodzi skutków prawnych

Zarząd wniósł apelację do Sądu Okręgowego zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie
prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art12 ust1
i2 oraz art13 ust1 ustawy o własności lokali oraz sprzeczność istotnych ustaleń
Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego.
Sad Okręgowy zważył co następuje:
Zarzuty zawarte w apelacji nie zasługują na uwzględnienie .Ocenę prawną ustaleń
Sądu Rejonowego poczynionych w oparciu o wszechstronną analizę zgromadzonego w
sprawie materiału dowodowego Sąd Okręgowy w pełni podziela nie znajdując
jakichkolwiek podstaw do jej zakwestionowania
Wszystkie wskazane okoliczności trafnie podniesione przez Sąd I instancji
powodują że nie sposób uznać ze powódka wykazała zasadność dochodzenia
roszczenia .Z uwagi zatem na powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art.385 kpc
oddalił apelację powódki jako niezasadną.
Uzasadnienie Sądu I inst=9str a II inst=6 stron maszynopisu.
POZDRAWIAM

[kaja99]

do - york3

Serdeczne dzięki za szczegóły.
Niemniej czuję pewien niedosyt.
Brak dokładniejszego odniesienia drugiej części art 58.1kc (...chyba że
właścicwy przepis....)do uregulowań w art 25 uwl

I powstała chyba trochę patowa sytuacja (uchwała dadej istnieje). Czy w związku
z powyższym zarząd zmienił rozliczenia? Co na to inni właściciele?

> to dzięki min.assam11
Pamiętam, jak asam11 zwracał uwagę na różnicę pomiędzy "niezgodnością z
przepisami" a "sprzecznością z ustawą"; był to jednak tylko potencjalny punkt
zaczepienia i próba wyjaśnienia nie doprowadzona do końca. Może powróci do tematu.

> Rozpoczyna się rozprawa sądowa. W maju 2004r mam zaproszenie na ogłoszenie
> wyroku.

Sprawa potoczyła się sama czy też były rozprawy z udziałem adwokata?

> ........ta sama zasada ( przyp. rozliczania według udziałów) tyczy się sposobu
> rozliczania kosztów sprzątania nieruchomości wspólnej które ustawa o własności
> lokali art.14 pkt.4 zalicza wprost do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Podobnie jak wydatki na windę czy antenę, podczas gdy wiele wspólnot uchwaliło
inny sposób rozliczeń w tym wypadku.

I znowu powstała sprzeczność wyroku odnośnie odsetek karnych z orzeczeniem z
Krakowa. Nieprzewidywalne są wyroki sądowe ...
A my się tak tu spieramy o szczegóły ...

Pozdrawiam.

[york3]

kaja99 napisała:


> > Rozpoczyna się rozprawa sądowa. W maju 2004r mam zaproszenie na ogłoszeni
> e
> > wyroku.
>
> Sprawa potoczyła się sama czy też były rozprawy z udziałem adwokata?
>
witam
rozprawa toczyła się bez udziału adwokata z żadnej ze stron

pozdrawiam

[kaja99]

york3 napisał:
> rozprawa toczyła się bez udziału adwokata z żadnej ze stron

To chyba też istotna informacja w całej tej sprawie.
Dzięki

[york3]

kaja99 napisała:

>> I powstała chyba trochę patowa sytuacja (uchwała dadej istnieje). Czy w
związku
> z powyższym zarząd zmienił rozliczenia? Co na to inni właściciele?
>
>
witam
zarząd zmienił wyliczenia wstecz i przestał zarządzać.Właściciele podziękowali
i wybrali nowy zarząd .Obyło się bez większego bólu.Sprawa sądowa dotyczyła
jeszcze innych spraw których tu nie poruszałem.Ogólnie stary zarząd "robił co
chciał"

pozdrawiam

[kaja99]

york3 napisał:
> i wybrali nowy zarząd .Obyło się bez większego bólu.Sprawa sądowa dotyczyła
> jeszcze innych spraw których tu nie poruszałem.Ogólnie stary zarząd "robił co
> chciał"

Z tego, co piszesz wynika, że generalnie były u Was nieprawidłowości.
Mnie natomiast w tym momencie nasuwa się pod rozwagę standardowa sytuacja, kiedy
to WSPÓLNOTA podejmuje uchwały, a zarząd/zarządca je realizuje. Czyli świadomą
wolą większości współwłaścicieli jest przyjęcie innego klucza rozliczeń, uchwała
nie jest uchylona, czyli zarząd powinien (?) ją wprowadzić w życie.

[york3]

kaja99 napisała:

>
>
> Z tego, co piszesz wynika, że generalnie były u Was nieprawidłowości.
> Mnie natomiast w tym momencie nasuwa się pod rozwagę standardowa sytuacja,
kied
> y
> to WSPÓLNOTA podejmuje uchwały, a zarząd/zarządca je realizuje. Czyli świadomą
> wolą większości współwłaścicieli jest przyjęcie innego klucza rozliczeń,
uchwał
> a
> nie jest uchylona, czyli zarząd powinien (?) ją wprowadzić w życie.
>

inny klucz rozliczeń tak,ale zgodny z ustawą.Uchwała nie może naruszać ustawy.
W moim przypadku najpierw zmiana sposobu zarządu z ustawowego na inny
notarialnie(rozliczenia z udziałów na osoby)Wola większoci będzie tu siłą
Mniejszość może taką uchwałę skarżyć do sądu i trzeba mocnych dowodów żeby
taką uchwałę obalić
Zarząd powinien czuwać nad jakością proponowanych projektów uchwał i od razu
tłumacząc projektodawcom ewentualne niezgodności z prawem eliminować złe.
Mam nadzieję że tak u nas będzie
pozdrawiam

[serafin666]

pięknie , tylko to nie jest wyrok uchylajacy uchwałę na skutek jej zaskarżenia ;
nic oryginalnego , w Łodzi taki wyrok był już 4 lata temu

[dozorca1]

nie chodzi o uchylenie uchwały. I nie oryginalność (tej mamy w bród), tylko o
odpowiedź na pytanie.

[kaja99]

dozorca1 napisał:

> nie chodzi o uchylenie uchwały.

Może jaśnie serafin rozwinie myśl: sprzeczność jego wywodów w tym wątku z
orzeczeniem sądu.
Mamy tu wątpliwość, która wielokrotnie pojawiała się na forum, a mianowicie czy
uchwała niezgodna z przepisami/sprzeczna jest obowiązująca do czasu jej
uchylenia/wstrzymania przez sąd (art 58 kc kontra 25 uwl)

>I nie oryginalność (tej mamy w bród), tylko o
> odpowiedź na pytanie.

Sadzę, że dla niektórych ważniejsza jest oryginalność:)

Biorąc za podstawę przytoczony wyrok, dłużniczka (o której mowa na początku) nie
jest zobowiązana do płatności w uchwalonej wysokości (ochrona dotyczy
nieruchomości wspólnej, wspólnota nie ma prawa narzucić kosztów ochrony lokalu,
choć w praktyce do ochrony owego lokalu często taka usługa się sprowadza)

[dozorca1]

Ja zrozumiałem, że chodzi o ochronę części wspólnej, a nie poszczególnych
(prywatnych) lokali.

[ulot]

Witam.
W pełni zgadzam sie z stwierdzeniem dozorcy.Ale wracając do tematu jak
przeskoczyć tak zwany termin zawitości uchwały ( wspolnota mieszkaniow 6
tygodni).Co można zrobić więcej jak domagać się nie istnienia uchwały ( z
różnych powodów i przyczyn)?.
Jak wynika z tej dyskusji i mojego własnego doświadczenia to najlepiej jako
włąściciel czekać na reakcję zarządu ,który w końcu musi skierować sprawę do
sądu.A wtedy można wytoczyć armaty i wygrać.
Myślę że warto było by na tym forum pomyśleć jak problem indywidualnego
włąściciela i interesu wspólnoty rozwiązać za pomocą "dobrych" przepisów.

[kaja99]

ulot napisał:

> Myślę że warto było by na tym forum pomyśleć jak problem indywidualnego
> włąściciela i interesu wspólnoty rozwiązać za pomocą "dobrych" przepisów.

Myśleć to możemy, tylko co z tego ...:)
Uwl wymaga korekty, to też wiemy i ...?
Zauważcie, że w niektórych kwestiach w grę może również wchodzić art.5kc, co
dodatkowo skomplikuje sprawę.

dozorca napisał:
>czy wspólnota podjęła uchwałę o
>zaliczeniu kosztów ochrony do kosztów mediów i innych usług, a więc czy
>wyłączyła tę pozycję z kosztów zarządzania nieruchomością wspólną

Nie widzę możliwości, aby koszty ochrony części wspólnych wyłączyć uchwałą z
kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.
Przy takim podejściu jak zaprezentował sąd sprawa dłużniczki jest jednoznaczna.

Jednak czy każdy sąd przyznałby rację niepłacącemu właścicielowi w analogicznej
sprawie? Mam pewne wątpliwości.

[dozorca1]

> Nie widzę możliwości, aby koszty ochrony części wspólnych wyłączyć uchwałą z
> kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Możesz to nazwać trick'iem admina próbującego dać sobie radę z kiepskim zapisem
w UoWL, możesz również nazwać to próbą obejścia przepisów. Wszystko w rękach
sądu. Tak jak napisałem gdzieś tam wyżej.

[kaja99]

dozorca1 napisał:

> Możesz to nazwać trick'iem admina próbującego dać sobie radę z kiepskim
zapisem w UoWL, możesz również nazwać to próbą obejścia przepisów.

Raczej to pierwsze, z tym że akurat co do kosztów ochrony jest to tylko pozorne
rozwiązanie, bo baaardzo uparta dłużniczka nie podporządkuje się i takiej
uchwale (i nawet wiem, jakich argumentów może użyć, aby przywołany tu sąd
przyznał jej rację).

>Wszystko w rękach
> sądu. Tak jak napisałem gdzieś tam wyżej.

Niestety. Istna ruletka.
A tak łatwo możnaby te problemy rozwiązać, ale "szacowne" instytucje i
zrzeszenia mają "ważniejsze" sprawy na głowie ...

Swoją drogą uważam, że koszty ochrony powinny być rozliczane jednak zgodnie z
udziałami, niemniej istnieją inne pozycje, które aż proszą się o wspomnianą
przez Ciebie uchwałę.

[dozorca1]

>Swoją drogą uważam, że koszty ochrony powinny być rozliczane jednak zgodnie z
>udziałami, niemniej istnieją inne pozycje, które aż proszą się o wspomnianą
>przez Ciebie uchwałę.

Kaju, ja też. Ale dlaczego właściciele nie mają sobie regulować swoich spraw
wewnętrznych jak chcą ? W końcu to ich własność. Dlaczego ktoś ma im coś
narzucać ?
Niestety może to być – jak w tym przypadku – kosztem innych. Ona – mając małe
mieszkanie – nie ma wiele do gadania. Dlatego doceniam jej upór, inaczej nie
może walczyć.

[serafin666]

ulot - służę uprzejmie :
Uchwała Sądu Najwyższego z 1994-06-24, III CZP 81/94
z uzasadnienia :
Uchylić można jedynie uchwałę, która istnieje, a więc została w sposób
prawidłowy podjęta. W takim wypadku możliwe byłoby wytoczenie powództwa o
ustalenie (art. 189 KPC), że uchwała nie istnieje, lub bronienie się przed jej
skutkami przez podniesienie w konkretnej sprawie zarzutu jej nieistnienia (tak
też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 1972 r. II CR 171/72).

[dozorca1]

Ja na miejscu tej dłużniczki nie płaciłbym po prostu za ochronę. Niezgodne z
prawem, nie musi nawet zaskarżać. Niech amatorski zarząd sam zje tę żabę. W
sądzie ona wygrywa (zakładam, że nie wyodrębniono ochrony z kosztów
zarządzania nier. wspólną). W cuglach ! Jest to niezgodne z prawem, niech inni
się martwią. I jeśli ona wytrzyma taką presję psychiczną, to jestem pod
(pozytywnym) wrażeniem, chociaż nie przepadam za dłużnikami i innymi upartymi
dewiantami.
Nie ma nic do zrobienia (z jej punktu widzenia). Czeka spokojnie na rozwój
wypadków.

[dozorca1]

to było do ulota

[ulot]

Witam.
Ja pozdrawiam nie tylko dozorcę, ale wszystkich zabierających głos na tym
forum. Niech te pozdrowienia służą za gałązkę oliwną dla właścicieli i tych, co
zarządzają.
I tak jak sugerowałem w poprzednim poście zastanówmy się wspólnie jak
doprowadzić do zmiany przepisów tak, aby wszyscy byli w „miarę „ zadowoleni”.
Zdaje sobie sprawę z konfliktu interesów, ale życie przed nami i jak
powiedział ostatnio jeden z polityków „bierzmy się do roboty”.
Jak to zrobić można między innymi ustalić na tym forum lub w kontaktach
osobistych-Internet?.

[dozorca1]

A ja pozdrawiam ulota. Tylko ulota :))) .
Kiedyś na tym forum miałem taki pomysł, żebyśmy na forum wypracowali taką
wersję UoWL, którą MY uważamy za dobrą. Poprawić ten produkt myśli
powierzchownej. Żeby chociażby sprawdzić czy to jest możliwe. Sami dla siebie.
Bo łatwiej krytykować, niż samemu zrobić coś pozytywnego. Być może potem jakieś
urzędasy wprowadziłyby te zmiany, lub przynajmniej ich część. I gdyby nic przy
tym nie majdrowały, to mogłoby być to dobre. A przynajmniej lepsze. Na setkę
różnych stowarzyszeń branżowych przecież też nie ma co liczyć.
Niestety pomysł nie został podjęty, a teraz, bez forumowiczów typu M. Tertelis
i innych „weteranów” to raczej niemożliwe.