obliczanie współczynnika udziału w nieruch. wspóln

20.08.02, 09:38
Zajmuję się wdrażaniem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i obecnie
obliczaniem współczynników dla budynków mieszkalnych. w budynku są lokale
użutkowe i garaż wielostanowiskowy. Czy garaż należy traktować jak lokal
użutkowy i obliczyć dla niego współczynnik udzuału w nieruchomości wspólnej
budynku ( około 0.35 ), czy nie należy go uwzględniać przy obliczeniach tych
współczynników. Wg. doradcy spółdzielni powinno się traktować garaż
wielostanowiskowy jak każdy inny lokal użytkowy i określić dla niedo udział w
nieruchomości wspólnej, jednak mam wątpliwości zwłaszcza po zapoznaniu się z
artykułem " Prawo do miejsca postojowego " zamieszczonego w miesięczniku
NIERUCHOMOŚCI z lipca br.- autor p.Piotr Siciński sędzia Sadu Rejonowego dla
Warszawy Mokotowa. Proszę o poprawną interpretację zapisów ustawy w tym
względzie. Z poważaniem .
    • noname10 Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 20.08.02, 10:53
      Jeżeli w akcie notarialnym stanowisko postojowe zostało przypisane do
      konkretnego mieszkania to podobnie jak inne pomieszczenia przynależne (np.
      piwnica) "uczestniczy" w udziale we współwłasności.
      • konop Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 21.08.02, 09:23
        Ja mam podobną sytuację - mieszkam w budynku w którym jest sporo lokali
        użytkowych, ale z podziału części wspólnej dokonanego w 1995 r. wynika, że
        tylko mieszkania mają udział w części wspólnej. Czy w związku z tym należy
        zakładać, że lokale użytkowe stanowią własność wspólnoty (i ona powinna czerpać
        pożytki..)? Na razie sytuacja jest taka, że pożytki czerpie poprzedni
        właściciel całej nieruchmości, z której potem sprzedane zostały mieszkania, ze
        stosownym jw. udziałem w częściach wspólnych....
      • kazek.m Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 22.08.02, 06:00
        W spółdzielniach mieszkaniowych nie ma jeszcze lokali z odrębną własnością, nie
        ma więc sytuacji, że ktoś ma akt notarialny z określonym miejscem postojowym
        wpisanym w księgę wieczystą. Mogą mieć tylko zapis posiadania lokalu
        własnościowego spółdzielczego.
        Jeżeli chodzi o czerpanie korzyści z lokali użytkowych przez poprzedniego
        właściciela budynku we wspólnocie to niestety pożytki należą się temu kto był
        właścicielem wyobrębnionego lokalu użytkowego przed wyodrębnieniem pierwszego
        lokalu mieszkalnego.Najczęściej lokale użytkowe nie należą do części wspólnych
        budynku, chyba że powstały np. przez adaptację pralni, wózkarni itp.
        • konop Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 22.08.02, 09:35
          kazek.m napisał:
          > Jeżeli chodzi o czerpanie korzyści z lokali użytkowych przez poprzedniego
          > właściciela budynku we wspólnocie to niestety pożytki należą się temu kto był
          > właścicielem wyobrębnionego lokalu użytkowego przed wyodrębnieniem pierwszego
          > lokalu mieszkalnego.Najczęściej lokale użytkowe nie należą do części
          wspólnych
          > budynku, chyba że powstały np. przez adaptację pralni, wózkarni itp.

          Problem w tym że te lokale nie były wyodrębnione gdyż budynek był ruderą,
          został wyremontowany i pierwsza sprzedaż lokali nastąpiła z opisanym wcześniej
          udziałem w nieruchomości wspólnej...poza tym część lokali powstała w terminie
          późniejszym przez adaptacje strychu i korytarza..
          • konop Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 23.08.02, 09:02
            Acha - lokale użytkowe w nazym budynku nie mają i póki co (bez zmiany udziałów)
            nie mogą mieć udziału w części wspólnej, co tak jak mówie sugeruje że są
            własnością wspólnoty. Także opłatę za dzierżawę wieczystą gruntu pozostali
            mieszkańcy płacą niejako za te lokale. I co w takim przypadku?
    • zarzadca Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 23.08.02, 23:28
      Czytałem tylko drugą część tego artykułu w "Nieruchomościach".
      Sprawa jest jasna. Garaż powinien stanowić nieruchomość lokalową.
      Sędzia rozpatruje tylko kwestię współwłasności nieruchomości lokalowej (garażu)
      i odrębne prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości-
      współwłasności. Obszarem rozwarzań w tym artykule jest tylko nieruchomość
      lokalowa (garaż).Proszę nie mylić tego z nieruchomością lokalową mieszkalną.
      Z cz. II tego artykułu wynika, że stanowisko garażowe nie może należeć do
      części wspólnej nieruchomości, o której mowa w ustawie o własnosci lokali.
      Pozdrawiam
      Zarządca
      • konop Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 29.08.02, 14:10
        A może któryś z ekspertów by się wypowiedział?
    • mieszkanie.i.wspolnota Re: obliczanie współczynnika udziału w nieruch. w 01.09.02, 15:11
      Odpowiedź dla kazka.m

      Rozumiem, że pytanie odnosi się do sytuacji w której mają być wyodrębnione
      lokale spółdzielcze, a nie do typowej spółdzielni będącej właścicielem całej
      nieruchomości budynkowej. W tym ostatnim przypadku udziały nie są obliczane czy
      wykazywane. W przypadku wyodrębnienia lokali przy określaniu udziałów w
      nieruchomości wspólnej należy stosować się do zapisów ustawy o własności
      lokali.

      Z przykrością należy stwierdzić, że mało kto czyta dokładnie to co jest
      zapisane w ustawach, w szczególności w tej właśnie ustawie o własności lokali.
      Jeden z zapisów tej ustawy zawarty w Art. 2 brzmi:

      „5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
      odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych
      poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego;
      dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność
      lokalu.”

      Z chwilą przystąpienia do wyodrębniania lokali należy właśnie zgodnie z Art. 2
      ust. 5 ustawy ustalić i nanieść na plany kondygnacji, które fragmenty budynku
      zostaną uznane za odrębne lokale (mieszkalne lub użytkowe), a jeżeli będą do
      nich przypisane pomieszczenia przynależne – które pomieszczenia będą stanowić
      części składowe których lokali. Na tym etapie garaż jednostanowiskowy zostanie
      z pewnością uznany albo za lokal, albo za pomieszczenie przynależne do jednego
      z lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (użytkowych). Garaż
      wielostanowiskowy może zostać uznany za lokal, a może też zostać fragmentem
      nieruchomości wspólnej.

      Po takim określeniu, a następnie ustaleniu powierzchni każdego indywidualnego
      lokalu (wraz z ew. pomieszczeniami przynależnymi) i oczywiście sumy powierzchni
      lokali, mamy wszystkie przesłanki do obliczenia indywidualnych udziałów.

      Jeżeli garaż wielostanowiskowy zostanie uznany za lokal, może on zostać
      sprzedany / zakupiony przez wielu właścicieli. Każdy z nich może nabyć udział w
      garażu odpowiadający jednemu lub wielu stanowiskom postojowym, albo też
      powierzchni użytkowanych stanowisk. Oczywiście w takim przypadku, każdy z nich
      nabywa również dodatkowy udział w nieruchomości wspólnej.


      Odpowiedź dla noname10

      Uznanie miejsca postojowego za pomieszczenie przynależne jest typowym
      wykroczeniem popełnianym celem obniżenia podatku VAT z 22% na 7%. Nawiasem
      mówiąc, po co ustawodawca tworzy przepisy prowokujące do ich łamania, dalibóg
      nie wiem.

      Pomieszczeniem, w tym także pomieszczeniem przynależnym, jest fragment budynku
      odgrodzony od innych jego części trwałymi przegrodami. Stanowisko postojowe w
      garażu wielostanowiskowym nie odpowiada tym wymogom. Pomieszczeniem może być
      jedynie cała hala garażowa. Jak wygląda w praktyce stosowanie tej zasady –
      lepiej nie mówić. Jeden z deweloperów przedstawił nawet decyzję wydziału
      architektury(!) uznającą stanowisko postojowe za odrębne pomieszczenie (inny
      wydział architektury uznał klatki schodowe i wiatrołapy za lokale). Notariusze,
      którzy powinni dbać o zgodność aktów notarialnych z prawem też nie patrzą na
      prawo, lecz robią coś na lewo.


      Odpowiedź dla knopa

      Rozważając rzecz teoretycznie, stosunkowo łatwo jest dojść, które lokale i
      pomieszczenia w budynku są lokalami lub pomieszczeniami przynależnymi, a które
      stanowią fragmenty nieruchomości wspólnej.

      Jeżeli wszystkie lokale są wyodrębnione – nie ma problemu.

      Jeżeli wyodrębniona jest tylko część lokali - należy na podstawie
      indywidualnych powierzchni poszczególnych lokali i ich udziałów obliczyć sumę
      powierzchni lokali w nieruchomości (suma powierzchni lokali = powierzchnia
      lokalu / udział). Znając sumę powierzchni lokali można określić, które z lokali
      niewyodrębnionych brane były pod uwagę przy obliczaniu udziałów. Pozostałe
      lokale są fragmentami nieruchomości wspólnej. Należy pamiętać, że przy
      obliczaniu udziałów dokonywane były zaokrąglenia, dlatego też na podstawie
      danych dla szeregu lokali da się określić sumę powierzchni w pewnych granicach.

      W praktyce, niestety, w wyniku popełnianych w przeszłości błędów przy
      obliczaniu udziałów, rozbieżności uzyskanych wyników mogą okazać się tak duże,
      że wyciągnięcie jednoznacznych wniosków będzie niemożliwe. Wówczas pozostaje
      jeszcze droga „historyczna” – należy określić, które dzisiejsze lokale i
      pomieszczenia były przeznaczone do wspólnego wykorzystania w momencie
      sprzedaży pierwszego lokalu. Pierwszy właściciel nabył przecież (być może
      niewłaściwie obliczony) udział w nieruchomości wspólnej, w tym udział we
      wszystkich pomieszczeniach wspólnego wykorzystania (przy sprzedaży przed końcem
      1994 r., gdy nie istniały pomieszczenia przynależne, do nieruchomości wspólnej
      należały również piwnice, mimo iż były użytkowane indywidualnie).

      Jeżeli po sprzedaży pierwszego lokalu zmieniło się przeznaczenie niektórych
      fragmentów nieruchomości wspólnej (bez zmiany aktu notarialnego), nie mogło to
      wpłynąć na nabyte prawo własności pierwszego właściciela lokalu. Następni
      nabywcy lokali kupowali fragmenty takiej samej nieruchomości wspólnej –
      ewentualna zmiana sposobu użytkowania nie mogła wpłynąć na zakres własności
      pierwszego, a więc i następnych właścicieli lokali.
Pełna wersja