problemy - biernosc wlascicieli, administratorka

16.10.05, 01:13
Witam!

Kupilismy z zona w wakacje mieszkanie w trzypietrowej kamienicy.
Mamy tu wspolnote mieszkaniowa i, jak sie okazuje, mamy z nia problemy.
Przede wszystkim, nie mozemy sie doczekac zebrania wlascicieli,
poniewaz najwyrazniej inni nie maja na to ochoty.
Wlascicieli jest 5 sztuk, 7 osob (dwa malzenstwa), przy czym pani X ma
ok. 42% udzialow w budynku, a pan Y i pan Z, ktorzy najwyrazniej sa pod
jej kontrola, maja po kilkanascie procent. Sa jeszcze panstwo W i my
- podobne udzialy, w sumie mamy nieco ponad 25%. X, Y i Z nie mieszkaja
w naszym budynku.

Mamy do pilnego zalatwienia pewne sprawy, jak np. zalozenie domofonu.
Na poczatku myslelismy, ze okolica jest spokojna i nie bedzie to takie
istotne, ale teraz idzie zima i zrobilo sie powaznie, bo na klatce zaczeli
nam nocowac jacys narkomani, ktorzy rowniez nam na klatce paskudza.
Mamy tez administratorke, ktora nadaje sie do tego, zeby ja wrzucic
pod pociag, ale jest to jakas znajoma pani X i obawiam sie, ze nie da sie
jej latwo wywalic.

Nie jestesmy pewni, czy jestesmy "duza" czy "mala" wspolnota mieszkaniowa
i jakie przepisy sie do nas stosuja. Budynek jest "na granicy", bo jest
w nim 7 mieszkan + jedno "dzikie", ktore w swietle prawa nie istnieje
oraz strych, ktory podobno jest podzielony na dwa lokale z wlasnymi
ksiegami wieczystymi. Czy oznacza to, ze sa to dwa dodatkowe lokale
wyodrebnione? Na razie wspolnota zachowywala sie jak "duza", ale
jezeli ten strych bylby tylko pomieszczeniami przynaleznymi, to jednak
bylibysmy "mala" wspolnota, prawda?

Prosze, poradzcie, czy mozna jakos zapobiec biernosci wlascicieli X, Y i Z?
Czy jezeli beda konsekwentnie ignorowac kolejne zebrania, to mozemy jakos
podjac decyzje bez nich? Albo np. uzyskac jakis nakaz od sadu, tylko taki,
ktorego nie da sie obejsc np. zwolnieniem lekarskim (pani X jest lekarzem).
Co by sie stalo, gdybysmy sami, tzn. my+W, zalozyli domofon za wlasne
pieniadze i potem potraktowali ten wydatek jako oplate z gory na rzecz
wspolnoty (czyli potem bysmy przez jakis czas nie placili na wspolnote)?
Obawiam sie, ze mozemy ten domofon zalozyc, ale co najwyzej jako prezent
dla wspolnoty?

Czy da sie cos zrobic, zeby wywalic administratorke bez zgody wiekszosci
wlascicieli? Baba bierze od nas pieniadze, a doslownie nic nie robi.
Miala zwolac zebranie - nie zwolala. Miala zwiekszyc czestotliwosc wywozu
smieci - nie zwiekszyla. Miala zalatwic, zeby nam sie drzwi wejsciowe
na klucz zamykaly - w koncu sami zamowilismy firme, ktora to zrobila.
Podejrzewam, ze do tego babsko nas bezczelnie oklamuje. Nie jestem pewien,
czy pani X nie "trzyma" jej tu dla wlasnej wygody, bo ma tu pewne nie do
konca jasne interesy, a w ten sposob my musimy sie przebic przez
mur-administratorke.

Poradzcie co robic, bo jak tak dalej bedzie, to chyba nam sie w koncu
nasz wlasny budynek na naszych oczach rozsypie.

pozdrawiam
Adam
    • alladyn-solar-batt Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 02:11
      arudzins napisał:

      > Witam!
      >
      > Kupilismy z zona w wakacje mieszkanie w trzypietrowej kamienicy.
      > Mamy tu wspolnote mieszkaniowa i, jak sie okazuje, mamy z nia problemy.
      > Przede wszystkim, nie mozemy sie doczekac zebrania wlascicieli,
      > poniewaz najwyrazniej inni nie maja na to ochoty.
      > Wlascicieli jest 5 sztuk, 7 osob (dwa malzenstwa), przy czym pani X ma
      > ok. 42% udzialow w budynku, a pan Y i pan Z, ktorzy najwyrazniej sa pod
      > jej kontrola, maja po kilkanascie procent. Sa jeszcze panstwo W i my
      > - podobne udzialy, w sumie mamy nieco ponad 25%. X, Y i Z nie mieszkaja
      > w naszym budynku.
      >
      > Mamy do pilnego zalatwienia pewne sprawy, jak np. zalozenie domofonu.
      > Na poczatku myslelismy, ze okolica jest spokojna i nie bedzie to takie
      > istotne, ale teraz idzie zima i zrobilo sie powaznie, bo na klatce zaczeli
      > nam nocowac jacys narkomani, ktorzy rowniez nam na klatce paskudza.
      Sprawa prosta. Albo istnieje zarząd, albo nie. Jesli istnieje- zażadaj
      protokołów z ostatnich zebrań. Jesli zebrań nie było (zwłaszcza rocznego w 2005
      roku zatwierdzajacego sprawozdania Zarządu z działalności w roku 2004) to
      mozesz sam jako pojedynczy własciciel zwołac zebranie. Od razu , zeby nie było
      wątpliwości: jesli na tak zwołanym zebraniu nikt z pozostałych włascicieli mimo
      prawidłowego powiadomienia o zebraniu (patrz Ustawa)nie odda swojego głosu w
      sposób zapewniajacy podjecie uchwału n[. w spr. zainstalowania domofonu, to
      zastosuj instrukcję zawartą w Art. 201. k.c [Zwykły zarząd] ,,Do czynności
      zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości
      współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać
      upoważnienia sądowego do dokonania czynności''.

      > Mamy tez administratorke, ktora nadaje sie do tego, zeby ja wrzucic
      > pod pociag, ale jest to jakas znajoma pani X i obawiam sie, ze nie da sie
      > jej latwo wywalic.
      >
      > Nie jestesmy pewni, czy jestesmy "duza" czy "mala" wspolnota mieszkaniowa
      > i jakie przepisy sie do nas stosuja. Budynek jest "na granicy", bo jest
      > w nim 7 mieszkan + jedno "dzikie", ktore w swietle prawa nie istnieje
      > oraz strych, ktory podobno jest podzielony na dwa lokale z wlasnymi
      > ksiegami wieczystymi. Czy oznacza to, ze sa to dwa dodatkowe lokale
      > wyodrebnione? Na razie wspolnota zachowywala sie jak "duza", ale
      > jezeli ten strych bylby tylko pomieszczeniami przynaleznymi, to jednak
      > bylibysmy "mala" wspolnota, prawda?
      >
      Wykorzystaj póki co fakt, ze skoro jak twierdzisz ,,zachowywała się jak duża''
      to idx tutaj za ciosem. Swoja droga ustal w ksiedze wieczystej jaki jest stan
      faktyczny. Prezydent Kwaśniewski za ciebie tego nie zrobi....

      > Prosze, poradzcie, czy mozna jakos zapobiec biernosci wlascicieli X, Y i Z?
      Biernosci nie zapobiegniesz
      > Czy jezeli beda konsekwentnie ignorowac kolejne zebrania, to mozemy jakos
      > podjac decyzje bez nich? Albo np. uzyskac jakis nakaz od sadu, tylko taki,
      > ktorego nie da sie obejsc np. zwolnieniem lekarskim (pani X jest lekarzem).
      > Co by sie stalo, gdybysmy sami, tzn. my+W, zalozyli domofon za wlasne
      > pieniadze i potem potraktowali ten wydatek jako oplate z gory na rzecz
      > wspolnoty (czyli potem bysmy przez jakis czas nie placili na wspolnote)?
      Patrz wyżej- tam masz juz odpowiedź....
      > Obawiam sie, ze mozemy ten domofon zalozyc, ale co najwyzej jako prezent
      > dla wspolnoty?
      Nic podobnego.
      >
      > Czy da sie cos zrobic, zeby wywalic administratorke bez zgody wiekszosci
      > wlascicieli? Baba bierze od nas pieniadze, a doslownie nic nie robi.
      > Miala zwolac zebranie - nie zwolala.
      to powinnośc Zarządu, a nie administratorki. Nie myl Zarzadzania z
      administrowaniem...
      >Miala zwiekszyc czestotliwosc wywozu
      > smieci - nie zwiekszyla. Miala zalatwic, zeby nam sie drzwi wejsciowe
      > na klucz zamykaly - w koncu sami zamowilismy firme, ktora to zrobila.
      Skad dzisiajn wiadomo, ze ,,miała''-pewnie ustalenia były ,,robione na gebę'' ?
      Nic na gebę - wszystko na piśmie. I sprawdx jej uprawninie do administrowania-
      kto jej to zlecił?
      > Podejrzewam, ze do tego babsko nas bezczelnie oklamuje.
      Podejrzewać mozesz. Ale nie oskarżaj- sprawdzaj, badx w tym skrupulatny. Nekaj
      i rozliczaj.Nie wyciagaj pochopnych wniosków- staniesz sie mało wiarygodny
      >Nie jestem pewien,
      > czy pani X nie "trzyma" jej tu dla wlasnej wygody, bo ma tu pewne nie do
      > konca jasne interesy, a w ten sposob my musimy sie przebic przez
      > mur-administratorke.
      na pewno wiele jest dla Jej wygody. Ale to Wy (nie ona) macie ster w swoich
      rekach, tylko Ona jeszcze o tym nie wie :-)

      >
      > Poradzcie co robic, bo jak tak dalej bedzie, to chyba nam sie w koncu
      > nasz wlasny budynek na naszych oczach rozsypie.
      wszystko po kolei- dowiedz się czy i przy kim istnieje Zarząd i napisz co Ci
      wiadomo
      >
      > pozdrawiam
      > Adam
      • arudzins Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 03:31
        Dzieki za odpowiedz.

        Zarzad u nas istnieje, z tego co wiem to w jego sklad wchodza wspolwlasciciele.
        Na jedynym do tej pory zebraniu, na ktorym bylismy, ale za to tamtych troje
        wspolwlascicieli nie przyszlo, od administratorki dowiedzielismy sie, ze
        zostaniemy dodani do zarzadu na podstawie wniosku o wpis w KW. Zebranie
        zatwierdzajace "rok 2004" bylo.

        No dobrze, czyli jezeli beda nas konsekwentnie olewac, to mozemy wystapic
        do sadu o upowaznienie do zrobienia czegos. Czy wiaze sie to z koniecznoscia
        odbycia procesu? Ile to moze trwac, jak bardzo inni wspolwlasciciele moga
        to przedluzac? Jakie sa koszty takiego postepowania?

        Co do wywalenia administratorki to rozumiem, ze musze zaczac od zapoznania
        sie z umowa na podstawie ktorej ona dla nas pracuje i w niej powinienem
        znalezc odpowiedz?

        Zwiekszenie czestotliwosci wywozu smieci zostalo ustalone na wspomnianym
        zebraniu, na ktorym bylismy tylko my i sasiedzi z parteru (razem mamy
        nieco ponad 25%). Ustalenie zostalo wpisane do protokolu. Rozumiem, ze to
        juz zobowiazuje administratorke do dzialania?

        pozdrawiam
        Adam
    • serafin666 Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 09:17
      to jakiś - przepraszam - bełkocik ; jak było Was stac na zakup 3-pokojowego
      mieszkania to pewnie i starczy Wam na poradę prawnika ( który musi obejrzeć
      dokumenty / akty notarialne, wypis z księgi wieczystej, protokoły i uchwały z
      zebrań, itd... /
      • arudzins Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 10:56
        serafin666 napisał:

        > to jakiś - przepraszam - bełkocik ; jak było Was stac na zakup 3-pokojowego
        > mieszkania to pewnie i starczy Wam na poradę prawnika ( który musi obejrzeć
        > dokumenty / akty notarialne, wypis z księgi wieczystej, protokoły i uchwały z
        > zebrań, itd... /

        Coz, wybacz, ze pisze niezbyt jasno.
        Gwoli scislosci, mieszkanie jest 2-pokojowe, a jakby nas bylo stac na porade
        prawnika, to bysmy juz z niej skorzystali. Wiem, wdepnelismy, to nasza wina
        i to my musimy ten problem rozwiazac, ale licze, ze ktos nam jednak cos
        podpowie.

        Nie spodziewam sie wyprostowania calej sytuacji. Powod zachowania sie innych
        wlascicieli jest dla mnie dosyc jasny: maja wsadzonych do swoich mieszkan
        lokatorow komunalnych, wiekszosc nawet im placi, ale jest to i tak (z grubsza)
        jedynie polowa tego, co mogliby wziac za wynajem. Lokatorow nie moga wyrzucic,
        bo miasto twierdzi, ze nie ma dokad, oni sami sie nie wyprowadza, na kupno
        tych mieszkan (nawet, gdyby tamci chcieli je sprzedac) ich nie stac, podwyzki
        czynszu systematycznie olewaja. Tamci wlasciciele nie dbaja o ten budynek, bo
        nie maja po co. Sam bym pewnie tak zrobil, jakby mnie tak nasza socjalistyczna
        ojczyzna urzadzila. Moim zdaniem sprawy sie wyprostuja dopiero wtedy, kiedy
        wiekszosc lokatorow komunalnych opusci zajmowane przez siebie mieszkania,
        przenoszac sie do innych budynkow lub na tamten swiat.

        Pomimo tego, chcielibysmy sobie mieszkac tu spokojnie. Do tego potrzebujemy
        wspomnianego juz domofonu, byc moze trzeba by jakos zakonserwowac budynek,
        zeby sie zwyczajnie nie rozpadl. No i wlasnie musimy wiedziec, czy i jak
        to sie da zrobic. Jak sie nie dowiem tutaj, to owszem, zaczne oszczedzac na
        bieganie po prawnikach. Ale z tego co widze, to na tym forum mozna sie sporo
        dowiedziec, a ja na razie musze uczyc sie od podstaw. Czytam z nadzieja. :)

        pozdrawiam
        Adam
    • leo51 Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 10:01
      Serafin ma rację.
      To nie jest jednostkowy problem we wspólnocie nadający się do rozwiązania na forum.

      Przy waszej nikłej wiedzy o funkcjonowaniu wspólnoty i wielu sygnalizowanych
      przez was nieprawidłowościach, sami nie macie szans uregulawania wszystkiego
      zgodnie z prawem.
    • miro_mx Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 10:38
      Witaj
      Wspomniałeś, że macie – Administratorkę – więc pytanie, Czy ma licencję? Bo
      tylko z licencją mogą administrować budynkiem osoby z zewnątrz (nie dotyczy to
      właściciela) sprawdź na stronie:
      rejestr.mi.gov.pl/formularz1.htm
      Ustal ile jest dokładnie właścicieli, bo od tego zależy jaka jest WM i pod co
      podlegacie.
      Pozdrawiam
      Miro
      • arudzins Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 11:10
        miro_mx napisał:

        > Witaj
        > Wspomniałeś, że macie – Administratorkę – więc pytanie, Czy ma lice
        > ncję? Bo
        > tylko z licencją mogą administrować budynkiem osoby z zewnątrz (nie dotyczy to
        > właściciela) sprawdź na stronie:
        > rejestr.mi.gov.pl/formularz1.htm

        Hm, nie znajduje nikogo takiego. Wiem, ze faktury wystawia firma jej meza,
        ale ani jego, ani tej firmy tez nie ma w tym wykazie.
        Nie jestem jeszcze pewien na jakiej podstawie ona tu dziala, ale na pewno
        to ustale.

        > Ustal ile jest dokładnie właścicieli, bo od tego zależy jaka jest WM i pod co
        > podlegacie.

        Tzn. masz na mysli lokale wyodrebnione?

        Wydaje mi sie, ze to juz nie ma dla nas wiekszego znaczenia. Znalazlem gdzies,
        ze malzenstwo liczy sie jako jedna osoba, wiec stosunek glosow przy glosowaniu
        na osoby, a nie udzialy i tak jest dla nas niekorzystny (konkretnie byloby 2:3).
        Musielibysmy chyba poszukac jakiejs luki w prawie.
        • miro_mx Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 11:50
          Jeśli nikogo takiego nie ma to znaczy, że nie posiada licencji i nie powinien
          zarządzać waszą WM. Natomiast Ma wielkie znaczenie jaką wspólnotą jesteście.
          Duża podlega Ustawie a Mała pod Kodeks Cywilny a tam potrzebna jest zgoda
          wszystkich właścicieli - jeśli się mylę to niech mnie ktoś poprawi
          Pozd.
          Miro
      • chmurka171 Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 17.10.05, 00:41
        miro_mx napisał:
        >Ustal ile jest dokładnie właścicieli, bo od tego należy jaka jest WM i pod co
        podlegacie.

        Nie ilość właścicieli decyduje o tym jaka jest wspólnota - mała czy duża -,
        lecz ilość lokali.
    • bykira Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 12:43
      Przedsiebiorca zajmujacy sie zarzadzaniem nieruchomosciami nie musi posiadac
      licencji wystarczy że zatrudnia pracownika z licencja ale umowa powinna byc
      zawarta z osoba fizyczna posiadajaca licencje zacznij zatem od zażądania umowy
      o administrowanie lub zarzadzanie oraz od obejrzenia KW nieruchomosci z której
      są wyodrebnione lokale w waszej kamienicy zeby nie było watpliwosci mozesz
      jeszcze to potwierdzic w wydziale geodezji i kartografiw/g własciwosci
      (najprawdopodobniej w starostwie)A potem pytaj nas dalej na podstawie
      otrzymanych informacji
    • serafin666 Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 14:03
      lokatorzy komunalni ? może to nie jest wspólnota ?
      • arudzins Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 19:23
        serafin666 napisał:

        > lokatorzy komunalni ? może to nie jest wspólnota ?

        To jest wspolnota, ale takie mamy poszanowanie prawa
        wlasnosci w naszym pieknym kraju (slowa "pieknym" nie
        pisze tu z przekasem).
    • dobud Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 16:51
      A możesz zdradzić w jakiej to miejscowosci jest ?
      • arudzins Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 19:23
        dobud napisał:

        > A możesz zdradzić w jakiej to miejscowosci jest ?

        Jasne, ze moge - w Warszawie.
        • dobud Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 16.10.05, 20:12
          AAAA...!! To już wszystko wiadome.......
          To zaścianek, jeśli chodzi o zarzadzanie nieruchomościami :-) :-)
          • pulsar10 Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 17.10.05, 09:29
            A ja muślałem że w moim miasteczku są takie problemy ale żeby w stolicy.!!!
            Ustal z całą pewnoscią jaki jest stan prawny nieruchomości?, (innymi słowy -
            czym wy jesteście?) przecież to takie proste, odrobina dobraj woli.(prawnik w
            takim przypadku nie jest drogi, jeżeli nie wiesz jak to zrobić)
            Jeżeli na pewno jesteście Wspólnotą Mieszkaniową to na forum Tobie pomożemy za
            wyjątkiem bierności mieszkańców.
          • xxxll Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 18.10.05, 23:13
            Coraz częściej cytujesz.... moje słowa "Warszawa - To zaścianek, jeśli chodzi o
            zarzadzanie nieruchomościami "
            • dobud Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 19.10.05, 00:11
              A bo to nieprawda? Gro wspólnot zarządzanych jest przez jednostki gminne -
              wbrew prawu.
              W Opolu na prowincji zarządzają tylko firmy prywatne: sp. z o.o. i osoby
              fizyczne - licencjonowani zarządcy.
            • dobud Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 19.10.05, 00:12
              Nie pamiętam że to Twoje slowa: jeśli sobie rościsz prawa autorskie, to wystąp
              na drogę postępowania cywilnego :-) ;-)
              • xxxll Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 19.10.05, 07:17
                Tu ostatnio było troche o odchaminaniu tego forum i kulturze osobistej...

                Jak właczyłem sie do czynnego postowania to pewne stereotypy zaczeły pękać a
                używałem właśnie takich sformułowań.

                Posady pewnych "zarządców właścicielskich" okazały sie być zagrożone , bo się
                okazało że można inaczej Tak po właścicielsku i zgodnie z PRAWEM.

                Cieszę sie, że jest wiecej taki jak ja, MYŚLĄCYCH, a nie tylko kopiujących
                wszystko ze spóldzielczości mieszkaniowej, nawet i styl pracy wysławiania się .

                Pozdrawiam "rozśpiewane" Opole nie mylić z Tarnowskimi Horami.
    • arudzins Re: problemy - biernosc wlascicieli, administrato 21.10.05, 22:13
      Sprawdzilem w ksiedze wieczystej (dwie godziny dzis rano
      w sadzie spedzilem, z czego 99% czekalem w kolejkach oczywiscie).
      Mamy w budynku 11 lokali wyodrebnionych, 7 to mieszkania
      a 4 - lokale uzytkowe, prawdopodobnie wszystkie sa w nie uzywanej
      strychu po drugiej stronie klatki schodowej (ale mam sasiadow... :) )
      - obejrzalem ksiege tylko jednego takiego lokalu. Sprawa kwalifikacji
      wspolnoty zostala zatem wyjasniona - dziekuje za porady gdzie tego szukac!
      :)
Inne wątki na temat:
Pełna wersja