Ekspektatywa - spółdzielnia

16.01.03, 12:42
Dzien dobry,

Problem moj (i innych mieszkancow osiedla) polega na tym, ze zakupilam w
spoldzielni tzw. ekspektatywe na mieszkanie, czyli przyrzeczenie
wyodrebnienia wlasnosci i przeniesienia jej. Niestety, do dzis spoldzielnia
tej wlasnosci nie wyodrebnila caly czas obiecujac, ze procedura rozpocznie
sie za miesiac. Sprawa ciagnie sie juz ponad rok... W jaki sposob mozna
zmusic spoldzielnie do przeniesienia wlasnosci, jak skonstruowac pismo, do
ktorego spoldzielnia musi sie jakos ustosunkowac?

Jakimi prawami dysponuje bedac posiadaczem ekspektatywy?

Z gory dziekuje za odpowiedzi,
J.
    • kazik64 Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 19.01.03, 02:21
      Jestem w takiej samej sytuacji, znalazłem na stronie
      arch.rp.pl/a/rz/2002/04/20020419/200204190082.html taką wypowiedź:
      spółdzielca, któremu w takiej sytuacji spółdzielnia odmawia ustanowienia
      odrębnej własności lokalu, może wytoczyć jej powództwo. Do pozwu powinno być
      zasadniczo załączone zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu (przy czym
      spółdzielca może żądać od spółdzielni pokrycia szkody związanej z
      koniecznością uzyskania takiego zaświadczenia). Ponadto należy mieć również na
      uwadze, że jeśli spółdzielnia narusza terminy ustanowienia odrębnej własności
      lokalu określone w przepisie art. 21 usm jedynie z powodu nieumiejętnej
      wykładni przepisów prawa, to opóźnienie takie przybiera charakter
      kwalifikowany i staje się zwłoką (art. 476 k.c.), co z kolei ma takie
      znaczenie, że spółdzielca może dochodzić od spółdzielni zapłaty odszkodowania
      (art. 477 k.c.)
    • zarzadca Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 19.01.03, 16:05
      jorin napisała:

      > Dzien dobry,
      >
      > Problem moj (i innych mieszkancow osiedla) polega na tym, ze zakupilam w
      > spoldzielni tzw. ekspektatywe na mieszkanie, czyli przyrzeczenie
      > wyodrebnienia wlasnosci i przeniesienia jej. Niestety, do dzis spoldzielnia
      > tej wlasnosci nie wyodrebnila caly czas obiecujac, ze procedura rozpocznie
      > sie za miesiac. Sprawa ciagnie sie juz ponad rok... W jaki sposob mozna
      > zmusic spoldzielnie do przeniesienia wlasnosci, jak skonstruowac pismo, do
      > ktorego spoldzielnia musi sie jakos ustosunkowac?
      >
      > Jakimi prawami dysponuje bedac posiadaczem ekspektatywy?
      >
      > Z gory dziekuje za odpowiedzi,
      > J.

      Nie podała Pani istotnej informacji.
      W jakiej formie została zawarta umowa ze spółdzielnią.

      • janer Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 19.01.03, 17:05
        Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje szczególnej formy
        zawierania umowy o wybudowanie lokalu i przeniesieniu jego własności na
        członka. Wystarcza umowa zawarta na piśmie, nie sądzę więc (znając skostniałość
        administracji spółdzielczej) by komukolwiek udało się podpisać umowę w formie
        aktu notarialnego.
        • mieszkanie.i.wspolnota Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 19.01.03, 20:12
          janer napisał:

          > Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje szczególnej formy
          > zawierania umowy o wybudowanie lokalu i przeniesieniu jego własności na
          > członka. Wystarcza umowa zawarta na piśmie, nie sądzę więc (znając
          skostniałość
          >
          > administracji spółdzielczej) by komukolwiek udało się podpisać umowę w formie
          > aktu notarialnego.

          Na szczęście jest to zagwarantowane w ustawie. Spółdzielnia jest OBOWIĄZANA
          zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu, zarówno z "lokatorem" (art.12),
          jak z "własnościowcem" (art.17(14)) - oczywiście po spełnieniu przez nich
          różnych niełatwych warunków. Otóż, o ile ja się znam na prawie, przeniesienie
          własności zawsze wymaga formy notarialnej. Spółdzielnie będą się musiały temu
          podporzadkować - zresztą nie słyszałem, by przeciwko takim umowom protestowały.
          SŁYSZAŁEM NATOMIAST, ŻE PRÓBUJĄ PRZY TEJ OKAZJI WYŁUDZIĆ OD DELIKWENTA ZNACZNIE
          WIĘKSZE PIENIĄDZE, NIŻBY TO WYNIKAŁO Z USTAWY - NP. ZA PRZYGOTOWANIE
          DOKUMENTACJI DO AKTU NOTARIALNEGO I DO KSIĄG WIECZYSTYCH.
          Nie dajcie się nabrać !!!
          • janer Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 19.01.03, 20:37
            Pytania dotyczyły "ekspektatywy", która powstaje po zawarciu "zwykłej" umowy ze
            spółdzielnią. Natomiast umowa przenosząca własność, jest zupelnie inną sprawą.
    • janer Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 19.01.03, 21:14
      Ekspektatywa to roszczenie. Dysponuje Pan prawem żądania realizacji zobowiązań
      spółdzielni na zasadach określonych np. w Kodeksie cywilnym, tam gdzie jest
      mowa o zobowiązaniach.
      Ekspektatywa występuje w ustawie z dnia 15 grudnia 2000r w dwóch przypadkach:

      Art. 17{4}. 1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje
      roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane
      dalej "ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu". Ekspektatywa
      własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo
      jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
      2. Nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje
      również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się
      skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub
      spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed
      przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje
      się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet
      członków. Przepisy art. 17{1} ust. 5 i 6 stosuje się odpowiednio.
      3. Umowa zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu powinna
      być zawarta w formie aktu notarialnego.

      Jest jeszcze ekspektatywa własności lokalu wynikająca z art.18 i 19 ustawy.

      Art. 18. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej
      własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta,
      zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać
      strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej
      własności tego lokalu ...........

      Art. 19. 1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje
      roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą
      odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest
      zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na
      spadkobierców i podlega egzekucji.
      2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony
      wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą
      przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie
      kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w
      poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego
      nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio.
      2. Zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony
      wkład budowlany lub jego część i staje się skuteczne z chwilą złożenia
      deklaracji członkowskiej przez nabywcę lub nabywców. Przepisy art. 23 stosuje
      się odpowiednio.
      3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w
      formie aktu notarialnego.

      • mieszkanie.i.wspolnota Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 19.01.03, 22:00
        O co w końcu chodzi ?
        O ekspektatywę "prawa własnościowego" (tfu, tfu, zgiń, przepadnij siło
        nieczysta!!!),
        czy o ekspektatywę przeniesienia własności ?
        Może wypowiedziałby się Autor pytania (jorin) ?
        • kazik64 Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 20.01.03, 09:22
          mieszkanie.i.wspolnota napisał:
          > O co w końcu chodzi ?
          > O ekspektatywę "prawa własnościowego" czy o ekspektatywę przeniesienia
          > własności?
          > Może wypowiedziałby się Autor pytania (jorin) ?

          Pani Jorin napisała: "że zakupilam w spoldzielni tzw. ekspektatywe na
          mieszkanie, czyli przyrzeczenie wyodrebnienia wlasnosci i przeniesienia jej.
          Niestety, do dzis spoldzielnia tej wlasnosci nie wyodrebnila"
          Chodzi o hipoteczną własność. Interesuje mnie ten temat, jestem w tej samej
          sytuacji. Oprócz problemu z reakcją na przekraczanie przez spółdzielnię
          terminu 3-miesięcznego proszę o podanie opłat jakie trzeba ponieść dla
          uzyskania pełnej własności. Ile za akt notarialny, opłatę sądową, czy płaci
          się podatek od czynności cywilnoprawnych?
          kazik64
        • zarzadca Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 20.01.03, 12:08
          mieszkanie.i.wspolnota napisał:

          > O co w końcu chodzi ?
          > O ekspektatywę "prawa własnościowego" (tfu, tfu, zgiń, przepadnij siło
          > nieczysta!!!),
          > czy o ekspektatywę przeniesienia własności ?
          > Może wypowiedziałby się Autor pytania (jorin) ?


          Szkoda, że tak szybko złożył Pan "bron".
          Pan Janer nie ma racji.

          Pozdrawiam

      • janer Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 20.01.03, 09:39
        Przepraszam, omyłkowo nie wykreśliłem starego brzmienia ust.2 w art.18 - to ten
        poniżej wersji obowiązującej po nowelizacji.
    • jorin Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 20.01.03, 09:36
      Janer pisze o dwoch rodzajach ekspektatyw na podst. Art. 17{4}. i 18. Moje
      niewprawne oko nie widzi jednak roznicy miedzy nimi, a moze po prostu nie umiem
      sobie tego przelozyc na rzeczywista sytuacje. Podobnie pan Witold rozroznia te
      dwie rzeczy. Mozna prosic o wyjasnienie sytuacji?
      Jako ze chyba jestem noga w tlumaczeniu sytuacji jezykiem prawniczym skopiuje
      troche z innych stron.

      Od dnia 24 kwietnia 2001 roku, mocą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
      wyłączona została możliwość ustanawiania przez spółdzielnie, na rzecz członków,
      własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. (teraz jest niby
      inaczej, ale w czasie umowy ze spoldzielnia nie bylo)

      Początkowym etapem jest zawarcie przez spółdzielnie i jej członka umowy
      zobowiązującej do przeniesienia na niego własności lokalu, w zamian za
      wniesiony wkład budowlany. Umowa ta winna być, pod rygorem nieważności, zawarta
      w formie pisemnej. Nie do końca jasny jest stosunek tego postanowienia do
      przepisów Kodeksu cywilnego, które wymagają dla umowy zobowiązującej do zbycia
      nieruchomości formy notarialnej (również pod rygorem nieważności). Uznać jednak
      trzeba, że mamy tu do czynienia z przepisem szczególnym i w wypadku umowy
      zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu zawieranej ze spółdzielnią,
      dla jej ważności wystarczająca będzie zwykłą forma pisemna. Innym
      nierozstrzygniętym problemem jest, czy będzie można na podstawie takowej umowy
      domagać się sądowego przeniesienia własności.

      I teraz najwazniejsze:

      Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa wyżej, powstaje po stronie członka
      spółdzielni, "ekspektatywa odrębnej własności lokalu". Jest ona zbywalna,
      przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
      Ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz członka spółdzielni, nastąpić
      musi najpóźniej w terminie 3 miesięcy od ukończenia budowy (chyba, że umowa
      przewiduje termin krótszy). Dzieje się to w formie aktu notarialnego. Można
      sporządzić jedną umowę dla łącznie dla wszystkich członków spółdzielni.

      Problem moj polega na tym, ze spoldzielnia kilkaktotnie przekroczyla termin 3
      miesiecy, a ja nie za bardzo wiem, jak mozna ja ponaglic, jakie wystosowac
      pismo, czy warto/trzeba isc do sadu??? Jestem czlonkiem spoldzielni, moje
      mieszkanie nie ma zadnego dlugu wzgledem spoldzielni, ale poza tym nie mamy
      chyba zadnego 'normalnego' prawa wlasnosci - ani spoldzielczej, ani zadnej
      innej. Tylko nieszczesna ekspektatywe.

      Przepraszam za skopiowanie tekstu, mam nadzieje, ze nikt nie ma mi tego za zle.
      Z gory tez dziekuje za rady,
      J.

      PS. Widze ze kazik64 i ja podazamy ta sama sciezka. Nie chodzi czasem o osiedle
      w Krakowie? :)
      • kazik64 Re: Ekspektatywa - spółdzielnia 20.01.03, 10:34
        Jestem z "Mazur" i jestem dopiero "na początku drogi", nie upłynął nawet 3-
        miesięczny termin. Przed podpisaniem umowy byłem zapewniany przez
        spółdzielnię, że notarialne przekazaniem mieszkania nastąpi po 2 tyg., po
        podpisaniu umowy "okazało się", że najwcześniej za rok. Zależy mi na
        określeniu szans w sądzie na wymuszenie na spółdzielni przeniesienia własności
        zgodnie z umową czy możliwości domagania sie odszkodowania lub unieważnienia
        umowy ze zwrotem poniesionych kosztów.
        Pozdrowienia
        kazik64
Pełna wersja