potracenie zaległych zaliczek przez ZAN

20.02.03, 14:32
ZAN przysłał pismo, w którym poinformował, że rozpocznie potracanie zaległości z tyt. opłat właścicieli z bieżących zaliczek dla wspolnoty.Gdy wspólnota oddzieliła sie od ZAN, niektórzy właściciele mieli zaległości z tyt. opłat. Nie przeszły one na wspólnotę, teraz ZAN "obudził sie" bo w ciagu 3 lat nie wyegzekwował ich od właścicieli i chce je ściagnąc od wspolnoty powołując się na art. 17 ustawy o własności lokali, że "za zobowiązania dot. nieruchomości wspólnej odpowiada wspolnota mieszkaniowa bez ograniczeń". Interpretuja to pisząc, że gdy budynek został przejety w zarząd właścicieli, a oni odmówili dobrowolnej zapłaty, to zaległe zaliczki w świetle ustawy sa zobowiazaniami wspolnoty.Powołuja sie też na art. 498 kodeksu Cywilnego o wzajemnych wierzytelnościach, by potracić zaległości.
Czy ZAN ma racje ?
    • abcd17 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 21.02.03, 00:33
      gamesza1 napisał(a):

      > ZAN przysłał pismo, w którym poinformował, że rozpocznie potracanie
      zaległości
      > z tyt. opłat właścicieli z bieżących zaliczek dla wspolnoty.

      Zaliczki dla wspolnoty ZAN wnosi jako pelnomocnik gminy.
      Zaleglosci w oplatach od wlascicieli "dotyczyly" ZANu jako zarzadu wspolnoty.
      ZAN nie stanowi odrebnej osoby od gminy, wiec i w tym przypadku ja reprezentuje.


      Gdy wspólnota oddzi
      > eliła sie od ZAN, niektórzy właściciele mieli zaległości z tyt. opłat. Nie
      prze
      > szły one na wspólnotę, teraz ZAN "obudził sie" bo w ciagu 3 lat nie
      wyegzekwowa
      > ł ich od właścicieli i chce je ściagnąc od wspolnoty powołując się na art. 17
      u
      > stawy o własności lokali, że "za zobowiązania dot. nieruchomości wspólnej
      odpow
      > iada wspolnota mieszkaniowa bez ograniczeń". Interpretuja to pisząc, że gdy
      bud
      > ynek został przejety w zarząd właścicieli, a oni odmówili dobrowolnej
      zapłaty,
      > to zaległe zaliczki w świetle ustawy sa zobowiazaniami wspolnoty.

      Tutaj stawiacie ZAN pod sciana. Jezeli czesc wlascicieli nie zaplacila
      przypadajacych na nich zaliczek - wspolnota, a wiec ogol wlascicieli powinien
      pokryc niedoplate w swoim wlasnym interesie. ZAN ma w tym przypadku racje.

      Powołuja sie t
      > eż na art. 498 kodeksu Cywilnego o wzajemnych wierzytelnościach, by potracić
      za
      > ległości.
      > Czy ZAN ma racje ?

      Tak. Niestety ZAN jest w obu przypadkach pelnomocnikiem gminy, a wiec mamy dwie
      osoby jako wzajemnego wierzyciela i dluznika - gmine i wspolnote.

      Wydaje mi sie, ze kompensata jest uzasadniona prawnie.

      Pozdrawiam,
      • gamesza1 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 21.02.03, 09:40
        Dziekuje za informację, jednak powstała inna kwestia. Okazało się, że prawdopodobnie Zan nie przekazał sald lokali właścicieli na dzień przejęcia budynku przez innego zarządcę i wynika z tego, że ten zarządca zaczął chyba od zera rozliczanie zaliczek, co nie powinno miec miejsca. Generalnie salda przechodza przeciez na nastepnego zarządcę.
        Pozdrawiam
        Marlena S.
        • abcd17 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 21.02.03, 18:04
          gamesza1 napisała:

          > Dziekuje za informację, jednak powstała inna kwestia. Okazało się, że
          prawdopod
          > obnie Zan nie przekazał sald lokali właścicieli na dzień przejęcia budynku
          prze
          > z innego zarządcę i wynika z tego, że ten zarządca zaczął chyba od zera
          rozlicz
          > anie zaliczek, co nie powinno miec miejsca. Generalnie salda przechodza
          przecie
          > z na nastepnego zarządcę.

          W praktyce czesto jednak przekazanie sald nastepuje jak ze wszystkim - z
          mniejszym lub wiekszym opoznieniem. Wspolnota jest wiec zazwyczaj postawiona
          pod sciana i zarzadca musi skalkulowac zaliczki od nowa, bazujac tylko wstepnie
          na zaliczkach stosowanych wczesniej. Opoznienie rozliczen - zazwyczaj rowniez
          do zebrania rocznego, na ktorym zaklad budzetowy gminy rozlicza wspolnote za
          ten czas w ktorym zarzadzal nieruchomoscia wspolna - sprawia czesto wspolnocie
          ogromne problemy z zachowaniem plynnosci gotowkowej. Np. gdy przekazanie
          zarzadu nastepuje tuz przed rozpoczeciem okresu grzewczego - zablokowanie konta
          wsponoty przez zan stawia wlascicieli przed koniecznoscia oplacania 100%
          kosztow dostawy ciepla, podczas gdy ci, rozliczani wczesniej przez zan,
          skladali sie na to cieplo przez cale lato (stala oplata w ciagu calego roku).
          To sa jednak stale chwyty stosowane przez gminy by utrudnic przejmowanie
          zarzadu przez wspolnoty i przekazywanie zarzadzania w rece prywatnych firm.
          Wahlarz chwytow jest tu szeroki. Moznaby napisac ksiazke.

          Pozdrawiam,
      • zarzadca Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 21.02.03, 22:04
        abcd17 napisał:

        > gamesza1 napisał(a):
        >
        > > ZAN przysłał pismo, w którym poinformował, że rozpocznie potracanie
        > zaległości
        > > z tyt. opłat właścicieli z bieżących zaliczek dla wspolnoty.
        >
        > Zaliczki dla wspolnoty ZAN wnosi jako pelnomocnik gminy.
        > Zaleglosci w oplatach od wlascicieli "dotyczyly" ZANu jako zarzadu wspolnoty.
        > ZAN nie stanowi odrebnej osoby od gminy, wiec i w tym przypadku ja
        reprezentuje
        > .
        >
        >
        > Gdy wspólnota oddzi
        > > eliła sie od ZAN, niektórzy właściciele mieli zaległości z tyt. opłat. Nie
        >
        > prze
        > > szły one na wspólnotę, teraz ZAN "obudził sie" bo w ciagu 3 lat nie
        > wyegzekwowa
        > > ł ich od właścicieli i chce je ściagnąc od wspolnoty powołując się na art.
        > 17
        > u
        > > stawy o własności lokali, że "za zobowiązania dot. nieruchomości wspólnej
        > odpow
        > > iada wspolnota mieszkaniowa bez ograniczeń". Interpretuja to pisząc, że gd
        > y
        > bud
        > > ynek został przejety w zarząd właścicieli, a oni odmówili dobrowolnej
        > zapłaty,
        > > to zaległe zaliczki w świetle ustawy sa zobowiazaniami wspolnoty.
        >
        > Tutaj stawiacie ZAN pod sciana. Jezeli czesc wlascicieli nie zaplacila
        > przypadajacych na nich zaliczek - wspolnota, a wiec ogol wlascicieli powinien
        > pokryc niedoplate w swoim wlasnym interesie. ZAN ma w tym przypadku racje.
        >
        > Powołuja sie t
        > > eż na art. 498 kodeksu Cywilnego o wzajemnych wierzytelnościach, by potrac
        > ić
        > za
        > > ległości.
        > > Czy ZAN ma racje ?
        >
        > Tak. Niestety ZAN jest w obu przypadkach pelnomocnikiem gminy, a wiec mamy
        dwie
        >
        > osoby jako wzajemnego wierzyciela i dluznika - gmine i wspolnote.
        >
        > Wydaje mi sie, ze kompensata jest uzasadniona prawnie.
        >
        > Pozdrawiam,
        >
        >

        Tak z ręka na sercu,
        Panie EKSPERCIE DYŻURNY
        niech Pan nie wpuszcza ludzi w maliny.

        • abcd17 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 21.02.03, 23:57
          zarzadca napisał:

          > Tak z ręka na sercu,
          > Panie EKSPERCIE DYŻURNY
          > niech Pan nie wpuszcza ludzi w maliny.


          Dziekuje za konstruktywna krytyke.
          Wiedzialem, ze na Panu sie nie zawiode.
          Zycze milego weekendu.
          • zarzadca Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 22.02.03, 08:43
            abcd17 napisał:

            > zarzadca napisał:
            >
            > > Tak z ręka na sercu,
            > > Panie EKSPERCIE DYŻURNY
            > > niech Pan nie wpuszcza ludzi w maliny.
            >
            >
            > Dziekuje za konstruktywna krytyke.
            > Wiedzialem, ze na Panu sie nie zawiode.
            > Zycze milego weekendu.
            >
            > Konstruktywnej niestety krytyki nie będzie....

            Może Pan nie odpowiadać na pytanie, na które Pan nie zna
            dobrej odpowiedzi.

            Pozdrawiam
            zarzadca2@wp.pl

            • abcd17 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 22.02.03, 23:34
              zarzadca napisał:

              > Może Pan nie odpowiadać na pytanie, na które Pan nie zna
              > dobrej odpowiedzi.

              Pan za to ma 100% pewnosci, ze moja odpowiedz jest nietrafiona, czy tak?
              Jednoczesnie nie ma Pan "srodkow technicznych", jak to Pan ujal w innym poscie,
              by podac swoje argumenty? Jak pewnosc o bledzie jednej wypowiedzi ma sie do
              braku pewnosci co do odmiennej odpowiedzi? A moze po prostu Pan czerpie
              przyjemnosc z drwienia sobie na tym forum z ludzi?
              • zarzadca Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 23.02.03, 13:32
                abcd17 napisał:

                > zarzadca napisał:
                >
                > > Może Pan nie odpowiadać na pytanie, na które Pan nie zna
                > > dobrej odpowiedzi.
                >
                > Pan za to ma 100% pewnosci, ze moja odpowiedz jest nietrafiona, czy tak?

                Tak , na 250 %
                A moze po prostu Pan czerpie
                > przyjemnosc z drwienia sobie na tym forum z ludzi?

                Ojej jakie uogolnienie!!!!!

                • abcd17 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 23.02.03, 14:34
                  zarzadca napisał:

                  > > Pan za to ma 100% pewnosci, ze moja odpowiedz jest nietrafiona, czy tak?
                  >
                  > Tak , na 250 %

                  Dlaczego zachowuje Pan w tajemnicy swoje argumenty, jesli jest Pan ich pewien?
                  Prosze zauwazyc, ze dzialajac w ten sposob sprawia Pan wrazenie negatywne na
                  uczestnikach forum. Konstruktywna krytyka polega na tym, ze jezeli zarzuca sie
                  komus ze jego opinie mijaja sie z prawda = podaje sie racje na dowod odmiennego
                  zdania. To jest ludzkie, w odroznieniu od negowania i nie dawania nic w zamian.
    • janer Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 23.02.03, 17:00
      Zawsze wiedziałem, że zarząd wiąże się z dysponowaniem kasą.
      Jeżeli wspólnota chce naprawdę przejąć zarząd nieruchomością to musi odciąć ZAN
      od kasy.
      A założyć sobie odrębne konto.I nie dać im pełnomocnictwa do wyłącznego
      dysponowania rachunkiem. Trzy podpisy w tym jeden ich.
      Niech ZAN płaci zaliczki za swoje lokale.A potem możemy mu przelać
      wynagrodzenie za administrowanie. Hi hi .... z trzymiesięcznym opóźnieniem
      oczywiście.
      • abcd17 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 23.02.03, 19:32
        janer napisał:

        > Zawsze wiedziałem, że zarząd wiąże się z dysponowaniem kasą.
        > Jeżeli wspólnota chce naprawdę przejąć zarząd nieruchomością to musi odciąć
        ZAN
        >
        > od kasy.
        > A założyć sobie odrębne konto.I nie dać im pełnomocnictwa do wyłącznego
        > dysponowania rachunkiem. Trzy podpisy w tym jeden ich.
        > Niech ZAN płaci zaliczki za swoje lokale.A potem możemy mu przelać
        > wynagrodzenie za administrowanie. Hi hi .... z trzymiesięcznym opóźnieniem
        > oczywiście.


        Przede wszystkim dziekuje za poparcie mojego zdania w trakcie uwag wymienianych
        z "zarzadca".

        Wracajac do problemow z Zanem. Dla mnie oczywiste jest, ze jako jednostka
        organizacyjna gminy ZAN w ogole nie powinien sie tykac zarzadzania
        nieruchomoscia wspolna. Obydwaj wiemy, ze w praktyce bywa wprost przeciwnie -
        gminy utrzymuja monopol na zarzadzanie nieruchomosciami dzieki nikomu innemu
        tylko a) wspolnotom, ktore godza sie na taka wspolprace i b) dzieki
        nieprofesjonalnym firmom prywatnym ktore naciagaja wspolnoty robiac krecia
        robote dla profesji i zniechecajac wspolnoty do wspolpracy z "prywaciarzami".

        W analizowanym przypadku wypada jednak stanac po stronie zanu, podobnie jak
        stanalbym po stronie prywatnego zarzadcy, jesli to jego by dotyczyla kwestia
        zaleglosci czesci wlascicieliu lokali. Inaczej byloby, jezeli zan, czy inny
        zarzadca z prawdziwszego zdarzenia, zobowiazalby sie w umowie do przejecia
        odpowiedzialnosci do windykacji 100% wplat. Jezeli ktorys z wlascicieli nie
        placi - zarzadca moze miec wtedy pretensje wylacznie do siebie i nie wolno mu
        przerzucic odpowiedzialnosci na wspolnote. Tu jednak takiego zobowiazania jak
        wierze nie bylo (jest to teoretycznie wykonalne, ale wynagrodzenie zarzadcy
        musialoby uwzgledniac ten aspekt odpowiedzialnosci) i zalegle zobowiazania
        wlascicieli staja sie zobowiazaniami wspolnoty, bo zarzadca nie jest tu strona
        w rozliczeniach pomiedzy wspolnota a jej czlonkami.

        Analogiczna sprawa tyczy sie zaleglosci czynszowych najemcow lokali
        komunalnych. Jezeli takie istnieja - przejmuje je gmina, ktora zobowiazana jest
        przekazac ZANowi srodki na platnosc zaliczki w poczet kosztow zarzadu. ZAN
        oczywiscie "sciaga" sobie te zaleglosci np. z wplywow czynszowych z lokali
        uzytkowych, ale idea rozliczen jest analogiczna. Chodzi tu o rekompensate, bo
        strona w rozliczeniach z najamca jest gmina, podobnie jak gmina jest strona w
        rozliczeniach ze wspolnota.

        Pozdrawiam serdecznie,
        • asam11 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 23.02.03, 22:12
          abcd17 napisał:

          zalegle zobowiazania
          > wlascicieli staja sie zobowiazaniami wspolnoty, bo zarzadca nie jest tu
          strona
          > w rozliczeniach pomiedzy wspolnota a jej czlonkami.

          Chyba trochę się Pan zakałapućkał próbując tłumaczyć "jak chłop krowie u płota".
          Zarządca rzeczywiście nie jest stroną ale wniosek z tego jest zupełnie
          przeciwny. Mianowicie: zobowiązania właścicieli (wobec wspólnoty, przecież nie
          wobec zarządcy) stają się należnościami wspólnoty.
          >
          > Analogiczna sprawa tyczy sie zaleglosci czynszowych najemcow lokali
          > komunalnych. Jezeli takie istnieja - przejmuje je gmina, ktora zobowiazana
          jest
          >
          > przekazac ZANowi srodki na platnosc zaliczki w poczet kosztow zarzadu. ZAN
          > oczywiscie "sciaga" sobie te zaleglosci np. z wplywow czynszowych z lokali
          > uzytkowych, ale idea rozliczen jest analogiczna. Chodzi tu o rekompensate, bo
          > strona w rozliczeniach z najamca jest gmina, podobnie jak gmina jest strona w
          > rozliczeniach ze wspolnota.
          >
          > Pozdrawiam serdecznie,
          >
        • asam11 Re: potracenie zaległych zaliczek przez ZAN 23.02.03, 22:25
          abcd17 napisał:

          >
          > Analogiczna sprawa tyczy sie zaleglosci czynszowych najemcow lokali
          > komunalnych. Jezeli takie istnieja - przejmuje je gmina, ktora zobowiazana
          jest
          >
          > przekazac ZANowi srodki na platnosc zaliczki w poczet kosztow zarzadu. ZAN
          > oczywiscie "sciaga" sobie te zaleglosci np. z wplywow czynszowych z lokali
          > uzytkowych, ale idea rozliczen jest analogiczna. Chodzi tu o rekompensate, bo
          > strona w rozliczeniach z najamca jest gmina, podobnie jak gmina jest strona w
          > rozliczeniach ze wspolnota.
          >
          Analogia to pozorna. Gmina ponosi koszty zarządu nieruchomościami, w których ma
          udział, niezależnie od tego czy czynsz jest wyższy czy niższy od tych kosztów a
          nawet czy w ogóle ma jakiś czynsz (przy niewynajmowanych lokalach przecież też
          płaci) a jej przekazywanie środków do ZANów jest sprawą wewnętrzną gminy.
          Relacja gmina - wspólnot dotyczy natomiast dwu odrebnych (choć gmina jest
          członkiem wspólnoty)podmiotów.

          W przedmiotowym przypadku niewłaściwie dokonano przejęcia zarządu. Chyba
          rozliczono tylko przypisy zaliczek od poszczególnych właścicieli nie bacząc na
          indywidualne salda, nie przejęto też wymaganego ustawą bankowego konta
          wspólnoty. Właściciele są dłużnikami wspólnoty a o tym czy wspólnota jest
          dłużnikiem ZANu decydują szczegóły, których nie znam.
Pełna wersja