Opłaty za część garażową budynku

28.09.06, 14:56
Witam, mam następujące pytanie: czy właściciele mieszkań, którzy nie mają
garaży powinni płacić takie same kwoty (chodzi o część garażową: sprzątanie,
ochronę, fundusz remontowy, konserwacje, remonty, itp.) jak właściciele
mieszkań z garażami? Jak jest to rozliczane w Waszych wspólnotach? Czy jest
na to jakiś przepis? Dziękuję za odpowiedź.
    • xxxll Re: Opłaty za część garażową budynku 28.09.06, 18:51
      czy garaż jest przynależny do lokalu, czy stanowi odrębny lokal?

      Czy opłaty związane z utrzymaniem NW, są naliczane według udziału %?
      • kasia_jk Re: Opłaty za część garażową budynku 28.09.06, 19:09
        Garaże mają oddzielne akty notarialne, a utrzymanie NW jest liczone od m2
        mieszkania.
        • xxxll Re: Opłaty za część garażową budynku 28.09.06, 19:38
          kasia_jk napisała:

          > Garaże mają oddzielne akty notarialne, a utrzymanie NW jest liczone od m2
          > mieszkania.


          a powinna być liczona wg udziału, co z pomieszczeniami przynależnymi np:
          piwnicami. Na garaże też powinna być naliczana taka sama zaliczka.


          Z ustawy o własności lokali
          Art. 12.

          2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
          związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
          właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
          właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
          nieruchomości
          wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.


          Art. 13.
          1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
          utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,
          uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
          wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych
          współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.


          Art. 14.
          Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
          1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
          2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części
          dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
          3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
          bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
          4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
          5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

          ten wykaz wspólnota może rozszeżyć podejmując stosowną uchwałę
          • oshin22 Re: Opłaty za część garażową budynku 29.09.06, 12:17
            xxxll napisał:
            > kasia_jk napisała:
            > > Garaże mają oddzielne akty notarialne, a utrzymanie NW jest liczone od m2
            > > mieszkania.
            >
            > a powinna być liczona wg udziału, co z pomieszczeniami przynależnymi np:
            > piwnicami. Na garaże też powinna być naliczana taka sama zaliczka.

            A czy jeśli garaż ma "swój" akt notarialny to może być pomieszczeniem przynależnym ?

            Bo w przypadku piwnicy wyraźnie było sformułowanie w AN "do lokalu przynależy
            pomieszczenie piwniczne ble ble ble...." to jest jasne.

            U nas tez jest tak iz garaze (miejsca postojowe) maja osobne akty notarialne.
            W opinii sadu garaz podziemny jest niezaleznym lokalem w którym współwłasność
            maja poszczególni własciciele miejsc parkingowych. Ta opinia pociagnęła
            uchylenie uchwały - planu gospodarczego przez tenze sad. Sąd uzasadnił iż
            współwłaściciele _bez_ miejsc parkingowych nie powinni płacić (wedle swoich
            udziałów) np na konserwacje bramy garażowej (przecież to cześć WSPÓLNA budynku)
            oraz np na instalację czujników gazu w garażu. (dopiero jak wysadzi blok do się
            sędzia zastanowi jakie głupoty orzeka..) skutkiem czego właściciele miejsc
            parkingowych mogą sie zachowywać jak "wspólnota we wspólnocie" i np wynająć inną
            firme zarządzającą tylko garażami.
            Gratulacje dla pani sędzi.
            Ale jak to ugryźć. (Oczywiście wyrok wydany na posiedzeniu niejawnym WM
            zaskarżyła - dokładniej napisano zażalenie)

            Pozdrawiam,
            M.
            • dobud Re: Opłaty za część garażową budynku 29.09.06, 18:52
              Tok myślenia sądu całkiem prawidłowy.
              Jak to ugryźć? Pomyśleć, albo.......... zamówić u mnie opinię na ten temat :-)

              Skoro zespół garazoy jest odrębnym lokalem uzytkowym, to brama do niego tak jak
              dzwi do Twego mieszkania należy do współwłaścicieli garaży, jak Twoje drzwi do
              Ciebie. A za ten element płaci wlaściciel (tu: współłaściciele) lokalu.

              Każdy właściciel lokalu ma prawo zatrudnić sobie zarządcę *administratora)
              własnego wyodrębnionego, samodzielnego lokalu będącego odrębną nieruchomoscia
              lokalową. Przeciez tak robia np. gminy: lokalami komunalnymi we wspolnotach
              zarzadza (administruje) ktos na zlecenie gminy, a nieruhcomością wspólną
              zarządza (administruje) ktos inny. Natomiast często jest tak, że ten sam ma
              umowę z gmina na jej lokale i ze wspóólnotą na nieruhcomosc wspólną.

              dobud
            • jerzyjb7 Re: Opłaty za część garażową budynku 01.10.06, 17:18
              podobnie jak u nas, z tą różnicą, że przez część garażową przechodzi się do
              piwnic (powinniśmy brać opłatę za przechodzenie:)??)
              I rzeczywiście w części garażowej znajdują sie urządzenia istotne dla
              funkcjonowania całego budynku (rury, czujki dymu itd.).

              JR
            • j666 Re: Opłaty za część garażową budynku 26.01.07, 00:29
              Potrzebny mi taki wyrok, bo najwyraźniej będę wystepował z podobnym powództwem
              Jesli nie możesz zacytować całości, to podaj proszę choć sygnaturę i sąd.
              JaC


              > W opinii sadu garaz podziemny jest niezaleznym lokalem w którym współwłasność
              maja poszczególni własciciele miejsc parkingowych.
              >Ta opinia pociagnęła uchylenie uchwały - planu gospodarczego przez tenze sad.
              > Sąd uzasadnił iż współwłaściciele _bez_ miejsc parkingowych nie powinni płacić
            • askazbielan Re: Opłaty za część garażową budynku 26.01.07, 14:03
              Witam,

              czy mogę poprosić o uzasadnienie tego wyroku na maila? Mam we wspólnocie
              podobną sprawę. Pozdrawiam Joanna
            • okemot Re: Opłaty za część garażową budynku 27.01.07, 11:29
              Osobiście uważam że sąd jednak miał rację. Brama tylko w zakresie elewacji jest
              częścią wspólną, konserwację jej mechaniki lub napędu, już do części wspólnej
              trudno zaliczyć. Dlaczego ktoś kto nie ma miejsca postojowego ma za to płacić?

              U mnie jest podobna sytuacja, tylko że dodatkowo przez te garaże przechodzi się
              do piwnic. Czyli z jednej strony są to wydzielone lokale z osobnymi aktami
              notarialnymi, w których po 10 właścicieli ma swoje udziały, ale z drugiej
              strony lokal ten nie służy do wyłącznie do użytku tych właścicieli.
              Żeby nie wikłać się w procesy sądowe, po dość długich sporach i dyskusjach,
              załatwiliśmy sprawę polubownie uchwałą właścicieli, w której wspólnota
              zobowiązała się do pokrywania kosztów eksploatacji dotyczących ciągów pieszo-
              jezdnych. Podzieliliśmy koszty eksploatacyjne, które dotyczą wyłącznie
              właścicieli garaży /konserwacja napędów i bram/ i te ogólne /sprzątanie,
              konserwacja oświetlenia, energia elektryczna, ubezpieczenie/. Co ciekawe
              administrator stwierdził że będzie tym zarządzał bez dodatkowych opłat, bo woli
              wykonać rozliczenie lub wezwać technika, niż ciągle wysłuchiwać od właścicieli
              garaży. Koszty ogólne podzieliliśmy współczynnikiem stosunku powierzchni miejsc
              postojowych do powierzchni ciągów komunikacyjnych. Uchwały nikt nie zaskarżył,
              więc właściciele miejsc postojowych płacą o kilka złotych więcej i jest w końcu
              spokój - posprzątane, oświetlone i napędy są konserwowane.

              Gdyby przez te hale nie przechodziło się do piwnic i innych pomieszczeń, z
              których korzystają pozostali właściciele, pewnie jako zarząd bym się tym nie
              zajmował, podobnie jak nie zajmuję się sprzątaniem, konserwowaniem bram i
              napędów w garażach indywidualnych które tez na osiedlu są.

              Będę bardzo wdzięczny za przesłanie mi uzasadnienia wyroku, bo wprawdzie
              sytuacja została już unormowana, ale chętnie zapoznam się z innymi
              możliwościami.
            • xxxll Re: Opłaty za część garażową budynku 27.01.07, 18:47
              oshin22 napisał:
              > A czy jeśli garaż ma "swój" akt notarialny to może być pomieszczeniem
              > przynależnym ?

              Jeżeli jest AN na garaż to jest to samodzielny lokal i nie może być przynależny
              do innego lokalu. Z nim związany jest udział w NW w oparciu o który ponosi się
              koszty utrzymania NW.

              Inaczej jest z miejscem parkingowym (MP). MP może być wpisane jako przynależne
              do lokalu tak jak to robi sie z np: piwnicą.



              oshin22 napisał:
              > W opinii sadu garaż podziemny jest niezależnym lokalem w którym współwłasność
              > maja poszczególni właściciele miejsc parkingowych. Ta opinia pociągnęła
              > uchylenie uchwały - planu gospodarczego przez tenże sad.

              Bo zrobiony został błąd przy podziale kosztów, które dotyczą NW i utrzymania MP
              w garażu podziemnym, tak jak w lokalu mieszkalnym - są koszty dotyczące lokalu -
              media.

              Powinniście wyodrębnić w zaliczkach za MP zaliczki dotyczące utrzymania MP
              (sprzątanie powierzchni garażu, naprawy urządzeń - bramy garażowej, instalacji
              ppoż., itp.) oraz utrzymania NW - klatek schodowych , utrzymaniu terenów
              zewnętrznych, itd.

              • babczyk Dla oshin22 i innych ..... 27.01.07, 19:02
                Dla oshin22 i innych, warto zapoznać sie z wypowiedziami xxxll-a pod innymi
                linkami jak.....

                forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=38706001&v=2&s=0
                forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=45197797&v=2&s=0
                forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=42413818&a=42454721
                forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=186&w=26867535&a=26867535
                forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=186&w=26867535&a=28573555
                forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=186&w=26768462&v=2&s=0


                Starczy bo jak sądzę, napewno nie podda się ..autolustracji.




                • xxxll Re: O Babczyku , Djbogas ..... z Tarnowskich Gór 27.01.07, 19:28
                  Wyciąg z netykiety:

                  *** Ignoruj trolle - użytkowników, których jedynym celem jest dokuczanie i
                  krytykowanie. Twoje odpowiedzi na ich posty tylko ich zachęcą do dalszej
                  działalności. Wystarczy, że zgłosisz ich działalność administracji.
          • kasia_jk Re: Opłaty za część garażową budynku 29.09.06, 18:30
            Tworzy się WM i propozycja Zarządu jest taka, aby opłaty za: ochronę,
            sprzątanie, konserwację, energię wspólną były liczone od m2 mieszkania. Czyli
            ja jako właściciel mieszkania bez garażu zapłace tyle samo co sąsiad, który ma
            taką samą powierzchnię mieszkania i dodatkowo 2 miejsca garażowe (od m2 garażu
            będzie doliczona tylko opłata na fundusz remontowy). To chyba jest
            niesprawiedliwe?
            • serafin666 Re: Opłaty za część garażową budynku 29.09.06, 19:15
              masz i wykorzystaj :
              Sąd Najwyższy. Zarząd nieruchomością wspólną Sygn. akt II CK 98/04 (99/04)
              Wysokość zaliczek zależna od udziału - wyrok z dnia 22.10.2004
              Zgodnie z ustawą o własności lokali, członkowie wspólnoty ponoszą ciężary
              utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów. Uchwała
              właścicieli może zwiększyć obciążenia, ale nie może ich obniżyć poza ustawowe
              granice.
              więcej - Gazeta Prawna Nr 210 (1319) wtorek 26 października 2004 r.
            • xxxll Re: Opłaty za część garażową budynku 30.09.06, 05:33
              A może się zwrócic do usługodawców, aby przygotowali kalkulacje odrębna na
              garaż podziemny z MP, a odrębną na pozostałą część NW.

              Stawki moga być odzielne dla MP i odzielne dla lokali mieszkalnych i dla lokali
              użytkowych. Całość powinna się bilansować.
            • okemot Re: Opłaty za część garażową budynku 27.01.07, 11:47
              U mnie we wspólnocie jakiś czas forsowany był podobny pomysł. Argumenty, że
              jest to prawnie wątpliwe rozwiązanie nie trafiały do przekonania. Temat upadł
              kiedy okazało się, że właściciele dużych mieszkań którzy najbardziej gardłowali
              za zmiana rozliczenia, zapłacą więcej niż kiedy płacą za garaże. Myk polega na
              tym że spora część garaży i miejsc postojowych należała nadal do developera i
              do ludzi którzy nie mieszkają na osiedlu.
              Jeśli u Ciebie też taka sytuacja występuje, to uświadom pomysłodawcom, że po
              podjęciu uchwały developer w ogóle nie będzie musiał płacić za utrzymanie
              nieruchomości wspólnej, a jego udział zapłaci ta pani, ten pan, ci państwo...
    • kasia_jk Re: Opłaty za część garażową budynku 30.09.06, 21:38
      Dziękuję za zainteresowanie i cenne wskazówki, napewno się przydadzą przy
      konfrontacji.
      • horacy100 Re: Opłaty za część garażową budynku 01.10.06, 22:17
        W mojej wspólnocie miejsca postojowe w garażu podziemnym wpisane są w akcie
        notarialnym jako powierzchnie przynależne i oznaczone numerem stanowiska, te
        miejsca są wyznaczone liniami,powierzchnie te nie są uwzględnione do obliczenia
        udziału w NW. Pow. garażu całkowita to 3300m2 a pow. samych stanowisk to
        1760m2, w garażu znajdują się węzeł co i cw, oraz zw, które są zaliczone do
        części wspólnej.Wszyscy właściciele stanowisk płacą tę samą stawkę. Pozostali
        właściele nie mający stanowisk nie chcą pokrywać kosztów naprawy bram
        wjazdowych, zniszczonych posadzek i zużytej energii elektr.czy sprzątania
        garażu. Zarząd mamy właścicielski.Spółdzielnia która wybudowała bydynek nie
        wliczyła tych pow. do obliczenia udziału (art.7 uowl)i zostawiła nam problem z
        którym nie wiadomo co zrobić.Czy ktoś z forumowiczów ma podobną sytuację i jak
        ją rozwiązał.
        Pozdrawiam
        horacy100
        • xxxll Re: Opłaty za część garażową budynku 01.10.06, 22:20
          A może coś takiego
          forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=49416384&a=49520831
        • serafin666 Re: Opłaty za część garażową budynku 02.10.06, 09:16
          "Wszyscy właściciele stanowisk płacą tę samą stawkę" - komu płacą ?

          1. ile to jest w skali roku ?
          2. jakie są koszty utrzymania tego garażu ( prąd, sprzątanie ) ?
          3. co się dzieje z nadwyżką 1 minus 2 ?
    • kasia_jk Opłaty za część garażową budynku 11.10.06, 11:38
      Kolejne moje pytania: Jeżeli nie posiadam miejsca garażowego/garażu to czy mam
      udział w części garażowej? Czy mam tylko udział w tym, co mi napisano w Akcie
      Notarialnym: częściami wspólnymi budynku, które nie będą służyły wyłącznie do
      użytku właścicieli poszczególnych lokali pozostaną: fundamenty, ściany
      konstrukcyjne, ściany zewnętrzne, dach, instalacje, korytarze, klatka schodowa
      i pomieszczenia techniczne.
      • dobud Re: Opłaty za część garażową budynku 11.10.06, 18:42
        Jeśli garaz to samodzielny lokal, to nie masz - jeśli to część współna, to masz.
        • serafin666 o miejscach postojowych 27.11.06, 18:35
          2002.10.24 wyrok NSA w Warszawie III SA 1338/01
          Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
          (...) Odnosząc się do definicji lokalu mieszkalnego zawartej w ustawie z 24
          czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) stwierdzić
          należy, że z treści tej ustawy jednoznacznie wynika, iż z wyodrębnionym lokalem
          związane jest prawo do nieruchomości wspólnej oraz części budynków i urządzeń,
          które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu, a nadto, iż garaż może
          być częścią przynależną do lokalu mieszkalnego. Rację ma przy tym Skarżąca, że
          w tym ostatnim przypadku niezbędnym jednak jest by garaż był lokalem, a więc by
          był wyodrębniony trwałymi ścianami, co nie zachodzi w przypadku miejsca
          postojowego, które nie spełnia takich kryteriów. Samo miejsce postojowe w
          świetle ustawy o własności lokali nie może być odrębnym przedmiotem własności i
          mieści się w pojęciu prawa do części budynku, które nie służą wyłącznie do
          użytku właścicieli lokali.
          • askazbielan Re: o miejscach postojowych 26.01.07, 15:19
            a co w przypadku, kiedy garaz nie jest czescia do lokalu przynalezna? garaz w
            naszym bloku jest aktem notarialnym ustanowiony jako odrebny lokal, ktory ma 58
            współwłaścicieli. Co w tym przypadku?
    • xxxll Miejsca w garażu nie zawsze można sprzedać 09.06.07, 07:00
      Miejsca w garażu nie zawsze można sprzedać

      Autorka: RENATA KRUPA-DĄBROWSKA

      Wielu nabywców miejsc postojowych nie przywiązuje wagi do statusu prawnego
      garażu, a jest on ważny. Nie w każdym wypadku takie miejsce można później
      sprzedać. Obowiązują też różne stawki VAT



      Kupując mieszkanie, kupujemy często stanowiska w garażu. Obecnie deweloperzy
      sprzedają je na dwa sposoby.

      - Garaże wyodrębnia się jako lokale użytkowe - mówi notariusz Lech Borzemski z
      Krajowej Rady Notarialnej. -Wówczas osoba, która chce kupić miejsce postojowe,
      nabywa ułamkowy udział w takim garażu. Jednocześnie w umowie notarialnej robi
      się zastrzeżenie, że przysługuje jej wyłączne prawo korzystania z konkretnego
      miejsca postojowego, np. nr 18.

      Dla garażu zakłada się odrębną księgę wieczystą. Właściciel takiego udziału w
      garażu może ten udział sprzedać, bez konieczności zbywania mieszkania, a także
      wynająć.

      Niektórzy deweloperzy nie budują garaży jako odrębnych lokali użytkowych. -
      Garaże traktują jako części nieruchomości wspólnej - wyjaśnił Lech Borzemski.
      Oznacza to, że wszyscy właściciele lokali, także ci, którzy nie kupili w nich
      stanowiska, są ich współwłaścicielami. Z kolei osoba, która zapłaciła za
      stanowisko, otrzymuje -tak jak w wypadku garaży będących lokalami użytkowymi -
      prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego.Wiele osób
      nie wie jednak, że takie miejsce można sprzedać tylko razem z mieszkaniem. W
      praktyce tego rodzaju miejsca się wynajmuje.

      Zaliczenie garażu do części wspólnej ma również swoje konsekwencje dla tych,
      którzy nie kupli w nim stanowisk. We wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje
      zasada, że wysokość zaliczki, jaką właściciele płacą na utrzymanie
      nieruchomości wspólnej, zależy od wysokości ich udziałów w nieruchomości
      wspólnej.

      Oznacza to, że w tych wspólnotach, w których garaże są częścią wspólną, na ich
      utrzymanie płacą wszyscy właściciele, nawet ci, którzy nie mają miejsc
      postojowych, chyba że wspólnota zdecyduje się na zawarcie umowy lub podjęcie
      uchwały w tej sprawie.

      Podstawową zaletą miejsc w garażach zaliczonych do części wspólnej jest to, że
      są one tańsze. Płaci się za nie mianowicie tylko 7 proc. VAT. W wypadku miejsc
      w garażach wyodrębnionych jako lokale użytkowe obowiązuje wyższa, bo 22-proc.
      stawka tego podatku.

      Masz pytanie do autorki, e-mail: r.krupa@rzeczpospolita.pl



      -------------------------------------------------------------------

      Opinia : Jolanta Kalecińska, partner w Kancelarii White & Case

      Obie formy, które w tej chwili wykorzystują deweloperzy, nie są złe. W wypadku
      garaży będącychczęścią nieruchomości wspólnej trzeba jednak pamiętać o
      załatwieniu dodatkowych formalności. Wspólnota powinna obciążyć opłatami osoby,
      które dysponują na wyłączność miejscami postojowymi. Może to zrobić w formie
      uchwały lub odrębnej pisemnej umowy, którą zaakceptują wszyscy właściciele.


      Opinia: Marek Poddany, prezes zarządu firmy deweloperskiej Sedno

      Wybór formy prawnej dla garażu zależy przede wszystkim od polityki prowadzonej
      przezdewelopera. Ci, którzy budują małe mieszkania, chcą sprzedać je jak
      najtaniej, szukają więc możliwości obniżenia ceny. W ich wypadku więc garaże
      będą częścią nieruchomości wspólnej. Dla deweloperów, którzy budują droższe
      mieszkania, cena miejsca postojowego ma mniejsze już znaczenie.

Pełna wersja