Dodaj do ulubionych

Warto-w: Prawidłowe odwołanie zarządcy budynku

13.11.06, 06:57
"Rz" - Prawidłowe odwołanie zarządcy budynku

Na zebraniu wspólnoty, na które nie zaproszono dotychczasowego zarządcy,
postanowiono podpisać umowę z firmą konkurencyjną, która na tym zebraniu
zaoferowała swoje usługi. Uchwałę o zmianie dotychczasowego sposobu
zarządzania zaprotokołował obecny na zebraniu notariusz. Czy, a jeśli tak, to
jakie działania może i powinien podjąć dotychczasowy zarządca?

(nazwisko znane redakcji)

Radzi Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
Nieruchomościami:
- Zarządca jest zobowiązany zwołać zebranie wspólnoty na wniosek właścicieli
posiadających co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej
niezwłocznie, ale tylko wtedy, gdy wnioskujący przedstawią proponowany
porządek obrad, zaś gdyby zamierzali wnioskować o wprowadzenie zmian we
wzajemnych prawach i obowiązkach - także treść tych zmian.

Nie ulega więc wątpliwości, że nowy zarządca nie do końca zna ustawę o
własności lokali lub nie przyjmuje jej do akceptującej wiadomości. Według
mnie zarządca nie został zmieniony i do czasu aż wspólnota nie dokona zmiany
prawidłowo, swoje obowiązki musi pełnić. Uważam za zasadne, aby dotychczasowy
zarządca zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z prośbą o ocenę
postępowania nowego zarządcy.

Oczywiście każda wspólnota może zawsze zmienić zarówno zarządcę, jak i sposób
zarządzania nieruchomością wspólną. Nie można jednak tego zrobić, nie
zachowując procedury określonej w ustawie o własności lokali. Podkreślić
należy, że jeśli wspólnota powierzyła osobie fizycznej lub prawnej zarząd
nieruchomością wspólną w trybie art. 18, to zmiana zarządcy, bez zmiany
zasad, nie wymaga obecności notariusza. Jeśli np. wspólnota zdecyduje, że
zarządcą (posiadającym uprawnienia zarządu) będzie osoba fizyczna - np. pan
Kowalski - to chcąc zastąpić go panem Nowakiem, nie musi angażować
notariusza. Notariusz musiałby być jednak obecny (ze względu na treść art. 18
ust. 3), gdyby np. wspólnota zdecydowała, że wybiera jednoosobowy zarząd w
osobie pana Nowaka, ale nie powierza mu zarządu nieruchomością wspólną. Tak
wybrany pan Nowak byłby jednoosobowym zarządem, którego prawa i obowiązki
określają stosowne zapisy ustawy o własności lokali. Jeśli chciałby część
swoich obowiązków scedować na profesjonalną firmę (jak to się zwykle dzieje),
to mógłby to zrobić, ale musiałby ją opłacać ze swojego, uchwalonego przez
wspólnotę, wynagrodzenia i ponosić pełną odpowiedzialność za efekty jej
pracy. Miałby także problem, gdyby wspólnota zdecydowała się zmienić zarząd,
do czego ma pełne prawo w dowolnym momencie (podstawa prawna: art. 20 ust.
2), ponieważ musiałby rozwiązać umowę z podmiotem, z którym, jako zarząd, we
własnym imieniu umowę zawarł.

Z treści art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika, że nie jest
możliwe, aby wspólnota wybrała jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd i
jednocześnie zawarła z profesjonalną firmą umowę o zarządzanie nieruchomością
wspólną - skoro bowiem umowa ta przewidywałaby, że określone elementy procesu
zarządzania wykonywać będzie na zlecenie firma, to nie będzie ich wykonywać
zarząd. A jeśli tak, to nie będą stosowane w całej rozciągłości zapisy
ustawowe dotyczące praw i obowiązków zarządu, co jest możliwe jedynie
wówczas, gdy zastosowany zostanie art. 18 ust. 1.

Zdaniem wielu zarządców art. 18 jest co najmniej kontrowersyjny. Trwają
dyskusje na temat nowelizacji ustawy o własności lokali i pozostaje mieć
nadzieję, że zapis o angażowaniu notariusza zniknie z art. 18. Wówczas zasada
swobody w kształtowaniu treści umów do zarządzania nieruchomością wspólną
będzie mogła być zastosowana w całej rozciągłości.

b.kal.
Obserwuj wątek

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka