Dodaj do ulubionych

Czy mogliśmy założyć Wspólnotę Mieszkaniową?

04.04.03, 08:40
Witam,
Czy najemcy wykupując lokal na własność od SM (w której nikt z najemców nie
jest członkiem), włącznie z wieczystym użytkowaniem gruntów mają prawo
założyć Wspólnotę Mieszkaniową?
Założyliśmy WM w połowie zeszłego roku, w chwili wykupu 3 z 12 lokali, lecz
SM w chwili obecnej uważa, że WM została założona niezgodnie z prawem.
Obecnie wykupionych jest 7 lokali. Czy tak jest rzeczywiście?
W akcie notarialnym, sporządzonym w zeszłym roku, widnieje zapis, iż możemy
wymówić SM zarząd i administrowanie w dowolnym momencie z miesięcznym okresem
wypowiedzenia. Kilkakrotnie próbowaliśmy w zeszłym roku zwołać zebranie WM,
na którym chcieliśmy wymówić SM zarząd i administrowanie, jednak SM cały czas
grała na zwłokę i z różnych powodów niedopuszczała do przeprowadzenia
zebrania. W końcu złożyliśmy taki wniosek SM w lutym tego roku, lecz SM
uważa, że w świetle obowiązujących przepisów nie mamy prawa im wymawiać.
Wiem, iż ten wątek był parokrotnie poruszany na forum, jednak nie do końca
rozumiem, co z tego wynika. Próby kontaktowania się z prawnikami, kończyły
się zwykle na niczym, gdyż albo nie potrafili nam udzielić właściwej
odpowiedzi, albo nie trafiliśmy do odpowiedniej osoby.
Proszę o odpowiedz także Ekspertów.
Pozdrowienia
Iza
Obserwuj wątek
    • abcd17 Re: Czy mogliśmy założyć Wspólnotę Mieszkaniową? 04.04.03, 12:48
      ipiwowar napisała:

      >> W akcie notarialnym, sporządzonym w zeszłym roku, widnieje zapis, iż możemy
      > wymówić SM zarząd i administrowanie w dowolnym momencie z miesięcznym okresem
      > wypowiedzenia.

      Proponuje w pierwszym kroku spotkac sie z notariuszem, ktory podpisal sie pod
      aktem notarialnym z takim zapisem i zapytac go, jak zapis ten ma byc przez
      Panstwa rozumiany.
      Zgodnie z ustawa o spoldzielniach mieszkaniowych, w jej brzmieniu z zeszlego
      roku, nie mieliscie Panstwo prawa wybierac zarzadu wspolnoty, bowiem nie bylo
      wykupionych wiekszosci lokali (a taka uchwala, podjeta wlasnie wiekszoscia
      wlascicieli liczona lokalami, uprawnial;aby Was do przejscia na zasady
      zarzadzania zgodne z uwl).
      Po 15 stycznia, w zwiazku z ostatnia nowelizacja ustawy o spoldzielniach
      mieszkaniowych, przejscie na zasady zarzadzania o ktorych mowa w uwl (a wiec
      np. wybor zarzadu wspolnoty itd.) sa mozliwe dopiero od chwili wykupienia
      ostatniego lokalu i rezygnacji wszystkich czlonkow wspolnoty z czlonkostwa w
      spoldzielni.

      Inaczej mowiac, wspolnota istnieje od dnia wykupu pierwszego lokalu, lecz jest
      to ulomna wspolnota, moznaby ja nazwac "zawladnieta spoldzielnią".

      Jedyne wiec co mozecie zrobic dzis, to narobic rabanu notariuszowi, ale i tak
      podejrzewam, ze niewiele Panstwo wskoracie. Pro-forma wymowcie umowe o
      zarzadzanie spoldzielni, jesli zapis o takiej mozliwosci widnieje w aktach
      notarialnych.

      Warto wiec zrobic cos jutro - zmobilizowac pozostalych maruderow do wykupu
      lokali na wlasnosc. I wtedy podziekowania spoldzielni. Wtedy tez mozna powolac
      sie na fakt wczesniejszego wymowienia umowy spoldzielni i zazadac zwrotu
      nieslusznie (bezprawnie) pobranego wynagrodzenia za administrowanie. Moze sie
      uda je odzyskac...

      Pozdrawiam,
      • sdkfz1 Re: Czy mogliśmy założyć Wspólnotę Mieszkaniową? 04.04.03, 14:51
        abcd17 napisał:

        > Zgodnie z ustawa o spoldzielniach mieszkaniowych, w jej brzmieniu z zeszlego
        > roku, nie mieliscie Panstwo prawa wybierac zarzadu wspolnoty, bowiem nie bylo
        > wykupionych wiekszosci lokali (a taka uchwala, podjeta wlasnie wiekszoscia
        > wlascicieli liczona lokalami, uprawnial;aby Was do przejscia na zasady
        > zarzadzania zgodne z uwl).
        > Po 15 stycznia, w zwiazku z ostatnia nowelizacja ustawy o spoldzielniach
        > mieszkaniowych, przejscie na zasady zarzadzania o ktorych mowa w uwl (a wiec
        > np. wybor zarzadu wspolnoty itd.) sa mozliwe dopiero od chwili wykupienia
        > ostatniego lokalu i rezygnacji wszystkich czlonkow wspolnoty z czlonkostwa w
        > spoldzielni.
        >

        witam
        Pozwolę sobie zacytować kom. R. Dziczka (lex maxima)do ust o spółdz. mieszk.
        (art. 27)
        teza 6." Art. 8 ust. 2 ustawy o własności lokali upoważnia strony umowy o
        odrębną własność do umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną
        (por. art. 18 ust. 1 tej ustawy). W konsekwencji, jeżeli statut i umowy z
        członkami skutkujące powstaniem ekspektatywy odrębnej własności lokalu tak
        stanowią, umowny model zarządu i administrowania nieruchomością wspólną wyłączy
        ustawowy, spółdzielczy reżim zarządzania ustanowiony art. 1 ust. 3 ustawy.

        t.8
        A. Optymalnym modelem zarządzania nieruchomością wspólną byłby taki, w którym
        spółdzielnia jest zarządcą domu (zespołu domów) wielomieszkaniowego, a organy
        spółdzielni: rada nadzorcza i walne zgromadzenie są zarazem organami wspólnoty
        właścicieli lokali - członków. (...)Model ten, który można
        nazwać „spółdzielnia - wspólnota”, jest także docelowym zamierzeniem (intencją)
        ustawodawcy, który, wprowadzając obowiązkowy zarząd nieruchomościami lokalowymi
        należącymi do członków przez spółdzielnię (w przypadku braku umownego
        określenia sposobu zarządu), (...)
        B.W dużych lub średnich spółdzielniach, gdzie dominują lokale spółdzielcze,
        uprawnienia właścicieli lokali do zarządzania nieruchomością wspólną zrealizują
        się najpełniej, gdy spółdzielnia zachowa funkcję zarządcy (administratora), a
        właściciele lokali będą decydować o najważniejszych sprawach wspólnoty przez
        powołane umową organy: radę nadzorczą i walne zgromadzenie, ukształtowane na
        wzór małej spółdzielni. W tym modelu wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w
        umownej formule odpowiadającej organizacji spółdzielni, tj. z walnym
        zgromadzeniem, które tworzyliby wszyscy właściciele lokali z danej
        nieruchomości, radą nadzorczą i zarządcą, którym byłaby dotychczasowa
        spółdzielnia mieszkaniowa.
        C.W trzecim modelu właściciele lokali powierzają spółdzielni administrację
        nieruchomości na czas określony lub nie określony, a w pozostałym zakresie
        recypują w pełni lub z niewielkimi zmianami model zarządu wynikający z ustawy o
        własności lokali (...)

        Opisane wyżej modele umownego zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię
        lub z udziałem spółdzielni - zarządcy mogą być wzorem dla nowych inwestycji
        realizowanych przez spółdzielnię mieszkaniową w myśl nowej ustawy. Dotyczy to
        zarówno umów, o których mowa w art. 18 ust. 1 ustawy, jak i umów sprzedaży
        lokali zawieranych z osobami trzecimi. "

        Jak dla mnie całe te rozważania oznaczają, że stony moga określić innny spośób
        zarządu niz tylko z art. 27 usm. Być może trzeba wyegzekwować od spółdzielni
        zapisy aktu notarialnego.

        pzdr.

        sdkfz1
    • jarek.mrozik Re: Czy mogliśmy założyć Wspólnotę Mieszkaniową? 04.04.03, 23:30
      Na ustanowienie umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną mają tylko
      prawo właściciele lokali w budynkach w których spółdzielnia mieszkaniowa nie
      jest większościowym właścicielem w nieruchomości wspólnej przed ostatnią
      nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz Pana Romana
      Dziczka do art. 27 teza 6, który zacytował SDKFZ1, odnosi się wyłącznie do
      przepisu ustawy o własności lokali.
      • sdkfz1 Re: Czy mogliśmy założyć Wspólnotę Mieszkaniową? 07.04.03, 11:34
        jarek.mrozik napisał:

        > Na ustanowienie umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną mają tylko
        > prawo właściciele lokali w budynkach w których spółdzielnia mieszkaniowa nie
        > jest większościowym właścicielem w nieruchomości wspólnej przed ostatnią
        > nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz Pana Romana
        > Dziczka do art. 27 teza 6, który zacytował SDKFZ1, odnosi się wyłącznie do
        > przepisu ustawy o własności lokali.

        ?
        Jeszcze raz przytoczę z komentarza: "W konsekwencji, jeżeli statut i umowy z
        członkami skutkujące powstaniem ekspektatywy odrębnej własności lokalu tak
        stanowią, umowny model zarządu i administrowania nieruchomością wspólną wyłączy
        ustawowy, spółdzielczy reżim zarządzania ustanowiony art. 1 ust. 3 ustawy [usm -
        sdkfz1]."
        A dalej w tezie 7: "Jeżeli nie ustalono w umowie lub umowach o przewłaszczeniu
        lokali (a wcześniej - w statucie i umowach o budowę lokalu) umownego sposobu
        zarządu i administrowania nieruchomością wspólną, obowiązuje ustawowy model
        zarządu, a spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami należącymi do
        członków (art. 1 ust. 3 ustawy [usm-sdkfz1]).

        Tak więc nadal nie za bardzo rozumiem o co chodzi. Wyłaczenie modelu usm
        możliwe jest w trybie 18 uwl, ale ponieważ stosuje się ust. 1 to potrzebna jest
        umowa (wszyscy właściciele + spółdzielnia). Tak więc nie widzę problemu aby
        nawet w sytuacji gdy 95% udziałów ma spółdzielnia, zmieniono sposób zarządu na
        umowny, ew. wprost z uwl.

        Czyżby wątpliowści dotyczyły już istniejących zasobów, w których przekształca
        się istniejące prawa spózielcze w odrębną własność. Myslę, że zasady są te same.


        Jeżeli coś przeoczyłem proszę o dalasze inf.


        pzdr.

        sdkz1
        • jarek.mrozik Re: Czy mogliśmy założyć Wspólnotę Mieszkaniową? 07.04.03, 23:13
          sdkfz1 napisał:


          > Tak więc nadal nie za bardzo rozumiem o co chodzi. Wyłaczenie modelu usm
          > możliwe jest w trybie 18 uwl, ale ponieważ stosuje się ust. 1 to potrzebna
          jest
          >
          > umowa (wszyscy właściciele + spółdzielnia). Tak więc nie widzę problemu aby
          > nawet w sytuacji gdy 95% udziałów ma spółdzielnia, zmieniono sposób zarządu
          na
          > umowny, ew. wprost z uwl.
          >
          > Czyżby wątpliowści dotyczyły już istniejących zasobów, w których przekształca
          > się istniejące prawa spózielcze w odrębną własność. Myslę, że zasady są te
          same
          >


          > Wyłączenie spółdzielni z zarządzania nieruchomością wspólną mogło nastąpić na
          podstawie uchwały podjętej w trybie uchylonego art. 25 usm. Art. 27 ust. 2 usm
          umożliwia spółdzielni określenie umownego sposobu sprawowania zarządu
          nieruchomością wspólną. Przepis ten przewiduje, że umowny zarząd będzie
          sprawować spółdzielnia z wyłączeniem stosowania większości przepisów uwl.

          Pozdrawiam
          • sdkfz1 Re: Czy mogliśmy założyć Wspólnotę Mieszkaniową? 08.04.03, 09:20
            Witam.
            Nadal uważam, że da się chyba stosować art. 18 ust. 1 uwl na mocy a.27 usm.
            Uchylenie a.25 usm moim zdaniem nic nie zmieniło w tym zakresie - z trzech
            przypadków wyłączenia spółdzielni od zarządzania - a. 25, 26, i 27 zostały
            tylko dwa - albo umowa albo odrębna własność wszystkich,a nikt członkiem.
            W komentarz też nie ma powiązania a. 25 z a.27.

            pzdr.

            sdkfz1

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka