od kiedy wspólnota - orzecznictwo i pods. prawna ?

[csawicki]

Nasz Zarządca w budynku ma umowę na Zarządzanie która wygasa mu "w momencie
powstania Wspólnoty Mieszkaniowej". Chcemy się go pozbyć ale tłumaczy nam że
wspólnota powstaje dopiero w momencie WPISU do księgi wieczystej drugiego
właściciela (a to może jeszcze potrwać bo to Wrocław i sąd jest zapchany
takimi wnioskami po sufit).

My zaś upieramy się że wystarczy że dokumenty z pierwszego aktu notarialnego
kupna sprzedaży znalazły się w wydziale wieczysto-księgowym Sądu (tak jak to
było pisane tutaj na grupie).

Potrzebuję pilnie jasnej wykładni jak to właściwie jest
- albo orzecznictwa SN gdzie jest jasno napisane (jaśniej niż to że "w
momencie wyodrębnienia ...") czy mamy już wspólnotę czy nie
- albo wskazania na ustawę, rozporządzenie itp która definiuje w/w w sposób
nie budzący ŻADNYCH wątpliwości
-albo wskazania na jakiegoś wrocławskiego prawnika / zarządcę / inną osobę
która za stosowne wynagrodzenie weźmie na swoje barki trud przeprowadzenia
zmiany Zarządcy (jeśli jest to możliwe)

Z góry dziękuję za pomoc

C. Sawicki

[asam11]

csawicki napisał:

> Nasz Zarządca w budynku ma umowę na Zarządzanie która wygasa mu "w momencie
> powstania Wspólnoty Mieszkaniowej". Chcemy się go pozbyć ale tłumaczy nam że
> wspólnota powstaje dopiero w momencie WPISU do księgi wieczystej drugiego
> właściciela (a to może jeszcze potrwać bo to Wrocław i sąd jest zapchany
> takimi wnioskami po sufit).
>
> My zaś upieramy się że wystarczy że dokumenty z pierwszego aktu notarialnego
> kupna sprzedaży znalazły się w wydziale wieczysto-księgowym Sądu (tak jak to
> było pisane tutaj na grupie).
>
> Potrzebuję pilnie jasnej wykładni jak to właściwie jest
> - albo orzecznictwa SN gdzie jest jasno napisane (jaśniej niż to że "w
> momencie wyodrębnienia ...") czy mamy już wspólnotę czy nie
> - albo wskazania na ustawę, rozporządzenie itp która definiuje w/w w sposób
> nie budzący ŻADNYCH wątpliwości
> -albo wskazania na jakiegoś wrocławskiego prawnika / zarządcę / inną osobę
> która za stosowne wynagrodzenie weźmie na swoje barki trud przeprowadzenia
> zmiany Zarządcy (jeśli jest to możliwe)
>
> Z góry dziękuję za pomoc
>
> C. Sawicki
Podejmując tak radykalny spór z zarządcą trzeba dokładnie poznać przepisy
przynajmniej ustawy o własności lokali. Z art.7 tej ustawy wynika, że odrębna
własność lokalu wymaga wpisu do księgi wieczystej. Zatem jeżeli nie ma wpisu to
nie ma wyodrębnionego lokalu. Jeśli nie ma wyodrębnionej własności lokalu to
nie ma wspólnoty mieszkaniowej.
Powstanie wspólnoty nie przesądzi o możliwości zmiany zarządcy, który jak
rozumiem został ustanowiony przez dotychczasowego właściciela. Wiele będzie
zależało od udziałów stron w tej kwestii. Czy dotychczasowy właściciel zachowa
duży udział?
Pozdrawiam

[csawicki]

> Podejmując tak radykalny spór z zarządcą trzeba dokładnie poznać przepisy
> przynajmniej ustawy o własności lokali. Z art.7 tej ustawy wynika, że odrębna
> własność lokalu wymaga wpisu do księgi wieczystej. Zatem jeżeli nie ma wpisu
> to nie ma wyodrębnionego lokalu. Jeśli nie ma wyodrębnionej własności lokalu
> to nie ma wspólnoty mieszkaniowej.
> Powstanie wspólnoty nie przesądzi o możliwości zmiany zarządcy, który jak
> rozumiem został ustanowiony przez dotychczasowego właściciela. Wiele będzie
> zależało od udziałów stron w tej kwestii. Czy dotychczasowy właściciel
zachowa duży udział?

Zdaję sobie sprawę z tego że wszystko jeszcze będzie zależało od udziałów
stron - developer ma w tym przypadku większość (około 60 %) ale jest nam raczej
przychylny a jeszcze dokładniej to jest mu wszystko jedno - broni się przed
upadłością i zależy mu żeby KTOŚ zarządzał, a kto ma dla niego drugorzędne
znaczenie.

Zadałem pytanie o wspólnotę, ponieważ poszedłem do pierwszej z brzegu firmy
zarządzającej "z konkurencji" - i ta stwierdziła że wspólnota już jest bo jest
akt notarialny. Czyli wychodzi na to że przez osobę z którą rozmawiałem
przemawiało "chciejstwo" bycia zarządcą a nie porządna znajomość prawa ...

Nachodzi mnie w tym momencie jeszcze jedno pytanie: skoro zgodnie z tym co
napisano wyżej nie ma wyodrębnionego lokalu więc mimo aktu notarialnego nie
jestem jeszcze właścielem, czy tak ?

Taki układ paradoksalnie nawet by mi pasował bo koszty administrowania ponosi
wg umowy z developerem "Właściciel" ... ;-)

C. Sawicki

[asam11]

csawicki napisał:

>
> Zdaję sobie sprawę z tego że wszystko jeszcze będzie zależało od udziałów
> stron - developer ma w tym przypadku większość (około 60 %) ale jest nam
raczej
>
> przychylny a jeszcze dokładniej to jest mu wszystko jedno - broni się przed
> upadłością i zależy mu żeby KTOŚ zarządzał, a kto ma dla niego drugorzędne
> znaczenie.
Jeśli tak, to zaproponujcie Państwo deweloperowi jako posiadacze 40 %(choć
jeszcze bez wpisu do KW)innego zarządcę. Może umowa jaką zawarł z zarządcą może
być łatwo rozwiązana. Jeśli jednak chcecie zarządzać sami to trzeba poczekąć na
wpis do KW. Wtedy, być może, celowe będzie zmienić status tymczasowego zarządcy
na administratora.
> Zadałem pytanie o wspólnotę, ponieważ poszedłem do pierwszej z brzegu firmy
> zarządzającej "z konkurencji" - i ta stwierdziła że wspólnota już jest bo
jest
> akt notarialny. Czyli wychodzi na to że przez osobę z którą rozmawiałem
> przemawiało "chciejstwo" bycia zarządcą a nie porządna znajomość prawa ...

Niekoniecznie, potocznie tak to się rozumie, i wiadomo, że opieszałość sądów
jest jedyną przyczyną opóźnień, jeżeli jednak dochodzi do sporów to litera
prawa ma swoje znaczenie.

> Nachodzi mnie w tym momencie jeszcze jedno pytanie: skoro zgodnie z tym co
> napisano wyżej nie ma wyodrębnionego lokalu więc mimo aktu notarialnego nie
> jestem jeszcze właścielem, czy tak ?
>
> Taki układ paradoksalnie nawet by mi pasował bo koszty administrowania ponosi
> wg umowy z developerem "Właściciel" ... ;-)
Nie warto chyba ze swojej strony przyjmować takie formalne stanowisko jakie
przyjmuje Państwa zarządca. Bo i co wtedy? Należałoby uznać, że jesteście
Państwo najemcami mieszkania należącego do dewelopera(to wyszłaby z tego jakaś
paranoja) i płacilibyście czynsz najmu, który oprócz pokrycia wszystkich
kosztów dawałby jeszcze zysk wynajmującemu, byłby zapewne wyższy niż koszty
jakie teraz ponosicie.

[abcd17]

csawicki napisał:

> Zadałem pytanie o wspólnotę, ponieważ poszedłem do pierwszej z brzegu firmy
> zarządzającej "z konkurencji" - i ta stwierdziła że wspólnota już jest bo
jest
> akt notarialny. Czyli wychodzi na to że przez osobę z którą rozmawiałem
> przemawiało "chciejstwo" bycia zarządcą a nie porządna znajomość prawa ...

Chyba jednak osoba ta jezeli nie znala, to przynajmniej czula prawo. Tak super
dokladnie to wspolnota mieszkaniowa powstaje z chwila zlozenia wniosku o wpis
w kw nowego wlasciciela w sadzie. Czyli nie akt notarialny, ale zlozenie
kwitow w sadzie, po zawarciu umowy sprzedazy w formie aktu notarialnego.

Pozdrawiam,

[jarek.mrozik]

abcd17 napisał:

Tak super
> dokladnie to wspolnota mieszkaniowa powstaje z chwila zlozenia wniosku o wpis
> w kw nowego wlasciciela w sadzie. Czyli nie akt notarialny, ale zlozenie
> kwitow w sadzie, po zawarciu umowy sprzedazy w formie aktu notarialnego.
>
> Pozdrawiam,

Nie "powstaje", tylko powstanie z chwilą złożenia wniosku ....

Pozdrawiam

[abcd17]

jarek.mrozik napisał:

> Nie "powstaje", tylko powstanie z chwilą złożenia wniosku ....

Dziekuje za bardzo znaczaca i odkrywcza korekte. Prosze wybaczyc mi moje
nieuctwo. Postaram sie na przyszlosc nie popelniac tego typu bledow. Wybaczy
mi Pan? Prosze!!!

[jarek.mrozik]

abcd17 napisał:

> jarek.mrozik napisał:
>
> > Nie "powstaje", tylko powstanie z chwilą złożenia wniosku ....
>
> Dziekuje za bardzo znaczaca i odkrywcza korekte. Prosze wybaczyc mi moje
> nieuctwo. Postaram sie na przyszlosc nie popelniac tego typu bledow. Wybaczy
> mi Pan? Prosze!!!

Proszę nie żartować.
Wiedzę w tym zakresie ma Pan pogłębioną, więc
to była tylko kolejna próba postawienia na swoim i nic więcej.

Pozdrawiam

[abcd17]

jarek.mrozik napisał:

> Proszę nie żartować.
> Wiedzę w tym zakresie ma Pan pogłębioną, więc
> to była tylko kolejna próba postawienia na swoim i nic więcej.

To wszystko przez te Swieta, narty i przejedzenie.
Pozdrawiam,

[csawicki]

Podsumowując wszystkie dotychczasowe głosy można jak rozumiem powiedzieć tak:

- skoro pierwszy akt został podpisany 18 marca 2003 więc wspólnota już
formalnie istnieje (chociaż pewnie przydałoby się potwierdzenie z sądu o
wpłynięciu dokumentów z już podpisanych aktów żeby mieć podkładkę)

- w związku z tym zarządcy formalnie wygasła umowa ale dopóki nie zrobimy
własnego ruchu (rozmowa z developerem, konkretna propozycja zmiany zarządcy)
nic się nie zmieni i dalej będzie pełnił swoją funkcję

- teraz nasz krok to rozpisanie konkursu ofert tak żeby developerowi zawrócić
d... już jak najbardziej konkretnie i merytorycznie.

No to jeszcze tak przy okazji: Wrocław, budynek na około 150 mieszkań - czy
jakiegoś Zarządcę szczególnie polecacie? (Byłem na stronach UMiRM ale tam ludzi
z licencją zarządcy i jednocześnie z Wrocławia i tak są dziesiątki.

Pozdrawiam
C. Sawicki

[sdkfz1]

Witam.
Podsumowując to co było już powiedziane wskażę, że mozna przyjąć, że wspólnota
powstanie od daty złożenia wniosku o wpis prawa własności. Podstawą jest art.
29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który
stanowi, iz wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia
wniosku o dokonanie wpisu. Należy więc uznać, iż nabywca lokalu staje się
właściciele lokalu od dnia złożenia wniosku o wpis tego wprawa do księgi
wieczystej. No i z tym dniem powstanie wspólnota.
Jeżeli juz istnieje odrębna własność lokalu to do dalszego zbycia wystarczy akt
notarialny - wpis jest tylko potwierdzający.
Okres pomiędzy podpisaniem aktu a złożeniem wniosku jest krótki bo notariusz ma
3 dni na wysłanie do sądu wypisu, a w sądzie od razu rejestruje sie wniosek i
wpisuje wzmiankę o wniosku.

pzdr.

sdkfz1

[abcd17]

sdkfz1 napisał:

> Jeżeli juz istnieje odrębna własność lokalu to do dalszego zbycia wystarczy
akt
>
> notarialny - wpis jest tylko potwierdzający.

Zalozmy ze dotychczasowy wlasciciel budynku wyodrebnia na swoja rzecz, na mocy
jednostronnej czynnosci prawnej lokal (lokale) bez przenoszenia ich wlasnosci
na inna osobe. Czy czynnosc ta (z uwzglednieniem oczywiscie odpowiedniej
procedury) jest wystarczajaca do powstania wspolnoty? Tak doslownie mozna
potraktowac zapis art. 7 ust. 1 uwl w powiazaniu z art. 6 uwl.

Jezeli przyjmiemy takie stanowisko (spotykane w literaturze), to jezeli mamy do
czynienia z duza wspolnota - dotychczasowy (i jednoczesnie tez nowy) wlasciciel
zobowiazany jest do podjecia dalszych krokow wynikajacych chociazby z art. 20 i
nast uwl.

> Okres pomiędzy podpisaniem aktu a złożeniem wniosku jest krótki bo notariusz
ma
>
> 3 dni na wysłanie do sądu wypisu, a w sądzie od razu rejestruje sie wniosek i
> wpisuje wzmiankę o wniosku.

Zlozenie przez notariusza kwitow do sadu nie jest bezwglednie obowiazujace,
prawda? Strony "chcac zaoszczedzic" moga umowic sie, ze kwity zlozy w sadzie
nabywca lokalu. Czesto tak sie dzieje w przypadku stosowania art. 18 ust. 2a
uwl. Gdy osoba bioraca na siebie odpowiedzialnosc za zlozenie kwitow w sadzie
tego nie wykona - co wtedy?

Pozdrawiam,

[sdkfz1]

abcd17 napisał:
> Zlozenie przez notariusza kwitow do sadu nie jest bezwglednie obowiazujace,
> prawda? Strony "chcac zaoszczedzic" moga umowic sie, ze kwity zlozy w sadzie
> nabywca lokalu. Czesto tak sie dzieje w przypadku stosowania art. 18 ust. 2a
> uwl. Gdy osoba bioraca na siebie odpowiedzialnosc za zlozenie kwitow w sadzie
> tego nie wykona - co wtedy?
>
> Pozdrawiam,

Nie do końca - art.92 par. 4 Prawa o notariacie (wszedł w życie ten przepis
23.09.01 r.)stanowi: "Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera
przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej
albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź
obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej
nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt
notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w
księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu
postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi
właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający
wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę
wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu."

Tak więc notariusz musi przesłać sądowi "kwity".

pzdr.


sdkfz1

[asam11]

sdkfz1 napisał:

> Witam.
> Podsumowując to co było już powiedziane wskażę, że mozna przyjąć, że
wspólnota
> powstanie od daty złożenia wniosku o wpis prawa własności. Podstawą jest art.
> 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który
> stanowi, iz wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia
> wniosku o dokonanie wpisu. Należy więc uznać, iż nabywca lokalu staje się
> właściciele lokalu od dnia złożenia wniosku o wpis tego wprawa do księgi
> wieczystej.

Wpis do KW musi jednak nastąpić a jego dokonanie przez sąd nie jest
automatyczne. Sąd może odmówić jeśli znajdzie ku temu powody. Jeśli wpis
zostanie dokonany to ma on moc wsteczną i odpwiednie rozliczenia muszą to
uwzględnić ale jeśli nie to żadnej wspólnoty nie było. Dotychczasowy zarządca
może zatem żądać wpisu do księgi wieczystej choć będzie to postawa dość
nieżyczliwa i do czasu jego okazania uważać, że wspólnoty nie ma.
No i z tym dniem powstanie wspólnota.
> Jeżeli juz istnieje odrębna własność lokalu to do dalszego zbycia wystarczy
akt
>
> notarialny - wpis jest tylko potwierdzający.

Albo uprawomocniony wyrok sądu.

[sdkfz1]

asam11 napisał:

> Wpis do KW musi jednak nastąpić a jego dokonanie przez sąd nie jest
> automatyczne. Sąd może odmówić jeśli znajdzie ku temu powody. Jeśli wpis
> zostanie dokonany to ma on moc wsteczną i odpwiednie rozliczenia muszą to
> uwzględnić ale jeśli nie to żadnej wspólnoty nie było. >
> Albo uprawomocniony wyrok sądu.

Miałem te same wątpliwości rozważając kwestie wpisu. Uznałem jednak, że w 90
koma coś % wpis będzie - po to jest notariusz - że więcej problemów sprawi
rozliczenie z moca wsteczną działalności "wspólnoty" niż przyjęcie, że trzeba
czekać na prawomocność wpisu. Np. koniecznośc wpłaty zaliczek za np. 6 m wstecz
(zaliczenie juz zapłaconego czynszu? ). A co z zarządem - skoro z moca wsteczną
to np. po wpisie okazuje się, że zarządca nie działał prawnie bo powstała
wspólnota i on utracił prawo zarządu? Same problemy. Mniejsze jak sad sprawnie
załatwi wpis.
Z drugiej strony znalazłem Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia
5 lipca 2001 r. II CKN 1220/2000 "Nabywca użytkowania wieczystego w drodze
umowy nie może przed wpisem jego w księdze wieczystej jako uprawnionego z
tytułu użytkowania wieczystego, a po złożeniu wniosku o dokonanie tego wpisu,
skutecznie rozporządzić tym prawem (zbyć tego prawa)." Wynika z niego, że przez
czas od złozenia wniosku do wpisu nie przysługuje mu to prawo (nie powstało, bo
wpis jest konstytutywny, tak jak przy powstaniu odrębnej własności). Więc może
jednak należy przyjąć to stanowisko ?

pzdr.

sdkfz1

[csawicki]

asam11 napisał:

> Dotychczasowy zarządca może zatem żądać wpisu do księgi wieczystej choć
> będzie to postawa dość nieżyczliwa i do czasu jego okazania uważać, że
> wspólnoty nie ma.

Ponieważ wiem, że po obecnym zarządcy jak najbardziej mogę spodziewać się
postawy nieżyczliwej więc w tym momencie wiem już wszystko - musimy poczekać aż
pierwszy lokal zostanie WPISANY do KW - co najwyżej trzeba poszukać osoby która
wzięła duży kredyt mieszkaniowy, bo ta będzie miała największą motywację do
działania w kierunku jak najszybszego dokonania takiego wpisu - gorąco dziękuję
za informacje.

C. Sawicki

[abcd17]

csawicki napisał:

> No to jeszcze tak przy okazji: Wrocław, budynek na około 150 mieszkań - czy
> jakiegoś Zarządcę szczególnie polecacie?

Znam od dobrej strony dwie firmy - PZM i Administratora. Proponuje zwrocic sie
miedzy innymi do tych dwoch - jestem przekonany ze powaznie potraktuja
zapytanie ofertowe.

Pozdrawiam,

[mah4]

Jestem zarządcą we Wrocławiu. Chętnie udzielę informacji. Zapraszam.
Proszę o kontakt telefoniczny 795 95 39 albo elektoniczny [e-mail]
Magdalena Hałasińska

[mieszkanie.i.wspolnota]

Niestety, to nasze prawo jest pokrętne, przynajmniej w połączeniu z działaniem
sądów.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą powstania współwłasności nieruchomości
wspólnej, a ta z kolei z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności
pierwszego lokalu. Wpis do ksiegi wieczystej jest (jak pisał sdkfz1) wpisem
konstytutywnym, t.j. tworzącym fakt prawny. A zatem do chwili utworzenia KW dla
pierwszego wyodrębnionego lokalu i wpisu do niej tego lokalu, wspólnoty nie ma.
Wpis ten może być dokonany (przy tempie działania naszych sądów) po roku od
złożenia wniosku w sądzie prowadzącym księgi lub później. I przez ten rok
wspólnota nie istnieje.

Ale po roku sąd zakłada księgę wieczystą i dokonuje wpisu, przy czym wpis ten
dokonywany jest z datą złożenia wniosku. I wtedy okazuje się, że wspólnota już
od roku istniała. Fajne, prawda?

Jeżeli zatem właściciele lokali przyjmą, że wspólnota istnieje zanim sąd dokona
wpisu do pierwszej księgi wieczystej i wcześniej "wykopie" dotychczasowego
administratora, będzie mógł on wnieść pozew przeciw wspólnocie do sądu (przy
założeniu, że umowa daje mu do tego podstawę). Jeżeli sąd rozpatrzy sprawę po
dokonaniu wpisu do KW, to sprawę wygra wspólnota, jeżeli natomiast sąd okręgowy
się pospieszy i rozpatrzy sprawę przed dokonaniem wpisu do KW - sprawę wygra
administrator. Ale w takim przypadku trzeba wnieść apelację. Myślę że dwa
przyspieszenia w tej samej sprawie nie są możliwe, a wtedy (podczas rozprawy
apelacyjnej) juz na pewno będzie istniał w KW wpis z datą złożenia wniosku.

Pozdrawiam i życzę sukcesu