Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość lokalu

26.03.07, 22:44
Jeszcze jeden temat,który mam na tapecie ostatnio:jedna z właścicielek chce
adaptować strych.Procedury są wiadome:zgoda właścicieli,umowa przedswstępna z
inwestorem,kosztorys inwestorski,określenie zasad najmu na czas inwestycji
itp,itd.A dopiero potem-po zaadaptowaniu i wszystkich odbiorach -czyli np. po
dwóch latach-rzeczoznawca dokonujący wyceny lokalu(po cenach rynkowych
obowiązujących w danym czasie)i sprzedaż Inwestorowi wg AKTUALNEJ wartości
rynkowej pomniejszonej o nakłady inwestora.Ale nasz Inwestor (pani X) chce
znać cenę po jakiej będziemy jej sprzedawać ów zaadaptowany lokal-już teraz!!!
My (Zarząd) tłumaczymy jej,że nie możemy znać cen rynkowych jakie będą
powiedzmy za te dwa lata.Na to ona,że w takim razie się wycofuje,bo nie
będzie kupować kota w worku.Kto ma rację i jak z tego mądrze
wybrnąć?...Zależy nam na tej adaptacji...
    • serafin666 Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 26.03.07, 23:45
      to jakiś sztuczny problem - i po co ten rzeczoznawca ? zapiszcie w umowie
      przedwstepnej do kiedy i co zostanie zrobione oraz za ile to zostanie sprzedane
      • de_la_hoya Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 27.03.07, 10:43
        serafin666 napisał:

        > to jakiś sztuczny problem - i po co ten rzeczoznawca ? zapiszcie w umowie
        > przedwstepnej do kiedy i co zostanie zrobione oraz za ile to zostanie sprzedane
        >

        z jednej strony świetny pomysł ale u nas jednym z właścicieli jest gmina, gmina
        też jest stroną która oddaje grunt w użytkowanie wieczyste i gmina właśnie
        wymaga wyceny rzeczoznawcy...
        jest to też o tyle dobre rozwiązanie, że nikt nie zarzuci zarządowi, ze sprzedał
        za tanio a inwestor nie będzie miał okazji (argumentu) oskarżać zarządu, że
        specjalnie sprzedaje mu za drogo...
        • imka27091 Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 27.03.07, 23:16
          Dzięki Mądrzy Ludzie za pomoc.Przekonaliście mnie.No to jeszcze jedno
          pytanie.Jak rozsądnie ustalić tę cenę za m2 w umowie przedwstępnej?Zakładamy
          (bo to wygodne dla zarządu rozwiązanie)że nakłady jakie poniesie inwestor są
          już tylko jego "problemem".Nie odliczamy ich od ceny sprzedaży zaadaptowanego
          lokalu.Jeśli we Wrocławiu (moje miasto)-cena za m2 wynosi obecnie ok.10.000zł
          to myślę,że cena za jaką zaoferujemy inwestorowi sprzedaż zaadaptowanego
          mieszkania powinna kształtować się w granicach 1/3 tej ceny-czyli ok.3000 za
          m2..Jak sądzicie?
          • abcd17 Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 27.03.07, 23:42
            imka27091 napisała:

            > Jak rozsądnie ustalić tę cenę za m2 w umowie przedwstępnej?

            Rzeczoznawca wycenia wartość strychu przed adaptacją i to jest podstawa do
            rozmów z potencjalnym nabywcą.

            Zakładamy
            > (bo to wygodne dla zarządu rozwiązanie)że nakłady jakie poniesie inwestor są
            > już tylko jego "problemem".
            > Nie odliczamy ich od ceny sprzedaży zaadaptowanego
            > lokalu.

            Wy nie sprzedajecie zaadoptowanego lokalu - sprzedajecie strych przed adaptacją.

            > Jeśli we Wrocławiu (moje miasto)-cena za m2 wynosi obecnie ok.10.000zł
            > to myślę,że cena za jaką zaoferujemy inwestorowi sprzedaż zaadaptowanego
            > mieszkania powinna kształtować się w granicach 1/3 tej ceny-czyli ok.3000 za
            > m2..Jak sądzicie?

            To zbyt proste porównanie. Sugeruje jednak wyjść od wyceny, która weźmie pod
            uwagę lokalizację, wiek i stan techniczny budynku, możliwość i koszty adaptacji
            itp.

            --
            Inwestowanie w nieruchomości
          • mareecki1 Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 31.03.07, 18:11
            -cena za m2 wynosi obecnie ok.10.000zł
            > to myślę,że cena za jaką zaoferujemy inwestorowi sprzedaż zaadaptowanego
            > mieszkania powinna kształtować się w granicach 1/3 tej ceny-czyli ok.3000 za
            > m2..Jak sądzicie?

            Proszę nie szerzyć nieprawdziwych informacji,cena metra mieszkania we Wrocławiu
            nie wynosi 10 tys zł. Chyba że jest to apartament w samym centrum (uliczki
            przylegające do rynku) lub apartamenty typu "penthaus" na strzeżonych osiedlach
            dla vipów. Średnia cena mieszkania wg gus, w ostatnim kwartale ubiegłego roku
            wynosiła ok 6500zł netto!
            W tym kontekście sprzedaż strychu za trzy tysiące za metr wydaje się drożyzną,
            szczególnie że w adaptację trzeba włożyć drugie 3 tys za metr. Niekończącej się
            walki z biurakrocją nie liczę-Bezcenne.
            Mając do wydania 6 tys zł za metr nikt o zdrowych zmysłach nie zdecyduje sie na
            adaptację. w tej cenie można kupić zwykłe mieszkanie w średnim standardzie, czy
            to na rynku wtórnym, czy od dewelopera. Pozdrawiam
            • mieszkanie.i.wspolnota Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 31.03.07, 23:33
              mareecki1 napisał:
              > Proszę nie szerzyć nieprawdziwych informacji,cena metra mieszkania we
              Wrocławiu
              > nie wynosi 10 tys zł. Chyba że jest to apartament w samym centrum (uliczki
              > przylegające do rynku) lub apartamenty typu "penthaus" na strzeżonych
              osiedlach
              > dla vipów. Średnia cena mieszkania wg gus, w ostatnim kwartale ubiegłego roku
              > wynosiła ok 6500zł netto!

              Nie wiem, jak tam we wrocku, ale w wawie bywa - według portalu Onet - nawet 15
              tysięcy. Patrz:

              raportyspecjalne.onet.pl/1396338,nieruchomosci.html
              • de_la_hoya Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 01.04.07, 11:14
                mieszkanie.i.wspolnota napisał:

                > Nie wiem, jak tam we wrocku, ale w wawie bywa - według portalu Onet - nawet 15
                > tysięcy.

                Idąc tym tokiem rumowania to ceny w warszawie wynoszą 25000 za m2 jeżeli
                popatrzymy na apartamentowiec Multico albo mieszkania na Hozjusza...
                Dlatego właśnie bierze się rzeczoznawcę.
    • abcd17 Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 27.03.07, 01:06
      imka27091 napisała:

      > Jeszcze jeden temat,który mam na tapecie ostatnio:jedna z właścicielek chce
      > adaptować strych.Procedury są wiadome:zgoda właścicieli,umowa przedswstępna z
      > inwestorem,kosztorys inwestorski,określenie zasad najmu na czas inwestycji
      > itp,itd.A dopiero potem-po zaadaptowaniu i wszystkich odbiorach -czyli np. po
      > dwóch latach-rzeczoznawca dokonujący wyceny lokalu(po cenach rynkowych
      > obowiązujących w danym czasie)i sprzedaż Inwestorowi wg AKTUALNEJ wartości
      > rynkowej pomniejszonej o nakłady inwestora.Ale nasz Inwestor (pani X) chce
      > znać cenę po jakiej będziemy jej sprzedawać ów zaadaptowany lokal-już teraz!!!
      > My (Zarząd) tłumaczymy jej,że nie możemy znać cen rynkowych jakie będą
      > powiedzmy za te dwa lata.Na to ona,że w takim razie się wycofuje,bo nie
      > będzie kupować kota w worku.Kto ma rację i jak z tego mądrze
      > wybrnąć?...Zależy nam na tej adaptacji...

      Jeżeli koszty adaptacji ma ponieść potencjalny właściciel zaadoptowanego
      strychu - moim zdaniem - umową fair dla nabywcy jest określenie ceny nabycia z
      góry. Wtedy obie strony umowy są usatysfakcjonowane - wspólnota mając
      zadoptowany strych i wpływy ze sprzedaży, nabywca - kupując lokal po cenie
      potencjalnie niższej od rynkowej. W innym układzie inwestor rzeczywiście kupuje
      kota w worku. Nie dość że ponosi ryzyko związane z inwestycją to jeszcze
      ryzykuje wzrost ceny nieruchomości.
      Oczywiście sytuacja o jakiej myśli wspólnota mogłaby mieć racje bytu, gdyby
      inwestycję adaptacji zrealizowali na swój koszt właściciele lokali (wspólnota)
      i dopiero po wyodrębnieniu lokalu dokonali przeniesienia jego własności na
      nabywcę.

      Pozdr.
      mt

      --
      Inwestowanie w nieruchomości
    • de_la_hoya Re: Adaptacja strychu-kiedy wyceniać wartość loka 27.03.07, 10:39
      Moim zdaniem inwestorka ma rację...
      Mówię, to z pozycji inwestora i właściciela. To co planujecie to naprawdę
      kupowanie kota w worku. Jeżeli teraz m2 mieszkania kosztuje 5000 i inwestora na
      to stać to jest ok. Jednak za 2-3 lata cena może wynosić 9000 za m2. Inwestor
      okazuje się niewypłacalny, Wy nie macie kasy z adaptacji a on mieszkania. Czyli
      wiele hałasu o nic.
      U nas, i w innych wspólnotach które znam i w których dowiadywałam się jak
      wyglądają takie adaptacje, jest taka praktyka: uchwała właścicieli,
      rzeczoznawca, pełnomocnictwo notarialne dla zarządu w którym wpisuje się
      ustaloną cenę, umowa przedwstępna, adaptacja, akt notarialny. Wtedy inwestor
      wie, ze strych kosztuje np. 3000/m2. Wszelkie nakłady na inwestycję nie są już
      rozliczane, są kosztem inwestora. Zarobicie na tym mniej ale pomyślcie, kto przy
      zdrowych zmysłach zdecydowałby się na adaptacje strychu na takich warunkach
      mogąc za tą samą cenę kupić gotowe mieszkanie rynku wtórnym? Przecież przy
      adaptacji trzeba pozałatwiać tonę pozwoleń, które nie dość, że kosztują to samo
      ich załatwianie zajmuje dużo czasu, trzeba pilnować robotników, porządku na
      klatce schodowej itp. Mając do wyboru kupno gotowego mieszkania za 5000/m2 a
      adaptację która zajmie 2-3 lata ciężkiej pracy za 5000/m2 WSZYSCY wybiorą kupno
      mieszkania.
      Moim zdaniem lepiej trochę mniej zarobić a zarobić niż liczyć wirtualne
      pieniądze, których w efekcie swojej pazerności nie zobaczycie.
      A co zrobicie jak np. ceny mieszkań pospadają? To nie musi ale może się zdarzyć.
      Jak zwrócicie koszty adaptacji to się może okazać, że grosze dostaniecie. Wycena
      przed adaptacją i wcześniejsze ustalenie ceny zabezpiecza moim zdaniem i
      inwestora i wspólnotę.

      Możecie też, jak to już ktoś napisał, sami zaadaptować strychy na mieszkania i
      potem sprzedać na wolnym rynku. Problem polega na tym, ze trzeba wyłożyć własną
      kasę (o ile posiadacie takie sumy) a zwrot i zarobek nastąpią po 2-3 latach.
    • mieszkanie.i.wspolnota Pani X ma rację 28.03.07, 01:23
      imka27091 napisała:
      > nasz Inwestor (pani X) chce
      > znać cenę po jakiej będziemy jej sprzedawać ów zaadaptowany lokal-już teraz!!!

      Pani X ma rację. Cena jest sprawą czysto umowną, a ew. rzeczoznawca potrzebny
      jest każdej ze stron tylko po to, żeby jej druga strona nie wykiwała.
      Można już dziś ustalić - w drodze negocjacji czyli targu - cenę za każdy metr
      kwadratowy:
      - powierzchni lokalu
      - powierzchi pomieszczeń przynależnych
      - powierzchni wspólnych oddanych do wyłącznego korzystania inwestorowi.
      Po zakończeniu budowy należy obiekt zinwentaryzować czyli zmierzyć te
      powierzchnie i dokonać ostatecznego rozliczenia.
      Nb. warunkiem wstępnym oddania powierzchni do adaptacji jest przedstawienie
      przez inwestora co najmniej tzw. szkicu ideowego planowanego obiektu. A zatem
      już dzisiaj, przed podpisaniem umowy, można w przybliżeniu określić ww.
      powierzchnie, a więc i prawdopodobną cenę całości.
      • de_la_hoya Re: Pani X ma rację 28.03.07, 08:03
        mieszkanie.i.wspolnota napisał:

        > Pani X ma rację. Cena jest sprawą czysto umowną, a ew. rzeczoznawca potrzebny
        > jest każdej ze stron tylko po to, żeby jej druga strona nie wykiwała.

        Fantastyczne jest to co Pan tu pisze, naprawdę. Problem jednak w tym, ze doradza
        Pan to rozwiązanie wspólnotom, mimo iż wie Pan, że gmina wymaga rzeczoznawcy.
        Zeby było śmieszniej, Pan sam bierze rzeczoznawcę do wycen powierzchni ktore
        wspolnota zezwala adaptować, nawet czytałam artykuł Pana autorstwa dotyczący
        adaptacji i tam jak wół jest napisane, ze trzeba wziąść rzeczoznawcę.
Pełna wersja