Jedna kotłownia, dwie wspólnoty

04.05.07, 11:49
Bardzo proszę o poradę w następującej kwestii:

Posiadam mieszkanie we wspólnocie (jeden budynek + garaże, użytkowanie
wieczyste gruntu), obok jest druga wspólnota (jeden budynek + garaże, grunt
na własność). Obie wspólnoty posiadają (niestety) koszty wspólne, które
wynikają między innymi ze wspólnej kotłowni. Oczywiście obie wspólnoty
podpisały odpowiednie uchwały dotyczące rozliczania kosztów wspólnych
wynikających z tego faktu, i tak to działa od bez mała 5-ciu lat. Jednak
teraz chyba (!) mamy drobny problem wynikający z całej afery dotyczącej
podatku dochodowego od wspólnot mieszkaniowych....

W aktach notarialnych właścicieli lokali w nieruchomości, gdzie jest
usytuowana kotłownia jest zapis o własności części wspólnych (zgodnych z
udziałem we wspólnocie). Ten sam zapis jest w aktach notarialnych właścicieli
w drugiej wspólnocie, tyle że nie ma ani słowa o kotłowni z budynku obok -
logiczne, to nie jest ich nieruchomość.

Aby uzupełnić tło do opisu dodam, że zarząd jest ten sam dla obu wspólnot
(właściciele uznali, iż tak będzie najlepiej), zarządca dla obu wspólnot też
jest ten sam i tak to jest od 5 lat. Nikt się nie skarży, wszyscy się znają,
a zebrania odbywają się wspólnie i tylko dokumentacja jest oddzielna.
Oczywiście program do rozliczeń kosztów i księgowania dokumentów wspólnoty
jest ten sam. Wspólnoty jednak posiadaja oddzielne konta w banku, nip-y i tym
podobne rzeczy. Dodam jeszcze, że księgowość jest dość uproszczona..

No i teraz jest nasz mały problem. Do tej pory faktura za gaz dla kotłowni
przychodziła od usługodawcy na jedna wspólnotę, z konta tej wspólnoty była
płacona, a część dotycząca gazu i wynikająca z rozliczeń indywidualnych była
przeksięgowywana co kwartał z konta drugiej wspólnoty na konto tej pierwszej
na podstawie "dowodu wewnętrznego". I co mamy zrobic teraz, w
sytuacji "wiszącego" nad nami podatku dochodowego. Ja oczywiście wiem, że to
nie jest dochód dla wspólnoty, chodzi jedynie o dokument ksiegowy, na
podstawie którego wspólnota B (druga) powinna zapłacić wspólnocie A (tej
która dostaje faktury) za - no właśnie - odsprzedanie usługi?

W dawnym miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota" (10/2005) niejaki pan
Krzysztof Dziewior napisał na ten temat artykuł, w którym wspomniał o tym, iż
jeżeli "...wspólnota (...) otrzymała fakturę VAT od zakładu energetycznego
(lub gazowni - to dopisek własny), powinna wystawić drugiej wspólnocie
fakturę na 50 % kosztów..." Samo zaś "wydanie wspólnocie kserokopii faktury
VAT (...) jest działaniem nieprawidłowym."

Zaznaczam, iż nasza wspólnota nie praktykuje kserowania faktur, opisywane są
jedynie przelewy i jest dołączany dowód wewnętrzny. Jest zatwierdzone przez
Zarząd i jak do tej pory nie było z tym problemów.

Ze swej strony napiszę, iż nie bardzo przekonuje mnie cytowany artykuł,
jednak nie posiadam wykształcenia w zakresie zarządzania wspólnotami, tym
bardziej nie jestem tez doradcą podatkowym. Jestem jedynie w Zarządzie obu
wspólnot, a nasz zarządca ma duże wątpliwości co do prawidłowości
dokumentowania kosztów wspólnych (oczywiście w świetle tych nowych przepisów).

Czy wspólnota, która posiada kotłownię sprzedaję ciepło drugiej wspólnocie?
No i co z kosztami konserwacji i remontów, nie wspominając o energii? W
każdym z tych przypadków jest wystawiona przez usługodawcę faktura na jedną
wspólnotę, a druga płaci jej 50 % faktury.

A może można podpisać umowę pomiędzy Wspólnotami? Tyle,że chyba każdy z
właścicieli musiłby by ją podpisać, poniważ Zarząd jest ten sam dla obu
wspólnot...

Czy ktoś może mi doradzić coś konkretnego?
    • xxxll Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty 05.05.07, 17:51
      lilianna36 napisała:
      > W dawnym miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota" (10/2005) niejaki pan
      > Krzysztof Dziewior napisał na ten temat artykuł, w którym wspomniał o tym, iż
      > jeżeli "...wspólnota (...) otrzymała fakturę VAT od zakładu energetycznego
      > (lub gazowni - to dopisek własny), powinna wystawić drugiej wspólnocie
      > fakturę na 50 % kosztów..." Samo zaś "wydanie wspólnocie kserokopii faktury
      > VAT (...) jest działaniem nieprawidłowym

      To n ie jest argument . pan Dziewior juz nie jednego wpakował w tarapaty
      podatkowe bez konsekwencji dla niego. O nim szybko proponuje zapomnieć.


      lilianna36 napisała:

      Do tej pory faktura za gaz dla kotłowni
      > przychodziła od usługodawcy na jedna wspólnotę, z konta tej wspólnoty była
      > płacona, a część dotycząca gazu i wynikająca z rozliczeń indywidualnych była
      > przeksięgowywana co kwartał z konta drugiej wspólnoty na konto tej pierwszej
      > na podstawie "dowodu wewnętrznego". I co mamy zrobic teraz, w
      > sytuacji "wiszącego" nad nami podatku dochodowego. Ja oczywiście wiem, że to
      > nie jest dochód dla wspólnoty, chodzi jedynie o dokument ksiegowy, na
      > podstawie którego wspólnota B (druga) powinna zapłacić wspólnocie A (tej
      > która dostaje faktury) za - no właśnie - odsprzedanie usługi?


      Jest to nieprawidłowe działnie. Obie wspólnoty winny miec spisaną umowe na
      dostawę energii cieplnej lub ... winny się scalić.

      W umowie powinny być ujęte sprawy o których piszesz:
      > No i co z kosztami konserwacji i remontów, nie wspominając o energii?

      dalszy ciąg proponuje na adres email.

      • lilianna36 Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty 07.05.07, 09:41
        xxxll napisał:
        >>dalszy ciąg proponuje na adres email.

        Bardzo proszę, oto adres email:
        lilianna36@gazeta.pl
        • lilianna36 Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty 10.05.07, 11:11
          Bardzo proszę o dalsze informacje nt. opisanego w wątku problemu....

          Czy nie ma nikogo na forum, kto ma podobne problemy??
          Pan /Pani xxxll nie zareagował po podaniu adresu meilowego i nie napisał
          dalszego ciągu, a to dla mnie ważne. Czy naprawdę wystarczy umowa pomiędzy
          wspólnotami? I czy mają ją podpisać imiennie wszyscy właściciele lokali?
          • xxxll Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty 11.06.07, 18:02
            lilianna36 napisała:


            > Pan /Pani xxxll nie zareagował po podaniu adresu meilowego i nie napisał
            > dalszego ciągu, a to dla mnie ważne

            Szanowna Pani to nie ja mam pisać do pani . Jak pani chce cos ode mnie, to
            proszę dalszy ciąg może nastąpić poza forum:
            xxxll@gazeta.pl

        • lilianna36 Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty - do xxxll 11.06.07, 10:17
          lilianna36 napisała:

          > xxxll napisał:
          > >>dalszy ciąg proponuje na adres email.
          >
          > Bardzo proszę, oto adres email:
          > lilianna36@gazeta.pl

          Bardzo proszę o kontakt w sprawie kotłowni. Sprawa jest wciąż nierozwiązana, a
          czas ucieka. We wcześniejszej odpowiedzi xxxll napisał, że obie wspólnoty
          powinny mieć podpisaną umowę na dostawę gazu do kotłowni. Ale w jaki sposób?
          Dostawa gazu odbywa się w jedno miejsce. Dopiero z jednej kotłowni jest
          przekazywane ciepło na dwa budynki. Z kim w takim razie druga wspólnota (która
          nie ma kotłowni ma podpisać umowę?

          Pozdrawiam,
          Lilianna
          • bykira Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty - do xxxll 11.06.07, 15:26
            Nie wiem czy refaktura nie rozwiazałaby problemu. To znaczy rachunek wystawiony
            na jedną wspólnote i ta robi refakture na 50% kosztów dla drugiej wspólnoty.

            a to na temat refaktury:
            Cytat: Prawo Przedsiębiorcy 12/2004

            Bardzo często zdarza się, że najemca poza czynszem jest obowiązany także do
            regulowania należności z tytułu zużytej energii elektrycznej i usług
            telekomunikacyjnych. Regulowanie tych należności odbywa się na podstawie
            refaktury wystawionej przez właściciela lokalu.

            Czym jest refaktura?

            Ustawa o VAT nie posługuje się pojęciem „refaktury”. Powszechnie uznaje się, że
            refakturowanie polega na zafakturowaniu przez jeden podmiot innemu podmiotowi
            odsprzedaży usług bez doliczania marży. Refaktury najczęściej stosuje się przy
            najmie lokali w zakresie rozliczenia za tzw. media (energii elektrycznej, usług
            telekomunikacyjnych, usług odprowadzenia nieczystości etc.).
            Refaktura jest więc normalną fakturą, tyle że wystawianą przez podmiot
            pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą a rzeczywistym nabywcą tej usługi.
            W rezultacie więc ostateczne obciążenie spoczywa nie na pierwotnym nabywcy
            usługi (w naszym przypadku wynajmującym), lecz na rzeczywistym jej użytkowniku
            (w naszym przypadku najemcy). Zarówno ceny netto, jak i stawki VAT w fakturach
            dokumentujących odsprzedaż usług dla poszczególnych użytkowników są takie same
            jak w pierwotnej fakturze usługodawcy. U wynajmującego podatek należny równy
            jest zaś podatkowi naliczonemu. W istocie nie ponosi on żadnego obciążenia
            finansowego, gdyż „przerzuca” je na najemcę.
            Zgodnie z art. 5 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje
            sprzedaży tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar
            bezpośrednio ostatniemu w kolejności odbiorcy, przyjmuje się, że sprzedaży
            dokonał każdy z podmiotów biorących udział w obrocie. Stosownie natomiast do
            art. 4 pkt 8 tej ustawy, ilekroć w ustawie mówi się o sprzedaży towarów, należy
            przez to rozumieć również odpłatne świadczenie usług. Oznacza to więc, że
            powyższa zasada znajduje zastosowanie także w przypadku świadczenia usług,
            takich jak dostawa energii elektrycznej czy usług telekomunikacyjnych.

            W praktyce często stosuje się zasadę, że do refaktury dołącza się kopie
            pierwotnych faktur wystawionych przez usługodawcę (dostawcę
            telekomunikacyjnego, zakład energetyczny etc.). Nie jest to wymóg prawa, ale
            zastosowanie tej praktyki na pewno wzmacnia pewność i bezpieczeństwo obrotu.

            Powstanie obowiązku podatkowego

            Na temat refakturowania wielokrotnie wypowiadał się NSA i SN (m.in. wyrok NSA z
            25 października 2001 r., sygn. akt III S.A. 1466/00; uchwała SN z 15
            października 1998 r., sygn. akt III ZP 8/98). Z wyroków tych można wysnuć
            wniosek, że refakturującego należy traktować tak jak świadczącego refakturowaną
            usługę.
            Konsekwencją takiego podejścia jest uznanie, że w zakresie powstania obowiązku
            podatkowego refakturujący także powinien być traktowany jako wykonujący usługę.
            Zgodnie z art. 6 ust. 8b pkt 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy z tytułu
            powyższych usług powstaje z momentem upływu terminu płatności.
            Oznacza to więc, że, po pierwsze, wynajmujący otrzymując fakturę od dostawcy
            usług może odliczyć wynikający z niej podatek naliczony w miesiącu upływu
            terminu płatności. Po drugie zaś, najemca lokalu odliczy wynikający z refaktury
            podatek naliczony za media w miesiącu upływu terminu płatności ustalonym w
            refakturze.

    • highrise Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty 11.06.07, 21:31
      lilianna36 napisała:

      >
      > No i teraz jest nasz mały problem. Do tej pory faktura za gaz dla kotłowni
      > przychodziła od usługodawcy na jedna wspólnotę, z konta tej wspólnoty była
      > płacona, a część dotycząca gazu i wynikająca z rozliczeń indywidualnych była
      > przeksięgowywana co kwartał z konta drugiej wspólnoty na konto tej pierwszej
      > na podstawie "dowodu wewnętrznego". I co mamy zrobic teraz, w
      > sytuacji "wiszącego" nad nami podatku dochodowego. Ja oczywiście wiem, że to
      > nie jest dochód dla wspólnoty, chodzi jedynie o dokument ksiegowy, na
      > podstawie którego wspólnota B (druga) powinna zapłacić wspólnocie A (tej
      > która dostaje faktury) za - no właśnie - odsprzedanie usługi?


      Wspólnota B powinna zapłacić wspólnocie A za dostawę energii cieplnej
      na podstawie wystawionego rachunku lub faktury.


      > W dawnym miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota" (10/2005) niejaki pan
      > Krzysztof Dziewior napisał na ten temat artykuł, w którym wspomniał o tym, iż
      > jeżeli "...wspólnota (...) otrzymała fakturę VAT od zakładu energetycznego
      > (lub gazowni - to dopisek własny), powinna wystawić drugiej wspólnocie
      > fakturę na 50 % kosztów..." Samo zaś "wydanie wspólnocie kserokopii faktury
      > VAT (...) jest działaniem nieprawidłowym."
      >
      > Zaznaczam, iż nasza wspólnota nie praktykuje kserowania faktur, opisywane są
      > jedynie przelewy i jest dołączany dowód wewnętrzny. Jest zatwierdzone przez
      > Zarząd i jak do tej pory nie było z tym problemów.


      Dowód wewnętrzny, jak sama nazwa wskazuje, służy do dokumentowania rozliczeń
      finansowych w obszarze działania jednego podmiotu


      > Czy ktoś może mi doradzić coś konkretnego?

      Prowadzony przez Państwa sposób rozliczania moim zdaniem jest nieprawidłowy.
      Administrator/zarządca wymienionych wspólnot mieszkaniowych powinien Państwu
      przedstawic sposób rozwiązania tego poważnego problemu. Okres 5 lat był okresem
      wystarczającym do załatwienia tej sprawy.
    • highrise Re: Jedna kotłownia, dwie wspólnoty 11.06.07, 23:03

      Muszę koniecznie coś jeszcze do tego dopisać.
      To jest ciekawa sprawa dla zarządcy, który ma trochę
      wiedzy i lubi rozwiązywać trudne sprawy.
Pełna wersja