Dodaj do ulubionych

Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych pow.

11.06.07, 20:56
Witam,
jesteśmy "swieżą" wspólnotą i juz na początku zrobiono nas w "konia".
W budynku są 2 garaże (na poziomie -1 i +1) jako samodzielne lokale z indywidualnymi aktami notarialnymi na każde miejsce.
W aktach zapisano nam jednak że garaże stanowią powierzchnię wspólną. Budynek ma 8964m2 a w tym ponad 2000m2 to garaże.
Jak na razie walczymy z Planem Gospodarczym ale stawki jak na razie przyprawiaja nas o zawrót głowy.
Sytuacja nie jest fajna bo za miejsce parkingowe w garaży (po równym podziale między wszystkich właścicieli miejsc park.) płacimy tyle samo co za inne części wspólne - włącznie ze składowymi takimi jak: konserwacja domofonu, zaliczki na media, konserwacja wind etc. Bareja w biały dzień...!

Pytanie:
Jak niedokonując zmian w aktach (nierealne logistycznie zebrać wszystkich właścicieli w jednym miejscu o tej samej porze) można sensownie rozliczyć miejsca parkingowe np. zaliczkując je po np.40-50zł/m-c.?

Mam pomysł na podział Planu Gospodarczego w następujący sposób:
Plan A obejmowałby 6907,5m2 pow. wspónych z wyłączeniem garaży i w jego skład wchodziłyby wszystkie składowe wymienione w dokumencie pomniejszone proporcjonalnie do wydzielonej powierzchni garaży. tj. o ok. 25-30%.
Plan B obejmowałby 2056,98m2 pow. obu garaży i w skład opłat można by włączyć tylko realne koszty utrzymania garażu tj. sprzątanie, energię elektr., konserwację urządzeń techn. oraz konserwację sprzętu p.poż. Nie wiem czy pozostałe pozycje można skreślić, a jeśli nie - to w rubrykach wpisać "0". Mysle że koszt nie powinień byc wyższy niż 1,3-1,6zł/m2. Dawałoby to koszt rzędu 42-52 zł za miejsce postojowe w garażu w zalezności od poziomu na którym ktoś ma garaż.

Suma udziałów była by równa tylko że podzielona na dwie części. Nie wiem czy to dobry tok myślenia. Proszę o pomoc.
Obserwuj wątek
    • xxxll Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 12.06.07, 05:34
      park_anielin napisał:

      > Pytanie:
      > Jak niedokonując zmian w aktach (nierealne logistycznie zebrać wszystkich
      > właścicieli w jednym miejscu o tej samej porze) można sensownie rozliczyć
      > miejsca parkingowe np. zaliczkując je po np.40-50zł/m-c.?

      Taka postawa to dopiero Bareja przez 24 H.
      Szanowny Pan kombinuje jakby tu żyć na czyjś koszt (innych właścicieli lokali ,
      którzy nie posiadają MP) zamiast zapoznać się treścią praw i obowiązków, które
      ciążą na właścicielu lokalu.

      Co tam prawo wynikające z ustawy o własności lokali, _My chcemy_ płacić tylko
      40 zł /m-c od MP, a nie jak to wychodzi z zapisów prawnych - po 110 zł/m-c od
      MP.

      Zaliczki od MP przede wszystkim powinny dotyczyć pokrywania kosztów utrzymania
      nieruchomości wspólnej, a te zgodnie z prawem, pokrywa się w oparciu o
      posiadany udział %.
      Oprócz partycypacji w kosztach utrzymania NW , do opłat za MP należy zaliczyć
      tzw. zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokalu (energia elektryczna,
      sprzątanie, konserwacja bramy wjazdowej, wodę gospodarczą do mycia powierzchni
      garażowej, przeglądy p-poż, konserwacja urządzeń tam zainstalowanych np:
      dźwigów towarowych, itd.)

      Po analizie, wyszło na to, że utrzymanie garażu podziemnego kosztuje tyle co
      lokali mieszkalnych i użytkowych. Czy to jest nonsens? Z punktu widzenia laika
      tak, a zpunktu widzenia osoby, która przeczytała ustawę o własnosci lokali NIE.
      Za luksus trzeba jednak zapłacić.
      Posiadasz "dużo" płacisz dużo i na odwrót.
      • kasia.majka nie wystarczy przeczytać - trzeba zrozumieć 12.06.07, 10:53
        xxxll napisał:
        > Szanowny Pan kombinuje jakby tu żyć na czyjś koszt (innych właścicieli lokali
        > którzy nie posiadają MP) zamiast zapoznać się treścią praw i obowiązków,
        > które ciążą na właścicielu lokalu.
        > Oprócz partycypacji w kosztach utrzymania NW , do opłat za MP należy zaliczyć
        > tzw. zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokalu
        > Czy to jest nonsens? Z punktu widzenia laika tak, a zpunktu widzenia osoby,
        > która przeczytała ustawę o własnosci lokali NIE.

        Po pierwsze park_anielin pyta i zarzucanie mu od razu kombinacji
        to jest zwykłe chamstwo. Po drugie określenie kogoś mianem laika
        gdy samemu przeczytało się ustwę raz i bez zrozumienia to chorobliwy
        przerost ambicji. Po trzecie - to co pisze xxxll to są głupoty.
        Skoro bowiem garaże są częścią wspólną nieruchomości, to na jakiej
        podstawie garażowicze mają ponosić dodatkowo koszty ich utrzymania?
        Te koszty są kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.

        xxxll przeczytaj sobie ustawę drugi raz, a najlepiej poczytaj sobie
        posty na tym forum zanim zaczniesz tu wypisywać swoje głupoty. Ucz się
        od bardziej doświadczonych i mądrzejszych, albo zapytaj licencjonowanego
        zarządcę nieruchomości.
        • xxxll Re: nie wystarczy czytać - trzeba zrozumieć -kasia 13.06.07, 06:01
          kasia.majka napisała:

          > Po trzecie - to co pisze xxxll to są głupoty.
          > Skoro bowiem garaże są częścią wspólną nieruchomości, to na jakiej
          > podstawie garażowicze mają ponosić dodatkowo koszty ich utrzymania?
          > Te koszty są kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.


          Widzisz smutna kobieto chcesz sie wyładować na kims. Zarzucasz ze nie czytam
          postów dokładnie a sama wypisujesz idiotyzmy.

          Autor tego wątku wyrazmie napisał ze:
          >> W budynku są 2 garaże (na poziomie -1 i +1) jako samodzielne lokale z
          >> indywidualnymi aktami notarialnymi na każde miejsce.

          Domyślam się , że u ciebie one stanowią nieruchomość wspólna nie są wpisame w
          akty noratialne - więc ten wątek nie dotyczy cie kobieto.

          kasia.majka pisze dalej;

          > xxxll przeczytaj sobie ustawę drugi raz, a najlepiej poczytaj sobie
          > posty na tym forum zanim zaczniesz tu wypisywać swoje głupoty. Ucz się
          > od bardziej doświadczonych i mądrzejszych, albo zapytaj licencjonowanego
          > zarządcę nieruchomości

          Ustawę o właśności lokali czytałem i czytam prawie codziennie talkim jak ty ,
          by zrozumieli co w niej jest napisane i przestali porównywać ją do ustawy o
          spółdzielczości a co do licencji to ja mam juz to za sobą madra kobieto.
      • park_anielin Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 12.06.07, 11:38
        Żeczywiście prosty z ciebie człowiek ale cóż... demokracje mamy.

        Moje pytanie opiera się na znajomości innych stawek za miejsca postojowe w gara żach innych wspónot. Jeśli wiem o stawkach 30-40zł za miesiąc z myciem podłogi pod cisnieniem to płacąc prawie 250zł za swoje miejsce (podział garażu na równe części daje mi ok. 36m2 stanowiska z drogami dojazdowymi)moge być niezadowolny?!
        Jeśli częścią opłat za garaż jest strzyżenie trawy, wywóz śmieci ikonserwacja windy której tam nie ma - to chyba naturalne że szukam rozwiązania na obniżenie kosztów które są niczym nieuzasadnione przy miejscach parkingowych.

        ps. do xxxll - jesli zamierzasz odstresowywac sie na tym wątku - rób to przynajmniej rzeczowo i zasadnie.
        • wprost5 Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 12.06.07, 19:47
          park_anielin, piszesz chyba troche chaotycznie albo ja sie jakos nie
          doczytalem. Bo garaże mają odrębne akty własnoąci a z drugiej strony jest to
          niby część wspólna - moim zdaniem jedno wyklucza drugie!. Jestem ciekaw, czy
          kazdy właściciel mieszkania ma garaż? Ponadto chyba wszystkie lokale nie są
          jednakowej powierzchni i jeśli garaże uznane są za część wspolną, to większe
          lokale będa "pokrzywdzone" w stosunku do mniejszych.
          Zamiast robić jakieś dziwne kombinacje z rozdaiałem opłat trzeba rzetelnie
          ustalić co jest czyje Bo zasada powinna być taka, że płaci się za to, co się
          ma a;bo z czego korzysta!
          Warto ustalić, kto wpadł na pomysł, by garaże z aktami własności traktować jako
          części wspólne - czy przypadkiem nie właściciele małych lokali?
          Bo i we wspólnotach różnych cwaniaków nie brakuje!
          • oshin22 Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 12.06.07, 21:42
            wprost5 napisał:

            > park_anielin, piszesz chyba troche chaotycznie albo ja sie jakos nie
            > doczytalem. Bo garaże mają odrębne akty własnoąci a z drugiej strony jest to
            > niby część wspólna - moim zdaniem jedno wyklucza drugie!.
            wprost popatrz na to :
            wątek nr 7136
            forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=49416384&a=63882182
            szczególnie 2-ga część. Fakt że park_anielin trochę namieszał - trzeba by poznać
            treść zastrzeżeń z tych "aktów notarialnych" park możesz dokładniej zacytować ?
            W tym drugim przypadku sprawa dla planu gospodarczego jest prostsza. W tym
            pierwszym - przewalone dla właścicieli miejsc postojowych. Hala garażowa powinna
            być -w świetle prawa - traktowana jak osobny lokal. (i to z VATem 22%)

            Tak przy okazji zastanawiam się czy dało by się za zgodą wszystkich
            współwłaścicieli lokalu garażowego - sprzedać ten lokal wspólnocie.

            Pozdrawiam,
            M.
            • xxxll Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 13.06.07, 06:20
              Przykro mi park_anielin nie usłyszysz tu poparcia dla twojej teorii.
              Dziwi mnie tylko ta stawka za m2 = 7,28 zł.
              Przy wyliczeniu zaliczki nie mozna stosować (choc jak widze niektórzy tak
              robią) zbiorczycj stawk. Kazda pozycja za jaka płacicsz zaliczke musi być
              wyszczególniona w zaliczce.
              Pozycje te powinny byc podzielone na grupy :
              opłaty związane z utrzymaniem lokalu i opłaty dotyczace utrzymania
              nieruchomości wspólnej oraz ewentualnie wyodrębniony fundusz remntowy.

              piszesz
              > Czy tylko zmiana aktów notarialnych może "naprawić" taką sytuację?

              Moim skromnym zdaniem nic to nie zmieni, zapis w akcie (ten cytowny) jest
              poprawny,
              bo na jaki zapis? że to ma być nieruchomość wspólna?

              Wystarczy , że jeden własciciel się nie zgodzi i klapa (ten który nie ma MP)
              • oshin22 Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 13.06.07, 09:19
                Zgadzam sie z XXXLL. Od strony finansowej kicha. Z przytoczonej treści AN wynika
                ze ten garaż to niezależny LOKAL na współwłasności a nie część wspólna.

                Stawka 7,28zł to koszmar - (skąd taka kwota) u nas jest ok 4,5zł/m z mediami !


                > Moim skromnym zdaniem nic to nie zmieni, zapis w akcie (ten cytowny) jest
                > poprawny,
                > bo na jaki zapis? że to ma być nieruchomość wspólna?

                OK a jakby sprzedać ten garaż Wspólnocie ? (zakładam że 'współgarażowicze' sie
                zgodzą) Wtedy wchodzi do części wspólnej i wszyscy ja utrzymują... bo tam są
                intalacje sanitarne p-poz piwnice itd...

                Pozdrawiam,
                M.
              • kasia.majka mądraliński pokazał swoją "mądrość" 13.06.07, 09:53
                xxxll napisał:
                > Przy wyliczeniu zaliczki nie mozna stosować (choc jak widze niektórzy tak
                > robią) zbiorczycj stawk. Kazda pozycja za jaka płacicsz zaliczke musi być
                > wyszczególniona w zaliczce.

                I oczywiście istnieje zakaz sumowania stawek poszczególnych pozycji kosztów
                w jedną stawkę zbiorczą i park_anielin powinien tu wypisać wszystkie składniki.
                Więcej sypiaj xxxll, wstawaj później, albo mniej pisz, bo się kompromitujesz
                człowieku.
                • park_anielin Re: mądraliński pokazał swoją "mądrość" 13.06.07, 13:52
                  Do kasia.majka
                  wklejam nasz projekt Planu Gospodarczego dla rozjasńienia sytuacji:

                  "Poz. Rodzaj wydatku zł/m²

                  ZALICZKA A (401) 3,01

                  401 Media , woda, ogrzewanie, wywóz śmieci 3,01
                  1. Ogrzewanie 1,60
                  2. Woda zimna + kanalizacja 0,44
                  3. Woda ciepła(woda + podgrzanie + kanalizacja) 0,86
                  4. Wywóz śmieci 0,11

                  ZALICZKA B (410+420+440+450) 3,77

                  410 Koszty eksploatacji 2,46
                  1. Energia elektryczna w częściach wspólnych 0,59
                  2. Woda dla części wspólnych 0,05
                  3. Konserwacja wind 0,18
                  4. Ochrona budynku 0,75
                  5. Sprzątanie + środki czystości 0,40
                  6. Konserwacja instalacji wod-kan i wentylacji. 0,30
                  7. Ochrona p-poż 0,05
                  8. Konserwacja elektryczna 0,10
                  9. Konserwacja instalacji domofonowej 0,04

                  420 Ubezpieczenia 0,11

                  440 Drobne remonty i naprawy 0,05

                  450 Pozostałe koszty zarządu nieruchomością wspólną 1,15

                  1. Wynagrodzenie zarządcy 0,85
                  2. Prowizje bankowe 0,01
                  3. Przeglądy techniczne okresowe 0,07
                  4. Dozór techniczny UDT 0,03
                  5. Artykuły biurowe, usługi ksero, telefony, znaczki pocztowe, wynajem sali na zebranie itp. 0,11
                  6. Opłata środowiskowa, konserwacja i utrzymanie separatorów: wewnętrznego i zewnętrznego 0,05
                  7. Konserwacja terenów zielonych 0,03

                  ZALICZKA C (850) 0,50

                  850 Fundusz remontowy 0,50
                  • mb_rszy Re: mądraliński pokazał swoją "mądrość" 13.06.07, 14:45
                    Chciałbym się odnieść do niektórych wypowiedzi na tym forum a zwłaszcza tego
                    fragmentu:
                    "Po analizie, wyszło na to, że utrzymanie garażu podziemnego kosztuje tyle co
                    lokali mieszkalnych i użytkowych. Czy to jest nonsens? Z punktu widzenia laika
                    tak, a zpunktu widzenia osoby, która przeczytała ustawę o własnosci lokali NIE.
                    Za luksus trzeba jednak zapłacić.
                    Posiadasz "dużo" płacisz dużo i na odwrót."

                    Otóż nie zgadzam się z powyższym myśleniem, fakt jestem laikiem jeśli chodzi o
                    przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych ale nie znaczy, ze logicznie nie
                    umiem myśleć. Wydaje mi się jednak, że autorzy ustawy wprowadzili takie zapisy
                    aby nie było kłopotów z rozliczaniem mieszkań a nie po to aby było
                    sprawiedliwie. Bo jeśli mówimy o sprawiedliwości to niech ktoś mi wyjaśni na
                    jakiej podstawie płacimy od m2 za sprzątanie klatek schodowych, konserwację
                    instalacji lub konserwację wind albo przeglądy okresowe a nawet koszty zarządu.
                    Od razu zaznaczam, że nie jestem przeciwny innym pozycjom typu: energia w
                    części wspólnej, ochrona, ubezpieczenia, fundusz remontowy itp.
                    Według mnie te paradoksalne przepisy sankconują jawną niesprawiedliwość. Bo
                    weźmy taki przykład. Samotna osoba mieszkająca w mieszkaniu o powierzchni 80 m2
                    będzie płacić dwa razy większe opłaty niż 4 osoby mieszkające w 40 metrowej
                    kawalerce (sic!). A tak jest w naszym budynku. Gdzie tu spraweidliwość. Te
                    cztery osoby wynajmują mieszkanie więc nie są zainteresowane ogólnym porządkiem
                    w budynku bo to nie ich i co nie podlega dyskusji: śmiecą 4 razy więcej, brudzą
                    4 razy więcej na klatkach schodowych i ogólnie 4 razy częściej używają części
                    wspólnych. A właściciel mieszkania płaci dwa razy mniej. A dodam, że kupił
                    jeszcze kilka innych równie małych mieszkań w naszej klatce i wszystkie
                    wynajął. Idealny układ jak w legalny sposób żerować na mieszkańcach, którym
                    zależy na swojej własności. Jeśli więc mowa, że bogaty ma płacić więcej bo go
                    stać na większe mieszkanie to w tym przypadku jakoś się nie sprawdza. My na
                    szczęście za garaże nie płacimy ogólnych stawek tylko określone za metr
                    powierzchni garażu i o ile pamiętam to wynoszą 1 zł/m2 co i tak wydaje nam się
                    wygórowaną kwotą o 50%. W każdym razie jakiekolwiek zmiany po ustaleniu stawek
                    wydają się mało realne przy ogólnej niechęci współpracy mieszkańców wspólnoty.
                    Życzę powodzenia ale z doświadczenia wiem, że jest to walka z wiatrakami.
    • highrise Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 12.06.07, 22:48

      Witam

      Opisałeś wszystko właściwe. Nie mam problemu ze zrozumieniem
      opisanej sytuacji. Niestety, Twoje propozycje dotyczące określenia wysokości
      zaliczek przez współwłascicieli garaży na pokrycie kosztów wspólnoty
      mieszkaniowej są niezgodne z obowiązującym prawem.
      Jeżeli masz jeszcze jakies pytania to śmiało zadawaj. Adres poniżej
    • kamakm Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 14.06.07, 16:24
      Pozwólcie, że napiszę kilka swoich uwag na ten temat. Zajmowałem się
      rozliczaniem kosztów eksploatacji i utrzymania budynków z garażami bedącymi
      samodzielnymi lokalami. Prawidłowy sposób rozliczania kosztów polega na
      ustaleniu kosztów utrzymania dla lokalu garażowego na który składają się koszty
      konserwacji bramy garażowej, instalacji wentylacji, ppoż,sprzatania, enegrii
      elektrycznej, a także na ustaleniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w
      nieruchomości określonej przez stosowny współczynnik. Suma tych kosztów jest
      dzielona na ilość miejsc postojowych i przez 12 miesiecy. Z tego powodu opłata
      za miejsce postojowe wychodzi dość wysoka.
      W wielu wspólnotach czy spółdzielniach za koszty uznaje się tylko koszty
      utrzymania lokalu garażowego, pomijając milczeniem drugi składnik kosztów.
      Efekt jest taki, że za miejsce postojowe płacimy mniej, a za lokal mieszkalny
      odpowiednio drożej, ponieważ koszty są niezależne od sposobu ich rozliczania.
      Kto na tym zyskuje, a kto traci. Przede wszystkim zyskują osoby posiadające
      miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym, jeszcze bardziej osoby
      posiadające dwa miejsca postojowe, a także deweloper, który nie sprzedał
      wszystkich miejsc postojowych i musi za niesprzedane płacić wspólnocie.
      tracą na takim sposobie rozliczania osoby, które nie posiadają miejsc
      postojowych i wszystkie osoby proporcjonalnie do powierzchni mieszkania.
      Na pierwsze wrażenie wydaje się, że lepiej jest płacić mniej za miejsce
      postojowe, analiza pokazuje ,że jest inaczej, jeżeli nie przestrzega się
      zapisów ustawowych. Na zebraniach najwiecej do powiedzenia mają osoby, które
      się mało interesują szczegółami rozliczeń kosztów, popierają rozwiązanie, z
      niskimi opłatami za miejsce postojowe. Suma opłat ponoszonych na utrzymanie
      lokalu i miejsca postojowego powinna być zbliżona, jest tylko inny rozkład
      ciężkości na którym niektórzy zarabiają.
      Pozdrawiam
      • xxxll Re: Podział kosztów utrzym. garaży i pozostałych 14.06.07, 18:03
        No wreszcie głos rozsądku, który potwierdza moją teorię wyliczania wysokości
        zaliczki za MP.

        Część 1 - opłaty związane z utrzymaniem lokalu

        > Prawidłowy sposób rozliczania kosztów polega na
        > ustaleniu kosztów utrzymania dla lokalu garażowego na który składają się
        > koszty konserwacji bramy garażowej, instalacji wentylacji, ppoż,sprzatania,
        > enegrii elektrycznej,

        Część 2 - opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej

        > a także na ustaleniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w
        > nieruchomości określonej przez stosowny współczynnik. Suma tych kosztów jest
        > dzielona na ilość miejsc postojowych i przez 12 miesiecy.

        > Z tego powodu opłata za miejsce postojowe wychodzi dość wysoka.

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka