uchwała wspólnoty mieszkaniowej

03.09.07, 21:57
co należy sądzić o przegłosowanej uchwale ? :

"w przypadku zbycia lokalu zbywcy nie przysługuje prawo do rozliczenia
wpłaconych zaliczek na część wspólną,
prawo to przysługuje za pełny rok wyłącznie nabywcy lokalu. W przypadku zbycia
bez uregulowania długu Wspólnota uzna tę czynność za bezskuteczną i na
podstawie art. 527 Kodeksu Cywilnego i będzie żądać uregulowania długu od nabywcy"

czy można to uznać za zgodne z Ustawą o Własności Lokali ?
    • muanta Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 04.09.07, 12:04
      Art. 527 Kodeksu Cywilnego
      "„Art. 527. § 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z
      pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową,
      każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną
      w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością
      pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy
      zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
      § 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem
      wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się
      niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był
      przed dokonaniem czynności.
      § 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z
      pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w
      bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż
      dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
      § 4. (201) Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z
      pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca
      pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych,
      domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze
      świadomością pokrzywdzenia wierzycieli."

      Wspólnmota Mieszkaniowa może żądać na podstawie tego artykułu
      uznania czynności prawnej za bezskuteczną, ale nie oznacza to że coś
      uzyska. Raczej wątpię.

      Nabywca lokalu nie uzyskuje żadnej korzyści majątkowej, tym bardziej
      że wsplnota postanowiła iz zbywca nie moze sie rozliczyć. O co tutaj
      chodzi?
    • xxxll Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 04.09.07, 17:29
      ean17 napisał:

      > co należy sądzić o przegłosowanej uchwale ? :
      >
      > "w przypadku zbycia lokalu zbywcy nie przysługuje prawo do
      > rozliczenia wpłaconych zaliczek na część wspólną,
      > prawo to przysługuje za pełny rok wyłącznie nabywcy lokalu. W
      > przypadku zbycia bez uregulowania długu Wspólnota uzna tę czynność
      > za bezskuteczną i na podstawie art. 527 Kodeksu Cywilnego i będzie
      > żądać uregulowania długu od nabywcy"
      >
      > czy można to uznać za zgodne z Ustawą o Własności Lokali ?

      Nie. Zaliczki trzeba rozliczać, to że zmienia się właściciel lokalu
      w roku obrachunkowym nie zwalnia wspólnoty z obowiązku rozliczenie z
      wpłaconych / naliczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu
      nieruchomością. To tak ogólnie. Szczegóły na xxxll@gazeta.pl .
      • slawkozab Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 04.09.07, 19:37
        mam następujace skojarzenie: założyłem konto w banku, zarząd banku podjął
        uchwałę, że osoby rezygnujące z konta w ich banku nie otrzymają pieniążków z konta.
        • jedrzejbinkowski Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 05.09.07, 11:25
          Logiczne wydaję się ze nowy nabywca wchodzi w miejsce poprzedniego płaci dalej
          zaliczki i jest rozliczany na koniec roku. Nabywając mieszkanie nabywa również
          nadpłatę/niedopłatę za media. Pomyslcie, czy w przypaku niedopłaty należy
          szukać poprzedniego właściciela aby pokrył jej cześć? Bzdura.
          Tak więc metafora z bankiem na moje jest jak najbardziej chybiona, nabywając
          mieszkanie wstępujemy w prawa poprzedniego własciciela więc jego " pieniądze w
          banku" również przejmujemy.
          Podobnie powinno być z funduszem remontowym, niestety nie zawsze w praktyce tak
          jest.
          Inną sprawa jest to że jeżeli zarządca/zarzad zna się na rzeczy to róznica
          między wpłaconymi zaliczkami a tym co faktycznie powinna być niewielka i o takie
          grosze nie zawsze jest sens się kłucić. Chociaż z drugiej strony w swojej pracy
          widziałem ludzi kłucacych się o gosze.
          • ean17 Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 06.09.07, 20:59
            Nie o kłó
          • ean17 Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 06.09.07, 21:14
            Nie o kłótnię i kłócenie się tu chodzi ale:

            - o przestrzeganie przepisów prawa i zasad
            na przykładzie ww. uchwały - (obowiązującej),
            - o kompetencje zarządcy "notarialnego" - tryb zwykły
            do tworzenia takich zapisów,
            - kompetencje właścicieli do podjęcia tej uchwały oraz zastosowany
            art. 527 k.c. ?

            Pan Jędrzej zapomniał, że:

            "Wspólnota działa w granicach ściśle określonych w ustawie.
            Nie dotyczy jej zasada, że co nie jest zakazane jest dozwolone (...)
            ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości
            oraz świadczeniach właścicieli, ile przewiduje to prawo". - w.SA
            Prawa i obowiązki dotyczą osoby, nie lokalu.
            Proszę nie mylić funduszu remontowego i jego celów z wydatkami,
            ew. nadwyżką za media, do której nawet większość - "... nie ma żadnych uprawnień".
            Zarządzanie nie jest dane na zawsze.
            Nie wystarczy chcieć zarządzać, należy to umieć wykonywać zgodnie
            z prawem obowiązującym.
            Z tym "przejmowaniem pieniędzy w banku" - to zgroza, brrr.

            Pisze Pan od rzeczy !
            • jedrzejbinkowski Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 07.09.07, 09:29
              "w przypadku zbycia lokalu zbywcy nie przysługuje prawo do rozliczenia
              wpłaconych zaliczek na część wspólną,
              prawo to przysługuje za pełny rok wyłącznie nabywcy lokalu."

              Odniosłem się do tej cześci uchwały, faktycznie zle doczytałem myślałem że
              chodzi o rozliczenie opłat za media.
              Mimo wszystko swoje zdanie podtrzymuje, że najbardziej LOGICZNYM rozwiązaniem
              jest to że nabywając lokal nabywamy niejako z "dobrodziejstwem inwentarza". Nie
              myle funduszu remontowego z opłatami, prosze nie zartować.
              Wyrok sadu apelacyjnego z lutego 2001 r. i nie zapomniałem o nim ( bo o nim
              mowa, tak?) i zgadzam się z nim. Uchwałą wspólnoty nie można zmienić
              przeznaczenia nadwyżki z opłat, to jest dla każdego zarządcy oczywiste.

              W którym miejscu mamy tutaj mowę o kompetencjach zarządcy do tworzenia takich
              zapisów? Bo nie mogę się doczytac? I prosze rozwinąć myśl: Zarządzanie nie jest
              dane na zawsze. Nie wystarczy chcieć zarządzać, należy to umieć wykonywać
              zgodnie z prawem obowiązującym. Bo nie bardzo rozmiem do czego się odnosi.

              Druga cześc uchwały jest faktycznie dużo bardziej kontrowersyjna może warto by
              ją zaskarżyć i dowiedzieć się co na to sąd...

              Pozdrawiam serdecznie,
              • xxxll Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 08.09.07, 07:22
                jedrzejbinkowski napisał:

                > Mimo wszystko swoje zdanie podtrzymuje, że najbardziej LOGICZNYM
                > rozwiązaniem

                Przepraszam, a czy w zarządzaniu nieruchomościami chodzi o LOGICZNE
                podejmowanie decyzji czy decyzji zgodnych z prawem (zewnętrznym -
                ustawy i wewnętrznym - uchwały WM)?
              • xxxll Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 08.09.07, 08:15
                Autor: jaktos 08.09.07, 08:02 Dodaj do ulubionych Skasujcie
                Odpowiedz cytując Odpowiedz

                Dla niektórych sprzedaż mieszkania przez zadłużonego właściciela jest
                równoznaczna z jego niewypłacalnością. Ochrona wierzyciela w razie
                niewypłacalności dłużnika- w tym rozdziale znajduje się przepis, na
                który się
                powołujecie. To naprawdę żenujące, że w ogóle ktoś wpadł na tak
                absurdalny
                pomysł, żeby powoływać się na niego w uchwale.
                Taka uchwała jest bezskuteczna a cytowanie w jej treści podobnych
                przepisów,
                które nie mają zastosowania do danego stanu faktycznego
                niezrozumiałe.
                Zastanawiam się do czego to porównać, ale brak mi słów.


              • cento11 Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 08.09.07, 21:24
                Swego czasu -dość dawno temu albo wyczytałem to na tym forum albo
                nie wiem gdzie o uchwale w której wspłwłaściciele swej nieruchomości
                podjeli decyzję o zakazie przebywania w nieruchomości ludzi o
                czarnym kolorze skóry , czyli czarnych. Pod wzgledem formalnym
                uchwała ta spełniała wszystkie wymogi ,została podjęta zdecydowaną
                większością głosów , pachniało to tylko rasizmem ,ale skoro
                właściciele uchwalili takową to będąc w stu procentach właścicielem
                nieruchomości mieli do tego poniekąd prawo...Do czego
                zmierzam ,chodzi mi o to ,że uchwałę można podejmować z dowolną
                treścią , problem tylko w tym czy będzie ona zgodna z obowiązującym
                prawem i czy wogóle znajdą się osoby które tę uchwałę zaskarżą do
                sądu.W wypadku podjęcia jej i uchwalenia większością nawet jeżeli
                będzie najbardziej idiotyczna będzie obowiązywać w takiej wspólnocie
                czyż nie???? Nie do końca mogę się zgodzić z jedną z wypowiedzi
                dotyczącą ewentualnych nadpłat wynikających z rozliczenia kosztów
                zarządu(fundusz zostawmy w spokoju).Załużmy ,że w x wspólnocie
                powstała duża nadpłata z tytułu ogrzewania. Oczywiście wynika ona
                dopiero po rozliczeniu i przedstawiona jest na zebraniu rocznym ,w
                najzcęstrzych przypadkach wspłwłaściciele podejmują decyzję ,że
                nadwyżki te przeznaczają na zmniejszenie swych bierzących obciążeń ,
                ale wcale tak nie musi być .Zgodnie z tym co przedstawiłem wcześniej
                współwłaściciele mogą przeznaczyć te nadwyżki uchwałą na fundusz
                remontowy. Pytanie co z tymi ,którzy nie zgadzali się z taką decyzją
                większości?? mogą oczywiście zaskarżyć uchwałę do sądu. Wniosek z
                tego taki ,że treść uchwały może być nieistotna (zła ,dobra
                porzyteczna ,bzdurna) kwestia czy zostanie uchwalona i czy
                ktokolwiek podejmie kroki polegające na tym aby to sprawdzić i tak
                chyba będzie najlepiej w tym przypadku ,należy jeszcze wziąść pod
                uwagę to ,że temida jest ślepa i nie każdy wyrok sądu może być
                zgodny ze stanem faktycznym lub takim który my uważamy za faktyczny
                i jedynie poprawny .Co do treści tej uchwały ,uważam,że wogóle nie
                jest potrzebna , bo nigdy i nie jest to możliwe aby fizycznie komuś
                wypłacać pieniądze z konta nawet jak ma nadpłatę ,będzie ona
                zaliczona na konto przyszłych zobowiązań . W przypadku sprzedaży
                lokalu przed okresem rozliczeniowym ,faktycznie trudno byłoby
                określić jaka jest ewentualna nadpłata danego właściciela ,
                zdecydowanie można mu wykazać niedopłatę i jeżeli jest spora żądać
                wyrównaia .Kiedy sprzedaje lokal przestaje być już członkiem
                wspólnoty i rozliczenie nie jest dla niego , wręcz powinno być ono
                dla niego tajemnicą .Myślę,że taką uchwałę podjęto w celu uniknięcia
                ewentualnych roszczeń ze strony osób sprzedających ,choć to trochę
                śmieszne bo w momencie sprzedaży tracą oni jakiekolwiek prawo
                względem danej wspólnoty. Co do zadłużenia zaś to już inna bajka
          • xxxll Re: uchwała wspólnoty mieszkaniowej 08.09.07, 07:51
            jedrzejbinkowski napisał:

            > Logiczne wydaję się ze nowy nabywca wchodzi w miejsce poprzedniego
            > płaci dalej zaliczki i jest rozliczany na koniec roku. Nabywając
            > mieszkanie nabywa również nadpłatę/niedopłatę za media ...

            Nie tak do końca powinno być, Ja uznaję, że starego właściciela (SW)
            trzeba rozliczyć - przy zbyciu zostawia mi dane korespondencyjne i
            nr konta bankowego, na które mam po rozliczeniu roku obrachunkowego
            przesłać informacje o jego osobistym rozliczeniu wobec wspólnoty.

            Nowy właściciel rozpoczyna od "zera".

            W aktach notarialnych nie ma zapisów o przenoszeniu na nowego
            właściciela niedopłat / nadpłat z tytułu rozliczenia związanych ze
            sprzedażą lokalu. jest wręcz odwrotnie że wszelkie zobowiązania
            zostały uregulowane.
            Brak zapisu w ustawie o notariacie, obowiązku przedstawiania (przez
            stronę zbywająca lokal) od zarządcy wspólnoty zaświadczenia o
            niezaleganiu tworzy konfliktowe (wg twojej tezy) sytuacje - nie
            dotyczy to SM , bo jest to wymagane.

            Jeżeli chodzi o FR to przecież od momentu użytkowania nieruchomości
            budynki się "starzeją" i są "zużywane" przez właścicieli.

            Dlatego FR należy traktować jako __fundusz odtworzeniowy__
            (UoGosp.Nieruch. - "nieruchomość nie mogą tracić na wartości") i
            dlatego niewykorzystany nie podlega zwrotowi przy sprzedaży lokalu –
            posłuży w przyszłości do pokrycia kosztów remontu NW. (był nawet
            kiedyś taki wyrok sądowy)

            Uważam, że nazwa "Fundusz Remontowy" powinna być zmieniona
            na "Fundusz Odtworzeniowy NW", ponieważ jest bardziej realistyczna i
            związana z praktyką jego zastosowania.
    • grandy co do istoty - tak, co do podstawy prawnej - nie 08.09.07, 12:35

      Wraz z zakupem lokalu na nabywcę przechodzą korzyści i ciężary
      związane z przedmiotem sprzedaży (art. 548 kc). O ile dosyć łatwo
      rozliczyć opomiarowaną wodę lub c.o. to rozliczenie kosztów zarządu
      przypadających na lokal w ciągu roku obrachunkowego jest niemożliwe.
      Przyjąć zatem należy, że zobowiązanie właściciela lokalu względem
      wspólnoty lub odwrotnie z tytułu niedopłaty/nadpłaty powstaje po
      zamknięciu roku obrachunkowego i dotyczy tej osoby, która jest
      właścicielem lokalu w dniu ustalenia wysokości tej niedopłaty lub
      nadpłaty. Oczywiście nabywca ze zbywcą mogą się rozliczać wzajemnie
      z tego tytułu, ale nie dotyczy to już wspólnoty mieszkaniowej.

      Nie zgadzam się natomiast z zastosowaniem art. 527 bowiem w dniu
      zbycia lokalu nie powstało jeszcze zobowiązanie wymagalne z tytułu
      rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a nawet nie jest
      wiadome kto jest wierzycielem, a kto dłużnikiem.

      Najbezpieczniej dla wspólnoty jest mieć małe nadpłaty do zwrotu,
      z naciskiem na "małe". Zwraca tę nadpłatę aktualnemu właścicielowi,
      a poprzedni niech się sądzi o pietruszkę, jak nie ma nic ciekawszego
      do roboty. Tam gdzie można, należy podzielić koszty mediów, ale też
      tylko pod warunkiem, że zbywca i nabywcą niezwłocznie zgłoszą
      zarządowi zmianę właściciela. Czasami zdarza się, że z tym zwlekają
      i wówczas sami muszą ponieść tego konsekwencje - wspólnota rozlicza
      właściciela lokalu, a on niech się rozlicza ze zbywcą we własnym
      zakresie.

      Zmiana nazwy funduszu remontowego nic nie wnosi do sprawy, bowiem
      czynności prawne zawsze ocenia się według treści tej czynności, a
      nie jej nazwy.

      Sprawa jest interesująca. Powyżej zamieściłem swój pogląd
      i ciekawy jestem innych rozwiązań.
      Piszcie więc eksperci i ci co, nie tylko wiedzą, ale i myślą.
      • xxxll Re: co do istoty - tak, co do podstawy prawnej - 09.09.07, 08:59
        Bzdura. "Ziobrojad prawa" grandy interpretuje prawo na własne
        potrzeby.

        > Wraz z zakupem lokalu na nabywcę przechodzą korzyści i ciężary
        > związane z przedmiotem sprzedaży (art. 548 kc).

        Tylko, dlaczego sądy tak o tym nie stanowią?
        • grandy Re: co do istoty - tak, co do podstawy prawnej - 09.09.07, 13:45

          W postępowaniu cywilnym sądy - i słusznie - nie wyręczają stron
          postępowania. Skoro Twoja znajomość przepisów prawa ogranicza się
          do podkradania publicystycznych artykulików z Rzeczpospolitej -
          to masz prawo nie wiedzieć, na jaki przepis powołać się przed sądem.
          Skoro w swoich pozwach lub odpowiedziach na pozwy piszesz bzdury,
          to słusznie przegrywasz swoje sprawy. Nie rozumiem dlaczego
          do mnie masz pretensję za własne wodogłowie?
          • xxxll Re: co do istoty - tak, co do podstawy prawnej - 09.09.07, 19:19
            grandy napisał:

            > Skoro w swoich pozwach lub odpowiedziach na pozwy piszesz bzdury,
            > to słusznie przegrywasz swoje sprawy. Nie rozumiem dlaczego
            > do mnie masz pretensję za własne wodogłowie?


            Wiesz, mdli mnie jak czytam takie posty, stanowczo ferujące wyroki.
            Jakbym czytał Kurskiego (tego z PiS-u) który opiera swe wypowiedzi
            na kłamstwie. Czyżby to twój nauczyciel , wszak mieszkach w małej
            mieścinie w centralnej Polsce.

            W przeciwieństwie do wielu osób, które skorzystało z twojej pomocy
            ja nie przegrałem żadnej sprawy sądowej, a było ich trochę. Są
            ludzie, którzy do mnie piszą prośby o pomoc jak z tego galimatiasu
            wybrnąć.

Pełna wersja