Dodaj do ulubionych

Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej?

12.02.08, 20:51
Witam,
bardzo proszę o wypowiedzi w takiej sprawie:

Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).
Część właścicieli nie godzi się na zmianę zarządcy. Jeden z
właścicieli mógłby prowadzić sprawy wspólnoty. W chwili podpisywania
umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało właściciela -
podpisała ją lokatorka nie mająca faktycznie do tego prawa ( czy w
tej sytuacji umowa jest ważna?)
Znajomi nie są zadowoleni z zarządcy, którego działania ograniczają
się głównie do robienia przelewów bankowych. Zastanawiają się, co by
było, gdyby przestali płacić zarządcy.
Zamierzają wpłacać swoje należności bezpośrednio na odpowiednie
konta (woda, śmieci, ...)i uczestniczyć w innych uzasadnionych
wydatkach na rzecz wspólnoty z pominięciem pośrednictwa zarządcy.
Czy tak można?
Jaki scenariusz przewidujecie?
Kto kogo może pozwać do sądu, itp...
Będziemy wdzięczni za rzeczowe wypowiedzi!
Obserwuj wątek
    • marylalysiak Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 12.02.08, 23:03
      an-na5 napisała:
      Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).

      sprawę reguluje kc

      > umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało właściciela podpisała ją
      lokatorka nie mająca faktycznie do tego prawa

      może było pełnomocnictwo!

      Znajomi nie są zadowoleni z zarządcy,

      Jacy znajomi z Pcimia Dolnego?

      > Jaki scenariusz przewidujecie?

      To jest żenujące w XXI wieku
      • an-na5 Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 09:28
        Witam,
        chodzi o moich znajomych, w imieniu których piszę, a którzy
        mieszkają w opisanej wspólnocie.

        Czy jest żenującym to, że ktoś zastanawia się nad ewentualnymi
        skutkami swoich działań, a nie znając się dokładnie na sprawach
        wspólnoty pyta o to bardziej doświadczonych?
        A może bardziej żenujące jest udzielanie nijakiej odpowiedzi i próba
        ośmieszenia pytającego?! (nb. osoba z Pcimia też ma prawo oczekiwać
        uczciwej odpowiedzi!)
        Życie jest trudne i niesie różne trudne sytuacje - taką jak opisałam
        również. Czy nie należy jej sensownie rozważyć zamiast pisać o
        żenadzie?

        O kc wiemy, ustawę o wl też znamy - ale to nie rozjaśnia nam
        sytuacji (nie jesteśmy prawnikami). Pełnomocnictwa nie było - na
        pewno.

        Zatem powtarzam pytanie:
        jakie skutki prawne mogą być w przypadku zaprzestania opłacania
        tylko zarządcy?
        Miłego dnia!

      • an-na5 Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 09:36
        Dziękuję za odpowiedź, ale problem polega na tym, że nie wszyscy
        chcą się zgodzić na formalne rozwiązanie umowy. Poza tym podpisana
        umowa jest chyba nieważna, gdyż nie podpisali jej wszyscy
        właściciele.
        Jeśli więc umowa nie jest ważna, czy można zaprzestać płacenia
        zarządcy?
        Pozdrawiam!
        • bykira Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 10:42
          O tym czy umowa jest ważna, czy nie zdecyduje sąd - nie Wy !

          Co za sens w niepłaceniu administratorowi ?
          Przecież mając podpisaną umowę, na jej podstawie robiony jest
          przelew w odpowiedniej wysokości ( wynikającej z umowy )z konta
          wspólnoty.
          Oznacza to, że przelew będzie realizowany np. z innych pieniędzy
          znajdujących sie na koncie. Radzę wypowiedzieć umowę, a jeśli
          chcecie sprawę załatwić siłowo to proszę zaryzykujcie . Napiszcie
          odpowiednie pismo z uzasadnieniem do administratora i pozostałych
          członków wspólnoty , poinformujcie o odmowie płacenia i korzystania
          z usług dotychczasowego administratora i poczekajcie na ruch
          pozostałych.
          Albo administrator będzie wystawiał mniejsza fakturę, albo zrobi
          się dziura na koncie.
          Przecież, żeby wystąpić przeciwko Wam z powództwem o zaplatę
          potrzebna jest uchwała wspólnoty a tej mu nie podpiszecie :-)
          • owner_wm Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 10:59
            bykira napisała:

            > Przecież, żeby wystąpić przeciwko Wam z powództwem o zaplatę
            > potrzebna jest uchwała wspólnoty a tej mu nie podpiszecie :-)

            Powództwo o zapłatę nie wykracza poza zarząd zwykły i uchwała
            wspólnoty nie jest wymagana. Tu nie chodzi o powództwo z art. 16 uwl.

            --
            owner
            www.wspolnota.net.pl
          • an-na5 Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 11:07
            Dziękuję za wypowiedź!

            Sens w niepłaceniu zarządcy jest taki, że w całokształcie opłat
            pensja jego zajmuje ok.60% - co nie jest małą kwotą. Lepiej
            przeznaczyć te pieniądze na coś innego, konkretnego.
            Poza tym znajomi uważają, że wspólnota sama mogłaby prowadzić swoje
            sprawy unikając tak dużych wydatków na zarządzanie (sprzeciwia się
            temu tylko jeden właściciel).
            Rozwiązanie z wystosowaniem pisma chyba nie jest złe i nie takie
            ryzykowne.
            Jeszcze raz dziękuję i pozdrawiam!


            • muanta Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 11:54
              Sprawa nie jest zbyt skomplikowana.

              Ponieważ jesteście małą wspólnotą obowiązuje was w tej sprawie art
              201 Kodeksu Cywilnego.

              Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna
              jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy
              ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania
              czynności.

              Wystarczy, że przeciwko administratorowi będą właściciele
              posiadający ponad 50 % udziału i sprawa będzie zamknięta
              • owner_wm Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 14:02
                muanta napisał:

                > Sprawa nie jest zbyt skomplikowana.
                > Wystarczy, że przeciwko administratorowi będą właściciele
                > posiadający ponad 50 % udziału i sprawa będzie zamknięta

                Problem w tym, że pojęcie zarządu zwykłego zostało zdefiniowane (w
                sposób negatywny, jako czynności przekraczające zw) jedynie w
                ustawie o własności lokali i tylko na niej możemy się oprzeć.

                Ustalenie wynagrodzenia zarządcy jest w uwl zakwalifikowane jako
                czynność przekraczająca zarząd zwykły (art. 22 ust. 3 pkt 1) - czyli
                w małej wspólnocie wymaga jednomyślności. A ustalenie wynagrodzenia
                zarządcy jest niewątpliwie częścią umowy o zarządzanie.

                Zatem zarówno zawarcie umowy, jak i jej wypowiedzenie wymaga zgody
                wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia sądu.

                ---
                owner
                www.wspolnota.net.pl
                • muanta Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 15:52

                  > Problem w tym, że pojęcie zarządu zwykłego zostało zdefiniowane (w
                  > sposób negatywny, jako czynności przekraczające zw) jedynie w
                  > ustawie o własności lokali i tylko na niej możemy się oprzeć.
                  >
                  > Ustalenie wynagrodzenia zarządcy jest w uwl zakwalifikowane jako
                  > czynność przekraczająca zarząd zwykły (art. 22 ust. 3 pkt 1) -
                  czyli
                  > w małej wspólnocie wymaga jednomyślności. A ustalenie
                  wynagrodzenia
                  > zarządcy jest niewątpliwie częścią umowy o zarządzanie.
                  >
                  > Zatem zarówno zawarcie umowy, jak i jej wypowiedzenie wymaga zgody
                  > wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia sądu.
                  >

                  Wiesz co, nie przeginaj.

                  Ustawa do wlasności lokali nie ma nic tutaj do rzeczy.
                  arządca jest uprawniany do czynności zarządu zwykłego. Odwołanie
                  umowy nie wymaga zgiody wszystkich. Odwołanie umowy stanowi
                  odebranie pełnomocnictwa do sprawowania zarządu zwykłego.

                  Jeżeli w umowie byłaby czynność przekraczająca zarząd zwykły, to
                  wystarczyłoby odwołanie pełnomocnictwa przez jednego z właścicieli.
                  Kodeks cywilny stanowi, że pełnomocnictwo może zostać w każdej chwli
                  odebrane.
                  • grandy błędne rozumowanie 13.02.08, 16:23
                    muanta napisał:
                    > Odwołanie umowy nie wymaga zgiody wszystkich. Odwołanie umowy
                    > stanowi odebranie pełnomocnictwa do sprawowania zarządu zwykłego.

                    Powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej - podobnie jak
                    wybór zarządu właścicielskiego - jest czynnością przekraczającą
                    zakres zwykłego zarządu. Wypowiedzenie (zerwanie) umowy o zarząd -
                    podobnie jak odowłanie zarządu właścicielskiego - również jest
                    czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

                    Gdyby wybór zarządu był czynnością zwykłego zarządu, to zarząd wspólnoty - jako uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji w
                    ramach zwykłego zarządu - sami siebie wybierałby i odwoływał.
                    To byłby co najmniej nonsens.

                    Pozostaje tylko zbadanie wielkości wspólnoty: w małej decyzje
                    przekraczające zakres zwykłego zarządu zapadają jednomyślnie, w
                    dużej - większością głosów.

                    • muanta Re: błędne rozumowanie 13.02.08, 19:10
                      Pomimo, iż zacytowałem artykuł z Kodeksu Cywilnego Ty wprowadzasz
                      pytającego w błąd.

                      1. Zarząd sam się nie upoważni do zarządu, chyba że posiada
                      większość udziałów.
                      2. Nie przedstawiaj rozumowania z UoWl bo tutaj mamy do czynienia z
                      małą wspólnotą. Ale zgodnie z UoWL do pełnienia funkcji członka
                      zarządu lub jego odwołania wystarczy większość udziałów.
                      3. MAłe wspólnoty nie posiadają Zarządu. Wystarczy uzyskanie
                      pełnomocnictwa większości właścicieli, oczywiście do zarządu
                      zwykłego. Jak pełnomocnictwio zostaje odwołane to koniec. Nie
                      potrzeba na to oddzielnej uchwały. Kodeks cywilny nawet nie
                      definiuje w tym wypadku czegoś takiego jak uchwała.

                      Także an-na5 i jej znajomi jeżeli dysponują większością udziałów to
                      od ręki mogą pogonić niechcianego zarządcę. Jak się będzie stawiał
                      to wywlec i zawołąć Policję. Liczy się kto jest właścicielem, a nie
                      kto zarządcą.
                      • grandy Re: błędne rozumowanie 13.02.08, 20:06

                        Skoro w ustawie o własności lokali, jako czynność przekraczającą
                        zakres zwykłego zarządu wymieniono m.in. ustalenie wynagrodzenia
                        zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, to tym bardziej
                        taką czynnością będzie powierzenie lub odwołanie zarządu.

                        Właściciele lokali w małej wspólnocie, w sprawach przekraczających
                        zwykły zarząd, muszą działać zgodnie lub żądać rozstrzygnięcia
                        sprawy przez sąd.

                        Powtarzam to do znudzenia: nie wystarczy przeczytać jednej ustawy,
                        aby doradzać innym w sprawach prawnych - tak jak nie wystarczy
                        przeczytać książki kucharskiej, aby innych uczyć gotować.

                        Twoja pisanina świadczy o tym, że ani uowl, ani kodeksu cywilnego
                        uważnie nie przeczytałeś. To co piszesz, jest po prostu bełkotem.
                        • muanta Re: błędne rozumowanie 14.02.08, 08:24
                          A on znowu z tą Ustawą o własności lokali.

                          Zarxaz Ci wytłumaczę.
                          UoWL różni się przede wszystkim od k.c. tym,. że:
                          1. Sposób zarządzania zmieniono tak, aby czynności przekraczające
                          zarząd zwykły głosowano większością a nie całością. Po prostu
                          istniałoby zbyt niskie prawdopodobieństo aby zrobić cokolwiek
                          istotnego.
                          2. Pewne czynności zarządu zwykłego, do których upoważnianie z
                          automatu Zarządu wspólnoty byłoby zbyt niebezpieczne określono jako
                          czynność przekraczającą zarząd zwykły. Czyli zarząd umocowany z
                          ustawy do czynności zarządu zwykłego nie może upoważnić innych osób
                          do pełnienia tej funkcji, pomimo że w k.c. jest to czynność zarządu
                          zwykłego.

                          Napradę jeżeli lekką ręką ferujesz wyroki, że ogłupiam innych, to ja
                          ci mówię abyś zastabnowił się czy to ty tego nie robisz.
                          • grandy Re: błędne rozumowanie 14.02.08, 10:28
                            muanta napisał:
                            > Zarxaz Ci wytłumaczę.
                            > UoWL różni się przede wszystkim od k.c. tym,. że:
                            > 1. Sposób zarządzania zmieniono tak, aby czynności przekraczające
                            > zarząd zwykły głosowano większością a nie całością. Po prostu
                            > istniałoby zbyt niskie prawdopodobieństo aby zrobić cokolwiek
                            > istotnego.

                            Zgadzam się.


                            > 2. Pewne czynności zarządu zwykłego, do których upoważnianie z
                            > automatu Zarządu wspólnoty byłoby zbyt niebezpieczne określono
                            > jako czynność przekraczającą zarząd zwykły.

                            Głupota. Czynność zwykłego zarządu nie może być jednoczesnie
                            czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. I to bez względu
                            na wielkość wspólnoty. Kodeks cywilny nie reguluje pojęcia "zwykły
                            zarząd". Otwarty katalog czynności przekraczająch zwykły zarząd jest
                            zawarty w uowl.


                            > Czyli zarząd umocowany z ustawy do czynności zarządu zwykłego nie
                            > może upoważnić innych osób do pełnienia tej funkcji, pomimo że w
                            > k.c. jest to czynność zarządu zwykłego.

                            Wybór zarządu lub zarządcy jest czynnością przekraczającą zwykły
                            zarząd - poczytaj sobie art. 18 i 20 uowl, a przede wszystkim
                            art. 22 ust. 3 pkt 1. Skoro ustalenie wynagrodzenia zarządcy
                            jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i w małej wspólnocie
                            wymaga jednomyślności właścicieli lokali, to tym bardziej taka
                            jednomyślność jest wymagana przy powoływaniu i odwoływaniu zarządcy.


                            > Napradę jeżeli lekką ręką ferujesz wyroki, że ogłupiam innych, to
                            > ja ci mówię abyś zastabnowił się czy to ty tego nie robisz.

                            Przepraszam. Być może nie ogłupiasz innych celowo, tylko własną
                            głupotę rozsiewasz bezwiednie.
                            • wiseman1 Re: błędne rozumowanie 15.02.08, 16:50
                              grandy napisał:

                              > Wybór zarządu lub zarządcy jest czynnością przekraczającą zwykły
                              > zarząd...

                              Gdyby to byla prawda to raz wybrany na oplacanego zarzadce jeden z
                              wlascicieli (w malej wspolnocie) bylby nie do odwolania (jedynie droga
                              sadowa) bez jego zgody. Innymi slowy on sam decydowalby kto jest
                              zarzadca zapewniajac sobie w ten sposob staly dochod niezaleznie czy
                              inni wlasciele sa z jego uslug zadowoleni czy nie.
                              • grandy Re: błędne rozumowanie 15.02.08, 19:06
                                wiseman1 napisał:
                                > Gdyby to byla prawda to raz wybrany na oplacanego zarzadce jeden z
                                > wlascicieli (w malej wspolnocie) bylby nie do odwolania (jedynie
                                > droga sadowa) bez jego zgody.

                                Nielogiczna bzdura. Skoro istnieje "droga sądowa" to taki zarządca
                                nie jest nieodwoływalny.

                                > Innymi slowy on sam decydowalby kto jest zarzadca zapewniajac
                                > sobie w ten sposob staly dochod niezaleznie czy inni wlasciele
                                > sa z jego uslug zadowoleni czy nie.

                                Bzdura. Pojedyńczy właściciel lokalu nie może decydować, kto będzie
                                zarządcą. Wybór zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres
                                zwykłego zarządu i wymaga zgodnej decyzji wszystkich właścicieli
                                lokali w małej wspólnocie.

                                Ja też lubię reductio ad absurdum, więc rozwinę Twoją teorię w
                                przeciwnym kierunku: Dlaczego zazdrosny sąsiad miałby mieć prawo,
                                bez zgody pozostałych właścicieli lokali, odwołać swojego
                                pracowitego i sprawnego sąsiada-zarządcę i wsadzić na jego miejsce
                                własnego leniwego kuzyna?

                                I dwa pytania wcale nie absurdalne: Dlaczego właściciel lokalu
                                będący jednocześnie zarządcą, miałby mieć mniej praw niż pozostali
                                właściciele lokali?
                                Dlaczego odwołanie zarządcy miałoby być czynnością zwykłego zarządu,
                                skoro wybór zarządcy z pewnością wykracza ponad zakres zwykłego
                                zarządu?

                                Cuiusvis hominis est errare, nullius nisi insipientis in errore perseverare.
                                • wiseman1 Re: błędne rozumowanie 16.02.08, 02:01
                                  grandy napisał:

                                  > Nielogiczna bzdura. Skoro istnieje "droga sądowa" to taki zarządca
                                  > nie jest nieodwoływalny.

                                  Skoro Pan we wszystkich wypowiedziach widzi bzdure to powinien Pan ja
                                  rowniez zauwazyc w swojej wypowiedzi.

                                  Bzdura jest to ze aby odwolac kogos z funkcji zarzadcy jedyna droga
                                  moze byc droga sadowa. To jest dopiero BZDURA.

                                  > Bzdura. Pojedyńczy właściciel lokalu nie może decydować, kto będzie
                                  > zarządcą. Wybór zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres
                                  > zwykłego zarządu i wymaga zgodnej decyzji wszystkich właścicieli
                                  > lokali w małej wspólnocie.

                                  I znowu bzdura w Panskim wykonaniu.
                                  Poniewaz wg Panskiego stanowiska raz wybrany wlasciciel na zarzadce
                                  moze byc tylko odwolany przez sad. A wiec to albo on albo sad moze
                                  zmienic zarzadce w malej wspolnocie. Jak juz pisalem jest to BZDURA.

                                  > Ja też lubię reductio ad absurdum, więc rozwinę Twoją teorię w
                                  > przeciwnym kierunku: Dlaczego zazdrosny sąsiad miałby mieć prawo,
                                  > bez zgody pozostałych właścicieli lokali, odwołać swojego
                                  > pracowitego i sprawnego sąsiada-zarządcę i wsadzić na jego miejsce
                                  > własnego leniwego kuzyna?

                                  Jesli ma wiekszosc we wspolnocie to kto mu zabroni. Jedynie nie moze
                                  mu zaplacic ile chce bo do tego potrzebna jest jednomyslnosc.
                                  Wiec jesli nie wszyscy zgadzaja sie na leniwego kuzyna wystarczy ze
                                  nie zatwierdza mu jednomyslnie wynagrodzenia.

                                  > I dwa pytania wcale nie absurdalne: Dlaczego właściciel lokalu
                                  > będący jednocześnie zarządcą, miałby mieć mniej praw niż pozostali
                                  > właściciele lokali?

                                  A skad Pan wyciagna taki wniosek? No chyba ze wreszcie sie Pan
                                  zorientowal ze to Panska teoria do tego prowadzi.

                                  > Dlaczego odwołanie zarządcy miałoby być czynnością zwykłego
                                  zarządu,
                                  > skoro wybór zarządcy z pewnością wykracza ponad zakres zwykłego
                                  > zarządu?

                                  A gdzie jest to napisane ze WYBOR ZARZADCY jest czynnoscia
                                  wykraczajaca zakres zwyklego zarzadu?

                                  Ustalenie wysokosci zaplaty jest ale nie wybor.
                                  Przeciez mozna sobie wyobrazic sytuacje ze wlasciciele jednomyslnie
                                  ustalaja budzet na zarzadzanie a pozniej wybieraja droga wiekszosci
                                  zarzadce ktory spelnia wymagania tego budzetu.
                                  Odwolanie tego zarzadcy rowniez odbywa sie na zasadzie glosowania
                                  wiekszosciowego i dopiero kiedy trzeba zmienic budzet na zarzadzanie
                                  glosowanie ma byc jednomyslne.


                                        • muanta Re: Doskonała merytoryczna dyskusja 16.02.08, 17:53
                                          Zwróć jednak uwagę na fakt iż idzie tu o twoje pieniądze i
                                          nieruchomość.

                                          Może twój administrator-cwaniaczek nie będzie używal epitetów,
                                          raczej zastosuje tzw "kulturalne chamstwo", ale możesz być pewien
                                          jednego, tego że będzie piętrzył trudności i przekonywał w stylu
                                          Grandy, że jest nieusówalny.

                                          Ostatecznie to ty i pozostali współwłaściciele tam mieszkają i
                                          ostateczny ruch należy do was. JA się raczej spodziewam, że do
                                          administratowa-cwaniaczka/
                                          • wprost5 I co dalej? 29.03.08, 08:42
                                            Od pierwszego postu w tym watku mineło prawie półtora miesiaca. W
                                            ciagu dwóch dni ukazało się w nim masa wpisów, które zdominowały
                                            teoretyczne rozważania i osobiste wycieczki!
                                            Bardzo jestem ciekaw - oczekuję osobiście jakiejś informacji od an-
                                            ny5, co dalej ze sprawą?
                                            Przypadek bardzo ciekawy, często spotykany - czy jedna osoba swoją
                                            postawą w małej wspólnocie może terroryzować pozostałych, dlatego
                                            tylko, ze stoi za nią prawo( jednomyślność podejmowania decyzji)! Co
                                            sądzić o takim prawie? Jak ustrzec sie na przyszlośc takich
                                            sytuacji? Czy załatwi sprawę umowa o zarządzanie zawarta pierwotnie
                                            za zgodą wszystkich członków wspólnoty, w której zapisze się, że do
                                            rozwiazanioa tej umowy wystarczy juz zwykla większość? Pytań sporo,
                                            jednak obawiam się znowu zwekslowania sprawy na osobiste docinki i
                                            popisywanie się swoją erudycją!

                                            Osobiście mam problem z inną sytuacją - czy większość w dużej
                                            wspólnocie może narzucić swoją wolę mniejszości dlatego tylko, że
                                            jest to zgodne z prawem?

                                            Wczoraj dowiedziałem się o partalu internetowym
                                            zarządzanianieruchomościami - www.zarzadcy.com.pl ja go jeszcze nie
                                            odwiedzilem. Może jest na nim coś ciekawego - warto chyba sprawdzić
                                            i może coś napisać.
                                            • an-na5 Re: I co dalej? 29.03.08, 21:23
                                              Witam!
                                              Dziękuję bardzo za pamięć i zainteresowanie.
                                              Wbrew przypuszczeniom bykiry - korzystam jeszcze ze swobody ;)

                                              A sprawa stoi w miejscu. Właściciele są chyba zbyt leniwi (lub zbyt bogaci), aby zająć zdecydowane stanowisko. Okazało się, że część woli płacić w imię "spokoju dobrosąsiedzkiego" i udawać, że wszystko jest w porządku, choć wcześniej deklarowała coś innego - tu też " biez wodki ..."

                                              W tej sytuacji zastanawiam się, czy jest sens walczyć o cokolwiek, gdy przepisy prawa nie są jednoznaczne i są marne szanse na wygraną (a prawnicy zapewne wezmą więcej niż zarządca). Może jednak warto płacić dla świętego spokoju (choć czasem ma się ochotę ...)

                                              Moim skromnym zdaniem - powinien powstać jakiś zespół, którego celem byłoby poprawienie i doprecyzowanie pewnych zapisów w Ustawie i Kc lub zwołać "pospolite ruszenie" w sprawie koniecznych zmian, a może napisać do posła Palikota, który zajmuje się bublami prawnymi?
                                              Pozdrawiam serdecznie - Anna


                                  • grandy Re: błędne rozumowanie 16.02.08, 11:41
                                    wiseman1 napisał:
                                    > A gdzie jest to napisane ze WYBOR ZARZADCY jest czynnoscia
                                    > wykraczajaca zakres zwyklego zarzadu?
                                    > Ustalenie wysokosci zaplaty jest ale nie wybor.

                                    Wiseman1 - porzuciłeś merytoryczną dyskusję i zacząłeś żartować,
                                    mijając po drodze granicę absurdu.

                                    Skoro wybór, odwołanie, a nawet zawieszenie zarządu w dużej
                                    wspólnocie wymaga uchwały właścicieli, to oznacza, że nie są to
                                    czynności zwykłego zarządu - bowiem czynności zwykłego zarządu
                                    zastrzeżone są do kompetencji zarządu wspólnoty(art. 22 ust. 1 uowl).

                                    Jest jednak pewien postęp w Twoim sylabizowaniu treści przepisów.
                                    Skoro doszedłeś do wniosku, że ustalenie wynagrodzenia zarządcy
                                    jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, to oznacza, że do
                                    małych wspólnot mieszkaniowych jednak stosujesz przepisy ustawy o
                                    własności lokali. W kodeksie cywilnym sprawa wynagrodzenia zarządcy
                                    nie jest bowiem wogóle poruszana. Pewnie samego Cię to zaskoczyło:
                                    wyciągnąłeś prawidłowy wniosek, choć nie masz tego napisanego w kc.

                                    Wykonaj jeszcze teraz malutki wysiłek intelektualny i ustaw ustalenie
                                    wynagrodzenia oraz wybór wynagradzanego w odpowiedniej hierarchii.
                                    • wiseman1 Re: błędne rozumowanie 16.02.08, 15:32
                                      grandy napisał:

                                      > Wiseman1 - porzuciłeś merytoryczną dyskusję i zacząłeś żartować,
                                      > mijając po drodze granicę absurdu.

                                      Probowalem dyskutowac Pana jezykiem majac nadzieje ze wtedy Pan
                                      zrozumie. Niestety sie mylilem.

                                      > Skoro wybór,...ciach

                                      > Wykonaj jeszcze teraz malutki wysiłek intelektualny i ustaw
                                      ustalenie
                                      > wynagrodzenia oraz wybór wynagradzanego w odpowiedniej hierarchii.

                                      Widze ze nadal stosuje Pan jezyk ponizania dyskutanta. Jest to
                                      standadowe zachowanie ludzi ktorym sie wydaje ze wszystkie rozumy
                                      pozjadali.

                                      Gdzie jest napisane ze ze wybor zarzadcy i jego wynagrodzenie sa w
                                      jakis sposob ze soba powiazane?

                                      W naszej wspolnocie glosowano w pierwszej kolejnosci nad budzetem na
                                      zarzadzanie a zarzad zdecydowal (wybral) oferte administratora ktory
                                      spelnial wymagania finansowe.

                                      Nie widze wiec problemu aby w malej wspolnocie w pierwszej
                                      kolejnosci glosowac nad budzetem (jednomyslnie) a pozniej wybrac
                                      zarzadce (wiekszosciowo) ktory sie zgodzi za te pieniadze pracowac.
                                      W malej wspolnocie nie ma tez zakazu wyboru zarzadu a wiec mozna tak
                                      jak w duzej wspolnocie wybrac zarzad (wiekszosciowo) a ten wybierze
                                      administratora pracujacego za pieniadze przeglosowane jednomyslnie w
                                      budzecie.

                                      • grandy Re: błędne rozumowanie 16.02.08, 16:00
                                        wiseman1 napisał:
                                        >> grandy napisał:
                                        >> Wykonaj jeszcze teraz malutki wysiłek intelektualny i ustaw
                                        >> ustalenie wynagrodzenia oraz wybór wynagradzanego w odpowiedniej
                                        >> hierarchii.

                                        > Gdzie jest napisane ze ze wybor zarzadcy i jego wynagrodzenie sa w
                                        > jakis sposob ze soba powiazane?

                                        A jednak zadanie okazało się za trudne.


                                        > Widze ze nadal stosuje Pan jezyk ponizania dyskutanta.

                                        Jeżeli zachęta do myślenia była dla Pana poniżająca,
                                        to bardzo przepraszam. Proszę już nie myśleć.





    • owner_wm Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 10:55
      an-na5 napisała:

      > Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).
      > Część właścicieli nie godzi się na zmianę zarządcy. Jeden z
      > właścicieli mógłby prowadzić sprawy wspólnoty. W chwili
      > podpisywania umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało
      > właściciela - podpisała ją lokatorka nie mająca faktycznie do tego
      > prawa ( czy w tej sytuacji umowa jest ważna?)

      Zawarcie takiej umowy przez małą wspólnotę wymaga jednomyślności,
      czyli zgody wszystkich właścicieli (art. 199 kc), ponieważ
      przekracza to zarząd zwykły (umowa określa wynagrodzenie zarządcy).
      W razie braku jednomyślności można wystąpić do sądu, którego wyrok
      zastąpi tę zgodę.

      Nie możesz sama stwierdzić, że umowa jest nieważna, może to zrobić
      tylko sąd. Zwracam uwagę, że wypowiedzenie umowy jest możliwe
      również tylko za zgodą wszystkich. Tej zgody nie ma, więc pozostaje
      Wam droga sądowa: albo o uznanie nieważności umowy o zarządzanie,
      albo w sprawie wypowiedzenia umowy.

      Jeśli wybierzecie to drugie, najpierw musicie przeprowadzić
      głosowanie nad uchwałą w sprawie wypowiedzenia umowy, żeby
      sprawdzić, czy jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

      "W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co
      najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który
      orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy
      wszystkich współwłaścicieli" (art. 199 kc zdanie drugie).

      Odmowa zapłaty części zaliczki nie jest dobrym wyjściem, bo zarządca
      poda Was do sądu i wygra. Wy będziecie musieli spłacić zaległości,
      poniesiecie koszty sądowe i zapłacicie odsetki (ustawowe: 11,5 % w
      stosunku rocznym). Jeśli dojdzie do egzekucji komorniczej, dodatkowo
      dojdą koszty komornicze. Nie tędy droga.

      --
      owner
      www.wspolnota.net.pl
    • pomyslowydobromil Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 11:24
      an-na5 napisała:

      > Witam,
      > bardzo proszę o wypowiedzi w takiej sprawie:
      >
      > Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).
      > Część właścicieli nie godzi się na zmianę zarządcy. Jeden z
      > właścicieli mógłby prowadzić sprawy wspólnoty. W chwili
      podpisywania
      > umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało właściciela -
      > podpisała ją lokatorka nie mająca faktycznie do tego prawa ( czy w
      > tej sytuacji umowa jest ważna?)
      > Znajomi nie są zadowoleni z zarządcy, którego działania
      ograniczają
      > się głównie do robienia przelewów bankowych. Zastanawiają się, co
      by
      > było, gdyby przestali płacić zarządcy.
      > Zamierzają wpłacać swoje należności bezpośrednio na odpowiednie
      > konta (woda, śmieci, ...)i uczestniczyć w innych uzasadnionych
      > wydatkach na rzecz wspólnoty z pominięciem pośrednictwa zarządcy.
      > Czy tak można?
      > Jaki scenariusz przewidujecie?
      > Kto kogo może pozwać do sądu, itp...
      > Będziemy wdzięczni za rzeczowe wypowiedzi!
      =============================================
      Poznanie ogólnych przepisów funkcjonowania małych WM (do 7
      właścicieli) rozwieje wszelkie wątpliwości.
      Najprościej, najkrócej podsumować można zasadę działania: wszyscy za
      jednego, jeden za wszystkich. Czy to się podaba czy nie nie ma
      znaczenia. Wybranie i podpisanie umowy z zarządcą reguluje prawne
      zasady działania. Nie podporządkowanie się temu wnosi konsekwencje
      prawne.
      Pytanie: co oznacza płacenie zarządcy? Wnioskować należy, że
      otrzymuje wynagrodzenie za coś. To coś musi być w zawartej umowie
      określone. Czyli jeśli wiadomo co i za ile to wszystko jasne dla nas
      i dla sądu przed który możemy zostać pozwani przez zarządcę w
      imieniu wspólnoty za niepłacenie.
      Jak wyglądają umowy o dostarczane media? Z przytoczonych faktów
      wynika, że każdy z właścicieli nie ma osobnej indywidualnej umowy.
      Zatem ktoś w imieniu wspólnoty mając pełnomocnictwo zawarł takowe.
      Czy wspólnota jest zarejestrowana? Ma NIP, REGON? Wygląda, że ma
      skoro istnieją umowy o media.
      Wiele małych wspólnot funkcjonuje bez rejestracji. Właściciele sami
      mają swoje umowy o media, a jeśli chodzi o wydatki na części wspólne
      uzgadniają ze sobą zlecają wykonanie usług lub sami wykonują, a nie
      podporządkowanemu właścicielowi wystawiają rachunek do uregulowania.
      W skrajnych przypadkach za zadłużenie może nastąpić wykup lokalu
      przez sąsiadów właścicieli, a w końcu eksmisja.
      Tak więc kwity, kwity, umowy należy skrzętnie zbierać i być na
      prawie!
      To proste lecz życie jest zawiłe i wyroku sądowego możemy już nie
      doczekać.
    • grandy Przestaję płacić zarządcy - i rosnie Twój dług 13.02.08, 16:32
      an-na5 napisała:
      > Zamierzają wpłacać swoje należności bezpośrednio na odpowiednie
      > konta (woda, śmieci, ...)i uczestniczyć w innych uzasadnionych
      > wydatkach na rzecz wspólnoty z pominięciem pośrednictwa zarządcy.

      Jeżeli wspólnota nie posiada własnego rachunku, tylko swoje
      pieniądze wpłaca na rachunek zarządcy - to jest to chora wspólnota.
      Ta choroba to zanik rozsądku.

      Właściciel lokalu musi podporządkować się regułom ustanowionym we
      wspólnocie. Kiepskiego zarządcę trzeba odwołać, a nie ujmować mu
      obowiązków, bo i tak trzeba mu zapłacić za czas obowiązywania
      umowy o zarządzanie.
        • grandy muanta - nie ogłupiaj innych 13.02.08, 20:18
          muanta napisał:
          > Niestety musisz wreszcie zrozumieć, że nie masz w tym wypadku do
          > czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, a ze współwłasnością.

          Jesteś kompletnym ignorantem.

          Art. 6 uowl stanowi: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
          określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

          Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to "mała", czy "duża"
          wspólnota mieszkaniowa. Jedyna różnica, to sposób sprawowania
          zarządu nieruchomością wspólną. W dużych wspólnotach reguluje
          to ustawa o włąsności lokali, a w "małych" - kodeks cywilny i
          kodeks postępowania cywilnego o współwłasności. W pozostałej części
          ustawa o włąsności lokali obowiązuje i w "dużych" i w "małych"
          wspólnotach mieszkaniowych.

          • muanta Babczyk - bąź kulturalniejszy 15.02.08, 17:54
            Powyższy post ma za zadanie oszukanie pytającego

            Oto wyciąg z Ustawy o własności lokalu dot. zarządu nieruchomością:
            "Art. 19.
            Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
            należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa
            niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie
            zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania
            cywilnego o współwłasności."
    • an-na5 Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 22:14
      Dziękuję bardzo za wszystkie wypowiedzi.

      Niestety, opinie są tak zróżnicowane, że wniosek nasuwa się jeden -
      "biez wodki nie razbieriosz" ;)
      A tak na poważnie, to bez sądu chyba nie da rady ...
      Ale jest to sytuacja chora, żeby zakładać sprawę sądową w celu
      pozbycia się złego zarządcy, który podoba się akurat jednemu
      właścicielowi.
      Te wszystkie przepisy i prawo są nieżyciowe!

      Jeszcze raz dziękuję za zaangażowanie i serdecznie pozdrawiam!


      • grandy to jest konstytucyjna ochrona własności 13.02.08, 22:24
        an-na5 napisała:
        > Ale jest to sytuacja chora, żeby zakładać sprawę sądową w celu
        > pozbycia się złego zarządcy, który podoba się akurat jednemu
        > właścicielowi. Te wszystkie przepisy i prawo są nieżyciowe!

        Wręcz przeciwnie - to jest ochrona jednostki przed dyktatem
        większości w tak ważnej sprawie jak ochrona własności (współwłasności). Jeżeli zmiana zarządcy będzie korzystna dla
        wspólnoty, to sąd z pewnością szybko wyda odpowiednie orzeczenie.

    • bykira Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 13.02.08, 22:20
      Podejmijcie większościową uchwałę o zmianie administratora i
      wprowadźcie w życie - niech do sądu leci ten co to mu się to nie
      podoba !! Nie będzie mu się chciało - gwarantuje że sobie odpuści.
      Ja podjęłabym takie ryzyko :-)Jest niewielkie w stosunku do
      korzyści, które zawsze możecie wykazać przed sadem. Wątpię czy sąd
      stanie po stronie jednego przeciwko większosci
        • muanta Re: Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej? 14.02.08, 08:14
          Wiesz, nawet nie musicie podejmować uchwały. większość się zbierze i
          poinformuje rtę osobę na piśmie o odwołaniu wszelkich pełnomocnictw
          do zarządzania nieruchomością.

          W każdym razie podałem powyżej tobie zapisy prawa na podstawie
          których możecie to zrobic. Nieruchomość jest wasza, a nie jakiegoś
          zarządcy i nieprawdą jest jak pisze jeden z uczestników z tego
          forum, że wszyscy muszą chcieć go odwołać. Wystarczy większość.
      • grandy partyzantkę odradzam 13.02.08, 22:42

        Większościowa uchwała będzie sprzeczna z art. 199 kodeksu cywilnego
        i jako czynność sprzeczna z ustawą - będzie nieważna z mocy prawa
        (art. 58 kodeksu cywilnego).

        Nadto, na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego,
        pokrzywdzony właściciel lokalu lub odwołany zarządca mogą w każdym
        czasie (nawet po kilku latach) żądać stwierdzenia nieistnienia
        "większościowej" decyzji właścicieli w małej wspólnocie, która
        przekracza zakres zwykłego zarządu.

        Kumaty zarządca rozprawi się z taką partyzantką bez trudu i uzyska
        odszkodowanie za bezprawne zerwanie umowy. Mogą być też inne
        dotkliwe konsekwencje dla całej wspólnoty.
        Odradzam działanie na siłę - od rozstrzygania sporów jest sąd.

        Jeżeli ogramy kogoś za pomocą podstępu lub wyzyskując jego niewiedzę,
        to nie narzekajmy w przysłości, gdy sprytniejszy od nas, tak samo
        postąpi z nami.


        • bykira Re: partyzantkę odradzam 14.02.08, 00:50
          Kumaty zarządca/administrator, odchodzi - kiedy go nie chcą,
          szczególnie w małej wspólnocie, gdzie ma maleńkie dochody!!
          Grandy słyszałeś utwór pt. " Maleńka Miłość " ?
        • muanta Re: partyzantkę odradzam 14.02.08, 08:33
          Nie strasz, nie strasz człowieka który zadaje Ci pytanie.

          Pokrztywdzeni to są właściciele, którzy mają dość zarządcy cwaniaka.
          Pokrzywdziony to ten jeden być może jeżeli pozostali bez jego zgody
          podzielą nieruchomość, zagarną korytzarz lub zrobią coś w tym stylu,
          ale nie jak wyrzucą zarządcę cwaniaka. Zresztą wystarczy jak im się
          taki zarządca nie podoba lub nie mają do niego zaufania.
          • grandy Re: partyzantkę odradzam 14.02.08, 10:35

            Muanta, Ty i ja wyraziliśmy swoje poglady. Inni postąpią adekwatnie
            do własnej inteligencji. Twój upór w narzucaniu własnego widzimisię
            dowodzi, że nie jesteś osobą zbyt ostrą.

      • nk45 Re: Wielkiego serca 30.03.08, 07:39
        Grandy MA RACJĘ w całej rozciągłości.

        Nasza Wspólnota miała sprawę sądową za rozwiązanie umowy z "administratorem".
        Umowę rozwiązał Zarząd wybrany spośród Właścicieli lokali. Sąd stwierdził, że
        jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły !!! Wyrok został zaskarżony. Ten
        wyrok podtrzymał Sąd Okręgowy.
          • wprost5 Re: czy to w Łodzi ? 30.03.08, 11:20
            Nie tylko w Łodzi sądy wydają takie idiotyczne wyroki! Gdyby takie
            rzeczy miały miejsce tylko w Łodzi, nie byłoby tak źle - tak się
            dzieje w sądach w całej Polsce!
            Jeśli sąd nie potrafi przeczytać odpowiedniego artykułu z ustawy o
            własności lokali podającego katalog czynności przekraczających
            zwykły zarząd albo działa wprew dyspozycjom tego artykułu, to po
            prostu brak słów na określenie takiego postępowania!
            Widać, że przedstawiciele trzeciej władzy mogą łamać bezkarnie
            konstytucję i jedyne co możemy zrobić, to prowadzić jakieś bezowocne
            dywagacje na tym forum. Bo sędziowie są niezawiśli i niezależni.
            Szkoda, że nie są myślący i mający wiedzę!
        • grandy różna pozycja administratora i zarządcy we wspólno 30.03.08, 11:35
          nk45 napisał:
          > Nasza Wspólnota miała sprawę sądową za rozwiązanie umowy z "administratorem".
          > Umowę rozwiązał Zarząd wybrany spośród Właścicieli lokali. Sąd stwierdził, że
          > jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły !!! Wyrok został zaskarżony. Ten
          > wyrok podtrzymał Sąd Okręgowy.

          Niewątpliwie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest
          wybór, odwołanie oraz ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości.

          Tam gdzie działa zarząd wspólnoty, zatrudnienie, zwolnienie i
          ustalenie wynagrodzenia administraora (którym może być osoba
          posiadająca tytuł zawodowy zarządcy nieruchomości) - jest czynnością
          zwykłego zarządu, o ile wspólnota nie postanowiła inaczej i o ile
          umowa z administratorem nie przewiduje szczególnych rygorów
          rozwiązania tej umowy.

          Nie znając szczegółów konkretnego przypadku nie ma co gotować
          w sobie żółci i zrzucać wszystkich swoich życiowych niepowodzeń
          na "trzecią władzę".
          • xxxll Re: różna pozycja administratora i zarządcy we ws 30.03.08, 13:37
            grandy napisał:

            > Tam gdzie działa zarząd wspólnoty, ....
            > ustalenie wynagrodzenia administraora (którym może być osoba
            > posiadająca tytuł zawodowy zarządcy nieruchomości) - jest
            > czynnością zwykłego zarządu,

            Bzdura.
            --
            "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
            • wiseman1 Re: różna pozycja administratora i zarządcy we ws 30.03.08, 14:59
              xxxll napisał:

              > grandy napisał:
              >
              > > Tam gdzie działa zarząd wspólnoty, ....
              > > ustalenie wynagrodzenia administraora (którym może być osoba
              > > posiadająca tytuł zawodowy zarządcy nieruchomości) - jest
              > > czynnością zwykłego zarządu,
              >
              > Bzdura.

              Jesli ten koszt nie zostal przeglosowany na zebraniu jako czesc planu gospodarczego to zarzad nie moze go sam ustalic.
              Jesli w planie gospodarczym umieszczono kwote na administrowanie to w ramach tej kwoty zarzad moze ustalic zaplate dla administratora.
              • grandy Re: różna pozycja administratora i zarządcy we ws 30.03.08, 17:08
                wiseman1 napisał:

                > Jesli ten koszt nie zostal przeglosowany na zebraniu jako czesc
                > planu gospodarczego to zarzad nie moze go sam ustalic.
                > Jesli w planie gospodarczym umieszczono kwote na administrowanie
                > to w ramach tej kwoty zarzad moze ustalic zaplate dla
                > administratora.

                Oczywiście. Wszystkie działania zarządu wspólnoty muszą mieć oparcie
                w planie gospodarczym. Sama czynność zatrudniania administratora
                niczym nie różni się od czynności zatrudniania kesięgowej lub
                sprzątaczki. Niektórzy cwani licencjonowani chcieliby zatrudniać się
                jako administratorzy (praktycznie żadna odpowiedzialnośc za sprawy
                wspólnoty), a wynagrodzenie i warunki pracy (usuwalność tylko w
                drodze uchwały wspólnoty) otrzymywać jak zarządcy nieruchomościa.
              • xxxll Re: różna pozycja administratora i zarządcy we ws 30.03.08, 18:42
                wiseman1 napisał:


                > Jesli w planie gospodarczym umieszczono kwote na administrowanie
                > to w ramach tej kwoty zarzad moze ustalic zaplate dla
                > administratora.


                No dobrze. Pozostają jeszcze kwiestje ...

                1. Czy najpierw się ustala Plan Gospoadarczy czy wybiera
                administratora i ustala z nim wynagrodzenie?

                2. Czy wybór administratora powinienen się odbywać "za plecami"
                właścicieli lokali?

                3. Co w przypadku, gdy zaczyna "iskrzeć" pomiędzy zarządem WM a
                administratorem . Czy sędziami w tej sprawie nie powinni być
                właściciele lokali, którzy dokonają oceny i wyboru : czy zmienić
                administratora czy lepiej zmienić skład Zarządu WM. Które z tych
                rozwiązań będzie lepsze dla Wspólnoty?

                --
                "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
                • wiseman1 Re: różna pozycja administratora i zarządcy we ws 30.03.08, 22:36
                  xxxll napisał:

                  > No dobrze. Pozostają jeszcze kwiestje ...
                  >
                  > 1. Czy najpierw się ustala Plan Gospoadarczy czy wybiera
                  > administratora i ustala z nim wynagrodzenie?

                  W pierwszej kolejnosci jest plan gospodarczy poniewaz zarzad musi wiedziec ile ma na co pieniedzy na najblizszy rok.

                  > 2. Czy wybór administratora powinienen się odbywać "za plecami"
                  > właścicieli lokali?

                  Nie wiem co ma Pan na mysli przez "za plecami"
                  To zarzad wynajmuje administratora aby wykonal czesc pracy powierzonej mu przez wspolnote.
                  To zarzad bedzie z nim wspolpracowal i nadzorowal jego prace.
                  Na koniec to zarzad bedzie sie tlumaczyl na zebraniu ze zle wykonanej pracy.

                  > 3. Co w przypadku, gdy zaczyna "iskrzeć" pomiędzy zarządem WM a
                  > administratorem . Czy sędziami w tej sprawie nie powinni być
                  > właściciele lokali, którzy dokonają oceny i wyboru : czy zmienić
                  > administratora czy lepiej zmienić skład Zarządu WM. Które z tych
                  > rozwiązań będzie lepsze dla Wspólnoty?

                  Jezeli pracownik zle wykonuje swoja prace to zwalnia go ten ktory go zatrudnil, w tym przypadku zarzad wspolnoty.

                  Na zebraniu czlonkowie wspolnoty moga podjac decyzje o odwolaniu zarzadu za zle wykonywanie swoich obowiazkow. Nie ma w tym przypadku znaczenia ze to administrator narozrabial. Wine za bledy administratora ponosi zarzad.
                  • xxxll Re: różna pozycja administratora i zarządcy we ws 31.03.08, 07:42
                    wiseman1 napisał:

                    > W pierwszej kolejnosci jest plan gospodarczy poniewaz zarzad musi
                    > wiedziec ile ma na co pieniedzy na najblizszy rok.

                    Życzę szcześcia w szukaniu pracownika za "niske wynagrodzenie".
                    Najpierw się negocjuje z przyszłym usługodawcą, ustala warunki i
                    obowiązki, a nie odwrotnie, chyba że zatrudniacie "chłopca do bicia"

                    Spróbuj ustalić w planie gospodarczym stawke za wywóz śmieci wg
                    właśnego widzimisię i biegnij taka stawke narzucić usługodawcy. Ten
                    cię wyśmieje. Po za tym nie można porównywać usług sprzątaczki z
                    usługą zarządcy nieruchomości wspólnej, choć przy dzisiejszym rynku
                    ich płace nie różnią się od siebie.

                    > To zarzad wynajmuje administratora aby wykonal czesc pracy
                    > powierzonej mu przez wspolnote.
                    > To zarzad bedzie z nim wspolpracowal i nadzorowal jego prace.
                    > Na koniec to zarzad bedzie sie tlumaczyl na zebraniu ze zle
                    > wykonanej pracy.

                    Można i takie tezy głosić, tylko to nie zarząd płaci za jego usługi
                    lecz wszyscy właściciele lokali i to oni powinni mieć wpływ na wybór
                    i wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wspólnej.


                    > Jezeli pracownik zle wykonuje swoja prace to zwalnia go ten ktory
                    > go zatrudnil, w tym przypadku zarzad wspolnoty.
                    > Na zebraniu czlonkowie wspolnoty moga podjac decyzje o odwolaniu
                    > zarzadu za zle wykonywanie swoich obowiazkow. Nie ma w tym
                    > przypadku znaczenia ze to administrator narozrabial. Wine za bledy
                    > administratora ponosi zarzad.

                    Nie chodzi mi o złe wykonywanie pracy przez zarządcę NW lecz o
                    zmuszanie do realizaci pozaprwnych decyzji Zarządu wspólnoty, o
                    takim "iskrzeniu" pisałem .
                    Zarządy WM rzecz biorąc nie odpowiadają za nic, natomiast zarządca
                    NW tak, ot taki "chłopiec do bicia" przez "wszystkich".


                    --
                    "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
                    • wiseman1 Re: różna pozycja administratora i zarządcy we ws 31.03.08, 13:26
                      xxxll napisał:

                      > Życzę szcześcia w szukaniu pracownika za "niske wynagrodzenie".
                      > Najpierw się negocjuje z przyszłym usługodawcą, ustala warunki i
                      > obowiązki, a nie odwrotnie, chyba że zatrudniacie "chłopca do
                      bicia"

                      A gdzie ja napisalem ze wynagrodzenie bedzie niskie.
                      Zarzad przed zebraniem moze sie zapoznac z oplatami za
                      administrowanie, dokonac wstepnych rozmow z potenjalnymi
                      administratorami a na zebraniu przedstawic mozliwe rozwiazania.
                      Zebranie glosuje nad tymi stawkami i umieszcza je w planie
                      gospodarczym.
                      Jesli ich nie zatwierdzi wtedy zarzad moze sie podac do dymisji i
                      zebranie wybierze nowy zarzad ktory uwaza ze mozna taniej.

                      > Spróbuj ustalić w planie gospodarczym stawke za wywóz śmieci wg
                      > właśnego widzimisię i biegnij taka stawke narzucić usługodawcy.
                      Ten
                      > cię wyśmieje. Po za tym nie można porównywać usług sprzątaczki z
                      > usługą zarządcy nieruchomości wspólnej, choć przy dzisiejszym
                      rynku
                      > ich płace nie różnią się od siebie.

                      Niech Pan nie miesza tematow.
                      Koszty wywozu smieci sa znane i w wiekszosci przypadkow nie
                      podlegaja negocjacji w stopniu majacym znaczenie finansowe.

                      > Można i takie tezy głosić, tylko to nie zarząd płaci za jego
                      usługi
                      > lecz wszyscy właściciele lokali i to oni powinni mieć wpływ na
                      wybór
                      > i wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wspólnej.

                      Wszyscy wspolwlasciciele juz wybrali ZARZAD do zarzadzania ich
                      nieruchomoscia.
                      Zebranie ma jedynie okreslic ile chca za to zarzadzanie zaplacic.
                      Moga zaplacic bezposrednio zarzadowi albo to zarzad znajdzie sobie
                      pomocnika (administratora) do wykonania tej pracy za pieniadze
                      okreslone w planie gospodarczym.

                      > Nie chodzi mi o złe wykonywanie pracy przez zarządcę NW lecz o
                      > zmuszanie do realizaci pozaprwnych decyzji Zarządu wspólnoty, o
                      > takim "iskrzeniu" pisałem .
                      > Zarządy WM rzecz biorąc nie odpowiadają za nic, natomiast zarządca
                      > NW tak, ot taki "chłopiec do bicia" przez "wszystkich".

                      Mam nadzieje ze piszac "zarzadca" ma Pan na mysli administratora.
                      Jesli zarzad wykonuje jakies ruchy niezgodne z prawem to tym
                      bardziej powinien zostac odwolany przez zebranie wlascicieli.
                      Odwolanie zarzadu nie jest rownoznaczne z zerwaniem umowy na
                      administrowanie poniewaz ta umowe zarzad zawiera w imieniu wspolnoty
                      a nie swoim.
                      Nowy zarzad moze dalej kontynuowac ta umowe albo ja legalnie
                      rozwiazac i zajac sie administrowaniem samemu albo zawrzec nowa
                      umowe z innym administratorem.
              • wprost5 Do wszystkich z wyjątkiem grandy'ego! 30.03.08, 20:11
                Poniżej wklejam art.22 uowl dotyczący czynności zarządu zwykłego lub
                przekraczających go:
                Art. 22.
                1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
                2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres
                zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali
                wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca
                zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności
                przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
                3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w
                szczególności:
                1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości
                wspólnej,
                2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
                3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
                4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
                5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości
                wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w
                następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem
                oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej
                własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
                5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności
                nieruchomości wspólnej,
                6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
                6a) nabycie nieruchomości,
                7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
                8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów
                związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących
                zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do
                wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które
                zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
                9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej
                więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany
                udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów
                w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
                10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub
                zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
                określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu
                nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych
                kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości
                wspólnej.
                4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w
                jedną nieruchomość

                Może ktoś z Forumowiczów z wyjątkiem grandy'ego wskaże mi zapis w
                tym artykule mówiący, że do czynności przekraczajacych zakres
                zwykłego zarządu należy zawieranie umowy z administratorem. Bo ja
                tego nie widzę - może mam jakąś starą wersję uowl!
                • manifa Re: Do wszystkich z wyjątkiem grandy'ego! 30.03.08, 20:48
                  >Może ktoś z Forumowiczów z wyjątkiem grandy'ego wskaże mi zapis w
                  >tym artykule mówiący, że do czynności przekraczajacych zakres
                  >zwykłego zarządu należy zawieranie umowy z administratorem.

                  A administrator będzie pracował za darmo? Przecież ZAZWYCZAJ w umowie jest
                  określana wysokość wynagrodzenia administratora("ustalenie wynagrodzenia zarządu
                  lub zarządcy nieruchomości wspólnej") - rozumiane, niestety przez większość
                  wspólnot i zarządów właścicielskich działających społecznie - jako ustalenie
                  wynagrodzenia "zarządcy" - administratora (a nie zarządcy w rozumieniu Uowl.

                  Umowy takie są zawierane najczęściej przez w/w zarząd w imieniu wspólnoty, więc
                  obciążają ją kosztami.("opłaty na pokrycie kosztów zarządu").

                  Chyba że zarząd pobierający wynagrodzenie zawiera umowę w SWOIM imieniu.
                  • xxxll Re: Do wszystkich z wyjątkiem grandy'ego! 31.03.08, 07:59
                    manifa napisała:


                    > A administrator będzie pracował za darmo? Przecież ZAZWYCZAJ w
                    > umowie jest określana wysokość wynagrodzenia administratora
                    > ("ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości
                    > wspólnej") - rozumiane, niestety przez większość wspólnot i
                    > zarządów właścicielskich działających społecznie - jako ustalenie
                    > wynagrodzenia "zarządcy" - administratora (a nie zarządcy w
                    > rozumieniu Uowl.

                    To jest błędne założenie z korzeniami ze spółdzielczości
                    mieszkaniowej, gdzie Wszechmocny Zarząd może wszystko!!!!!

                    We wspólnotach tak nie jest. Zarząd WM ma wykonywać wolę większości
                    właścicieli lokali wyrażaoną w podjętych uchwałach właścicieli, a
                    nie odwrotnie.


                    Co będzie, gdy pomiędzy Zarządem a zarządcą nieruchomości wspólnej
                    będzie "iskrzeć" na tle zmuszania do wykonywania decyzji
                    pozaprawnych lub braku podejmowania decyzji przez Zarząd WM - np:
                    windykacji dłuzników.
                    Zarząd WM zacznie zmieniać jak rękawiczki zarzadców nieruchomości
                    wspólnej? Kto na tym zyska, a kto na tym straci?

                    Kto ma być sędzią w tych sprawach? Zarząd WM czy ogół właścicieli
                    lokali?
                    -- ---------------- ----------------------
                    "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
                    • wprost5 Opamiętajcie się! 31.03.08, 09:11
                      Szanowni Forumowicze, czy cokolwiek myślicie pisząc swoje posty i
                      odpowiadając innym?
                      Bo odnoszę wrażenie czytając kolejne posty w odpowiedzi na mój
                      ostatni, że szukacie chyba byle jakiego pretekstu, żeby tylko walić
                      w klawiaturę!
                      Zadałem wyraźne pytanie, czy w katalogu czynności przekraczających
                      czynności zwykłego zarządu podanym w art. 22 uowl znajduje
                      się "zawieranie i rozwiązywanie umów z zarządcą"! Zamiast tego w
                      chyba czterech postach znowu jakieś dywagacje czy zarządca(lub
                      administrator) ma pracować darmo, planie gospodarczym wspólnoty
                      itp! Przecież nie o to pytałem!
                      A sprawa rzeczywiście bardzo ważna - czy zarząd może bez uchwały
                      członków wspólnoty rozwiązać umowę z administratorem? I na to
                      pytanie nie ma nadal odpowiedzi a właściwie dyskusji.
                      Zlitujcie się nad sobą a przede wszystkim innymi forumowiczami,
                      którzy Was o coś pytają i zamiast rzeczowej dyskusji stale jakieś
                      nie związane z tematem wypowiedzi, osobiste docinki, silenie się na
                      zbędną erudycję czy jakieś niesamowite skróty myślowe. Nic dziwnego,
                      że niniejsze forum czyta się z coraz większą niechęcią!
                      • owner_wm To jest katalog otwarty 31.03.08, 12:27
                        wprost5 napisał:

                        > Zadałem wyraźne pytanie, czy w katalogu czynności przekraczających
                        > czynności zwykłego zarządu podanym w art. 22 uowl znajduje
                        > się "zawieranie i rozwiązywanie umów z zarządcą"!

                        Pamiętaj, że jest to katalog otwarty. Nie ma w nim wszystkich, tylko przykładowe
                        czynności. Nie ma tam mowy o wyodrębnieniu FR, a taka decyzja też wymaga uchwały:

                        "1. Stosownie do art. 14 ustawy z 1994 r. o własności lokali właściciele lokali
                        ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają
                        się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii
                        elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i
                        wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu.
                        Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości
                        wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ
                        jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty,
                        wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego
                        zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3)."

                        Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 31.05.2006, I ACa 290/06.

                        --
                        owner
                        www.wspolnota.net.pl
                      • wiseman1 Re: Opamiętajcie się! 31.03.08, 13:34
                        wprost5 napisał:

                        > Szanowni Forumowicze,...
                        > ... czy zarząd może bez uchwały
                        > członków wspólnoty rozwiązać umowę z administratorem?

                        Wg mnie moze poniewaz to zarzad, w imieniu wspolnoty, taka umowe z administratorem zawiera.
                        Administrator jest jedynie platnym pomocnikiem zarzadu w wykonywaniu jego obowiazkow zleconych mu uchwala wspolnoty.
                        W ten sam sposob zarzad zawiera umowy z innymi wykonawcami uslug na rzecz wspolnoty.
                        • xxxll Re: Opamiętajcie się! 01.04.08, 16:34
                          wiseman1 napisał:


                          > Wg mnie moze poniewaz to zarzad, w imieniu wspolnoty, taka umowe z
                          > administratorem zawiera.
                          > Administrator jest jedynie platnym pomocnikiem zarzadu
                          > wykonywaniu jego obowiazkow zleconych mu uchwala wspolnoty.

                          To niech mu Zarząd WM płaci, a nie wszyscy właścicele, jak chcą się
                          wysługiwać kimś innym.


                          --
                          "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
                          • wiseman1 Re: Opamiętajcie się! 01.04.08, 16:55
                            xxxll napisał:

                            > wiseman1 napisał:
                            >
                            >
                            > > Wg mnie moze poniewaz to zarzad, w imieniu wspolnoty, taka umowe z
                            > > administratorem zawiera.
                            > > Administrator jest jedynie platnym pomocnikiem zarzadu
                            > > wykonywaniu jego obowiazkow zleconych mu uchwala wspolnoty.
                            >
                            > To niech mu Zarząd WM płaci, a nie wszyscy właścicele, jak chcą się
                            > wysługiwać kimś innym.
                            >
                            Oczywiscie wlasciciele wybierajacy zarzad i nie placacy za jego prace
                            nikim sie nie wysluguja.
                            Zycze zdrowia - psychicznego.

                            • xxxll Re: Ot taka przypadłość władzy.. 02.04.08, 17:36
                              wiseman1 napisał:

                              > Oczywiscie wlasciciele wybierajacy zarzad i nie placacy za jego
                              > prace nikim sie nie wysluguja.
                              >
                              > Zycze zdrowia - psychicznego.
                              >

                              Ot, spuścizna po byłym ustroju, Władza dla ciebie, owszem, ale już
                              Odpowiedzialność to wspólna niech płacą wszyscy i nie dyskutują nad
                              twymi decyzjami. A może większość właścicieli chciałaby mieć wpływ
                              na wybór zarządcy nieruchomości wspólnej.

                              Ot, taka przypadłość zdrowego na umyśle człowieka-Polaka wiseman1
                              nam się trafiła.

                              --
                              "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
                              • wiseman1 Re: Ot taka przypadłość władzy.. 02.04.08, 18:10
                                xxxll napisał:

                                > wiseman1 napisał:
                                >
                                > > Oczywiscie wlasciciele wybierajacy zarzad i nie placacy za jego
                                > > prace nikim sie nie wysluguja.
                                > >
                                > > Zycze zdrowia - psychicznego.
                                > >
                                >
                                > Ot, spuścizna po byłym ustroju, Władza dla ciebie, owszem, ale już
                                > Odpowiedzialność to wspólna niech płacą wszyscy i nie dyskutują
                                nad
                                > twymi decyzjami. A może większość właścicieli chciałaby mieć wpływ
                                > na wybór zarządcy nieruchomości wspólnej.
                                >
                                > Ot, taka przypadłość zdrowego na umyśle człowieka-Polaka wiseman1
                                > nam się trafiła.
                                >
                                Pan Panie xxxll to jeszcze zyje w tym poprzednim systemie i jeszcze
                                nie zuwazyl ze teraz mamy wolne wybory w wyniku ktorych wladza jest
                                wybierana.
                                Fakt wybrania kogos do wladzy wiaze sie nie tylko z "przywilejami
                                wladzy" ale takze z obowiazkami i odpowiedzialnoscia za podejmowane
                                decyzje.
                                Jesli ci wlasciciele chcieliby miec wplyw na wybor administratora to
                                niech sie zglosza do darmowej pracy w zarzadze i wtedy moga swoje
                                chciejstwo relizowac.
                                Pan i ci leniwi wlasciciele to chceliby decydowac ale konsekwencji
                                tej decyzji ponosic nie beda bo to zarzad bedzie sie musial uzerac z
                                narzuconym mu administratorem nie majac wplywu na to co ten
                                administrator wyprawia bo zeby go odwolac trzeba bedzie znowu
                                zbierac zebranie i pytac o zgode tych ktorym sie nie chce poswiecic
                                swojego czasu do pracy dla dobra swojej wlasnosci ale decyzje chca
                                podejmowac.

                                Wice ze moje zyczenia zdrowia jeszcze sie nie spelnily.
                                • xxxll Re: Ot taka przypadłość władzy.. 03.04.08, 06:42
                                  wiseman1 napisał:

                                  > Pan i ci leniwi wlasciciele to chceliby decydowac ale konsekwencji
                                  > tej decyzji ponosic nie beda bo to zarzad bedzie sie musial uzerac
                                  > z narzuconym mu administratorem nie majac wplywu na to co ten
                                  > administrator wyprawia bo zeby go odwolac trzeba bedzie znowu
                                  > zbierac zebranie i pytac o zgode tych ktorym sie nie chce
                                  > poswiecic swojego czasu do pracy dla dobra swojej wlasnosci ale
                                  > decyzje chca podejmowac.

                                  BZDURY pan piszesz, a i agresja wobec mnie u pana wzrasta.


                                  Szanowny panie wiseman1, prosze nie wmawaiać mi zasad. które pan
                                  stosuje na swoim "folwarku" jako obowiązujace.

                                  "Poskubac właścicieli każdy może, jeden lepiej, drugi gorzej" - tak
                                  wydląda ta pana demokracja po nowemu i w wydaniu polskim rocznika
                                  JPII.

                                  Pana przypadek nie jest jednostkowy, oszołomem trzeba się urodzić i
                                  tak juz pozostaje na całe życie, jak zresztą widać na różnych forach
                                  związanych ze spółdzielczościa mieszkaniową i wspólnotową.

                                  Dalsza konwersacja z panem w tym temacie, nie przynosi innym pożytku
                                  wię ją kończę.

                                  Zamisat wysyłać innych do lekarzy , łap pan "wiosła i zacznij
                                  wiosłować" a będzie z tego pożytek dla innych.


                                  --
                                  "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
                      • manifa Re: Opamiętajcie się! 31.03.08, 18:37
                        Odpowiadam rzeczowo: zarówno zawarcie umowy o administrowanie częścią wspólną
                        (za wynagrodzeniem), zmiana tego wynagrodzenia, jak i rozwiązanie umowy o
                        administrowanie (zarządzanie) częścią wspólną WYMAGAJą UCHWAłY właścicieli.

                        Myślałam, że to wynika z mojego postu (wynagrodzenie dla administratora powoduje
                        koszty dla wspólnoty = "ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy
                        nieruchomości wspólnej" + "opłaty na pokrycie kosztów zarządu").

                        Cyba że zarząd pobierający wynagrodzenie (zgodnie z uchwałą właścicieli) zawrze
                        TYLKO W SWOIM IMIENIU umowę na wykonywanie za zarząd czynności zwykłego zarządu
                        z administratorem ("zarządcą").
                        • wiseman1 Re: Opamiętajcie się! 31.03.08, 20:04
                          manifa napisała:

                          > Odpowiadam rzeczowo: zarówno zawarcie umowy o administrowanie
                          częścią wspólną
                          > (za wynagrodzeniem), zmiana tego wynagrodzenia, jak i rozwiązanie
                          umowy o
                          > administrowanie (zarządzanie) częścią wspólną WYMAGAJą UCHWAłY
                          właścicieli.

                          Umowa na administrowanie nie wymaga uchwaly jezeli srodki na takie
                          administrowanie zostaly zapewnione w planie gospodarczym.
                      • manifa Re: do wprost5 31.03.08, 18:42
                        J.w.
                        Ergo: zawarcie umowy , ustalenie wynagrodzenia, odwołanie administratora
                        ("zarządcy NW") jest wg mnie czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
                        • wiseman1 Re: do wprost5 31.03.08, 20:06
                          manifa napisała:

                          > J.w.
                          > Ergo: zawarcie umowy , ustalenie wynagrodzenia, odwołanie administratora
                          > ("zarządcy NW") jest wg mnie czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

                          Zawarcie umowy - nie wymaga
                          Ustalenie wynagrodzenia - wymaga (wystrczy plan gosodarczy)
                          Odwolanie administratora - nie wymaga
                          • wprost5 Re: do wprost5 31.03.08, 22:58
                            Powinienem się niby cieszyć, że niektórzy - między innymi wiseman1
                            przyznają mi rację, że zawarcie i rozwiązanie umowy przez zarząd o
                            administrowanie jako czynność zwykłego zarządu nie wymaga stosownej
                            uchwały wspólnoty.
                            Ale dlaczego inni, między innymi manifa, piszą coś wręcz
                            przeciwnego - skad wywodzą swoje twierdzenia?
                            Chyba niew tylko ja chcielibyśmy to wiedzieć!
                            • manifa Re: do wprost5 01.04.08, 10:11
                              W umowie o administrowanie/zarządzanie są określane warunki wynagrodzenia
                              (wysokość). Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz ustalenie
                              wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności
                              przekracających zwykły zarząd.

                              To dlaczego zarząd miałby podejmować decyzje o wydatkowaniu pieniędzy wspólnoty
                              (zatrudnienie administratora) na w/w koszty s a mo d z i e l n i e?
                              • wiseman1 Re: do wprost5 01.04.08, 10:20
                                manifa napisała:

                                > W umowie o administrowanie/zarządzanie są określane warunki wynagrodzenia
                                > (wysokość). Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz ustaleni
                                > e
                                > wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności
                                > przekracających zwykły zarząd.
                                >
                                > To dlaczego zarząd miałby podejmować decyzje o wydatkowaniu pieniędzy wspólnoty
                                > (zatrudnienie administratora) na w/w koszty s a mo d z i e l n i e?

                                W umowie na naprawe rury kanalizacyjnej czy instalowanie nowej instalacji tez ustalone jest wynagrodzenie dla wykonawcy ale zeby zarzad mogl podpisac umowe na wykonanie tych prac nie potrzeba glosowania nad wyborem wykonawcy. Wystarczy ze pieniadze na te prace byly ujete w planie gospodarczym a zarzad podpisze umowe z wykonawca ktorego wybral.
                                  • wiseman1 Re: do wiseman1 01.04.08, 13:23
                                    manifa napisała:

                                    > Nadinterpretacja lub przeinaczanie faktów pozwolą Ci stwierdzić, że czarne jest
                                    > białe.

                                    Brakuje argumentow i zaczynaja sie epitety.

                                    Zdejmi te czarne okulary i swiat stanie sie kolorowy.
                                      • wiseman1 Re: tylko do wiseman1 01.04.08, 18:02
                                        manifa napisała:

                                        > epitet 1. «wyraz pełniący wobec rzeczownika funkcję określającą»
                                        2. p
                                        > ot. «wyzwisko»
                                        > żródło: www.sjn.pwn.pl
                                        >
                                        A argumentow nadal brakuje.
                                          • wiseman1 Re: tylko do wiseman1 01.04.08, 18:14
                                            manifa napisała:

                                            > Argumenty (moje) są wyżej. Ty masz swoje. Niech tak pozostanie.

                                            Ponizej sa Twoje argumenty.
                                            Gratuluje poczucia humoru.

                                            manifa napisała:
                                            > Nadinterpretacja lub przeinaczanie faktów pozwolą Ci stwierdzić,
                                            > że czarne jest białe.
                                                • manifa Re: tylko do wiseman1 02.04.08, 19:51
                                                  Aby rurę naprawić, trzeba wezwać hydraulika :)
                                                  Zawarcie umowy na wykonanie usługi związanej z utrzymaniem nieruchomości w
                                                  stanie niepogorszonym oraz wykonywanie bieżących napraw i konserwacji należy do
                                                  czynności zwykłego zarządu

                                                  natomiast

                                                  wynagrodzenie dla administratora wymienione w umowie (wężykiem) musi być
                                                  potwierdzone uchwałą wspólnoty, która to wspólnota musi wyrazić zgodę na
                                                  ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art.22.3
                                                  UoWL). Stąd wyrażenie zgody na zawarcie umowy z administratorem wymaga zgody
                                                  wspólnoty.

                                                  Ustalenie wynagrodzenia zarządu (zarządcy) w swym logicznym wywodzie pomijam,
                                                  albowiem jest oczywiste (art. 22.1 UoWL), że musi być podjęta w tej sprawie
                                                  uchwała właścicieli lokali.

                                                  Teraz dobrze, kochanie? ;)
                                                  • wiseman1 Re: tylko do wiseman1 02.04.08, 20:13
                                                    manifa napisała:

                                                    > Aby rurę naprawić, trzeba wezwać hydraulika :)
                                                    > Zawarcie umowy na wykonanie usługi związanej z utrzymaniem nieruchomości w
                                                    > stanie niepogorszonym oraz wykonywanie bieżących napraw i konserwacji należy do
                                                    > czynności zwykłego zarządu
                                                    >
                                                    > natomiast
                                                    >
                                                    > wynagrodzenie dla administratora wymienione w umowie (wężykiem) musi być
                                                    > potwierdzone uchwałą wspólnoty, która to wspólnota musi wyrazić zgodę na
                                                    > ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art.22.3
                                                    > UoWL). Stąd wyrażenie zgody na zawarcie umowy z administratorem wymaga zgody
                                                    > wspólnoty.
                                                    >
                                                    > Ustalenie wynagrodzenia zarządu (zarządcy) w swym logicznym wywodzie pomijam,
                                                    > albowiem jest oczywiste (art. 22.1 UoWL), że musi być podjęta w tej sprawie
                                                    > uchwała właścicieli lokali.
                                                    >
                                                    > Teraz dobrze, kochanie? ;)

                                                    Widze ze trzeba jeszcze raz bo za pierwszym razem nie zostalo zrozumiane.

                                                    Aby wykonac remont(wezykiem) (np. istalacji hydraulicznej) potrzebne sa pieniadze zatwierdzone przez zebranie wlascicieli w glosowaniu nad planem gospodarczym.
                                                    Natomiast wykonawce_hydraulika(wezykiem) wybiera zarzad.

                                                    Przez analogie.
                                                    Zeby wykonac prace_administatora(wezykiem) potrzebne sa pieniadze zatwierdzone przez zebranie wlascicieli w glosowaniu nad planem gospodarczym.
                                                    Natomiast wykonawce_administratora(wezykiem) wybiera zarzad.

                                                    Teraz jasne, kochanie? ;)
                                                  • manifa Re: tylko do wiseman1 03.04.08, 08:10
                                                    Przeczytaj co napisałam duużo wcześniej : wysokość wynagrodzenia dla
                                                    administratora jest zawarta w umowie. To znaczy, że zarząd w tym przypadku sam
                                                    ustala wysokość opłat na koszty zarządu, podpisując sam umowę (bez akceptacji
                                                    uchwałą właścicieli).
                                                  • wiseman1 Re: tylko do wiseman1 03.04.08, 14:04
                                                    manifa napisała:

                                                    > Przeczytaj co napisałam duużo wcześniej : wysokość wynagrodzenia dla
                                                    > administratora jest zawarta w umowie. To znaczy, że zarząd w tym przypadku sam
                                                    > ustala wysokość opłat na koszty zarządu, podpisując sam umowę (bez akceptacji
                                                    > uchwałą właścicieli).

                                                    Przeczytaj co napisalem wczesniej.

                                                    Wydatek na USLUGE ADMINISTRATORA powinien zawierac plan gospodarczy (glosowany wiekszosciowo).
                                                    Jesli plan gospodaczy zawiera taka pozycje to w ramach tej kwoty ZARZAD moze podpisac umowe z kim chce na ta USLUGE.

                                                    Przeczytaj jeszcze co napisal owner_wm bo moze jego sposob wyjasnienia tego problemu lepiej Ci to wyjasni.
                                                  • owner_wm administrator nie jest zarządcą 03.04.08, 09:37
                                                    manifa napisała:

                                                    > wynagrodzenie dla administratora wymienione w umowie (wężykiem)
                                                    > musi być potwierdzone uchwałą wspólnoty, która to wspólnota musi
                                                    > wyrazić zgodę na ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu
                                                    > nieruchomością wspólną (art.22.3 UoWL). Stąd wyrażenie zgody na
                                                    > zawarcie umowy z administratorem wymaga zgody wspólnoty.

                                                    Nieprawda.
                                                    Art. 22.3 pkt 1 nie dotyczy wynagrodzenia administratora, tylko zarządu lub
                                                    zarządcy.

                                                    Jeśli (jak w omawianym przypadku) jest powołany zarząd z art. 20.1 uwl, to nie
                                                    ma (i nie może być) zarządcy NW w rozumieniu ustawy o własności lokali. W
                                                    ustawie pojęcie "zarządca" oznacza wyłącznie osobę (fizyczną lub prawną), której
                                                    zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie, określonym w art. 18.1 uwl
                                                    (notarialnie).

                                                    Ustawodawca konsekwentnie i do znudzenia używa tandemu: "zarząd lub zarządca,
                                                    któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
                                                    ust. 1..." Osoba, która wykonuje _niektóre_ prace z zakresu zarządzania _na
                                                    podstawie umowy cywilnoprawnej z zarządem_ nie jest w rozumieniu ustawy o
                                                    własności lokali zarządcą nieruchomości wspólnej - nawet, jeśli ma licencję
                                                    zawodowego zarządcy, bo ona do tej pracy (w tej wspólnocie) nie jest mu
                                                    potrzebna. Podobnie, jak wielu Polakom w Anglii nie są potrzebne (posiadane
                                                    przez nich) dyplomy wyższych uczelni do pracy, jaką tam wykonują. :)

                                                    Zarząd może zlecić komukolwiek sprawy, które sam prowadzi, bo wszystkie jego
                                                    kompetencje własne mieszczą się w zakresie zarządu zwykłego. Administrator
                                                    przejmuje część (lub wszystkie) zadań zarządu "właścicielskiego" i za to pobiera
                                                    wynagrodzenie. Jest to zwykła umowa z dostawcą usług.

                                                    Zgadzam się z tymi przedmówcami, że nie jest potrzebna uchwała na zawarcie umowy
                                                    ani zgoda na wybór osoby administratora.
                                                    Są potrzebne środki na wypłatę, ale jeśli jest przewidziana na ten cel kwota w
                                                    planie gospodarczym, to na tym udział ogółu właścicieli się kończy. Reszta to
                                                    sprawa zarządu (wybór wykonawcy, ustalenie szczegółowych warunków i podpisanie
                                                    umowy).
                                                    --
                                                    owner
                                                    www.wspolnota.net.pl
                                                  • manifa Re: administrator nie jest zarządcą 03.04.08, 14:24
                                                    Macie rację: wiseman1 i owner_wm!

                                                    Ja też mam rację ;)
                                                    Zarząd zawarł umowę, w której była stawka wynagrodzenia dla firmy (nie wiem do
                                                    dzisiaj o co chodzi, bo jest tekst: "xxx zł za m2"; nie jest podane w umowie -
                                                    czy dachu, czy schodów, czy czego innego...)
                                                    a później była podjęta uchwała o wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (w
                                                    tym: wysokość wynagrodzenia - uwaga! - zarządcy :)))

                                                    Pisząc, że powinna być uchwała na zawarcie umowy (a także wybór i odwołanie
                                                    administratora) zaznaczałam - "moim zdaniem". Tym samym chciałam wprowadzić do
                                                    tych martwych przepisów, które cytujecie - "ducha", chcąc dać współdecydować
                                                    współwłaścicielom także o wyborze firmy, która nota bene wykonuje wszystkie
                                                    czynności zarządu zwykłego.
                                                  • wiseman1 Re: administrator nie jest zarządcą 03.04.08, 15:55
                                                    manifa napisała:

                                                    > Pisząc, że powinna być uchwała na zawarcie umowy (a także wybór i odwołanie
                                                    > administratora) zaznaczałam - "moim zdaniem". Tym samym chciałam wprowadzić do
                                                    > tych martwych przepisów, które cytujecie - "ducha", chcąc dać współdecydować
                                                    > współwłaścicielom także o wyborze firmy, która nota bene wykonuje wszystkie
                                                    > czynności zarządu zwykłego.

                                                    Taka droga jest tez mozliwa a nawet obowiazkowa kiedy w planie gospodarczy nie zarezerwowano pieniedzy na ten cel.

                                                    Wyobraz sobie jednak sytuacje kiedy zarzad szukajac najlepszego administratora bedzie przeprowadzal wywiady z kazdym z nich.
                                                    Aby wlasciciele mogli podjac decyzje na podstawie informacji zawartych w tych wywiadach kazdy wywiad musi byc przeprowadzany w formie zebrania wspolnoty na ktore przyjdzie wiekszosc wlascicieli i przesluchiwany administrator.
                                                    Mamy wiec np. 5 zebran z obecnoscia wiekszosci wlascicieli a potem glosowanie nad wyborem administratora na podstawie tych zebran.
                                                    I teraz nastepny problem.
                                                    Jednej wiekszosci bedzie sie podobal administrator X a drugiej wiekszosci administratoe Y i jeszcze trzeciej administrator Z.
                                                    Mamy wiec przynajmniej dwa glosowania nad uchwalami jesli wybierzemy system glosowania prezydencki. Kazda z tych uchwal moze byc zaskarzona do sadu.

                                                    Moze to potrwac nawet rok a w tym czasie kto sie bedzie zajmowal utrzymaniem nieruchomosci?
                                                  • manifa Re: administrator nie jest zarządcą 03.04.08, 17:07
                                                    Sprawa wyboru administratora przez właścicieli jest do załatwienia:
                                                    1. wysyłanie zapytań ofertowych (jak najbardziej szczegółowych)
                                                    2. zbieranie ofert (+ wywiad we wspólnotach gdzie dany admin. jest zatrudniony)
                                                    3. rozmowy zarządu z oferentami po otrzymaniu ofert na piśmie
                                                    2. rozdanie ofert właścicielom z informacją o terminie zebrania ws wyboru admin.
                                                    2. zebranie właścicieli - wybór metodą głosowania (ten, który uzyska najwięcej
                                                    głosów - zatrudniany)

                                                    WSZYSTKO można, jeżeli się chce (w tym przypadku). Wystarczy dobra organizacja i
                                                    przygotowanie techniczne.Trwa to 1 miesiąc (max 1,5) - sprawdzone!
                                                    :)
                                                  • wiseman1 Re: administrator nie jest zarządcą 03.04.08, 19:19
                                                    manifa napisała:

                                                    > WSZYSTKO można, jeżeli się chce (w tym przypadku). Wystarczy dobra
                                                    organizacja
                                                    > i
                                                    > przygotowanie techniczne.Trwa to 1 miesiąc (max 1,5) - sprawdzone!
                                                    > :)

                                                    Wszystko fajnie az ktos zaskarzy uchwale w sadzie bo mu sie niepodoba
                                                    wybrany administrator.
                                                  • xxxll Re: administrator nie jest zarządcą 03.04.08, 20:03
                                                    wiseman1 napisał:


                                                    > Moze to potrwac nawet rok a w tym czasie kto sie bedzie zajmowal
                                                    > utrzymaniem nieruchomosci?

                                                    - Członkowie Zarządu Wspólnoty, wybrańcy ludu nie grymaszą, lecz
                                                    pracują.

                                                    Władza to nie piastowanie stanowisk, nadawanie sobie tytułów
                                                    np.; "Prezes wspólnoty" czy powoływanie sztucznych tworów "Rad
                                                    Nadzorczych Wspólnoty" "Komisji Rewizyjnych" (kłania się art.27
                                                    UoWL), nawet za friko, ale cóż ...

                                                    dzisiejszym "młodym wilkom" dyscyplina i odpowiedzialności za losy
                                                    innych jest obce. Oni lubują się w gmatwaniu najprostszych spraw
                                                    zasłaniając się formułkami prawnymi. Czy o to chodzi?

                                                    Administrator to stanowisko w strukturze zarządcy nieruchomości,
                                                    jest od wykonywania poleceń, decyzji, a nie do podejmowania ich i
                                                    odpowiadania za nie, a ta druga funkcja marzy się wiseman1 - ot
                                                    taki "chłopiec do bicia" żyjący w notorycznym "strachu i presji" -
                                                    amatorów - członków Zarządu WM.


                                                    -- ------ ------- -------- ------
                                                    "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
                                                  • manifa Re:do xxxll 03.04.08, 20:16
                                                    Zgadzasz się ze mną czy nie? (w kwesti aby właściciele mogli świadomie - po
                                                    wyborze ofert - decydować o wyborze admin.)

                                                    Wszystkie swoje propozycje i wywody opieram na:
                                                    - obserwacji tego, co się dzieje w naszej wspólnocie (wszystkie czynności
                                                    zwykłego zarządu wypełnia zatrudniona firma, a nie zarząd)
                                                    - dążności do skłonienia właścicieli do współzarządzania nieruchomością poprzez
                                                    decydowanie
                                                  • wiseman1 Re: administrator nie jest zarządcą 03.04.08, 22:19
                                                    xxxll napisał:

                                                    > Administrator to stanowisko w strukturze zarządcy nieruchomości,
                                                    > jest od wykonywania poleceń, decyzji, a nie do podejmowania ich i
                                                    > odpowiadania za nie, a ta druga funkcja marzy się wiseman1 - ot
                                                    > taki "chłopiec do bicia" żyjący w notorycznym "strachu i presji" -
                                                    > amatorów - członków Zarządu WM.
                                                    >
                                                    Widze ze Pan nie potrafi sie zachowac.
                                                    Takie dolegliwosci mozna leczyc.
                                                    NFZ pokrywa koszty psychiatry.
                                                    Nawet nie trzeba miec skierowania.


      • xxxll Re: do Gumisi i pozostałych 01.04.08, 16:38
        manifa napisała:

        > Gumisie nie piją jabcoka, tylko denaturat (sok z gumisiowych
        jagód).


        Ja nie wiem ale grandy na pewno wie co pije ...z tych jagód.
        --
        "Uczenie się jest jak wiosłowanie pod prąd"
          • nk45 Re: do Gumisi i pozostałych 03.04.08, 11:41
            Spróbujcie rozwiązać umowę z administratorem. Administrator lub jego zaufani
            skierują sprawę do Sądu a przekonacie się czy można rozwiązać umowę z
            administratorem bez Uchwały. Znam takie Wspólnoty gdzie Zarząd rozwiązał Umowę
            bez problemu ( nie było zaskarżenia do Sądu ) ale znam wyrok Sądu Rejonowego i
            Sądu Okręgowego (sprawa odwoławcza), gdzie rozwiązanie Umowy z administratorem
            wyraźnie wrzucają do otwartego worka spraw przekraczających zarząd zwykły - choć
            takiego zapisu nie ma w UWL!!!

            Wniosek: należy spróbować i czekać na reakcję. Może się uda. Lepiej i
            bezpieczniej jest przegłosować wcześniej Uchwałę - np. drogą obiegową.

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka