Przestaję płacić zarządcy! - i co dalej?

[an-na5]

Witam,
bardzo proszę o wypowiedzi w takiej sprawie:

Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).
Część właścicieli nie godzi się na zmianę zarządcy. Jeden z
właścicieli mógłby prowadzić sprawy wspólnoty. W chwili podpisywania
umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało właściciela -
podpisała ją lokatorka nie mająca faktycznie do tego prawa ( czy w
tej sytuacji umowa jest ważna?)
Znajomi nie są zadowoleni z zarządcy, którego działania ograniczają
się głównie do robienia przelewów bankowych. Zastanawiają się, co by
było, gdyby przestali płacić zarządcy.
Zamierzają wpłacać swoje należności bezpośrednio na odpowiednie
konta (woda, śmieci, ...)i uczestniczyć w innych uzasadnionych
wydatkach na rzecz wspólnoty z pominięciem pośrednictwa zarządcy.
Czy tak można?
Jaki scenariusz przewidujecie?
Kto kogo może pozwać do sądu, itp...
Będziemy wdzięczni za rzeczowe wypowiedzi!

[marylalysiak]

an-na5 napisała:
Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).

sprawę reguluje kc

> umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało właściciela podpisała ją
lokatorka nie mająca faktycznie do tego prawa

może było pełnomocnictwo!

Znajomi nie są zadowoleni z zarządcy,

Jacy znajomi z Pcimia Dolnego?

> Jaki scenariusz przewidujecie?

To jest żenujące w XXI wieku

[an-na5]

Witam,
chodzi o moich znajomych, w imieniu których piszę, a którzy
mieszkają w opisanej wspólnocie.

Czy jest żenującym to, że ktoś zastanawia się nad ewentualnymi
skutkami swoich działań, a nie znając się dokładnie na sprawach
wspólnoty pyta o to bardziej doświadczonych?
A może bardziej żenujące jest udzielanie nijakiej odpowiedzi i próba
ośmieszenia pytającego?! (nb. osoba z Pcimia też ma prawo oczekiwać
uczciwej odpowiedzi!)
Życie jest trudne i niesie różne trudne sytuacje - taką jak opisałam
również. Czy nie należy jej sensownie rozważyć zamiast pisać o
żenadzie?

O kc wiemy, ustawę o wl też znamy - ale to nie rozjaśnia nam
sytuacji (nie jesteśmy prawnikami). Pełnomocnictwa nie było - na
pewno.

Zatem powtarzam pytanie:
jakie skutki prawne mogą być w przypadku zaprzestania opłacania
tylko zarządcy?
Miłego dnia!

[wilga52]

Nie można tak sobie tylko nie płacić, zapewne macie jakąś umowę o zarządzanie.
Należy umowę prawnie rozwiązać.Po rozwiązaniu umowy możecie prowadzić sami
wspólnotę.

[an-na5]

Dziękuję za odpowiedź, ale problem polega na tym, że nie wszyscy
chcą się zgodzić na formalne rozwiązanie umowy. Poza tym podpisana
umowa jest chyba nieważna, gdyż nie podpisali jej wszyscy
właściciele.
Jeśli więc umowa nie jest ważna, czy można zaprzestać płacenia
zarządcy?
Pozdrawiam!

[bykira]

O tym czy umowa jest ważna, czy nie zdecyduje sąd - nie Wy !

Co za sens w niepłaceniu administratorowi ?
Przecież mając podpisaną umowę, na jej podstawie robiony jest
przelew w odpowiedniej wysokości ( wynikającej z umowy )z konta
wspólnoty.
Oznacza to, że przelew będzie realizowany np. z innych pieniędzy
znajdujących sie na koncie. Radzę wypowiedzieć umowę, a jeśli
chcecie sprawę załatwić siłowo to proszę zaryzykujcie . Napiszcie
odpowiednie pismo z uzasadnieniem do administratora i pozostałych
członków wspólnoty , poinformujcie o odmowie płacenia i korzystania
z usług dotychczasowego administratora i poczekajcie na ruch
pozostałych.
Albo administrator będzie wystawiał mniejsza fakturę, albo zrobi
się dziura na koncie.
Przecież, żeby wystąpić przeciwko Wam z powództwem o zaplatę
potrzebna jest uchwała wspólnoty a tej mu nie podpiszecie :-)

[owner_wm]

bykira napisała:

> Przecież, żeby wystąpić przeciwko Wam z powództwem o zaplatę
> potrzebna jest uchwała wspólnoty a tej mu nie podpiszecie :-)

Powództwo o zapłatę nie wykracza poza zarząd zwykły i uchwała
wspólnoty nie jest wymagana. Tu nie chodzi o powództwo z art. 16 uwl.

[an-na5]

Dziękuję za wypowiedź!

Sens w niepłaceniu zarządcy jest taki, że w całokształcie opłat
pensja jego zajmuje ok.60% - co nie jest małą kwotą. Lepiej
przeznaczyć te pieniądze na coś innego, konkretnego.
Poza tym znajomi uważają, że wspólnota sama mogłaby prowadzić swoje
sprawy unikając tak dużych wydatków na zarządzanie (sprzeciwia się
temu tylko jeden właściciel).
Rozwiązanie z wystosowaniem pisma chyba nie jest złe i nie takie
ryzykowne.
Jeszcze raz dziękuję i pozdrawiam!

[muanta]

Sprawa nie jest zbyt skomplikowana.

Ponieważ jesteście małą wspólnotą obowiązuje was w tej sprawie art
201 Kodeksu Cywilnego.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna
jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy
ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania
czynności.

Wystarczy, że przeciwko administratorowi będą właściciele
posiadający ponad 50 % udziału i sprawa będzie zamknięta

[owner_wm]

muanta napisał:

> Sprawa nie jest zbyt skomplikowana.
> Wystarczy, że przeciwko administratorowi będą właściciele
> posiadający ponad 50 % udziału i sprawa będzie zamknięta

Problem w tym, że pojęcie zarządu zwykłego zostało zdefiniowane (w
sposób negatywny, jako czynności przekraczające zw) jedynie w
ustawie o własności lokali i tylko na niej możemy się oprzeć.

Ustalenie wynagrodzenia zarządcy jest w uwl zakwalifikowane jako
czynność przekraczająca zarząd zwykły (art. 22 ust. 3 pkt 1) - czyli
w małej wspólnocie wymaga jednomyślności. A ustalenie wynagrodzenia
zarządcy jest niewątpliwie częścią umowy o zarządzanie.

Zatem zarówno zawarcie umowy, jak i jej wypowiedzenie wymaga zgody
wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia sądu.

---
owner
www.wspolnota.net.pl

[muanta]

> Problem w tym, że pojęcie zarządu zwykłego zostało zdefiniowane (w
> sposób negatywny, jako czynności przekraczające zw) jedynie w
> ustawie o własności lokali i tylko na niej możemy się oprzeć.
>
> Ustalenie wynagrodzenia zarządcy jest w uwl zakwalifikowane jako
> czynność przekraczająca zarząd zwykły (art. 22 ust. 3 pkt 1) -
czyli
> w małej wspólnocie wymaga jednomyślności. A ustalenie
wynagrodzenia
> zarządcy jest niewątpliwie częścią umowy o zarządzanie.
>
> Zatem zarówno zawarcie umowy, jak i jej wypowiedzenie wymaga zgody
> wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia sądu.
>

Wiesz co, nie przeginaj.

Ustawa do wlasności lokali nie ma nic tutaj do rzeczy.
arządca jest uprawniany do czynności zarządu zwykłego. Odwołanie
umowy nie wymaga zgiody wszystkich. Odwołanie umowy stanowi
odebranie pełnomocnictwa do sprawowania zarządu zwykłego.

Jeżeli w umowie byłaby czynność przekraczająca zarząd zwykły, to
wystarczyłoby odwołanie pełnomocnictwa przez jednego z właścicieli.
Kodeks cywilny stanowi, że pełnomocnictwo może zostać w każdej chwli
odebrane.

błędne rozumowanie

[grandy]

muanta napisał:
> Odwołanie umowy nie wymaga zgiody wszystkich. Odwołanie umowy
> stanowi odebranie pełnomocnictwa do sprawowania zarządu zwykłego.

Powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej - podobnie jak
wybór zarządu właścicielskiego - jest czynnością przekraczającą
zakres zwykłego zarządu. Wypowiedzenie (zerwanie) umowy o zarząd -
podobnie jak odowłanie zarządu właścicielskiego - również jest
czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Gdyby wybór zarządu był czynnością zwykłego zarządu, to zarząd wspólnoty - jako uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji w
ramach zwykłego zarządu - sami siebie wybierałby i odwoływał.
To byłby co najmniej nonsens.

Pozostaje tylko zbadanie wielkości wspólnoty: w małej decyzje
przekraczające zakres zwykłego zarządu zapadają jednomyślnie, w
dużej - większością głosów.

[muanta]

Pomimo, iż zacytowałem artykuł z Kodeksu Cywilnego Ty wprowadzasz
pytającego w błąd.

1. Zarząd sam się nie upoważni do zarządu, chyba że posiada
większość udziałów.
2. Nie przedstawiaj rozumowania z UoWl bo tutaj mamy do czynienia z
małą wspólnotą. Ale zgodnie z UoWL do pełnienia funkcji członka
zarządu lub jego odwołania wystarczy większość udziałów.
3. MAłe wspólnoty nie posiadają Zarządu. Wystarczy uzyskanie
pełnomocnictwa większości właścicieli, oczywiście do zarządu
zwykłego. Jak pełnomocnictwio zostaje odwołane to koniec. Nie
potrzeba na to oddzielnej uchwały. Kodeks cywilny nawet nie
definiuje w tym wypadku czegoś takiego jak uchwała.

Także an-na5 i jej znajomi jeżeli dysponują większością udziałów to
od ręki mogą pogonić niechcianego zarządcę. Jak się będzie stawiał
to wywlec i zawołąć Policję. Liczy się kto jest właścicielem, a nie
kto zarządcą.

[grandy]

Skoro w ustawie o własności lokali, jako czynność przekraczającą
zakres zwykłego zarządu wymieniono m.in. ustalenie wynagrodzenia
zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, to tym bardziej
taką czynnością będzie powierzenie lub odwołanie zarządu.

Właściciele lokali w małej wspólnocie, w sprawach przekraczających
zwykły zarząd, muszą działać zgodnie lub żądać rozstrzygnięcia
sprawy przez sąd.

Powtarzam to do znudzenia: nie wystarczy przeczytać jednej ustawy,
aby doradzać innym w sprawach prawnych - tak jak nie wystarczy
przeczytać książki kucharskiej, aby innych uczyć gotować.

Twoja pisanina świadczy o tym, że ani uowl, ani kodeksu cywilnego
uważnie nie przeczytałeś. To co piszesz, jest po prostu bełkotem.

[muanta]

A on znowu z tą Ustawą o własności lokali.

Zarxaz Ci wytłumaczę.
UoWL różni się przede wszystkim od k.c. tym,. że:
1. Sposób zarządzania zmieniono tak, aby czynności przekraczające
zarząd zwykły głosowano większością a nie całością. Po prostu
istniałoby zbyt niskie prawdopodobieństo aby zrobić cokolwiek
istotnego.
2. Pewne czynności zarządu zwykłego, do których upoważnianie z
automatu Zarządu wspólnoty byłoby zbyt niebezpieczne określono jako
czynność przekraczającą zarząd zwykły. Czyli zarząd umocowany z
ustawy do czynności zarządu zwykłego nie może upoważnić innych osób
do pełnienia tej funkcji, pomimo że w k.c. jest to czynność zarządu
zwykłego.

Napradę jeżeli lekką ręką ferujesz wyroki, że ogłupiam innych, to ja
ci mówię abyś zastabnowił się czy to ty tego nie robisz.

[grandy]

muanta napisał:
> Zarxaz Ci wytłumaczę.
> UoWL różni się przede wszystkim od k.c. tym,. że:
> 1. Sposób zarządzania zmieniono tak, aby czynności przekraczające
> zarząd zwykły głosowano większością a nie całością. Po prostu
> istniałoby zbyt niskie prawdopodobieństo aby zrobić cokolwiek
> istotnego.

Zgadzam się.


> 2. Pewne czynności zarządu zwykłego, do których upoważnianie z
> automatu Zarządu wspólnoty byłoby zbyt niebezpieczne określono
> jako czynność przekraczającą zarząd zwykły.

Głupota. Czynność zwykłego zarządu nie może być jednoczesnie
czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. I to bez względu
na wielkość wspólnoty. Kodeks cywilny nie reguluje pojęcia "zwykły
zarząd". Otwarty katalog czynności przekraczająch zwykły zarząd jest
zawarty w uowl.


> Czyli zarząd umocowany z ustawy do czynności zarządu zwykłego nie
> może upoważnić innych osób do pełnienia tej funkcji, pomimo że w
> k.c. jest to czynność zarządu zwykłego.

Wybór zarządu lub zarządcy jest czynnością przekraczającą zwykły
zarząd - poczytaj sobie art. 18 i 20 uowl, a przede wszystkim
art. 22 ust. 3 pkt 1. Skoro ustalenie wynagrodzenia zarządcy
jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i w małej wspólnocie
wymaga jednomyślności właścicieli lokali, to tym bardziej taka
jednomyślność jest wymagana przy powoływaniu i odwoływaniu zarządcy.


> Napradę jeżeli lekką ręką ferujesz wyroki, że ogłupiam innych, to
> ja ci mówię abyś zastabnowił się czy to ty tego nie robisz.

Przepraszam. Być może nie ogłupiasz innych celowo, tylko własną
głupotę rozsiewasz bezwiednie.

[wiseman1]

grandy napisał:

> Wybór zarządu lub zarządcy jest czynnością przekraczającą zwykły
> zarząd...

Gdyby to byla prawda to raz wybrany na oplacanego zarzadce jeden z
wlascicieli (w malej wspolnocie) bylby nie do odwolania (jedynie droga
sadowa) bez jego zgody. Innymi slowy on sam decydowalby kto jest
zarzadca zapewniajac sobie w ten sposob staly dochod niezaleznie czy
inni wlasciele sa z jego uslug zadowoleni czy nie.

[grandy]

wiseman1 napisał:
> Gdyby to byla prawda to raz wybrany na oplacanego zarzadce jeden z
> wlascicieli (w malej wspolnocie) bylby nie do odwolania (jedynie
> droga sadowa) bez jego zgody.

Nielogiczna bzdura. Skoro istnieje "droga sądowa" to taki zarządca
nie jest nieodwoływalny.

> Innymi slowy on sam decydowalby kto jest zarzadca zapewniajac
> sobie w ten sposob staly dochod niezaleznie czy inni wlasciele
> sa z jego uslug zadowoleni czy nie.

Bzdura. Pojedyńczy właściciel lokalu nie może decydować, kto będzie
zarządcą. Wybór zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres
zwykłego zarządu i wymaga zgodnej decyzji wszystkich właścicieli
lokali w małej wspólnocie.

Ja też lubię reductio ad absurdum, więc rozwinę Twoją teorię w
przeciwnym kierunku: Dlaczego zazdrosny sąsiad miałby mieć prawo,
bez zgody pozostałych właścicieli lokali, odwołać swojego
pracowitego i sprawnego sąsiada-zarządcę i wsadzić na jego miejsce
własnego leniwego kuzyna?

I dwa pytania wcale nie absurdalne: Dlaczego właściciel lokalu
będący jednocześnie zarządcą, miałby mieć mniej praw niż pozostali
właściciele lokali?
Dlaczego odwołanie zarządcy miałoby być czynnością zwykłego zarządu,
skoro wybór zarządcy z pewnością wykracza ponad zakres zwykłego
zarządu?

Cuiusvis hominis est errare, nullius nisi insipientis in errore perseverare.

[wiseman1]

grandy napisał:

> Nielogiczna bzdura. Skoro istnieje "droga sądowa" to taki zarządca
> nie jest nieodwoływalny.

Skoro Pan we wszystkich wypowiedziach widzi bzdure to powinien Pan ja
rowniez zauwazyc w swojej wypowiedzi.

Bzdura jest to ze aby odwolac kogos z funkcji zarzadcy jedyna droga
moze byc droga sadowa. To jest dopiero BZDURA.

> Bzdura. Pojedyńczy właściciel lokalu nie może decydować, kto będzie
> zarządcą. Wybór zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres
> zwykłego zarządu i wymaga zgodnej decyzji wszystkich właścicieli
> lokali w małej wspólnocie.

I znowu bzdura w Panskim wykonaniu.
Poniewaz wg Panskiego stanowiska raz wybrany wlasciciel na zarzadce
moze byc tylko odwolany przez sad. A wiec to albo on albo sad moze
zmienic zarzadce w malej wspolnocie. Jak juz pisalem jest to BZDURA.

> Ja też lubię reductio ad absurdum, więc rozwinę Twoją teorię w
> przeciwnym kierunku: Dlaczego zazdrosny sąsiad miałby mieć prawo,
> bez zgody pozostałych właścicieli lokali, odwołać swojego
> pracowitego i sprawnego sąsiada-zarządcę i wsadzić na jego miejsce
> własnego leniwego kuzyna?

Jesli ma wiekszosc we wspolnocie to kto mu zabroni. Jedynie nie moze
mu zaplacic ile chce bo do tego potrzebna jest jednomyslnosc.
Wiec jesli nie wszyscy zgadzaja sie na leniwego kuzyna wystarczy ze
nie zatwierdza mu jednomyslnie wynagrodzenia.

> I dwa pytania wcale nie absurdalne: Dlaczego właściciel lokalu
> będący jednocześnie zarządcą, miałby mieć mniej praw niż pozostali
> właściciele lokali?

A skad Pan wyciagna taki wniosek? No chyba ze wreszcie sie Pan
zorientowal ze to Panska teoria do tego prowadzi.

> Dlaczego odwołanie zarządcy miałoby być czynnością zwykłego
zarządu,
> skoro wybór zarządcy z pewnością wykracza ponad zakres zwykłego
> zarządu?

A gdzie jest to napisane ze WYBOR ZARZADCY jest czynnoscia
wykraczajaca zakres zwyklego zarzadu?

Ustalenie wysokosci zaplaty jest ale nie wybor.
Przeciez mozna sobie wyobrazic sytuacje ze wlasciciele jednomyslnie
ustalaja budzet na zarzadzanie a pozniej wybieraja droga wiekszosci
zarzadce ktory spelnia wymagania tego budzetu.
Odwolanie tego zarzadcy rowniez odbywa sie na zasadzie glosowania
wiekszosciowego i dopiero kiedy trzeba zmienic budzet na zarzadzanie
glosowanie ma byc jednomyslne.

Doskonała merytoryczna dyskusja

[gossart]

Brawa dla obu dyskutantów za doskonałą i merytoryczną dyskusję. Ile
się przy niej można jeszcze nauczyć...

[xxxll]

jaja sobie robisz? czy z debilem (grandym) można dyskutować o czym
kolwiek?

[an-na5]

Witam!

A tak było dotąd sympatycznie, mimo różnicy zdań - to jednak bez
obraźliwych epitetów!

Szkoda, że moje życzenie nie spełniło się ( szczególnie ta część o
gruczołach) :(

Pozdrawiam!

[muanta]

Zwróć jednak uwagę na fakt iż idzie tu o twoje pieniądze i
nieruchomość.

Może twój administrator-cwaniaczek nie będzie używal epitetów,
raczej zastosuje tzw "kulturalne chamstwo", ale możesz być pewien
jednego, tego że będzie piętrzył trudności i przekonywał w stylu
Grandy, że jest nieusówalny.

Ostatecznie to ty i pozostali współwłaściciele tam mieszkają i
ostateczny ruch należy do was. JA się raczej spodziewam, że do
administratowa-cwaniaczka/

I co dalej?

[wprost5]

Od pierwszego postu w tym watku mineło prawie półtora miesiaca. W
ciagu dwóch dni ukazało się w nim masa wpisów, które zdominowały
teoretyczne rozważania i osobiste wycieczki!
Bardzo jestem ciekaw - oczekuję osobiście jakiejś informacji od an-
ny5, co dalej ze sprawą?
Przypadek bardzo ciekawy, często spotykany - czy jedna osoba swoją
postawą w małej wspólnocie może terroryzować pozostałych, dlatego
tylko, ze stoi za nią prawo( jednomyślność podejmowania decyzji)! Co
sądzić o takim prawie? Jak ustrzec sie na przyszlośc takich
sytuacji? Czy załatwi sprawę umowa o zarządzanie zawarta pierwotnie
za zgodą wszystkich członków wspólnoty, w której zapisze się, że do
rozwiazanioa tej umowy wystarczy juz zwykla większość? Pytań sporo,
jednak obawiam się znowu zwekslowania sprawy na osobiste docinki i
popisywanie się swoją erudycją!

Osobiście mam problem z inną sytuacją - czy większość w dużej
wspólnocie może narzucić swoją wolę mniejszości dlatego tylko, że
jest to zgodne z prawem?

Wczoraj dowiedziałem się o partalu internetowym
zarządzanianieruchomościami - www.zarzadcy.com.pl ja go jeszcze nie
odwiedzilem. Może jest na nim coś ciekawego - warto chyba sprawdzić
i może coś napisać.

[bykira]

wprost5 napisał:

> Od pierwszego postu w tym watku mineło prawie półtora miesiaca

Przestała płacić zarządcy i ją zamknęli :-)

[an-na5]

Witam!
Dziękuję bardzo za pamięć i zainteresowanie.
Wbrew przypuszczeniom bykiry - korzystam jeszcze ze swobody ;)

A sprawa stoi w miejscu. Właściciele są chyba zbyt leniwi (lub zbyt bogaci), aby zająć zdecydowane stanowisko. Okazało się, że część woli płacić w imię "spokoju dobrosąsiedzkiego" i udawać, że wszystko jest w porządku, choć wcześniej deklarowała coś innego - tu też " biez wodki ..."

W tej sytuacji zastanawiam się, czy jest sens walczyć o cokolwiek, gdy przepisy prawa nie są jednoznaczne i są marne szanse na wygraną (a prawnicy zapewne wezmą więcej niż zarządca). Może jednak warto płacić dla świętego spokoju (choć czasem ma się ochotę ...)

Moim skromnym zdaniem - powinien powstać jakiś zespół, którego celem byłoby poprawienie i doprecyzowanie pewnych zapisów w Ustawie i Kc lub zwołać "pospolite ruszenie" w sprawie koniecznych zmian, a może napisać do posła Palikota, który zajmuje się bublami prawnymi?
Pozdrawiam serdecznie - Anna

[grandy]

wiseman1 napisał:
> A gdzie jest to napisane ze WYBOR ZARZADCY jest czynnoscia
> wykraczajaca zakres zwyklego zarzadu?
> Ustalenie wysokosci zaplaty jest ale nie wybor.

Wiseman1 - porzuciłeś merytoryczną dyskusję i zacząłeś żartować,
mijając po drodze granicę absurdu.

Skoro wybór, odwołanie, a nawet zawieszenie zarządu w dużej
wspólnocie wymaga uchwały właścicieli, to oznacza, że nie są to
czynności zwykłego zarządu - bowiem czynności zwykłego zarządu
zastrzeżone są do kompetencji zarządu wspólnoty(art. 22 ust. 1 uowl).

Jest jednak pewien postęp w Twoim sylabizowaniu treści przepisów.
Skoro doszedłeś do wniosku, że ustalenie wynagrodzenia zarządcy
jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, to oznacza, że do
małych wspólnot mieszkaniowych jednak stosujesz przepisy ustawy o
własności lokali. W kodeksie cywilnym sprawa wynagrodzenia zarządcy
nie jest bowiem wogóle poruszana. Pewnie samego Cię to zaskoczyło:
wyciągnąłeś prawidłowy wniosek, choć nie masz tego napisanego w kc.

Wykonaj jeszcze teraz malutki wysiłek intelektualny i ustaw ustalenie
wynagrodzenia oraz wybór wynagradzanego w odpowiedniej hierarchii.

[wiseman1]

grandy napisał:

> Wiseman1 - porzuciłeś merytoryczną dyskusję i zacząłeś żartować,
> mijając po drodze granicę absurdu.

Probowalem dyskutowac Pana jezykiem majac nadzieje ze wtedy Pan
zrozumie. Niestety sie mylilem.

> Skoro wybór,...ciach

> Wykonaj jeszcze teraz malutki wysiłek intelektualny i ustaw
ustalenie
> wynagrodzenia oraz wybór wynagradzanego w odpowiedniej hierarchii.

Widze ze nadal stosuje Pan jezyk ponizania dyskutanta. Jest to
standadowe zachowanie ludzi ktorym sie wydaje ze wszystkie rozumy
pozjadali.

Gdzie jest napisane ze ze wybor zarzadcy i jego wynagrodzenie sa w
jakis sposob ze soba powiazane?

W naszej wspolnocie glosowano w pierwszej kolejnosci nad budzetem na
zarzadzanie a zarzad zdecydowal (wybral) oferte administratora ktory
spelnial wymagania finansowe.

Nie widze wiec problemu aby w malej wspolnocie w pierwszej
kolejnosci glosowac nad budzetem (jednomyslnie) a pozniej wybrac
zarzadce (wiekszosciowo) ktory sie zgodzi za te pieniadze pracowac.
W malej wspolnocie nie ma tez zakazu wyboru zarzadu a wiec mozna tak
jak w duzej wspolnocie wybrac zarzad (wiekszosciowo) a ten wybierze
administratora pracujacego za pieniadze przeglosowane jednomyslnie w
budzecie.

[grandy]

wiseman1 napisał:
>> grandy napisał:
>> Wykonaj jeszcze teraz malutki wysiłek intelektualny i ustaw
>> ustalenie wynagrodzenia oraz wybór wynagradzanego w odpowiedniej
>> hierarchii.

> Gdzie jest napisane ze ze wybor zarzadcy i jego wynagrodzenie sa w
> jakis sposob ze soba powiazane?

A jednak zadanie okazało się za trudne.


> Widze ze nadal stosuje Pan jezyk ponizania dyskutanta.

Jeżeli zachęta do myślenia była dla Pana poniżająca,
to bardzo przepraszam. Proszę już nie myśleć.

[wiseman1]

grandy napisał:

> Proszę już nie myśleć.

Nie pojde za Pana przykladem.

[owner_wm]

an-na5 napisała:

> Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).
> Część właścicieli nie godzi się na zmianę zarządcy. Jeden z
> właścicieli mógłby prowadzić sprawy wspólnoty. W chwili
> podpisywania umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało
> właściciela - podpisała ją lokatorka nie mająca faktycznie do tego
> prawa ( czy w tej sytuacji umowa jest ważna?)

Zawarcie takiej umowy przez małą wspólnotę wymaga jednomyślności,
czyli zgody wszystkich właścicieli (art. 199 kc), ponieważ
przekracza to zarząd zwykły (umowa określa wynagrodzenie zarządcy).
W razie braku jednomyślności można wystąpić do sądu, którego wyrok
zastąpi tę zgodę.

Nie możesz sama stwierdzić, że umowa jest nieważna, może to zrobić
tylko sąd. Zwracam uwagę, że wypowiedzenie umowy jest możliwe
również tylko za zgodą wszystkich. Tej zgody nie ma, więc pozostaje
Wam droga sądowa: albo o uznanie nieważności umowy o zarządzanie,
albo w sprawie wypowiedzenia umowy.

Jeśli wybierzecie to drugie, najpierw musicie przeprowadzić
głosowanie nad uchwałą w sprawie wypowiedzenia umowy, żeby
sprawdzić, czy jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

"W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co
najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który
orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy
wszystkich współwłaścicieli" (art. 199 kc zdanie drugie).

Odmowa zapłaty części zaliczki nie jest dobrym wyjściem, bo zarządca
poda Was do sądu i wygra. Wy będziecie musieli spłacić zaległości,
poniesiecie koszty sądowe i zapłacicie odsetki (ustawowe: 11,5 % w
stosunku rocznym). Jeśli dojdzie do egzekucji komorniczej, dodatkowo
dojdą koszty komornicze. Nie tędy droga.

[pomyslowydobromil]

an-na5 napisała:

> Witam,
> bardzo proszę o wypowiedzi w takiej sprawie:
>
> Akcja dzieje się w małej wspólnocie (5 właścicieli).
> Część właścicieli nie godzi się na zmianę zarządcy. Jeden z
> właścicieli mógłby prowadzić sprawy wspólnoty. W chwili
podpisywania
> umowy o zarządzanie jedno mieszkanie nie miało właściciela -
> podpisała ją lokatorka nie mająca faktycznie do tego prawa ( czy w
> tej sytuacji umowa jest ważna?)
> Znajomi nie są zadowoleni z zarządcy, którego działania
ograniczają
> się głównie do robienia przelewów bankowych. Zastanawiają się, co
by
> było, gdyby przestali płacić zarządcy.
> Zamierzają wpłacać swoje należności bezpośrednio na odpowiednie
> konta (woda, śmieci, ...)i uczestniczyć w innych uzasadnionych
> wydatkach na rzecz wspólnoty z pominięciem pośrednictwa zarządcy.
> Czy tak można?
> Jaki scenariusz przewidujecie?
> Kto kogo może pozwać do sądu, itp...
> Będziemy wdzięczni za rzeczowe wypowiedzi!
=============================================
Poznanie ogólnych przepisów funkcjonowania małych WM (do 7
właścicieli) rozwieje wszelkie wątpliwości.
Najprościej, najkrócej podsumować można zasadę działania: wszyscy za
jednego, jeden za wszystkich. Czy to się podaba czy nie nie ma
znaczenia. Wybranie i podpisanie umowy z zarządcą reguluje prawne
zasady działania. Nie podporządkowanie się temu wnosi konsekwencje
prawne.
Pytanie: co oznacza płacenie zarządcy? Wnioskować należy, że
otrzymuje wynagrodzenie za coś. To coś musi być w zawartej umowie
określone. Czyli jeśli wiadomo co i za ile to wszystko jasne dla nas
i dla sądu przed który możemy zostać pozwani przez zarządcę w
imieniu wspólnoty za niepłacenie.
Jak wyglądają umowy o dostarczane media? Z przytoczonych faktów
wynika, że każdy z właścicieli nie ma osobnej indywidualnej umowy.
Zatem ktoś w imieniu wspólnoty mając pełnomocnictwo zawarł takowe.
Czy wspólnota jest zarejestrowana? Ma NIP, REGON? Wygląda, że ma
skoro istnieją umowy o media.
Wiele małych wspólnot funkcjonuje bez rejestracji. Właściciele sami
mają swoje umowy o media, a jeśli chodzi o wydatki na części wspólne
uzgadniają ze sobą zlecają wykonanie usług lub sami wykonują, a nie
podporządkowanemu właścicielowi wystawiają rachunek do uregulowania.
W skrajnych przypadkach za zadłużenie może nastąpić wykup lokalu
przez sąsiadów właścicieli, a w końcu eksmisja.
Tak więc kwity, kwity, umowy należy skrzętnie zbierać i być na
prawie!
To proste lecz życie jest zawiłe i wyroku sądowego możemy już nie
doczekać.

Przestaję płacić zarządcy - i rosnie Twój dług

[grandy]

an-na5 napisała:
> Zamierzają wpłacać swoje należności bezpośrednio na odpowiednie
> konta (woda, śmieci, ...)i uczestniczyć w innych uzasadnionych
> wydatkach na rzecz wspólnoty z pominięciem pośrednictwa zarządcy.

Jeżeli wspólnota nie posiada własnego rachunku, tylko swoje
pieniądze wpłaca na rachunek zarządcy - to jest to chora wspólnota.
Ta choroba to zanik rozsądku.

Właściciel lokalu musi podporządkować się regułom ustanowionym we
wspólnocie. Kiepskiego zarządcę trzeba odwołać, a nie ujmować mu
obowiązków, bo i tak trzeba mu zapłacić za czas obowiązywania
umowy o zarządzanie.

[muanta]

Niestety musisz wreszcie zrozumieć, że nie masz w tym wypadku do
czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, a ze współwłasnością.


W ten sposób wprowadzasz pytającego w błąd.

muanta - nie ogłupiaj innych

[grandy]

muanta napisał:
> Niestety musisz wreszcie zrozumieć, że nie masz w tym wypadku do
> czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, a ze współwłasnością.

Jesteś kompletnym ignorantem.

Art. 6 uowl stanowi: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to "mała", czy "duża"
wspólnota mieszkaniowa. Jedyna różnica, to sposób sprawowania
zarządu nieruchomością wspólną. W dużych wspólnotach reguluje
to ustawa o włąsności lokali, a w "małych" - kodeks cywilny i
kodeks postępowania cywilnego o współwłasności. W pozostałej części
ustawa o włąsności lokali obowiązuje i w "dużych" i w "małych"
wspólnotach mieszkaniowych.

Babczyk - bąź kulturalniejszy

[muanta]

Powyższy post ma za zadanie oszukanie pytającego

Oto wyciąg z Ustawy o własności lokalu dot. zarządu nieruchomością:
"Art. 19.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa
niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie
zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania
cywilnego o współwłasności."

[an-na5]

Dziękuję bardzo za wszystkie wypowiedzi.

Niestety, opinie są tak zróżnicowane, że wniosek nasuwa się jeden -
"biez wodki nie razbieriosz" ;)
A tak na poważnie, to bez sądu chyba nie da rady ...
Ale jest to sytuacja chora, żeby zakładać sprawę sądową w celu
pozbycia się złego zarządcy, który podoba się akurat jednemu
właścicielowi.
Te wszystkie przepisy i prawo są nieżyciowe!

Jeszcze raz dziękuję za zaangażowanie i serdecznie pozdrawiam!

to jest konstytucyjna ochrona własności

[grandy]

an-na5 napisała:
> Ale jest to sytuacja chora, żeby zakładać sprawę sądową w celu
> pozbycia się złego zarządcy, który podoba się akurat jednemu
> właścicielowi. Te wszystkie przepisy i prawo są nieżyciowe!

Wręcz przeciwnie - to jest ochrona jednostki przed dyktatem
większości w tak ważnej sprawie jak ochrona własności (współwłasności). Jeżeli zmiana zarządcy będzie korzystna dla
wspólnoty, to sąd z pewnością szybko wyda odpowiednie orzeczenie.

[bykira]

Podejmijcie większościową uchwałę o zmianie administratora i
wprowadźcie w życie - niech do sądu leci ten co to mu się to nie
podoba !! Nie będzie mu się chciało - gwarantuje że sobie odpuści.
Ja podjęłabym takie ryzyko :-)Jest niewielkie w stosunku do
korzyści, które zawsze możecie wykazać przed sadem. Wątpię czy sąd
stanie po stronie jednego przeciwko większosci

[an-na5]

Bardzo podoba mi się ten pomysł! - chyba masz rację!
Z sądem za dużo korowodu, a niezadowolony niech skarży jak chce.
Dziękuję za radę!

[muanta]

Wiesz, nawet nie musicie podejmować uchwały. większość się zbierze i
poinformuje rtę osobę na piśmie o odwołaniu wszelkich pełnomocnictw
do zarządzania nieruchomością.

W każdym razie podałem powyżej tobie zapisy prawa na podstawie
których możecie to zrobic. Nieruchomość jest wasza, a nie jakiegoś
zarządcy i nieprawdą jest jak pisze jeden z uczestników z tego
forum, że wszyscy muszą chcieć go odwołać. Wystarczy większość.

partyzantkę odradzam

[grandy]

Większościowa uchwała będzie sprzeczna z art. 199 kodeksu cywilnego
i jako czynność sprzeczna z ustawą - będzie nieważna z mocy prawa
(art. 58 kodeksu cywilnego).

Nadto, na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego,
pokrzywdzony właściciel lokalu lub odwołany zarządca mogą w każdym
czasie (nawet po kilku latach) żądać stwierdzenia nieistnienia
"większościowej" decyzji właścicieli w małej wspólnocie, która
przekracza zakres zwykłego zarządu.

Kumaty zarządca rozprawi się z taką partyzantką bez trudu i uzyska
odszkodowanie za bezprawne zerwanie umowy. Mogą być też inne
dotkliwe konsekwencje dla całej wspólnoty.
Odradzam działanie na siłę - od rozstrzygania sporów jest sąd.

Jeżeli ogramy kogoś za pomocą podstępu lub wyzyskując jego niewiedzę,
to nie narzekajmy w przysłości, gdy sprytniejszy od nas, tak samo
postąpi z nami.

[bykira]

Kumaty zarządca/administrator, odchodzi - kiedy go nie chcą,
szczególnie w małej wspólnocie, gdzie ma maleńkie dochody!!
Grandy słyszałeś utwór pt. " Maleńka Miłość " ?

[muanta]

Nie strasz, nie strasz człowieka który zadaje Ci pytanie.

Pokrztywdzeni to są właściciele, którzy mają dość zarządcy cwaniaka.
Pokrzywdziony to ten jeden być może jeżeli pozostali bez jego zgody
podzielą nieruchomość, zagarną korytzarz lub zrobią coś w tym stylu,
ale nie jak wyrzucą zarządcę cwaniaka. Zresztą wystarczy jak im się
taki zarządca nie podoba lub nie mają do niego zaufania.

[grandy]

Muanta, Ty i ja wyraziliśmy swoje poglady. Inni postąpią adekwatnie
do własnej inteligencji. Twój upór w narzucaniu własnego widzimisię
dowodzi, że nie jesteś osobą zbyt ostrą.

Wielkiego serca

[an-na5]

życzę wszystkim forumowiczom,
a niektórym (dodatkowo) - wyschnięcia gruczołów jadowych! :)

Miłego dnia!

[nk45]

Grandy MA RACJĘ w całej rozciągłości.

Nasza Wspólnota miała sprawę sądową za rozwiązanie umowy z "administratorem".
Umowę rozwiązał Zarząd wybrany spośród Właścicieli lokali. Sąd stwierdził, że
jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły !!! Wyrok został zaskarżony. Ten
wyrok podtrzymał Sąd Okręgowy.

czy to w Łodzi ?

[gosiakz]

pasuje jak ulał do procedowania tutejszych sądów !

[wprost5]

Nie tylko w Łodzi sądy wydają takie idiotyczne wyroki! Gdyby takie
rzeczy miały miejsce tylko w Łodzi, nie byłoby tak źle - tak się
dzieje w sądach w całej Polsce!
Jeśli sąd nie potrafi przeczytać odpowiedniego artykułu z ustawy o
własności lokali podającego katalog czynności przekraczających
zwykły zarząd albo działa wprew dyspozycjom tego artykułu, to po
prostu brak słów na określenie takiego postępowania!
Widać, że przedstawiciele trzeciej władzy mogą łamać bezkarnie
konstytucję i jedyne co możemy zrobić, to prowadzić jakieś bezowocne
dywagacje na tym forum. Bo sędziowie są niezawiśli i niezależni.
Szkoda, że nie są myślący i mający wiedzę!

różna pozycja administratora i zarządcy we wspólno

[grandy]

nk45 napisał:
> Nasza Wspólnota miała sprawę sądową za rozwiązanie umowy z "administratorem".
> Umowę rozwiązał Zarząd wybrany spośród Właścicieli lokali. Sąd stwierdził, że
> jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły !!! Wyrok został zaskarżony. Ten
> wyrok podtrzymał Sąd Okręgowy.

Niewątpliwie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest
wybór, odwołanie oraz ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości.

Tam gdzie działa zarząd wspólnoty, zatrudnienie, zwolnienie i
ustalenie wynagrodzenia administraora (którym może być osoba
posiadająca tytuł zawodowy zarządcy nieruchomości) - jest czynnością
zwykłego zarządu, o ile wspólnota nie postanowiła inaczej i o ile
umowa z administratorem nie przewiduje szczególnych rygorów
rozwiązania tej umowy.

Nie znając szczegółów konkretnego przypadku nie ma co gotować
w sobie żółci i zrzucać wszystkich swoich życiowych niepowodzeń
na "trzecią władzę".

[xxxll]

grandy napisał:

> Tam gdzie działa zarząd wspólnoty, ....
> ustalenie wynagrodzenia administraora (którym może być osoba
> posiadająca tytuł zawodowy zarządcy nieruchomości) - jest
> czynnością zwykłego zarządu,

Bzdura.

[wiseman1]

xxxll napisał:

> grandy napisał:
>
> > Tam gdzie działa zarząd wspólnoty, ....
> > ustalenie wynagrodzenia administraora (którym może być osoba
> > posiadająca tytuł zawodowy zarządcy nieruchomości) - jest
> > czynnością zwykłego zarządu,
>
> Bzdura.

Jesli ten koszt nie zostal przeglosowany na zebraniu jako czesc planu gospodarczego to zarzad nie moze go sam ustalic.
Jesli w planie gospodarczym umieszczono kwote na administrowanie to w ramach tej kwoty zarzad moze ustalic zaplate dla administratora.

[grandy]

wiseman1 napisał:

> Jesli ten koszt nie zostal przeglosowany na zebraniu jako czesc
> planu gospodarczego to zarzad nie moze go sam ustalic.
> Jesli w planie gospodarczym umieszczono kwote na administrowanie
> to w ramach tej kwoty zarzad moze ustalic zaplate dla
> administratora.

Oczywiście. Wszystkie działania zarządu wspólnoty muszą mieć oparcie
w planie gospodarczym. Sama czynność zatrudniania administratora
niczym nie różni się od czynności zatrudniania kesięgowej lub
sprzątaczki. Niektórzy cwani licencjonowani chcieliby zatrudniać się
jako administratorzy (praktycznie żadna odpowiedzialnośc za sprawy
wspólnoty), a wynagrodzenie i warunki pracy (usuwalność tylko w
drodze uchwały wspólnoty) otrzymywać jak zarządcy nieruchomościa.

[xxxll]

wiseman1 napisał:


> Jesli w planie gospodarczym umieszczono kwote na administrowanie
> to w ramach tej kwoty zarzad moze ustalic zaplate dla
> administratora.


No dobrze. Pozostają jeszcze kwiestje ...

1. Czy najpierw się ustala Plan Gospoadarczy czy wybiera
administratora i ustala z nim wynagrodzenie?

2. Czy wybór administratora powinienen się odbywać "za plecami"
właścicieli lokali?

3. Co w przypadku, gdy zaczyna "iskrzeć" pomiędzy zarządem WM a
administratorem . Czy sędziami w tej sprawie nie powinni być
właściciele lokali, którzy dokonają oceny i wyboru : czy zmienić
administratora czy lepiej zmienić skład Zarządu WM. Które z tych
rozwiązań będzie lepsze dla Wspólnoty?

[wiseman1]

xxxll napisał:

> No dobrze. Pozostają jeszcze kwiestje ...
>
> 1. Czy najpierw się ustala Plan Gospoadarczy czy wybiera
> administratora i ustala z nim wynagrodzenie?

W pierwszej kolejnosci jest plan gospodarczy poniewaz zarzad musi wiedziec ile ma na co pieniedzy na najblizszy rok.

> 2. Czy wybór administratora powinienen się odbywać "za plecami"
> właścicieli lokali?

Nie wiem co ma Pan na mysli przez "za plecami"
To zarzad wynajmuje administratora aby wykonal czesc pracy powierzonej mu przez wspolnote.
To zarzad bedzie z nim wspolpracowal i nadzorowal jego prace.
Na koniec to zarzad bedzie sie tlumaczyl na zebraniu ze zle wykonanej pracy.

> 3. Co w przypadku, gdy zaczyna "iskrzeć" pomiędzy zarządem WM a
> administratorem . Czy sędziami w tej sprawie nie powinni być
> właściciele lokali, którzy dokonają oceny i wyboru : czy zmienić
> administratora czy lepiej zmienić skład Zarządu WM. Które z tych
> rozwiązań będzie lepsze dla Wspólnoty?

Jezeli pracownik zle wykonuje swoja prace to zwalnia go ten ktory go zatrudnil, w tym przypadku zarzad wspolnoty.

Na zebraniu czlonkowie wspolnoty moga podjac decyzje o odwolaniu zarzadu za zle wykonywanie swoich obowiazkow. Nie ma w tym przypadku znaczenia ze to administrator narozrabial. Wine za bledy administratora ponosi zarzad.

[xxxll]

wiseman1 napisał:

> W pierwszej kolejnosci jest plan gospodarczy poniewaz zarzad musi
> wiedziec ile ma na co pieniedzy na najblizszy rok.

Życzę szcześcia w szukaniu pracownika za "niske wynagrodzenie".
Najpierw się negocjuje z przyszłym usługodawcą, ustala warunki i
obowiązki, a nie odwrotnie, chyba że zatrudniacie "chłopca do bicia"

Spróbuj ustalić w planie gospodarczym stawke za wywóz śmieci wg
właśnego widzimisię i biegnij taka stawke narzucić usługodawcy. Ten
cię wyśmieje. Po za tym nie można porównywać usług sprzątaczki z
usługą zarządcy nieruchomości wspólnej, choć przy dzisiejszym rynku
ich płace nie różnią się od siebie.

> To zarzad wynajmuje administratora aby wykonal czesc pracy
> powierzonej mu przez wspolnote.
> To zarzad bedzie z nim wspolpracowal i nadzorowal jego prace.
> Na koniec to zarzad bedzie sie tlumaczyl na zebraniu ze zle
> wykonanej pracy.

Można i takie tezy głosić, tylko to nie zarząd płaci za jego usługi
lecz wszyscy właściciele lokali i to oni powinni mieć wpływ na wybór
i wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wspólnej.


> Jezeli pracownik zle wykonuje swoja prace to zwalnia go ten ktory
> go zatrudnil, w tym przypadku zarzad wspolnoty.
> Na zebraniu czlonkowie wspolnoty moga podjac decyzje o odwolaniu
> zarzadu za zle wykonywanie swoich obowiazkow. Nie ma w tym
> przypadku znaczenia ze to administrator narozrabial. Wine za bledy
> administratora ponosi zarzad.

Nie chodzi mi o złe wykonywanie pracy przez zarządcę NW lecz o
zmuszanie do realizaci pozaprwnych decyzji Zarządu wspólnoty, o
takim "iskrzeniu" pisałem .
Zarządy WM rzecz biorąc nie odpowiadają za nic, natomiast zarządca
NW tak, ot taki "chłopiec do bicia" przez "wszystkich".

[wiseman1]

xxxll napisał:

> Życzę szcześcia w szukaniu pracownika za "niske wynagrodzenie".
> Najpierw się negocjuje z przyszłym usługodawcą, ustala warunki i
> obowiązki, a nie odwrotnie, chyba że zatrudniacie "chłopca do
bicia"

A gdzie ja napisalem ze wynagrodzenie bedzie niskie.
Zarzad przed zebraniem moze sie zapoznac z oplatami za
administrowanie, dokonac wstepnych rozmow z potenjalnymi
administratorami a na zebraniu przedstawic mozliwe rozwiazania.
Zebranie glosuje nad tymi stawkami i umieszcza je w planie
gospodarczym.
Jesli ich nie zatwierdzi wtedy zarzad moze sie podac do dymisji i
zebranie wybierze nowy zarzad ktory uwaza ze mozna taniej.

> Spróbuj ustalić w planie gospodarczym stawke za wywóz śmieci wg
> właśnego widzimisię i biegnij taka stawke narzucić usługodawcy.
Ten
> cię wyśmieje. Po za tym nie można porównywać usług sprzątaczki z
> usługą zarządcy nieruchomości wspólnej, choć przy dzisiejszym
rynku
> ich płace nie różnią się od siebie.

Niech Pan nie miesza tematow.
Koszty wywozu smieci sa znane i w wiekszosci przypadkow nie
podlegaja negocjacji w stopniu majacym znaczenie finansowe.

> Można i takie tezy głosić, tylko to nie zarząd płaci za jego
usługi
> lecz wszyscy właściciele lokali i to oni powinni mieć wpływ na
wybór
> i wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wspólnej.

Wszyscy wspolwlasciciele juz wybrali ZARZAD do zarzadzania ich
nieruchomoscia.
Zebranie ma jedynie okreslic ile chca za to zarzadzanie zaplacic.
Moga zaplacic bezposrednio zarzadowi albo to zarzad znajdzie sobie
pomocnika (administratora) do wykonania tej pracy za pieniadze
okreslone w planie gospodarczym.

> Nie chodzi mi o złe wykonywanie pracy przez zarządcę NW lecz o
> zmuszanie do realizaci pozaprwnych decyzji Zarządu wspólnoty, o
> takim "iskrzeniu" pisałem .
> Zarządy WM rzecz biorąc nie odpowiadają za nic, natomiast zarządca
> NW tak, ot taki "chłopiec do bicia" przez "wszystkich".

Mam nadzieje ze piszac "zarzadca" ma Pan na mysli administratora.
Jesli zarzad wykonuje jakies ruchy niezgodne z prawem to tym
bardziej powinien zostac odwolany przez zebranie wlascicieli.
Odwolanie zarzadu nie jest rownoznaczne z zerwaniem umowy na
administrowanie poniewaz ta umowe zarzad zawiera w imieniu wspolnoty
a nie swoim.
Nowy zarzad moze dalej kontynuowac ta umowe albo ja legalnie
rozwiazac i zajac sie administrowaniem samemu albo zawrzec nowa
umowe z innym administratorem.

[...]

[grandy]

Wiadomość została usunięta ze względu na złamanie prawa lub regulaminu.

Do wszystkich z wyjątkiem grandy'ego!

[wprost5]

Poniżej wklejam art.22 uowl dotyczący czynności zarządu zwykłego lub
przekraczających go:
Art. 22.
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres
zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali
wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca
zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w
szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości
wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości
wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w
następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem
oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej
własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności
nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów
związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących
zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do
wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które
zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej
więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany
udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów
w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub
zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu
nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych
kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości
wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w
jedną nieruchomość

Może ktoś z Forumowiczów z wyjątkiem grandy'ego wskaże mi zapis w
tym artykule mówiący, że do czynności przekraczajacych zakres
zwykłego zarządu należy zawieranie umowy z administratorem. Bo ja
tego nie widzę - może mam jakąś starą wersję uowl!

[manifa]

>Może ktoś z Forumowiczów z wyjątkiem grandy'ego wskaże mi zapis w
>tym artykule mówiący, że do czynności przekraczajacych zakres
>zwykłego zarządu należy zawieranie umowy z administratorem.

A administrator będzie pracował za darmo? Przecież ZAZWYCZAJ w umowie jest
określana wysokość wynagrodzenia administratora("ustalenie wynagrodzenia zarządu
lub zarządcy nieruchomości wspólnej") - rozumiane, niestety przez większość
wspólnot i zarządów właścicielskich działających społecznie - jako ustalenie
wynagrodzenia "zarządcy" - administratora (a nie zarządcy w rozumieniu Uowl.

Umowy takie są zawierane najczęściej przez w/w zarząd w imieniu wspólnoty, więc
obciążają ją kosztami.("opłaty na pokrycie kosztów zarządu").

Chyba że zarząd pobierający wynagrodzenie zawiera umowę w SWOIM imieniu.

[xxxll]

manifa napisała:


> A administrator będzie pracował za darmo? Przecież ZAZWYCZAJ w
> umowie jest określana wysokość wynagrodzenia administratora
> ("ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości
> wspólnej") - rozumiane, niestety przez większość wspólnot i
> zarządów właścicielskich działających społecznie - jako ustalenie
> wynagrodzenia "zarządcy" - administratora (a nie zarządcy w
> rozumieniu Uowl.

To jest błędne założenie z korzeniami ze spółdzielczości
mieszkaniowej, gdzie Wszechmocny Zarząd może wszystko!!!!!

We wspólnotach tak nie jest. Zarząd WM ma wykonywać wolę większości
właścicieli lokali wyrażaoną w podjętych uchwałach właścicieli, a
nie odwrotnie.


Co będzie, gdy pomiędzy Zarządem a zarządcą nieruchomości wspólnej
będzie "iskrzeć" na tle zmuszania do wykonywania decyzji
pozaprawnych lub braku podejmowania decyzji przez Zarząd WM - np:
windykacji dłuzników.
Zarząd WM zacznie zmieniać jak rękawiczki zarzadców nieruchomości
wspólnej? Kto na tym zyska, a kto na tym straci?

Kto ma być sędzią w tych sprawach? Zarząd WM czy ogół właścicieli
lokali?

Opamiętajcie się!

[wprost5]

Szanowni Forumowicze, czy cokolwiek myślicie pisząc swoje posty i
odpowiadając innym?
Bo odnoszę wrażenie czytając kolejne posty w odpowiedzi na mój
ostatni, że szukacie chyba byle jakiego pretekstu, żeby tylko walić
w klawiaturę!
Zadałem wyraźne pytanie, czy w katalogu czynności przekraczających
czynności zwykłego zarządu podanym w art. 22 uowl znajduje
się "zawieranie i rozwiązywanie umów z zarządcą"! Zamiast tego w
chyba czterech postach znowu jakieś dywagacje czy zarządca(lub
administrator) ma pracować darmo, planie gospodarczym wspólnoty
itp! Przecież nie o to pytałem!
A sprawa rzeczywiście bardzo ważna - czy zarząd może bez uchwały
członków wspólnoty rozwiązać umowę z administratorem? I na to
pytanie nie ma nadal odpowiedzi a właściwie dyskusji.
Zlitujcie się nad sobą a przede wszystkim innymi forumowiczami,
którzy Was o coś pytają i zamiast rzeczowej dyskusji stale jakieś
nie związane z tematem wypowiedzi, osobiste docinki, silenie się na
zbędną erudycję czy jakieś niesamowite skróty myślowe. Nic dziwnego,
że niniejsze forum czyta się z coraz większą niechęcią!

To jest katalog otwarty

[owner_wm]

wprost5 napisał:

> Zadałem wyraźne pytanie, czy w katalogu czynności przekraczających
> czynności zwykłego zarządu podanym w art. 22 uowl znajduje
> się "zawieranie i rozwiązywanie umów z zarządcą"!

Pamiętaj, że jest to katalog otwarty. Nie ma w nim wszystkich, tylko przykładowe
czynności. Nie ma tam mowy o wyodrębnieniu FR, a taka decyzja też wymaga uchwały:

"1. Stosownie do art. 14 ustawy z 1994 r. o własności lokali właściciele lokali
ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają
się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii
elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i
wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu.
Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ
jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty,
wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego
zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3)."

Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 31.05.2006, I ACa 290/06.

[wiseman1]

wprost5 napisał:

> Szanowni Forumowicze,...
> ... czy zarząd może bez uchwały
> członków wspólnoty rozwiązać umowę z administratorem?

Wg mnie moze poniewaz to zarzad, w imieniu wspolnoty, taka umowe z administratorem zawiera.
Administrator jest jedynie platnym pomocnikiem zarzadu w wykonywaniu jego obowiazkow zleconych mu uchwala wspolnoty.
W ten sam sposob zarzad zawiera umowy z innymi wykonawcami uslug na rzecz wspolnoty.

[xxxll]

wiseman1 napisał:


> Wg mnie moze poniewaz to zarzad, w imieniu wspolnoty, taka umowe z
> administratorem zawiera.
> Administrator jest jedynie platnym pomocnikiem zarzadu
> wykonywaniu jego obowiazkow zleconych mu uchwala wspolnoty.

To niech mu Zarząd WM płaci, a nie wszyscy właścicele, jak chcą się
wysługiwać kimś innym.

[wiseman1]

xxxll napisał:

> wiseman1 napisał:
>
>
> > Wg mnie moze poniewaz to zarzad, w imieniu wspolnoty, taka umowe z
> > administratorem zawiera.
> > Administrator jest jedynie platnym pomocnikiem zarzadu
> > wykonywaniu jego obowiazkow zleconych mu uchwala wspolnoty.
>
> To niech mu Zarząd WM płaci, a nie wszyscy właścicele, jak chcą się
> wysługiwać kimś innym.
>
Oczywiscie wlasciciele wybierajacy zarzad i nie placacy za jego prace
nikim sie nie wysluguja.
Zycze zdrowia - psychicznego.

[xxxll]

wiseman1 napisał:

> Oczywiscie wlasciciele wybierajacy zarzad i nie placacy za jego
> prace nikim sie nie wysluguja.
>
> Zycze zdrowia - psychicznego.
>

Ot, spuścizna po byłym ustroju, Władza dla ciebie, owszem, ale już
Odpowiedzialność to wspólna niech płacą wszyscy i nie dyskutują nad
twymi decyzjami. A może większość właścicieli chciałaby mieć wpływ
na wybór zarządcy nieruchomości wspólnej.

Ot, taka przypadłość zdrowego na umyśle człowieka-Polaka wiseman1
nam się trafiła.

[wiseman1]

xxxll napisał:

> wiseman1 napisał:
>
> > Oczywiscie wlasciciele wybierajacy zarzad i nie placacy za jego
> > prace nikim sie nie wysluguja.
> >
> > Zycze zdrowia - psychicznego.
> >
>
> Ot, spuścizna po byłym ustroju, Władza dla ciebie, owszem, ale już
> Odpowiedzialność to wspólna niech płacą wszyscy i nie dyskutują
nad
> twymi decyzjami. A może większość właścicieli chciałaby mieć wpływ
> na wybór zarządcy nieruchomości wspólnej.
>
> Ot, taka przypadłość zdrowego na umyśle człowieka-Polaka wiseman1
> nam się trafiła.
>
Pan Panie xxxll to jeszcze zyje w tym poprzednim systemie i jeszcze
nie zuwazyl ze teraz mamy wolne wybory w wyniku ktorych wladza jest
wybierana.
Fakt wybrania kogos do wladzy wiaze sie nie tylko z "przywilejami
wladzy" ale takze z obowiazkami i odpowiedzialnoscia za podejmowane
decyzje.
Jesli ci wlasciciele chcieliby miec wplyw na wybor administratora to
niech sie zglosza do darmowej pracy w zarzadze i wtedy moga swoje
chciejstwo relizowac.
Pan i ci leniwi wlasciciele to chceliby decydowac ale konsekwencji
tej decyzji ponosic nie beda bo to zarzad bedzie sie musial uzerac z
narzuconym mu administratorem nie majac wplywu na to co ten
administrator wyprawia bo zeby go odwolac trzeba bedzie znowu
zbierac zebranie i pytac o zgode tych ktorym sie nie chce poswiecic
swojego czasu do pracy dla dobra swojej wlasnosci ale decyzje chca
podejmowac.

Wice ze moje zyczenia zdrowia jeszcze sie nie spelnily.

[xxxll]

wiseman1 napisał:

> Pan i ci leniwi wlasciciele to chceliby decydowac ale konsekwencji
> tej decyzji ponosic nie beda bo to zarzad bedzie sie musial uzerac
> z narzuconym mu administratorem nie majac wplywu na to co ten
> administrator wyprawia bo zeby go odwolac trzeba bedzie znowu
> zbierac zebranie i pytac o zgode tych ktorym sie nie chce
> poswiecic swojego czasu do pracy dla dobra swojej wlasnosci ale
> decyzje chca podejmowac.

BZDURY pan piszesz, a i agresja wobec mnie u pana wzrasta.


Szanowny panie wiseman1, prosze nie wmawaiać mi zasad. które pan
stosuje na swoim "folwarku" jako obowiązujace.

"Poskubac właścicieli każdy może, jeden lepiej, drugi gorzej" - tak
wydląda ta pana demokracja po nowemu i w wydaniu polskim rocznika
JPII.

Pana przypadek nie jest jednostkowy, oszołomem trzeba się urodzić i
tak juz pozostaje na całe życie, jak zresztą widać na różnych forach
związanych ze spółdzielczościa mieszkaniową i wspólnotową.

Dalsza konwersacja z panem w tym temacie, nie przynosi innym pożytku
wię ją kończę.

Zamisat wysyłać innych do lekarzy , łap pan "wiosła i zacznij
wiosłować" a będzie z tego pożytek dla innych.

[wiseman1]

xxxll napisał:

> Pana przypadek nie jest jednostkowy, oszołomem trzeba się urodzić

Oszolomem trzeba byc aby w innych widziec oszoloma.

[xxxll]

B.K.

[manifa]

Odpowiadam rzeczowo: zarówno zawarcie umowy o administrowanie częścią wspólną
(za wynagrodzeniem), zmiana tego wynagrodzenia, jak i rozwiązanie umowy o
administrowanie (zarządzanie) częścią wspólną WYMAGAJą UCHWAłY właścicieli.

Myślałam, że to wynika z mojego postu (wynagrodzenie dla administratora powoduje
koszty dla wspólnoty = "ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy
nieruchomości wspólnej" + "opłaty na pokrycie kosztów zarządu").

Cyba że zarząd pobierający wynagrodzenie (zgodnie z uchwałą właścicieli) zawrze
TYLKO W SWOIM IMIENIU umowę na wykonywanie za zarząd czynności zwykłego zarządu
z administratorem ("zarządcą").

[wiseman1]

manifa napisała:

> Odpowiadam rzeczowo: zarówno zawarcie umowy o administrowanie
częścią wspólną
> (za wynagrodzeniem), zmiana tego wynagrodzenia, jak i rozwiązanie
umowy o
> administrowanie (zarządzanie) częścią wspólną WYMAGAJą UCHWAłY
właścicieli.

Umowa na administrowanie nie wymaga uchwaly jezeli srodki na takie
administrowanie zostaly zapewnione w planie gospodarczym.

[manifa]

J.w.
Ergo: zawarcie umowy , ustalenie wynagrodzenia, odwołanie administratora
("zarządcy NW") jest wg mnie czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

[wiseman1]

manifa napisała:

> J.w.
> Ergo: zawarcie umowy , ustalenie wynagrodzenia, odwołanie administratora
> ("zarządcy NW") jest wg mnie czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Zawarcie umowy - nie wymaga
Ustalenie wynagrodzenia - wymaga (wystrczy plan gosodarczy)
Odwolanie administratora - nie wymaga

[wprost5]

Powinienem się niby cieszyć, że niektórzy - między innymi wiseman1
przyznają mi rację, że zawarcie i rozwiązanie umowy przez zarząd o
administrowanie jako czynność zwykłego zarządu nie wymaga stosownej
uchwały wspólnoty.
Ale dlaczego inni, między innymi manifa, piszą coś wręcz
przeciwnego - skad wywodzą swoje twierdzenia?
Chyba niew tylko ja chcielibyśmy to wiedzieć!

[manifa]

W umowie o administrowanie/zarządzanie są określane warunki wynagrodzenia
(wysokość). Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz ustalenie
wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności
przekracających zwykły zarząd.

To dlaczego zarząd miałby podejmować decyzje o wydatkowaniu pieniędzy wspólnoty
(zatrudnienie administratora) na w/w koszty s a mo d z i e l n i e?

[wiseman1]

manifa napisała:

> W umowie o administrowanie/zarządzanie są określane warunki wynagrodzenia
> (wysokość). Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz ustaleni
> e
> wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności
> przekracających zwykły zarząd.
>
> To dlaczego zarząd miałby podejmować decyzje o wydatkowaniu pieniędzy wspólnoty
> (zatrudnienie administratora) na w/w koszty s a mo d z i e l n i e?

W umowie na naprawe rury kanalizacyjnej czy instalowanie nowej instalacji tez ustalone jest wynagrodzenie dla wykonawcy ale zeby zarzad mogl podpisac umowe na wykonanie tych prac nie potrzeba glosowania nad wyborem wykonawcy. Wystarczy ze pieniadze na te prace byly ujete w planie gospodarczym a zarzad podpisze umowe z wykonawca ktorego wybral.

[manifa]

Nadinterpretacja lub przeinaczanie faktów pozwolą Ci stwierdzić, że czarne jest
białe.

[wiseman1]

manifa napisała:

> Nadinterpretacja lub przeinaczanie faktów pozwolą Ci stwierdzić, że czarne jest
> białe.

Brakuje argumentow i zaczynaja sie epitety.

Zdejmi te czarne okulary i swiat stanie sie kolorowy.

[manifa]

epitet 1. «wyraz pełniący wobec rzeczownika funkcję określającą» 2. pot. «wyzwisko»
żródło: www.sjn.pwn.pl

[wiseman1]

manifa napisała:

> epitet 1. «wyraz pełniący wobec rzeczownika funkcję określającą»
2. p
> ot. «wyzwisko»
> żródło: www.sjn.pwn.pl
>
A argumentow nadal brakuje.

[manifa]

Argumenty (moje) są wyżej. Ty masz swoje. Niech tak pozostanie.

[wiseman1]

manifa napisała:

> Argumenty (moje) są wyżej. Ty masz swoje. Niech tak pozostanie.

Ponizej sa Twoje argumenty.
Gratuluje poczucia humoru.

manifa napisała:
> Nadinterpretacja lub przeinaczanie faktów pozwolą Ci stwierdzić,
> że czarne jest białe.

tylko do wiseman1

[manifa]

Jeszcze wyżej kochanie ;)

[wiseman1]

manifa napisała:

> Jeszcze wyżej kochanie ;)

Kochanie, tam wyzej piszesz takie same widzimisie pozbawione logicznej argumentacji.

[manifa]

Aby rurę naprawić, trzeba wezwać hydraulika :)
Zawarcie umowy na wykonanie usługi związanej z utrzymaniem nieruchomości w
stanie niepogorszonym oraz wykonywanie bieżących napraw i konserwacji należy do
czynności zwykłego zarządu

natomiast

wynagrodzenie dla administratora wymienione w umowie (wężykiem) musi być
potwierdzone uchwałą wspólnoty, która to wspólnota musi wyrazić zgodę na
ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art.22.3
UoWL). Stąd wyrażenie zgody na zawarcie umowy z administratorem wymaga zgody
wspólnoty.

Ustalenie wynagrodzenia zarządu (zarządcy) w swym logicznym wywodzie pomijam,
albowiem jest oczywiste (art. 22.1 UoWL), że musi być podjęta w tej sprawie
uchwała właścicieli lokali.

Teraz dobrze, kochanie? ;)

[wiseman1]

manifa napisała:

> Aby rurę naprawić, trzeba wezwać hydraulika :)
> Zawarcie umowy na wykonanie usługi związanej z utrzymaniem nieruchomości w
> stanie niepogorszonym oraz wykonywanie bieżących napraw i konserwacji należy do
> czynności zwykłego zarządu
>
> natomiast
>
> wynagrodzenie dla administratora wymienione w umowie (wężykiem) musi być
> potwierdzone uchwałą wspólnoty, która to wspólnota musi wyrazić zgodę na
> ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art.22.3
> UoWL). Stąd wyrażenie zgody na zawarcie umowy z administratorem wymaga zgody
> wspólnoty.
>
> Ustalenie wynagrodzenia zarządu (zarządcy) w swym logicznym wywodzie pomijam,
> albowiem jest oczywiste (art. 22.1 UoWL), że musi być podjęta w tej sprawie
> uchwała właścicieli lokali.
>
> Teraz dobrze, kochanie? ;)

Widze ze trzeba jeszcze raz bo za pierwszym razem nie zostalo zrozumiane.

Aby wykonac remont(wezykiem) (np. istalacji hydraulicznej) potrzebne sa pieniadze zatwierdzone przez zebranie wlascicieli w glosowaniu nad planem gospodarczym.
Natomiast wykonawce_hydraulika(wezykiem) wybiera zarzad.

Przez analogie.
Zeby wykonac prace_administatora(wezykiem) potrzebne sa pieniadze zatwierdzone przez zebranie wlascicieli w glosowaniu nad planem gospodarczym.
Natomiast wykonawce_administratora(wezykiem) wybiera zarzad.

Teraz jasne, kochanie? ;)

[manifa]

Przeczytaj co napisałam duużo wcześniej : wysokość wynagrodzenia dla
administratora jest zawarta w umowie. To znaczy, że zarząd w tym przypadku sam
ustala wysokość opłat na koszty zarządu, podpisując sam umowę (bez akceptacji
uchwałą właścicieli).

[wiseman1]

manifa napisała:

> Przeczytaj co napisałam duużo wcześniej : wysokość wynagrodzenia dla
> administratora jest zawarta w umowie. To znaczy, że zarząd w tym przypadku sam
> ustala wysokość opłat na koszty zarządu, podpisując sam umowę (bez akceptacji
> uchwałą właścicieli).

Przeczytaj co napisalem wczesniej.

Wydatek na USLUGE ADMINISTRATORA powinien zawierac plan gospodarczy (glosowany wiekszosciowo).
Jesli plan gospodaczy zawiera taka pozycje to w ramach tej kwoty ZARZAD moze podpisac umowe z kim chce na ta USLUGE.

Przeczytaj jeszcze co napisal owner_wm bo moze jego sposob wyjasnienia tego problemu lepiej Ci to wyjasni.

administrator nie jest zarządcą

[owner_wm]

manifa napisała:

> wynagrodzenie dla administratora wymienione w umowie (wężykiem)
> musi być potwierdzone uchwałą wspólnoty, która to wspólnota musi
> wyrazić zgodę na ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu
> nieruchomością wspólną (art.22.3 UoWL). Stąd wyrażenie zgody na
> zawarcie umowy z administratorem wymaga zgody wspólnoty.

Nieprawda.
Art. 22.3 pkt 1 nie dotyczy wynagrodzenia administratora, tylko zarządu lub
zarządcy.

Jeśli (jak w omawianym przypadku) jest powołany zarząd z art. 20.1 uwl, to nie
ma (i nie może być) zarządcy NW w rozumieniu ustawy o własności lokali. W
ustawie pojęcie "zarządca" oznacza wyłącznie osobę (fizyczną lub prawną), której
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie, określonym w art. 18.1 uwl
(notarialnie).

Ustawodawca konsekwentnie i do znudzenia używa tandemu: "zarząd lub zarządca,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1..." Osoba, która wykonuje _niektóre_ prace z zakresu zarządzania _na
podstawie umowy cywilnoprawnej z zarządem_ nie jest w rozumieniu ustawy o
własności lokali zarządcą nieruchomości wspólnej - nawet, jeśli ma licencję
zawodowego zarządcy, bo ona do tej pracy (w tej wspólnocie) nie jest mu
potrzebna. Podobnie, jak wielu Polakom w Anglii nie są potrzebne (posiadane
przez nich) dyplomy wyższych uczelni do pracy, jaką tam wykonują. :)

Zarząd może zlecić komukolwiek sprawy, które sam prowadzi, bo wszystkie jego
kompetencje własne mieszczą się w zakresie zarządu zwykłego. Administrator
przejmuje część (lub wszystkie) zadań zarządu "właścicielskiego" i za to pobiera
wynagrodzenie. Jest to zwykła umowa z dostawcą usług.

Zgadzam się z tymi przedmówcami, że nie jest potrzebna uchwała na zawarcie umowy
ani zgoda na wybór osoby administratora.
Są potrzebne środki na wypłatę, ale jeśli jest przewidziana na ten cel kwota w
planie gospodarczym, to na tym udział ogółu właścicieli się kończy. Reszta to
sprawa zarządu (wybór wykonawcy, ustalenie szczegółowych warunków i podpisanie
umowy).

[manifa]

Macie rację: wiseman1 i owner_wm!

Ja też mam rację ;)
Zarząd zawarł umowę, w której była stawka wynagrodzenia dla firmy (nie wiem do
dzisiaj o co chodzi, bo jest tekst: "xxx zł za m2"; nie jest podane w umowie -
czy dachu, czy schodów, czy czego innego...)
a później była podjęta uchwała o wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (w
tym: wysokość wynagrodzenia - uwaga! - zarządcy :)))

Pisząc, że powinna być uchwała na zawarcie umowy (a także wybór i odwołanie
administratora) zaznaczałam - "moim zdaniem". Tym samym chciałam wprowadzić do
tych martwych przepisów, które cytujecie - "ducha", chcąc dać współdecydować
współwłaścicielom także o wyborze firmy, która nota bene wykonuje wszystkie
czynności zarządu zwykłego.

[wiseman1]

manifa napisała:

> Pisząc, że powinna być uchwała na zawarcie umowy (a także wybór i odwołanie
> administratora) zaznaczałam - "moim zdaniem". Tym samym chciałam wprowadzić do
> tych martwych przepisów, które cytujecie - "ducha", chcąc dać współdecydować
> współwłaścicielom także o wyborze firmy, która nota bene wykonuje wszystkie
> czynności zarządu zwykłego.

Taka droga jest tez mozliwa a nawet obowiazkowa kiedy w planie gospodarczy nie zarezerwowano pieniedzy na ten cel.

Wyobraz sobie jednak sytuacje kiedy zarzad szukajac najlepszego administratora bedzie przeprowadzal wywiady z kazdym z nich.
Aby wlasciciele mogli podjac decyzje na podstawie informacji zawartych w tych wywiadach kazdy wywiad musi byc przeprowadzany w formie zebrania wspolnoty na ktore przyjdzie wiekszosc wlascicieli i przesluchiwany administrator.
Mamy wiec np. 5 zebran z obecnoscia wiekszosci wlascicieli a potem glosowanie nad wyborem administratora na podstawie tych zebran.
I teraz nastepny problem.
Jednej wiekszosci bedzie sie podobal administrator X a drugiej wiekszosci administratoe Y i jeszcze trzeciej administrator Z.
Mamy wiec przynajmniej dwa glosowania nad uchwalami jesli wybierzemy system glosowania prezydencki. Kazda z tych uchwal moze byc zaskarzona do sadu.

Moze to potrwac nawet rok a w tym czasie kto sie bedzie zajmowal utrzymaniem nieruchomosci?

[manifa]

Sprawa wyboru administratora przez właścicieli jest do załatwienia:
1. wysyłanie zapytań ofertowych (jak najbardziej szczegółowych)
2. zbieranie ofert (+ wywiad we wspólnotach gdzie dany admin. jest zatrudniony)
3. rozmowy zarządu z oferentami po otrzymaniu ofert na piśmie
2. rozdanie ofert właścicielom z informacją o terminie zebrania ws wyboru admin.
2. zebranie właścicieli - wybór metodą głosowania (ten, który uzyska najwięcej
głosów - zatrudniany)

WSZYSTKO można, jeżeli się chce (w tym przypadku). Wystarczy dobra organizacja i
przygotowanie techniczne.Trwa to 1 miesiąc (max 1,5) - sprawdzone!
:)

[wiseman1]

manifa napisała:

> WSZYSTKO można, jeżeli się chce (w tym przypadku). Wystarczy dobra
organizacja
> i
> przygotowanie techniczne.Trwa to 1 miesiąc (max 1,5) - sprawdzone!
> :)

Wszystko fajnie az ktos zaskarzy uchwale w sadzie bo mu sie niepodoba
wybrany administrator.

[bykira]

wiseman1 napisał:
Oj tam, zaraz czarno widzisz :-) Skoro tak chcą to niech sie
przejadą w sądzie, nie ma co przekonywać :-)

[xxxll]

wiseman1 napisał:


> Moze to potrwac nawet rok a w tym czasie kto sie bedzie zajmowal
> utrzymaniem nieruchomosci?

- Członkowie Zarządu Wspólnoty, wybrańcy ludu nie grymaszą, lecz
pracują.

Władza to nie piastowanie stanowisk, nadawanie sobie tytułów
np.; "Prezes wspólnoty" czy powoływanie sztucznych tworów "Rad
Nadzorczych Wspólnoty" "Komisji Rewizyjnych" (kłania się art.27
UoWL), nawet za friko, ale cóż ...

dzisiejszym "młodym wilkom" dyscyplina i odpowiedzialności za losy
innych jest obce. Oni lubują się w gmatwaniu najprostszych spraw
zasłaniając się formułkami prawnymi. Czy o to chodzi?

Administrator to stanowisko w strukturze zarządcy nieruchomości,
jest od wykonywania poleceń, decyzji, a nie do podejmowania ich i
odpowiadania za nie, a ta druga funkcja marzy się wiseman1 - ot
taki "chłopiec do bicia" żyjący w notorycznym "strachu i presji" -
amatorów - członków Zarządu WM.

[manifa]

Zgadzasz się ze mną czy nie? (w kwesti aby właściciele mogli świadomie - po
wyborze ofert - decydować o wyborze admin.)

Wszystkie swoje propozycje i wywody opieram na:
- obserwacji tego, co się dzieje w naszej wspólnocie (wszystkie czynności
zwykłego zarządu wypełnia zatrudniona firma, a nie zarząd)
- dążności do skłonienia właścicieli do współzarządzania nieruchomością poprzez
decydowanie

[wiseman1]

xxxll napisał:

> Administrator to stanowisko w strukturze zarządcy nieruchomości,
> jest od wykonywania poleceń, decyzji, a nie do podejmowania ich i
> odpowiadania za nie, a ta druga funkcja marzy się wiseman1 - ot
> taki "chłopiec do bicia" żyjący w notorycznym "strachu i presji" -
> amatorów - członków Zarządu WM.
>
Widze ze Pan nie potrafi sie zachowac.
Takie dolegliwosci mozna leczyc.
NFZ pokrywa koszty psychiatry.
Nawet nie trzeba miec skierowania.

to lubię

[grandy]

manifa napisała:
> Jeszcze wyżej kochanie ;)


Manifo, uroczo dialogujesz.

[manifa]

Gumisie nie piją jabcoka, tylko denaturat (sok z gumisiowych jagód).

[xxxll]

manifa napisała:

> Gumisie nie piją jabcoka, tylko denaturat (sok z gumisiowych
jagód).


Ja nie wiem ale grandy na pewno wie co pije ...z tych jagód.

[manifa]

Sok z gumijagód: www.gumisie.info/index.php?option=com_content&task=view&id=55&Itemid=42

[nk45]

Spróbujcie rozwiązać umowę z administratorem. Administrator lub jego zaufani
skierują sprawę do Sądu a przekonacie się czy można rozwiązać umowę z
administratorem bez Uchwały. Znam takie Wspólnoty gdzie Zarząd rozwiązał Umowę
bez problemu ( nie było zaskarżenia do Sądu ) ale znam wyrok Sądu Rejonowego i
Sądu Okręgowego (sprawa odwoławcza), gdzie rozwiązanie Umowy z administratorem
wyraźnie wrzucają do otwartego worka spraw przekraczających zarząd zwykły - choć
takiego zapisu nie ma w UWL!!!

Wniosek: należy spróbować i czekać na reakcję. Może się uda. Lepiej i
bezpieczniej jest przegłosować wcześniej Uchwałę - np. drogą obiegową.

[xxxll]

Nic tak nie boli, jak zapłata za naukę. Ale wszystko przed
niedowiarkami...

[hela6]

dalej sprawa sadowa po której wspólnota zyska odsetki karne od Ciebie no dasz
zarobić sądowi :D