Zaległe rozliczenia z dwoma administratorami

28.08.03, 08:10
Kupiłem mieszkanie od developera. W pierwszym etapie administrowała budynkiem
wynajęta firma przez developera. Po pewnym czasie (około pół roku) powstała
wspólnota mieszkaniowa, powołany został zarząd i on administruje budynkiem. W
tym też czasie podpisałem akt notarialny zakupu mieszkania. Pierwszy
administrator prowadził bardzo nierzetelnie księgowość (brak pełnej
dokumentacji, błędne zapisy w księgach, nie wyliczył mi miesięcznych
zaliczek, w księgach zapisane jest moje zobowiązanie za okres kiedy nie byłem
właścicielem mieszkania, bo protokół odbioru został podpisany miesiąc
później, rozliczenie indywidualnego zużycia mediów prawie po roku itp.).
Nowy administrator (zarząd wspólnoty) bezkrytycznie przejął tzw.
dokumentację i uważa, że informacje podane przez pierwszego administratora są
niepodważalne i moje zobowiązania są w takiej wysokości jak zapisał to w
księgach pierwszy administrator. Nowy administrator jak i stary nie jest w
stanie powiedzieć z czego wynikają i jak zostały wyliczone moje zobowiązania
(podaje tylko jego wysokość). Nowy odsyła mnie do starego administratora, aby
on skorygował moje zobowiązania, albo abym w sądzie dochodził swoich praw ze
starym administratorem (stary administrator nigdy ode mnie nie chciał żadnych
pieniędzy). Stary administrator twierdzi, że całą dokumentację przekazał i
korekt w moich zobowiązaniach może dokonać nowy administrator (mam to na
piśmie). Napisałem kilkanaście pism do administratorów i nie doprosiłem się
rzetelnego rozliczenia. W takiej sytuacji mam następujące pytania:
1. Kto ma obowiązek przedstawić dokładne rozliczenie, z którego wynikają
moje zobowiązania – stary administrator, czy ten kto upomina się o pieniądze
a więc nowy administrator
2. czy nowy administrator bez informowania mnie musi przejąć
dokumentację od starego administratora w ogóle jej nie weryfikując ze mną (
nowy administrator twierdzi, że miał obowiązek przejęcia dokumentacji i
jednocześnie nie jest stroną przy rozliczaniu kwestionowanego okresu)
3. czy nowy zarząd ma prawo żądać ode mnie nie należnych kwot i straszyć
mnie sądem, nie przedstawiając jakichkolwiek dokumentów z czego wynikają
zobowiązania (np. rozliczenia indywidualnego zużycia mediów, podania
prawdziwych wysokości zaliczek na indywidualne media – obaj administratorzy
podają różne kwoty ).
4. czy jedynym moim prawem jest płacenie tzw. „czynszu” nie wnikając
skąd i dlaczego jest tak wysoki. A jedyną metodą obniżenia zobowiązania jest
droga sądowa (ale nawet nie wiem z kim się sądzić ).
5. jakie informacje powinien bym otrzymać z administracji przy
rozliczaniu rocznym (czy administracja ma obowiązek przedstawić szczegółowe
rozliczenie rocznego indywidualnego zużycia mediów – stany liczników, ceny
jednostkowe itp.)
6. kto w takiej sytuacji ma prawo dokonywać korekt moich zobowiązań.
Czy za okres zarządzania przez starego administratora, tylko on ma prawo
dokonywać zmian.
7. czy zarząd postępuje zgodnie z prawem, czy należy się zastanowić nad
zmianą zarządu, bo popełnia poważne błędy.
Jeżeli jest to możliwe to bardzo proszę o wskazówki co powinien bym dalej
robić i czy są jakieś przepisy regulujące takie sytuacje. Czy wyrok sądu
może być dla mnie niekorzystny (nowy administrator chce mnie podać do sądu za
zaleganie w opłatach. Mam zaległości za kwestionowany okres, natomiast nie
zalegam w bieżących opłatach od czasu powołania nowego administratora ).

    • asam11 Re: Zaległe rozliczenia z dwoma administratorami 28.08.03, 10:00
      ryska55 napisał:

      > Kupiłem mieszkanie od developera. W pierwszym etapie administrowała budynkiem
      > wynajęta firma przez developera. Po pewnym czasie (około pół roku) powstała
      > wspólnota mieszkaniowa, powołany został zarząd i on administruje budynkiem. W
      > tym też czasie podpisałem akt notarialny zakupu mieszkania. Pierwszy
      > administrator prowadził bardzo nierzetelnie księgowość (brak pełnej
      > dokumentacji, błędne zapisy w księgach, nie wyliczył mi miesięcznych
      > zaliczek, w księgach zapisane jest moje zobowiązanie za okres kiedy nie byłem
      > właścicielem mieszkania, bo protokół odbioru został podpisany miesiąc
      > później, rozliczenie indywidualnego zużycia mediów prawie po roku itp.).
      > Nowy administrator (zarząd wspólnoty) bezkrytycznie przejął tzw.
      > dokumentację i uważa, że informacje podane przez pierwszego administratora są
      > niepodważalne i moje zobowiązania są w takiej wysokości jak zapisał to w
      > księgach pierwszy administrator. Nowy administrator jak i stary nie jest w
      > stanie powiedzieć z czego wynikają i jak zostały wyliczone moje zobowiązania
      > (podaje tylko jego wysokość). Nowy odsyła mnie do starego administratora, aby
      > on skorygował moje zobowiązania, albo abym w sądzie dochodził swoich praw ze
      > starym administratorem (stary administrator nigdy ode mnie nie chciał żadnych
      > pieniędzy). Stary administrator twierdzi, że całą dokumentację przekazał i
      > korekt w moich zobowiązaniach może dokonać nowy administrator (mam to na
      > piśmie). Napisałem kilkanaście pism do administratorów i nie doprosiłem się
      > rzetelnego rozliczenia. W takiej sytuacji mam następujące pytania:
      > 1. Kto ma obowiązek przedstawić dokładne rozliczenie, z którego wynikają
      > moje zobowiązania – stary administrator, czy ten kto upomina się o pieni
      > ądze
      > a więc nowy administrator
      > 2. czy nowy administrator bez informowania mnie musi przejąć
      > dokumentację od starego administratora w ogóle jej nie weryfikując ze mną (
      > nowy administrator twierdzi, że miał obowiązek przejęcia dokumentacji i
      > jednocześnie nie jest stroną przy rozliczaniu kwestionowanego okresu)

      stroną jest wspólnota, niezależnie od tego przez kogo aktualnie jest
      reprezentowana

      > 3. czy nowy zarząd ma prawo żądać ode mnie nie należnych kwot
      oczywiście, że nie. Problem w tym, że nie jest pewne czy są to kwoty nienależne.

      > 4. czy jedynym moim prawem jest płacenie tzw. „czynszu” nie wnikają
      > c
      > skąd i dlaczego jest tak wysoki. A jedyną metodą obniżenia zobowiązania jest
      > droga sądowa (ale nawet nie wiem z kim się sądzić ).

      Pozew do sądu przeciw wspólnocie mieszkaniowej. Lepiej jednak zapłacić a w
      sądzie domagać się zwrotu z odsetkami. Jeśli z pozwem wystąpi wspólnota (zarząd
      w jej imieniu) to w razie przegranej ( a przyznaje Pan że zaległości są)trzeba
      będzie płacić odsetki dość wysokie.

      > 5. jakie informacje powinien bym otrzymać z administracji przy
      > rozliczaniu rocznym (czy administracja ma obowiązek przedstawić szczegółowe
      > rozliczenie rocznego indywidualnego zużycia mediów – stany liczników, cen
      > y
      > jednostkowe itp.)

      tak, właścicielowi zawsze

      > 6. kto w takiej sytuacji ma prawo dokonywać korekt moich zobowiązań.
      > Czy za okres zarządzania przez starego administratora, tylko on ma prawo
      > dokonywać zmian.


      Aktualny zarząd jest właściwy do wszelkich rozliczeń choć może czasem nie mieć
      do tego danych.

      Ważne czy za sporny okres zarząd otrzymał absolutorium. Jeśli tak, dochodzenie
      Pana racji może być utrudnione.
    • szepwa Re: Zaległe rozliczenia z dwoma administratorami 28.08.03, 23:34
      Witam Państwa,
      podobne problemy występują we wszystkich wspólnotach. Jestem tym "nowym", już
      trzecim administratorem we wspólnocie i mam problemy z rozliczeniami z okresu
      pierwszego administratora zatrudnionego przez dewelopera.
      Uważam, że większość tych problemów wynika z bardzo małego zainteresowania
      właścicieli ich własnością. Nadal większość czeka, że ktoś za nich wszystko
      załatwi i będzie dobrze.Obserwuję mały udział w WZW oraz brak kontaktów
      bieżących z zarządem i administratorem (mimo systematycznych dyżurów).
      Najlepiej jest wyjaśniać wszelkie rozbieżności na bieżąco, po czasie przy braku
      pełnej, dobrej dokumentacji trudno stwierdzić kto miał rację, pozostaje do
      wyjaśnienia bilans otwarcia, z którym nie wiadomo co zrobić.Jestem właśnie
      przed sprawą sądową dotyczącą zadłużenia z 2001r. Ciekawa jestem jej przebiegu
      i rezultatu.
      Pozdrawiam
      • ryska55 Re: Zaległe rozliczenia z dwoma administratorami 29.08.03, 09:18
        szepwa napisała:

        > Witam Państwa,
        > podobne problemy występują we wszystkich wspólnotach. Jestem tym "nowym", już
        > trzecim administratorem we wspólnocie i mam problemy z rozliczeniami z okresu
        > pierwszego administratora zatrudnionego przez dewelopera.
        > Uważam, że większość tych problemów wynika z bardzo małego zainteresowania
        > właścicieli ich własnością. Nadal większość czeka, że ktoś za nich wszystko
        > załatwi i będzie dobrze.Obserwuję mały udział w WZW oraz brak kontaktów
        > bieżących z zarządem i administratorem (mimo systematycznych dyżurów).
        > Najlepiej jest wyjaśniać wszelkie rozbieżności na bieżąco, po czasie przy
        braku
        >
        > pełnej, dobrej dokumentacji trudno stwierdzić kto miał rację, pozostaje do
        > wyjaśnienia bilans otwarcia, z którym nie wiadomo co zrobić.Jestem właśnie
        > przed sprawą sądową dotyczącą zadłużenia z 2001r. Ciekawa jestem jej
        przebiegu
        > i rezultatu.
        > Pozdrawiam

        Bardzo Pani dziękuję,

        W moim przypadku usiłuję wyjaśnić sprawę jak tylko otrzymałem informacje od
        nowego administratora. Moja sprawa też dotyczy 2001 roku. Wg mnie problem
        bierze się z ustalenia kompetencji i praw zainteresowanych stron.
        - czy nowy administrator ma prawo zakwestionować zapisy w księgach
        dotyczących właścicieli lokali czy nie , przy przejmowaniu dokumentacji od
        starego administratora.
        - czy wartości kwestionowane mogą być nie uwzględniane w bilansie
        rozliczeń między administratorami
        - kto później może dokonywać korekt i weryfikacji zapisów dokonanych za
        czasów starego administratora.
        W moim przypadku są takie paradoksy:
        1. W księgach obciążony jestem za styczeń 2001, ale mieszkanie odebrałem
        31.1.2001 i na protokole jest zapisy „czynsz płatny od 1.2.2001”. Dlaczego więc
        nowy administrator (i stary też) żąda ponad 300 zł nienależnej opłaty.
        2. Rozliczenie indywidualnego zużycia mediów za pierwsze półrocze 2001
        zostało przesłane w kwietniu 2002 przez starego administratora. Wpisane jest
        kilkaset zł dodatkowego obciążenia. Na moje pytanie jak została ta kwota
        wyliczona nikt nie jest mi wstanie odpowiedzieć. Nawiasem mówiąc wyliczona
        kwota za zużyte media w pierwszym półroczu (tak naprawdę przez 2 miesiące – bo
        tyle tam mieszkałem) jest takiej wysokości jak wynika to ze stanów końcowych
        liczników na koniec 2001 roku (oczywiście nie uwzględniając stanów początkowych
        liczników). Oczywiście nowy administrator za II półrocze dołożył swoje
        obciążenia.
        3. Na pytanie jakie były zaliczki na indywidualne media w pierwszym
        półroczu 2001 (rządy starego administratora) obaj administratorzy podają różne
        wartości (komu uwierzyć).
        4. Na moją propozycję, aby zainteresowane strony (developer, stary
        administrator, nowy administrator) wybrali jednego reprezentanta (z którym
        uzgodnię rozliczenie), a pozostali nie kwestionowali jego decyzji , nikt nie
        odpowiedział.
        5. itd. Itd.
        Mam dużą dokumentację i wszystkie powyższe informacje mogę udowodnić, bo mam na
        piśmie. Nowy administrator radzi mi, abym podał do sądu starego administratora.
        Jeżeli ja mam wynająć adwokata, tracić czas na sądy, to wolę zapłacić i mieć
        spokojną głowę.
        Będę bardzo wdzięczny za wszelkie informacje w podobnych sprawach.

        • ryska55 Re: Zaległe rozliczenia z dwoma administratorami 26.01.04, 12:21
          ryska55 napisał:
          Czy pamięta Pani ten list,

          Wspominała Pani, że będzie rozprawa sądowa w podobnej sprawie. Czy już się
          odbyła, czy ma Pani jakieś nowe wiadomości?
          W moim przypadku dostałem wezwanie z sądu. Czasami mam wątpliwości czy warto
          dochodzić swoich praw. Koszty rosną i sprawy mogą sięciągnoą bardzo długo.

          Bardzo proszę o informacje

          Pozdrawiam

          > szepwa napisała:
          >
          > > Witam Państwa,
          > > podobne problemy występują we wszystkich wspólnotach. Jestem tym "nowym",
          > już
          > > trzecim administratorem we wspólnocie i mam problemy z rozliczeniami z okr
          > esu
          > > pierwszego administratora zatrudnionego przez dewelopera.
          > > Uważam, że większość tych problemów wynika z bardzo małego zainteresowania
          >
          > > właścicieli ich własnością. Nadal większość czeka, że ktoś za nich wszystk
          > o
          > > załatwi i będzie dobrze.Obserwuję mały udział w WZW oraz brak kontaktów
          > > bieżących z zarządem i administratorem (mimo systematycznych dyżurów).
          > > Najlepiej jest wyjaśniać wszelkie rozbieżności na bieżąco, po czasie przy
          > braku
          > >
          > > pełnej, dobrej dokumentacji trudno stwierdzić kto miał rację, pozostaje do
          >
          > > wyjaśnienia bilans otwarcia, z którym nie wiadomo co zrobić.Jestem właśnie
          >
          > > przed sprawą sądową dotyczącą zadłużenia z 2001r. Ciekawa jestem jej
          > przebiegu
          > > i rezultatu.
          > > Pozdrawiam
          >
          > Bardzo Pani dziękuję,
          >
          > W moim przypadku usiłuję wyjaśnić sprawę jak tylko otrzymałem informacje od
          > nowego administratora. Moja sprawa też dotyczy 2001 roku. Wg mnie problem
          > bierze się z ustalenia kompetencji i praw zainteresowanych stron.
          > - czy nowy administrator ma prawo zakwestionować zapisy w księgach
          > dotyczących właścicieli lokali czy nie , przy przejmowaniu dokumentacji od
          > starego administratora.
          > - czy wartości kwestionowane mogą być nie uwzględniane w bilansie
          > rozliczeń między administratorami
          > - kto później może dokonywać korekt i weryfikacji zapisów dokonanych za
          > czasów starego administratora.
          > W moim przypadku są takie paradoksy:
          > 1. W księgach obciążony jestem za styczeń 2001, ale mieszkanie odebrałem
          > 31.1.2001 i na protokole jest zapisy „czynsz płatny od 1.2.2001”. D
          > laczego więc
          > nowy administrator (i stary też) żąda ponad 300 zł nienależnej opłaty.
          > 2. Rozliczenie indywidualnego zużycia mediów za pierwsze półrocze 2001
          > zostało przesłane w kwietniu 2002 przez starego administratora. Wpisane jest
          > kilkaset zł dodatkowego obciążenia. Na moje pytanie jak została ta kwota
          > wyliczona nikt nie jest mi wstanie odpowiedzieć. Nawiasem mówiąc wyliczona
          > kwota za zużyte media w pierwszym półroczu (tak naprawdę przez 2 miesiące ̵
          > 1; bo
          > tyle tam mieszkałem) jest takiej wysokości jak wynika to ze stanów końcowych
          > liczników na koniec 2001 roku (oczywiście nie uwzględniając stanów
          początkowych
          >
          > liczników). Oczywiście nowy administrator za II półrocze dołożył swoje
          > obciążenia.
          > 3. Na pytanie jakie były zaliczki na indywidualne media w pierwszym
          > półroczu 2001 (rządy starego administratora) obaj administratorzy podają
          różne
          > wartości (komu uwierzyć).
          > 4. Na moją propozycję, aby zainteresowane strony (developer, stary
          > administrator, nowy administrator) wybrali jednego reprezentanta (z którym
          > uzgodnię rozliczenie), a pozostali nie kwestionowali jego decyzji , nikt nie
          > odpowiedział.
          > 5. itd. Itd.
          > Mam dużą dokumentację i wszystkie powyższe informacje mogę udowodnić, bo mam
          na
          >
          > piśmie. Nowy administrator radzi mi, abym podał do sądu starego
          administratora.
          >
          > Jeżeli ja mam wynająć adwokata, tracić czas na sądy, to wolę zapłacić i mieć
          > spokojną głowę.
          > Będę bardzo wdzięczny za wszelkie informacje w podobnych sprawach.
          >
    • szepwa Re: Zaległe rozliczenia z dwoma administratorami 29.08.03, 19:07
      Wszelkich korekt może dokonywać aktualny administrator , ponieważ on posiada
      dokumentację. Jednak czasem z tej dokumentacji, sporządzonej przez starego
      administratora, nie wynika czytelnie dlaczego dokonano naliczeń i rozliczeń w
      kwotach obciążających właściciela. Moim zdaniem bez współpracy starego i nowego
      administratora nie jest możliwe wyjaśnienie spraw zaległych. Stary powinien
      wyjaśnić każdy zapis księgowy, ponieważ sam ich dokonywał. Powinien wiedzieć a
      przede wszystkim posiadać ( i załączyć go do akt) dokument potwierdzajacy każdy
      zapis księgowy. Zaległe nie wyjaśnione sprawy stwarzają problemy zarówno
      właścicielowi, jak też nowemu administratorowi, gdyż ciągle są nie wyjaśnione
      salda.Nowy administrator powinien więc dążyć również do wyjaśnienia zaległości.
      Jeśli chodzi o przejmowanie dokumentacji to nie jest możliwe w tym momencie
      wyjaśnienie takich spraw jak Pana, uwzględniając , że wspólnota liczy np. 200 -
      300 właścicieli, należałoby więc analizować wszystkie zapisy!!!
      Takie rozbieżności jak w Pana przypadku ujawniają się na ogół przy pierwszym
      rozliczeniu mediów.
      Życzę powodzenia, bo sprawa w sądzie jest czasochłonna i uciążliwa, jest więc
      chyba ostatecznością.
    • kasia_koki Re: Zaległe rozliczenia z dwoma administratorami 26.01.04, 21:25
      A gdzie jest takie osiedle z takimi problemami powinienes ostrzec nas
      wszystkich zeby nikt nie dal sie zlapac w sidla takich niby administratorow
Pełna wersja