Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu

15.03.08, 00:44
Garaż jest samodzielnym lokalem użytkowym podzielonym na 10 udziałów i
znajduje się w naszym budynku.
Właściciele garażu płacą wyłącznie zaliczki na utrzymanie nieruchomości
wspólnej i jak się dowiedziałam od jednego z nich nie pokrywają sami żadnych
rachunków z tytułu kosztów jego utrzymania. Tak jest od początku istnienia
Wspólnoty czyli 4,5 roku o czym dowiedziałam się niedawno.Nie mają swojego
licznika energii elektrycznej i nie są nią obciążani przez naszego zarządcę
(licencjonowany). Korespondencję w tej sprawie prowadzę z zarządcą od dwóch
miesięcy. W sprawozdaniu finansowym za rok 2007 zarządca wykazuje koszty
eksploatacyjne, na moje wezwanie żeby w sprawozdaniu wykazał koszty dotyczące
garażu który nie jest nieruchomością wspólną odmówił. Postawiłam zarzut iż w
kosztach wspólnoty są ukryte te dotyczące garażu co może spowodować iż
nieświadomi właściciele podejmą uchwałę o przyjęciu sprawozdania finansowego
(przekonani iż koszty dotyczą wyłącznie zarządzania nieruchomością wspólną).
Tak się stało w ubiegłych latach. Jako ciekawostkę zaznaczę, że pośrednio
zarządca do takiej praktyki się przyznał, gdyż w planie gospodarczym na rok
2008 " wyrzucił" na boku z kosztów wspólnoty te dotyczące wyłącznie garażu.
Zebranie Wspólnoty 18.03 jak zmusić zarządcę do wykazania kosztów utrzymania
garażu niesłusznie pokrywanych z konta wspólnoty. Jak i od kogo domagać się
ich zwrotu na konto wspólnoty. W jaki sposób zmusić właścicieli garażu do
założenia licznika energii elektrycznej, czy jest jakiś przepis zmuszający
właściciela samodzielnego lokalu do założenia licznika i podpisania swojej
umowy z Zakładem Energetycznym, czy też Wspólnota musi podjąć uchwałę
zobowiązującą ich do tego?
Dodam iż sprawa jest o tyle trudna, gdyż właściciele garażu posiadają udziały
w nieruchomości wspólnej również z tytułu lokali mieszkalnych i przy
mobilizacji sił mogą swoją większością głosów podjąć uchwały przyjmujące
sprawozdanie i plan gospodarczy. Szukam więc przepisów, które są wyższe nad
uchwały. W polemice z zarządcą cytowałam odpowiednie Art. z ustawy UWL, on
jednak uporczywie je ignoruje zapewne sądząc iż Wspólnota wszystko
"przyklepie" łącznie z udzieleniem absolutorium.
Liczę na Waszą pomoc merytoryczną.
    • bykira Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 15.03.08, 09:33
      Należy podjąć uchwałę o zleceniu prac elektrykowi , mających na celu
      przerobienie instalacji elektrycznej tak, aby obejmowała ona tylko
      części wspólne- czyli bez tego garażu. Alternatywą może być
      założenie przez właścicieli garażu podlicznika i obciążanie ich za
      zużyty prąd, ale w to bym się nie bawiła. Po prostu macie prawo
      odciąć im prąd i koniec
      • kakadu_1 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 15.03.08, 15:46
        Dziękuję. Wymaga to jednak uchwały wspólnoty, a z tym prawdopodobnie będzie problem.
    • mrozik.jarek Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 15.03.08, 13:37


      Przedstawiłeś problem powszechnie znany. Wykazana
      patologia administrowania nieruchomością wspólną utwierdza mnie
      tylko w przekonaniu, że chyba nikomu nie chce się w budynkach
      wspólnot odrębnie rozliczać kosztów utrzymania nieruchomosci wspólnej
      i nieruchomości lokalowej (garażu). Proponuję poinformować na
      zebraniu właścicieli lokali o tych nieprawidłowościach, które
      napisałeś oraz o możliwości skierowania sprawy na drogę sadową o
      uchyleniu uchwały o przyjęciu sprawozdania finansowego wspólnoty
      mieszkaniowej.
      • kakadu_1 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 15.03.08, 15:58
        Zamierzam to uczynić. Spodziewam się jednak iż większość nie będzie
        zainteresowana zmianą istniejącej sytuacji. Szukam przepisów, które nakazują
        "odgórnie" ( nie wymagają uchwały Wspólnoty) właścicielom lokalu użytkowego
        założenie licznika i podpisanie "swojej" umowy z dostawcą energii. Zaskarżyć
        uchwałę zatwierdzającą sprawozdanie finansowe i podjąć walkę w Sądzie
        prawdopodobnie musiała bym podjąć sama. Jeszcze przed Zebraniem próbuję znaleźć
        inne rozwiązanie.
        Dziękuję za rady.
        • bykira Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 15.03.08, 16:15
          Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego
          lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
          przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu
          związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w
          sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli
          oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
          2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na
          wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia
          konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej,
          a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w
          dodatkowe instalacje
          • bykira Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 15.03.08, 16:16
            Nie dodałam ( bo dla mnie to oczywiste), że jest to ustawa o
            własności lokali :-))
            • kakadu_1 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 16.03.08, 00:41
              Bykira. Chciałam, krótko zapytać w sprawie kosztów garażu, w tym problemu z
              licznikiem. Sprawa jest głębsza. W aktach notarialnych garażu dano prawo
              "przechodu do pomieszczeń przynależnych do ich lokali" innym członkokom
              wspólnoty. W praktyce są to ich piwnice i tylko mieszkańcy jednej klatki
              przechodzą przez garaż. Po burzliwych dyskusjach w 2004r. w celu częściowej
              rekompensaty za włączane światło i sprzątanie wspólnota podjęła uchwałę iż od
              tej części (100,5m2) nie będzie pobierała zaliczek na utrzymanie nieruchomości
              wspólnej od właścicieli garażu. W roku 2007 stanowiło to kwotę 2.785,86 zł. to
              jest bardzo dużo zważywszy iż cały garaż to 270,5 m2 i jest 10 stanowisk
              postojowych. Do tematu nie wracano, gdyż reszta wspólnoty była przekonana, że
              koszty utrzymania garażu ponoszą jego właściciele. Okazało się jednak, że
              zarządca zajmował się garażem jak nieruchomością wspólną i regulował należności
              z tego tytułu z rachunku wspólnoty. Po moim "odkryciu" , cytowaniu odpowiednich
              Art. z UWL w tym również przywołanego przez Ciebie, w całej korespondencji
              powołuje się jedynie na "zasady współżycia społecznego". Oczywiście wiem, że
              nasza uchwała jest wadliwa gdyż zaliczki muszą być naliczane od udziałów. Na
              marginesie tu już samowolnie bez uchwały wspólnoty zarządca pobierał zaliczki
              wyłącznie od lokali bez piwnic.Te
              zmiany są już przewidziane w projekcie uchwały, ale musimy w inny sposób wyliczyć
              "rekompensatę" i tu jest mur dotyczący wyliczenia należności za oświetlenie-
              jeden licznik. Zarządca wpadł na "genialny" pomysł i przygotował projekt uchwały
              w której wyliczył kwotę, która jego zdaniem stanowi koszty utrzymania garażu
              wyłącznie dla garażowiczów, na tej podstawie wyliczył zaliczki umieścił w tej
              samej uchwale zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólne i tu uwaga (sic) do
              głosowania przez Wspólnotę na Zebraniu. Nie dociera do niego, ani treść Art.22
              pkt8, ani fakt, że wspólnota nie może ustalać zaliczek na utrzymanie
              wyodrębnionego lokalu, ani podjąć w tej sprawie uchwały, ani tym bardziej
              zbierać na swoim koncie wpłat z tego tytułu.
              Odnośnie tej uchwały może uda się przekonać właścicieli, żeby jej nie podjęli.
              Gorsza sprawa ze sprawozdaniem za rok 2007 i licznikiem, który bardzo komplikuje
              sprawę o czym wspomniałam na początku wątku.
              Zarządca nie chce się przyznać do błędów, garażowicze nie będą naciskać ( z
              wiadomych względów).
              • grandy zarządców trzeba trzymać krótko, silną ręką 16.03.08, 02:14
                Sprawa rzeczywiście jest zagmatwana, ale dobrze sobie radzisz z
                odkręcaniem tego bałaganu. Napotkasz zapewne na opór większości
                przed uregulowaniem sprawy do końca. Powiadom większość o treści
                art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali: "Właściciel lokalu może
                zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami
                prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady
                prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób
                narusza jego interesy."

                Na podstawie powyższego przepisu możesz wystąpić o uchylenie uchwały
                wspólnoty o zatwierdzeniu sprawozdania za 2007 r. oraz uchwały
                o ustaleniu sposobu rozliczeń kosztów w roku 2008. Naruszenie
                przepisu art. 12 ust. 2 uowl (podział kosztów wg udziałów) oraz
                art. 13 uowl (Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego
                lokalu) - jest oczywiste. Sąd z pewnością uchyli te dwie uchwały.
                Świadome działanie w sposób sprzeczny z prawem i narażenie części
                właścicieli lokali na straty finansowe - to z kolei dostateczny
                powód, aby wnosić o uchylenie uchwały w sprawie udzielenia
                absolutorium.

                Poinformuj o tym na zebraniu i zaproponuj uniknięcie drogi sądowej
                poprzez dostosowanie sprawozdania i uchwały o wysokości zaliczek
                do przepisów ustawy o własności lokali.

                Najlepiej gdybyś na zebraniu miała własne projekty uchwał do
                przegłosowania w miejsce uchwał wadliwych. To może być jednak trudne
                w odniesieniu do rozliczenia finansowego za 2007 r. Zaproponuj
                przerwę w zebraniu na 2 tygodnie, aby zarządca miał czas na
                poprawienie sprawozdania i uchwały o zaliczkach na 2008 r., a
                wspólnota mogła głosować uchwały zgodne z przepisami.

                Masz wątpliwości lub pytania - zadaj je na forum. Jest tu kilkoro
                osób, które Ci pomogą. Najbardziej uczynna i równie kompetentna
                jest Bykira.
                • bykira Widziały gały służebność 16.03.08, 08:47
                  Moim zdaniem,niepotrzebnie zwolniliście ich z kosztów utrzymania
                  nieruchomości wspólnej koszty udziałami. To wprowadza jedynie
                  bałagan.
                  Widziały gały co brały, a brały ze służebnością to i cena była
                  pewnie odpowiednio niższa :-). Powinni płacić udziałami, jakie
                  posiadają, a za udostępnienie przejścia powinna być ustanowiona
                  służebność w wysokości np.1/4 rachunku za światło i 1/4 za
                  sprzątanie. Może to być jakaś rozsądna ustalona kwota, podjęta
                  uchwała stanowiąca koszt wspólnoty czyli też tych którzy są
                  właścicielami garaży w przypadającym im udziale :-)
                  Pozdrawiam
                  P.ś Grandy Twoje komplementy nie dość, że niezasłużone, to jeszcze
                  wprowadzają mnie w zażenowanie. Ale dziękuje :-)
                  • kakadu_1 Re: Widziały gały służebność 16.03.08, 12:00
                    Grandy i bykira. Dziękuję bardzo. Cenna rada z przerwą w Zebraniu. Przygotuję
                    projekt uchwały dotyczący tylko wysokości zaliczek zgodnej z udziałami. Odnośnie
                    kosztów utrz. garażu w których powinna partycypować to właśnie cały czas bijemy
                    głową w ten licznik. Nie dało się wyliczyć zużycia energii i właśnie na początku
                    istnienia naszej Wspólnoty (świeże "szczypiorki" w przepisach) podjęliśmy taką
                    nieszczęsną uchwałę. Dodam iż w obecności cały czas tego samego zarządcy. Nie
                    zwrócił nam uwagi na sprzeczność z UWL i do tej pory się do niej stosuje i
                    jeszcze reguluje "należności" garażu z naszego konta. Jutro jadę skontrolować
                    faktury jednak przypuszczam iż np. konserwacja, przeglądy itd. będą ogólnie
                    określone i jak udowodnię, że w tym są te dotyczące instalacji w garażu?
                    Właściciele nie muszą na moje zapytanie pokazać rachunków świadczących o tym, że
                    sami coś zapłacili. Oczywistym jedynie może być zarzut iż zarządca nie wystawił
                    żadnego rachunku dla właścicieli garażu za zużywaną energię.
                    Chcę zmusić garażowiczów do założenia licznika w ich lokalu i dokonania
                    przerobienia instalacji elektrycznej (co jest w tym celu konieczne) we własnym
                    zakresie. Wspólnota już dosyć zapłaciła.
                    • bykira Re: Widziały gały służebność 16.03.08, 12:29
                      Administrator, powinien umieć wyjaśnić każdą fakturę ( nawet na
                      przelewach często robi się opis) Natomiast w jego posiadaniu powinny
                      być refaktury dotyczące energii ( z faktury za energię w częściach
                      wspólnych powinna być wystawiona refaktura na jej część dotyczącą
                      garaży, a wystawiona na wszystkich właścicieli garaży łącznie lub na
                      każdego z osobna najlepiej).
                      • kakadu_1 Re: Widziały gały służebność 16.03.08, 13:26
                        To zamierzam sprawdzić.
    • mrozik.jarek Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 16.03.08, 13:04
      Podstawą prawidłowego naliczania zaliczek na pokrycie kosztów
      wspólnoty mieszkaniowej jest prowadzenie dwóch ewidencji księgowych:
      ewidencji zaliczek i kosztów dla nieruchomosci wspólnej i ewidencji
      zaliczek i kosztów dla nieruchomosci lokalowej (garażu). Proponuję
      zwołać zebranie współwłaścicieli garażu i podpisać umowę o sposobie
      zarządu garażem, a w tym określenie reprezentacji współwłaścicieli
      lokalu garażowego na zewnątrz. To są podstawowe sprawy które każdy
      administrator powinien przedstawić w swojej ofercie wspólnotom ,
      poszukującym "zarządcy" do administrowania/ zarządzania
      nieruchomoscią wspólną i administrowania/zarządzania nieruchomością
      lokalową stanowiącą współwłasność.
      • kakadu_1 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 16.03.08, 13:36
        Tu prezentuję odmienne zdanie. Zarządca ma podpisaną umowę wyłącznie ze
        wspólnotą o zarządzanie nieruchomością wspólną. Garaż jest samodzielnym lokalem
        użytkowym gdzie koszty jego utrzymania spoczywają na jego właścicielach. Kto im
        będzie zarządzał Wspólnoty nie interesuje. Prowadzenie ich ewidencji zaliczek i
        kosztów nie należy do naszego zarządcy. Swoje uzgodnienia, sposób regulowania
        należności, ustalanie wysokości zaliczek oraz swojego reprezentanta należy
        wyłącznie do nich i na ich zebraniu. Nie należy tego mieszać. Prowadzenie przez
        tego samego zarządcę spraw Wspólnoty i lokalu użytkowego może spowodować iż w
        sytuacji jak nasza (spór) nie zachowa obiektywizmu ( co ma miejsce choć nie
        wiąże go umowa z garażowiczami).
        • mrozik.jarek Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 16.03.08, 13:52

          Istotą problemu nie jest to kto zarządza nieruchomością lokalową
          Problemem jest bałagan w ewidencji księgowej omawianej wspólnoty
          mieszkaniowej.
          • kakadu_1 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 16.03.08, 14:44
            Tak. Próbuję znaleźć drogę rozwiązania tych problemów.
            • kakadu_1 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 21.03.08, 14:55
              Jestem po zebraniu, trochę doszłam do siebie. Jako członek rady wspólnoty
              przygotowałam zgodnie z naszym Statutem swoją opinię na temat sprawozdania,
              planu i pracy zarządcy( drugi członek- współwłaściciel garażu, omówił
              opiniowania). Zaproponowałam omawiane wyżej zmiany i głosowanie uchwał na
              dalszej części zebrania w innym terminie. Do swojej opinii dołączyłam trzy
              projekty uchwał: o zwrot niesłusznie przez wspólnotę poniesionych kosztów
              utrzymania garażu od 01.04.2004 do 31.03.2008, założenie licznika energii
              elektrycznej przez właścicieli garażu i jeżeli będzie konieczność przerobienia
              instalacji el. wspólnota poniesie połowę kosztów oraz zobowiązujaca zarządcę do
              wystawienia refaktury za energię el.dla wł. garażu od 01.04. 2008r. do czasu
              zamontowania odrębnego licznika dla tego lokalu. Wśród moich propozycji na
              zebranie zawartych w mojej opinii zawarta była również ta aby w uchwale
              ustalającej wysokość zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej i na fundusz
              remontowy umieścić zapis "jednocześnie traci moc uchwała nr... z dnia
              23.03.2004r." czyli ta dotycząca zwolnienia z opłat wł garażu od 100,5m2 ich
              lokalu. Ustalenie uchwałą rekompensaty od wspólnoty dla wł garażu za używanie
              oświetlenia w ich lokalu przez osoby które mają prawo przechodu. W celu dania
              możliwości spokojnego zapoznania się z treścią, wrzuciłam swoją opinię dzień
              przed zebraniem do skrzynek właścicieli o czym ich poinformowałam ogłoszeniem na
              klatce.
              I teraz zebranie. Pracownik zarządcy sama siebie zaproponowała na przewodniczącą
              zebrania przy moim jednym głosie sprzeciwu została wybrana. Zarządca
              protokółował zebranie. Na moje zapytanie czy odczytać moją opinię na zebraniu
              czy wszyscy zapoznali się wcześniej z jej treścią, ponieważ stwierdzili, że
              treść jest im znana moją opinię wraz z proponowanymi uchwałami załączyłam do
              protokołu jako głos w dyskusji.No i dyskusja - tylko ja atakowałam zarządcę,
              mnie atakowali pozostali obecni na zebraniu. Przyjęto sprawozdanie bez zmian,
              udzielono absolutorium zarządcy, plan przyjęto usuwając koszty utrzymania garażu
              do ponoszenia których mięli być zobowiązani jego właściciele ustalono w tej
              uchwale, że koszty remontu wewnątrz garażu będą ponoszone po połowie przez
              wspólnotę i właścicieli tego lokalu.
              Tylko ja jedyna byłam przeciw. Nie głosowano moich propozycji uchwał. Komisja
              nie odczytała wyników głosowania, chociaż głosowanie odbywało się udziałami
              przez podpis na liście. Na razie złożyłam pismo u zarządcy z żądaniem
              niezwłocznego dostarczenia mi protokołu z zebrania wraz z załącznikami, listą
              obecności,protokołem komisji skrutacyjnej, uchwałami i listami głosowań gdyż
              zamierzam skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.
              Jeszcze raz dziękuję za rady.
              Życzę Wszystkim spokojnych Świąt.
              • j666 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 28.03.08, 15:59
                Kakadu, jestem z Tobą.
                Mam identyczną sytuację i jakbym czytał swój własny post.
                Na ostatnim zebraniu zapowiedziałem wniesienie przez mnie sprawy do
                sądu o uchylenie uchwały o wysokości zaliczek i planie gospodarczym
                na 2008 r.
                Oczywiście mój wniosek o zmiane planu gospodarczego został
                odrzucony, gdyż podobnie wiekszośc udziałów około 3/4 mają
                współwłaściciele garazu.
                Myslę, jak ugryźć zwrot poniesionych przez całą wspólnotę kosztów w
                latach 2001-2007.
                W grę wchodzą przede wszystkim energia elektryczna (w garażu
                wszystkie lampy swiecą 24 h), w mniejszym stopniu (finansowo w
                mniejszym) konserwacja instalacji elektrycznej, sprzątanie, remonty
                (chwilowo pomijam, czy brama garazowa jest częścią nieruchomośći
                wspólnej, czy należy do właścicieli lokalu uzytkowego garażu
                podziemnego).
                Zarządca (sp. z o.o.) to osoby poswięcające swoją energię wyłącznie
                na udowadnianie, że nic się nie da zrobić, obecnie straszą
                mieszkańców, że założenie podlicznika elektrycznego obciąży
                wspólnotę jakimiś wielkimi kosztami (200 mieszkań, 160 miejsc
                parkingowych) - "prezesowe" wyplują masę słów raz do roku, żeby
                później nic nie robić przez cały rok.
                Jesli jesteś z W-wy, to chętnie się spotkam.
                Ciekaw jestem, gdzie znajdziemy wzory pism do sądu, o ile wiem w
                podobnych sprawach sady wydawały wyroki po naszej myśli, ale zwykle
                diabeł tkwi w szczegółach.
                Także zastanawiam się, jak można "nakazać" zawrzeć osobną umowę o
                dostawę energii elektrycznej.
                Generalnie to sąd nie może nakazać podjąć jakiejś uchwały, może
                natomiast uchylić przegłosowaną uchwałę.
                Jest jeszcze droga działania przez zarządcę na szkodę wspólnoty i
                wniosek o zarząd przymusowy.
            • j666 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 28.03.08, 16:17
              www.zarzadcy.com.pl/?str=wsp&c=czytaj&id=59


              -----

              > Tak.
              > Próbuję znaleźć drogę rozwiązania tych problemów.
              • kakadu_1 Re: Problem z zarządcą - koszty utrzymania garażu 31.03.08, 23:15
                j666 również dopisałam się do Twojego wątku, zanim zaglądnęłam do siebie :).
                Bardzo dziękuję za linka, przesłałam te wytyczne do naszego zarządcy. Ciekawe
                jak zareaguje. Ja nadal czekam na protokół i uchwały z ostatniego zebrania - to
                już dwa tygodnie. Zapowiedziałam skierowanie sprawy na drogę postępowania
                sądowego. Jeżeli po przeczytaniu tego artykułu nie będzie pozytywnego odzewu, to
                ta droga jest nieunikniona.Poinformuję o dalszym ciągu sprawy.
                Również trzymam kciuki za powodzenie w słusznej sprawie.
Pełna wersja