umowa z zarządcą

28.05.08, 03:35
Czy umowę z zarządcą należy zawsze podpisywać aktem notarialnym, czy
mozna bez? Pytam, bo wspólnota kamienicy, do której niedawno się
wprowadziłam ma podpisaną umowę, ale podpisu notariusza na niej nie
widziałam. Prosze o info.
    • xxxll Re: umowa z zarządcą 28.05.08, 05:31

      tofffi napisała:

      > Czy umowę z zarządcą należy zawsze podpisywać aktem notarialnym,
      > czy mozna bez? Pytam, bo wspólnota kamienicy, do której niedawno
      > się wprowadziłam ma podpisaną umowę, ale podpisu notariusza na
      > niej nie widziałam. Prosze o info.

      Nie musi być notarialnie. Jest to umowa cywilno -prawna.

      - Kto reprezentował WM w umowie?
      - Czy macie wybrany Zarząd WM?

      ----------------------------------------------------------------
      "Prostowanie paragrafów jest na tyle skuteczne,
      na ile pozwalają mu skazani" G.A.
      • tofffi Re: umowa z zarządcą 29.05.08, 02:50
        Dzięki za info. Zarząd mamy - jeden z człoków własnie sprzedał
        mieszkanie i się wyprowadził, drugi ogranicza się do tekstów
        pt. "jak będziesz podskakiwać to ci szyby wybiję"- bo mieszka tam od
        40 lat i uważa, że z tego tytułu ma jakies szczególne prawa. W
        umowie występuje jako strona zarząd, ale jest ona podpisana przez
        wszystkich członków wspólnoty. A zarządca - jednostka gminna,
        własnie zwłoła zebranie (jest koniec maja!) rozliczyła całą
        wspólnote hurtem, nie ma rozliczenia poszczególnych lokali,
        płatności nalicza wbrew umowie - nie od wielkości udziałów w cześci
        wspólnej tylko od wielkości mieszkania. Umowa jest w ogóle jakąs
        kserówką ogólnego wzoru że się niby pobiera opłaty za co (bzdura,
        kazdy ma własne ogrzewanie), że zarządca sprząta (sprzątamy sami)-
        na płocie wiszą jakieś reklamy, zero umów z firmami reklamującymi
        się, zero przychodów z tego tytułu,a zarządca twierdzi, że nie może
        nic zrobic, bo wysyłał donichpisma ale niestety nie dostał
        odpowiedzi. Przy podpisywaniu umowy zarządca podał nr licencji
        człowieka, który już tam nie pracuje itd. Chaos totalny a większość
        włascicieli ma podejście - "wspólne znaczy niczyje więc co mnie to
        obchodzi, dach niech się wali ja mieszkam na parterze".
        • madox44 Re: umowa z zarządcą 29.05.08, 07:25
          Ja bym przestał im płacić, wystąpił z wnioskiem do sądu o zezwolenie
          na tzw. depozyt sądowy tzn. kasę byś wpłacał na konto sądu do czasu
          doprowadzenia zarządzania nieruchomością do zgodności z prawem.
          Jednocześnie musiałbyś wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy
          sądowego, bo skoro jednostka gminna zarządza ( ale czy spółka czy
          tylko jakiś zakład budżetowy ? ) to robi to prawdopodobnie
          nielegalnie.
          • gosiakz uzyskać zgodę na depozyt nie jest łatwo 29.05.08, 09:52
            Podejrzewam , że zależy to od tego , czy rażącego naruszania prawa
            dopuszcza się zarządzająca jednostka gminna , czy też osoba prawna
            lub fizyczna.
            Tam gdzie prawo naruszane jest od lat przez gminę , sąd będzie bez
            uzasadnienia przedłużał rozpatrzenie wniosku , żeby ostatecznie go
            odrzucić.
            Tak jest w Łodzi , nie wiem czy ta choroba objęła również inne
            miasta.
    • gosiakz umowa pomiędzy zarządcą a wspólnotą 28.05.08, 07:03
      z ADMINISTRATORa
      "Podczas jednego z seminariów cyklicznie organizowanych przez
      Słupskie Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości
      poddano analizie umowy, które zarządcy zawierają ze wspólnotami
      mieszkaniowymi. Okazało się, że umowy na ogół zupełnie nie
      korespondują z ustawowymi uregulowaniami.
      Podstawowym błędem jest powierzanie zarządcy przez „duże” wspólnoty
      wykonywania konkretnych zadań wchodzących w zakres czynności nie
      przekraczających zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czyli
      pozbawianie zarządu jego ustawowych kompetencji. Tymczasem – zgodnie
      z art. 18.3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali –
      jest to prawnie dozwolone jedynie wówczas, gdy tak stanowi umowa o
      ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowa zawarta później w
      formie aktu notarialnego. Jeśli formy tej nie zachowano, to muszą
      obowiązywać uregulowania ustawowe i w „dużej” wspólnocie koniecznym
      jest wybór zarządu (art. 20), który, w szczególności, samodzielnie
      wykonuje czynności należące do zwykłego zarządu nieruchomością
      wspólną (art. 22.1).
      W „małej” wspólnocie, w której mają zastosowanie przepisy Kodeksu
      cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art.
      19) umowa o powierzeniu dowolnemu podmiotowi wykonywania czynności
      nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną
      może być zawarta na podstawie uchwały podjętej większością udziałów.
      Po prostu – skoro art. 20.1 zezwala na wykonywanie czynności z
      zakresu zwykłego zarządu na podstawie uchwały podjętej większością
      udziałów nie wskazując podmiotu, który uchwałę miałby wykonać, to
      wybór tego podmiotu nie podlega żadnym ustawowym ograniczeniom.
      Uczestnicy seminarium, przyjmując z pokorą do wiadomości fakt
      popełniania powyższego błędu przy zawieraniu umów, podkreślali, że
      nie rozumieją dlaczego ustawodawca uznał za konieczne, by pozbawić
      wspólnoty prawa do „nienotarialnego” wyboru zarządcy.
      W wielu umowach ustalano zasady wynagradzania zarządcy dopuszczające
      m.in. wzrost tego wynagrodzenia w ciągu roku. W tej sprawie trudno
      było uzyskać porozumienie, ponieważ obrońcy „zasad” odwoływali się
      do treści art. 15.1. Twierdzili, że skoro wynagrodzenie zarządcy
      jest składnikiem kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14) a
      art. 15.1 nakazuje płacenie do dnia 10 każdego miesiąca z góry
      zaliczek na koszty zarządu, to wynagrodzenie zarządcy ma zaliczkowy
      charakter. Po burzliwej dyskusji, w której koronnym argumentem był
      zapis art. 22.3.1 i występujące w nim słowa „ustalenie
      wynagrodzenia”, uznano jednak, że wynagrodzenie musi być ustalone i
      nie może podlegać rozliczeniu. Zapis art. 15.1 uznano za efekt
      niechlujstwa ustawodawcy i zobowiązano Zarząd Stowarzyszenia
      podjęcia działań na rzecz uściślenia treści art. 15.1 w taki sposób,
      by stało się jasne, wspólnota ma ustalać wynagrodzenie zarządcy, a
      nie zasady wynagradzania.
      Jest niemal zasadą, że zarządca, z którym wspólnota zawiera umowę o
      zarządzanie nieruchomością wspólną, pośredniczy w rozliczeniach
      pomiędzy członkami wspólnoty a dostawcami mediów i usługodawcami
      (woda, kanalizacja, c.o., wywóz śmieci, etc.). Czynności, które
      zarządca ten wykonuje, dotyczą więc zarówno nieruchomości wspólnej,
      jak i poszczególnych lokali. W tej sytuacji wydaje się oczywiste, że
      wynagrodzenie zarządcy nie powinno być proporcjonalne do udziału
      właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, ale w konkretnej
      nieruchomości budynkowej obciążać każdego właściciela lokalu
      jednakową kwotą. Pogląd ten jest coraz powszechniejszy, ale ciągle
      jeszcze niektórzy zarządcy upierają się przy określaniu
      wynagrodzenia w wysokości proporcjonalnej do powierzchni lokalu,
      pomimo, że zgadzają się z oczywistym faktem – wkład pracy zarządcy
      nie zależy od powierzchni lokalu, ale od zakresu zadań
      sprecyzowanych w umowie i charakteru oraz potrzeb nieruchomości
      wspólnej. Złośliwi twierdzili, że ci zarządcy wychodzą z założenia,
      że im bogatszy jest właściciel lokalu tym większy ma lokal i można
      brać od niego więcej. Coś w tym pewnie jest, ale skoro ustawodawca
      pozwala na kierowanie się dowolnymi kryteriami przy ustalaniu
      wynagrodzenia zarządcy, to nie ma powodu, aby z tego robić problem.
      Stosunkowo niewielu zarządców zawiera ze wspólnotami umowy w trybie
      art.18, ale ci, którzy takie umowy zawierają i na ich mocy otrzymują
      kompetencje zarządu, mają wątpliwości:
      czy z treści art. 23.1 wynika, że „notarialny” zarządca nie ma prawa
      do indywidualnego zbierania głosów, a jeśli tak, to dlaczego?
      na jakiej podstawie miałby otrzymywać (lub nie) absolutorium zarząd
      (art.30.2.3), skoro jego obowiązki wykonuje zarządca?
      Na te pytania trudno udzielić odpowiedzi, natomiast łatwo wysnuć
      wniosek: jest konieczne, aby nad ustawą o własności lokali rzetelnie
      popracować.
      Wydaje się, że jedynym sposobem pozwalającym na takie uregulowanie
      relacji pomiędzy wspólnotą, jej zarządem i zarządcą, aby spełnić
      wszelkie warunki postawione przez ustawodawcę, jest wybranie
      zarządcy jednoosobowym zarządem. Wtedy i tylko wtedy znikają wyżej
      przedstawione wątpliwości.
      Można także problem rozwiązać zupełnie inaczej - wspólnota wybiera
      zarząd i określa mu zasady, w myśl których może on wybrać zarządcę
      (w szczególności – zakres jego obowiązków oraz maksymalne
      wynagrodzenie). Zarząd, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa,
      zawiera umowę z wybranym przez siebie zarządcą o świadczenie usług i
      wtedy nie jest konieczny notariusz a jednocześnie w umowie można
      zlecić zarządcy wykonywanie wszelkich czynności z zakresu zwykłego
      zarządu nieruchomością wspólną. Ale można tak zrobić tylko dlatego,
      że umowa będzie zawarta nie ze wspólnotą, ale z zarządem, który może
      swoje obowiązki wykonywać sam lub powierzyć ich wykonywanie
      komukolwiek. Oczywiście zarząd ponosi pełną odpowiedzialność za
      zarządcę i jeśli ten nie będzie wykonywał należycie swoich
      obowiązków to konsekwencje – w tym np. brak absolutorium – poniesie
      zarząd.
      Powyższy sposób niechętnie jest przez członków wspólnot akceptowany –
      wielu z nich chce bezpośrednio decydować o wyborze podmiotu,
      któremu powierzy zarządzanie swoim majątkiem. Jeśli tym podmiotem
      jest jednoosobowy zarządca, to problemu nie będzie (bo wspólnota
      może go wybrać zarządem). Jeśli jednak wspólnota zechce powierzyć
      zarządzanie nieruchomością wspólną firmie a nie będzie chciała
      dofinansowywać notariusza (lub nie będzie możliwe uzyskanie
      akceptacji wszystkich członków wspólnoty dla powierzenia
      zarządu „notarialnie” osobie prawnej, co w świetle art. 18.1 jest
      konieczne) to jedynym wyjściem jest wybór takiego zarządu, który
      swoje obowiązki na „upatrzonego” zarządcę sceduje. Współczuć należy
      takiemu zarządowi, ponieważ będzie ponosił odpowiedzialność za
      efekty zarządzania a nie będzie miał rzeczywistego wpływu na
      podmiot, któremu swoje obowiązki sceduje. Ale – jeśli się zgodzi, to
      jego sprawa.

      c.d.n.
      • gosiakz Re: umowa pomiędzy zarządcą a wspólnotą 28.05.08, 07:07
        W dotychczasowych rozważaniach pominięto zapisy ustawy o gospodarce
        nieruchomościami dotyczące zarządzania. Dla ustalenia uwagi warto
        niektóre z nich przytoczyć:
        Art. 184.1. Zarządzanie nieruchomością jest działalnością zawodową
        wykonywaną przez zarządców nieruchomości...
        2. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję
        zawodową...
        3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania
        nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane
        przez zarządców nieruchomości.
        Art. 185.1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu
        decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie
        właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości ... w tym
        bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności
        zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym
        zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę
        nieruchomość.
        1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności o których mowa w ust.
        1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności
        pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc
        za te czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
        W tym miejscu wydaje się uzasadnione wyjaśnienie następujących
        kwestii:
        1.Ze względu na spójnik „i” (koniunkcja) znajdujący się w art. 185.1
        narzuca się pytanie: Czy jest zarządcą ten, kto nie jest decydentem?
        2.Czy zarządca może nie być pracodawcą osób wykonujących czynności
        pomocnicze, za które ponosi odpowiedzialność?
        3.Co to jest „administrowanie”? Pojęcie to nie jest zdefiniowane w
        żadnym akcie prawnym, natomiast słownik języka polskiego utożsamia
        je z „zarządzaniem”.
        A teraz – kluczowy dla całokształtu rozważań zapis ustawy o
        gospodarce nieruchomościami:
        Art. 185.3. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa
        w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie
        nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową
        albo inna osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje
        prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej
        osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod
        rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę odpowiedzialnego
        zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W
        umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od
        odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z
        wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
        I kolejne pytania:
        4.Czy w świetle art. 185.3 oraz treści art. 18.3 ustawy o własności
        lokali wspólnota może być stroną umowy o zarządzanie, jeśli umowa ta
        nie jest zawarta w trybie art. 18.1?
        5.Czyj numer licencji należy wpisać do umowy, jeśli wspólnota
        powierza zarządzanie spółce, którą kieruje licencjonowany zarządca
        nieruchomości? Nie ulega wątpliwości, że Prezesa, ponieważ tylko on
        może skutecznie egzekwować rzetelne wykonywanie czynności
        zarządzania wykonywanych przez pracowników spółki. Skoro tak, to czy
        umowy te pozostaną ważne, jeśli Prezes zostanie odwołany?
        6.Co będzie, gdy nowy Prezes nie będzie miał licencji zarządcy? Jak
        wówczas skorzystać z uprawnień wynikających z art. 184.3?
        7.Czy wymóg posiadania ubezpieczenia przez zarządcę będzie
        spełniony, jeśli od odpowiedzialności cywilnej będzie ubezpieczona
        spółka?
        8.Jeżeli Prezes wskaże dla konkretnej nieruchomości zatrudnionego w
        spółce licencjonowanego zarządcę jako odpowiedzialnego za realizację
        umowy, to w jaki sposób będzie on mógł od pracowników spółki
        egzekwować wykonywanie czynności zarządzania, skoro nie będą jego
        pracownikami?
        Zauważyć należy, że zapis art. 185.3 nie dotyczy umowy, którą zarząd
        wspólnoty zawiera z zarządcą (zarząd nie należy do podmiotów, które
        są w tym artykule wymienione).
        Z powyższych rozważań wynikają następujące wnioski:
        1.„Mała” wspólnota może zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością
        wspólną z dowolną osobą fizyczną lub prawną i powierzyć zarządcy
        wykonywanie wszystkich czynności wchodzących w zakres
        pojęcia „zarządzanie”.
        2.„Duża” wspólnota (konsekwencja art. 18 ustawy o własności lokali)
        nie może umową powierzyć zarządcy wykonywania żadnych czynności z
        zakresu zarządzania, jeśli nie zawrze z nim umowy w formie aktu
        notarialnego.
        3.Zarząd wybrany w „dużej” wspólnocie może – bez aktu notarialnego i
        ograniczeń wynikających z art. 185.3 – scedować swoje obowiązki na
        dowolny podmiot.
        4.Skonstruowanie umowy o zarządzanie pomiędzy „małą” wspólnotą a
        firmą zarządzającą, która spełniałaby warunki określone w art.
        185.3, nie zawsze jest możliwe.
        Narzucają się jednak także inne wnioski:
        1.Należałoby rozważyć komu i po co jest potrzebny zapis art. 18.1
        ustawy o własności lokali obligujący do angażowania notariusza w
        przypadku, gdyby wspólnota chciała powierzyć zarząd nieruchomością
        wspólną wybranej osobie fizycznej lub prawnej. Przy braku sensownych
        argumentów „za” zapis ten z art. 18 i innych, w których figuruje,
        trzeba by usunąć.
        2.Zapis art. 185.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga
        radykalnych zmian - w zasadzie wystarczyłoby, aby pozostawić jedynie
        zdanie: „Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności”."
      • fido85 Re: umowa pomiędzy zarządcą a wspólnotą 18.06.08, 11:26
        gosiakz napisała:

        > z ADMINISTRATORa
        > "Podczas jednego z seminariów cyklicznie organizowanych przez
        > Słupskie Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości

        A z jakiego środowiska zawodowego pochodzi ci Zarządcy - Gminnego -
        komunalnego czy wykonujący wolny zawód?
        • gosiakz Re: umowa pomiędzy zarządcą a wspólnotą 18.06.08, 19:48
          fido85 napisał:
          > A z jakiego środowiska zawodowego pochodzi ci Zarządcy - Gminnego -
          > komunalnego czy wykonujący wolny zawód?

          Nie znalazłam strony interentowej Słupskiego Stowarzyszenia
          Zarządców i Administratorów Nieruchomości.
          Członków mają ponoć 200.
          Biorąc pod uwagę nr 29 prezesa Stowarzyszenia Zbigniewa Ingielewicza
          i viceprezesa Janusza Gdańskiego nr 171 , licencje zarządcy nadane
          im zostały z urzędu, w trybie szczególnym, a tajemicą Poliszynela
          jest, że w znacznej większości to pracownicy gminnych-komunalnych
          administracji otrzymywali taki "przydział licencji".
          Śledząc rózne wydarzenia z życia stowarzyszeń zarządców można wysnuć
          logiczny wniosek, że Słupskie Stowarzyszenie skupia przede wszystkim
          zarządców gminnych, wspiera i dba o interesy osób wywodzących się z
          tego środowiska ( mogą to być byli urzędnicy gminni prowadzący teraz
          własną dziłalność zawodową....tak jest np. w Łodzi )
          • xxxll Re: umowa pomiędzy zarządcą a wspólnotą 19.06.08, 07:12
            (zarządcy budżetowi)
Pełna wersja