wspólnota mieszkaniowa a wojskowa agencja mieszk.

05.06.08, 20:10
Kupiłem mieszkanie u dewelopera i okazało się że na 16 lokali 12 zostało
wykupionych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową. Czyli WAM będzie posiadał
zdecydowaną większość udziałów w całej nieruchomości. Czy z tego powodu
pozostali 4 właściciele indywidualni stoją na przegranej pozycji, np. WAM
będzie mógł nam narzucić zarząd wspólnoty, składki itp. (budynek jeszcze nie
został oddany).Jestem całkowitym laikiem w tym temacie ale mam sporo obaw co
do tworzenia wspólnoty z WAM-em. Proszę o radę jak się ustrzec przed
ewentualnymi problemami.
    • babczyk Re: wspólnota mieszkaniowa a wojskowa agencja mie 05.06.08, 20:24
      Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały co do
      zasady podejmowane są większością głosów, liczoną według wielkości
      udziałów. Ustawa jednak dopuszcza głosowanie, w którym każdy z
      właścicieli lokali ma jeden głos.

      O takim trybie podejmowania uchwał właściciele mogą zadecydować już
      w umowie pomiędzy sobą, a także w uchwale, poprzedzającej uchwałę
      podjętą według zasady jeden właściciel = w głos.

      Jeżeli w umowie nie postanowiono inaczej, uchwała o trybie
      głosowania zapada według zasady ogólnej, a więc właścicielom
      przypadają głosy według wielkości ich udziałów.

      Jeżeli zaś suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1
      albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy
      obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że
      na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde
      żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5
      udziałów w nieruchomości wspólnej.

      W tym ostatnim wypadku (a więc tylko, gdy suma udziałów w
      nieruchomości wspólnej nie jest równa 1) ma miejsce
      głosowanie "grupowe".

      Zgodnie z przepisem, próg 20% udziałów w nieruchomości wspólnej w
      tym przypadku, jest konieczny do zarządzenia głosowania według
      zasady jeden właściciel = 1 głos.


      Wyrok SN

      Sąd Najwyższy stwierdził, że jeśli suma udziałów w nieruchomości
      wspólnej nie jest równa jeden lub też większość udziałów należy do
      jednego właściciela, głosowanie według zasady, że każdemu
      właścicielowi przysługuje jeden głos, jest wprowadzane na każde
      żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5
      udziałów. Jak podkreślono, przyjęcie takiego sposobu głosowania nie
      jest uzależnione od podjęcia uchwały.

      Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, jako współwłaściciel jednej z
      nieruchomości w Ł. wystąpiła do sądu żądając uchylenia 9 uchwał z
      25.9.2003 r. podjętych przez wspólnotę mieszkaniową. Obliczanie
      głosów odbyło się przy przyjęciu, że każdemu z właścicieli
      przysługiwał jeden głos.
      Ponieważ do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej należy 67,82% udziałów
      uznała ona, że głosowanie na takich zasadach było niedopuszczalne i
      wyraziła sprzeciw.
      Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w
      drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może
      być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w
      drodze indywidualnego ich zbierania.

      Ponieważ uchwały zostały mimo zgłoszonego sprzeciwu podjęte agencja
      zarzuciła im naruszenie art. 23 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o
      własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze
      zm.; dalej jako: WłLokU).

      Zgodnie z jego postanowieniami uchwały zapadają większością głosów
      właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w
      umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w
      określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zaś
      ust.2a wyżej wymienionego przepisu przewiduje, że jeżeli suma
      udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden albo
      większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te
      warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na
      każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde
      żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5
      udziałów w nieruchomości wspólnej.

      W ocenie agencji nawet przyjęcie, że głosowanie było prawidłowo
      wprowadzone na żądanie 1/5 właścicieli udziałów, to i tak doszło do
      nieprawidłowości innego rodzaju.

      Na zebraniu nie było bowiem właścicieli, którzy posiadaliby łącznie
      20% udziałów, część głosów zebrano stosując tryb indywidualnego
      zbierania głosów.
      Sąd I instancji uznał żądanie za bezpodstawne i oddalił powództwo.
      Natomiast rozpatrujący apelację sąd II instancji, uwzględniając jej
      zasadność, zmienił zaskarżony wyrok uchylając uchwały. W jego ocenie
      wobec przyjęcia przez ustawodawcę zasady głosownia udziałami,
      wszelkie odstępstwa od tej reguły, w tym głosowanie przy przyjęciu,
      że każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos, jest dopuszczalne
      tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali. Wspólnota
      mieszkaniowa zarzucając naruszenie m.in. art. 23 ust. 2a WłLokU
      wniosła skargę kasacyjną. Podnosiła ona, że zmiana sposobu
      głosowania została wprowadzona na żądanie 1/5 ogółu właścicieli co
      oznacza, że uchwały zostały podjęte zgodnie z prawem.

      Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną i uchylając zaskarżony
      wyrok przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi II instancji.
      Jak wskazano, orzeczenie zostało wydane przy pominięciu regulacji
      zawartej w art. 23 ust 2a WłLokU, w sytuacji bowiem, gdy do jednego
      z właścicieli - Skarbu Państwa należy większość udziałów, czyli
      niecałe 70% udziałów, to wprowadzenie zastosowanej metody
      uzależnione było od zgłoszenia żądania właścicieli, którym
      przysługiwało co najmniej 1/5 udziałów.
      Jeśli powyższe wymogi były spełnione, to zbędne było podejmowanie
      dodatkowej uchwały w tym przedmiocie. Z uwagi jednak na fakt, że sąd
      nie zbadał zarzutu podniesionego przez agencję, a mianowicie braku
      wymaganej reprezentacji, sąd musi ponownie rozpatrzyć tę kwestię
      stosując przedstawiona przez SN wykładnię art. 23 ust. 2a WłLokU.

      Wyrok SN z 7.10.2005 r., IV CK 129/05
      • climb7 Re: wspólnota mieszkaniowa a wojskowa agencja mie 05.06.08, 21:21
        Dzięki za informacje. W takim razie muszę zorganizować pozostałych właścicieli
        żeby wyrazili żądanie głosowania 1 właściciel = 1 głos.
Pełna wersja