Odwołanie Administratora i powołanie innego.

[mirtil]

Mamy zamiar pozbyć się naszego Administratora i wybrać innego.Na jaki przepis
mamy się powołać z Ustawy o Własności Lokali,przy odwołaniu i powołaniu
innego.Sprawa pilna w piątek mamy zebranie i musimy przygotować odpowiednie
uchwały.Bardzo proszę o odpowiedz.
pozdrawiam Mirosław.

[mieszkanie.i.wspolnota]

mirtil napisał:

> Mamy zamiar pozbyć się naszego Administratora i wybrać innego.Na jaki przepis
> mamy się powołać z Ustawy o Własności Lokali,przy odwołaniu i powołaniu
> innego.Sprawa pilna w piątek mamy zebranie i musimy przygotować odpowiednie
> uchwały.Bardzo proszę o odpowiedz.
> pozdrawiam Mirosław.

Jeżeli macie bezpośredni i skuteczny wpływ na działania zarządu wspólnoty -
to wystarczy art.21 ustawy o własności lokali: "1. Zarząd kieruje sprawami
wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz ...". Ta sprawa leży w
zakresie tzw. zwykłego zarządu, a więc zarząd wspólnoty może samodzielnie
rozwiązać umowę z jednym administratorem i podpisać z innym. UWAGA: jeżeli nowy
administrator jest droższy od starego, to przed wykonaniem tej operacji zarząd
powinien - we własnym interesie - uzyskać uchwałę właścicieli, "aneks do planu
gospodarczego", akceptującą zwiększenie wydatków na zarządcę-administratora.
Zarząd może to zrobić i bez uchwały właścicieli, ale ryzykuje, że właściciele
nie zaakceptują później zwiększenia wydatków,i całą nadwyżkę będą musieli
członkowie zarządu zapłacić z własnych, prywatnych kieszeni.
Oczywiście, jeśli zarząd wpólnoty nie słuccha dobrych rad właścicieli, można
go do zmiany administratora zobligować uchwałą właścicieli, przy czym może to
być uchwała bardzo szczegółowa, określająca nie tylko nazwisko (nazwę)
administratora, ale także dokładne warunki umowy.
Takie uprawnienie właścicieli wynika z litery art.22 ust.3 ustawy o własności
lokali: "Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w
szczególności: ...".
To "w szczególności" oznacza, że właściciele mogą zastrzec dla siebie, stosowną
uchwałą, także inne czynności, nie wymienione w art.22 ust.3.

[asam11]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

UWAGA: jeżeli nowy
>
> administrator jest droższy od starego, to przed wykonaniem tej operacji
zarząd
> powinien - we własnym interesie - uzyskać uchwałę właścicieli, "aneks do
planu
> gospodarczego", akceptującą zwiększenie wydatków na zarządcę-administratora.
> Zarząd może to zrobić i bez uchwały właścicieli, ale ryzykuje, że właściciele
> nie zaakceptują później zwiększenia wydatków,i całą nadwyżkę będą musieli
> członkowie zarządu zapłacić z własnych, prywatnych kieszeni.
>
Za zobowiązania podjęte przez zarząd odpowiadają wszyscy członkowie wspólnoty -
to wynika z ustawy. Jeśli zatem wydatki wspólnoty nie spodobaja się jej
członkom to moga zmienić zarząd, ale pokryć wydatki muszą.

Byłaby to prawda ...

[mieszkanie.i.wspolnota]

asam11 napisał:

> Za zobowiązania podjęte przez zarząd odpowiadają wszyscy członkowie
wspólnoty - to wynika z ustawy. Jeśli zatem wydatki wspólnoty nie spodobają się
jej członkom to moga zmienić zarząd, ale pokryć wydatki muszą.

Byłaby to prawda, gdyby umowa, na podstawie której dokonano wydatku, była
ważna. Ale ta umowa jest nieważna, przynajmniej w części określającej
wynagrodzenie administratora. Jest bowiem sprzeczna z ustawą o własności
lokali, która czynności przekraczające zwykły zarząd pozostawia do decyzji
właścicieli, wyrażonej w uchwale (art.22). Określenie wysokości wydatków
wspólnoty (plan gospodarczy lub aneks do tego planu) jest ponad wszelką
wątpliwość czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli więc właściciele
uchwalili dla administratora maximum 1000 zł, a zarząd podpisał z nim umowę na
1001 zł - to ta umowa jest, przynajmniej w tej części, sprzeczna z ustawą i,
jako taka, nieważna z mocy prawa (art.58 Kodeksu cywilnego).
Administrator, który podpisał taką umowę, nie upewniwszy się, czy jest zgoda
wspólnoty na określone wynagrodzenie - może oczywiście dochodzić swoich
pieniędzy, ale nie od wspólnoty, tylko od członków zarządu, którzy wprowadzili
go w błąd. Chyba że właściciele okażą się jeszcze większymi frajerami niż
administrator, zapłacą tyle, ile w NIEWAŻNEJ umowie przewidziano, a zarząd
spokojnie przeleje te pieniądze na konto administratora. Wtedy administrator ma
całą sprawę z głowy, a ewentualnych roszczeń o pieniądze wypłacone na podstawie
NIEWAŻNEJ umowy muszą dochodzić właściciele. I tu trzeba się zgodzić z asam11:
właściciele nie mogą na drodze sądowej zaskarżyć zarządu - mogą tylko zaskarżyć
wspólnotę, a więc samych siebie.
Dlatego właśnie radzę właścicielom, aby nie wpłacali na konto wspólnoty
zaliczek ponad uchwaloną wcześniej wysokość.

[kaja99]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> asam11 napisał:
>
> > Za zobowiązania podjęte przez zarząd odpowiadają wszyscy członkowie
> wspólnoty - to wynika z ustawy. Jeśli zatem wydatki wspólnoty nie spodobają
się
>
> jej członkom to moga zmienić zarząd, ale pokryć wydatki muszą.

Niestety, tak jest.

> Byłaby to prawda, gdyby umowa, na podstawie której dokonano wydatku, była
> ważna. Ale ta umowa jest nieważna, przynajmniej w części określającej
> wynagrodzenie administratora.

Z punktu widzenia administratora jest ważna.
Oczywiście wszyscy tutaj gdybamy, ponieważ nawet wyższe wynagrodzenie może
mieścic się w zatwierdzonym uchwałą planie.
Ponadto plan, jak sama nazwa wskazuje jest tylko PLANEM i pewne przesunięcia, w
ramach uchwalonego budżetu są mozliwe; ponadto zakres obowiązków nowego
administratora może być inny od starego.

Niemniej, nawet jesli zarząd nie ma prawa proponować wyzszago wynagrodzenia
niż uchwalono i tak w konsekwencji Wspolnota musi za to zaplacić, a potem może
(powinna)dochodzić zwrotu od nieuczciwgo (nieswiadomego) zarządu.

Proszę o wyjasnienie, dlaczego to

> właściciele nie mogą na drodze sądowej zaskarżyć zarządu
???
Nie tylko mogą, ale powinni, jeżeli ten działa na ich szkodę i wydaje pieniadze
niezgodnie z uchwałami (przeznaczeniem).

[asam11]

kaja99 napisała:

> Proszę o wyjasnienie, dlaczego to
>
> > właściciele nie mogą na drodze sądowej zaskarżyć zarządu
> ???

W skrócie mówiąc: dlatego, że zarząd w każdym swym działaniu reprezentuje
wspólnotę, działa cały czas w jej imieniu a nie jest osobą trzecią ani
pośrednikiem.

[kaja99]

Przyznam szczerze, iż nie jest dla mnie wystarczającą taka odpowiedź. Wg mnie
jest nieprawdziwe powyższe stwierdzenie, ale proszę mnie przekonać, (powołując
sie na konkretne przepisy), iz nie mam racji. W jaki niby inny sposób wspólnota
moze dochodzić swych pieniędzy od zarządu, bez skarżenia?

asam11 napisał:
> W skrócie mówiąc: dlatego, że zarząd w każdym swym działaniu reprezentuje
> wspólnotę,
Kazdy inny zarząd też kogoś (firmę, instytucję)reprezentuje, a mozna go skarżyć.

działa cały czas w jej imieniu a nie jest osobą trzecią
zgodnie z UWL może to być również osoba trzecia,

[mieszkanie.i.wspolnota]

kaja99 napisała:

> Przyznam szczerze, iż nie jest dla mnie wystarczającą taka odpowiedź. Wg mnie
> jest nieprawdziwe powyższe stwierdzenie, ale proszę mnie przekonać,
(powołując
> sie na konkretne przepisy), iz nie mam racji. W jaki niby inny sposób
wspólnota
>
> moze dochodzić swych pieniędzy od zarządu, bez skarżenia?
>
> asam11 napisał:
> > W skrócie mówiąc: dlatego, że zarząd w każdym swym działaniu reprezentuje
> > wspólnotę,
> Kazdy inny zarząd też kogoś (firmę, instytucję)reprezentuje, a mozna go
skarżyć
> .
>
> działa cały czas w jej imieniu a nie jest osobą trzecią
> zgodnie z UWL może to być również osoba trzecia,

Nie. Zarząd jest tylko reprezentantem wspólnoty (art.21 UWL). Skażąc zarząd -
wspólnota skarżyłaby wspólnotę, co jest absurdalne.
Sensowne natomiast i całkiem możliwe - a niekiedy nawet zalecane - są dwie inne
sytuacje:
1. Poszczególni właściciele skarżą wspólnotę - a ta, jeśli przegra, dochodzi
swego od CZŁONKÓW zarządu, którzy zawinili, czyli, w skrajnej wersji:
2. Wspólnota skarży poszczególnych CZŁONKÓW zarządu (osoby fizyczne).
Oczywiście przedtem trzeba tych członków zarządu odwołać i wybrać innych, bo
trudno przypuszczać, że ktoś zaniesie sam na siebie skargę do sądu czy
doniesienie do prokuratora.

[kaja99]

> 2. Wspólnota skarży poszczególnych CZŁONKÓW zarządu (osoby fizyczne).
To - jak najbardziej - jest logiczne.