garaż w przyziemiu - problem z opłatami

25.06.08, 21:18
Witam

Mam problem z garazem z 15 miejscami postojowymi, który został
sprzedany 15
właścicielom jako odrębny lokal po 1/15 udziału.
W budynku znajdują się jeszcze 3 garaże indywidualne sprzedane
również jako odrębne lokale.
Wyodrębnionych lokali mieszkalnych jest w sumie 18.

Jest to nowoczesny budynek zrealizowany przez dewelopera.

Jako wybrany zarząd wspólnoty przygotowujemy się do pierwszego
zebrania. Prosimy fachowców jak rozwiązać problem ustalenia zaliczek
i późniejszych rozliczeń za energię elektryczną, sprzątanie,
naprawy, przeglądy i inne pozycje jeśli chodzi o ten garaż-parking.
Teoretycznie garaż ten jest wyodrębnioną własnością 15 właścicieli i
zaliczki wspólnoty nie powinny być chyba wydatkowane na jego
utrzymanie. Jednak z drugiej strony garaż ten jest ściśle powiązany
instalacjami z tzw. nieruchomością wspólną budynku np. oświetlenie
garażu i inne urządzenia "podpięte" są pod licznik administarcyjny.
Dodatkowo przez garaż będą mogli przechodzić - np. w celu wyrzucenia
śmieci do osobnego pomieszczenia z którego wejście jest także przez
ten garaż - wszyscy członkowie wspólnoty (także ci z posiadający
indywidualne garaże), co wiąże sie z utrzymaniem czytości, czy też
kosztami zapalającego się automatycznie oświetlenia.

Bardzo proszę o wszelkie porady
    • kiksem Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 25.06.08, 22:18

      Zapytam jeszcze, czy przypadkiem nie jest konieczne zdecydowanie np.
      w formie odrębnej uchwały przez 15 współwłaścicili garażu w
      przyziemiu stanowiącego przecież odrębną nieruchomość o sposobie
      administrowania / zarządu tym garażem, o wysokości ewentualnych
      opłat (niezależnych od zaliczek wspólnoty) np. na sprzątanie tego
      garażu, czy ewentualne konserwacje, naprawy, przeglądy itp. czy
      wreszcie o wyborze odrębnego zarządu/administratora.
      Jak w takim przypadku miałoby wyglądać głosowanie, aby ewentualne
      uchwały były prawomocne? Wydaje się iż dla ważności takiej uchwały
      wymagana byłaby jednomyślnosc 15 współwłaścicieli garażu (tzw.
      wspołwłasność ułamkowa).



      • owner_wm Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 25.06.08, 23:46
        kiksem napisał:
        > Zapytam jeszcze, czy przypadkiem nie jest konieczne zdecydowanie
        > np. w formie odrębnej uchwały przez 15 współwłaścicili garażu w
        > przyziemiu stanowiącego przecież odrębną nieruchomość o sposobie
        > administrowania / zarządu tym garażem, o wysokości ewentualnych
        > opłat (niezależnych od zaliczek wspólnoty) np. na sprzątanie tego
        > garażu, czy ewentualne konserwacje, naprawy, przeglądy itp. czy
        > wreszcie o wyborze odrębnego zarządu/administratora.


        Tak, masz rację. To jest odrębna nieruchomość, mająca swoich współwłaścicieli,
        którzy o niej decydują. Mają swoje koszty, niezależne od kosztów nieruchomości
        wspólnej i muszą mieć swoje zaliczki. Administratora mogą wybrać tego samego, co
        wspólnota, ale muszą się z nim rozliczać osobno.

        > Jak w takim przypadku miałoby wyglądać głosowanie, aby ewentualne
        > uchwały były prawomocne? Wydaje się iż dla ważności takiej uchwały
        > wymagana byłaby jednomyślnosc 15 współwłaścicieli garażu (tzw.
        > wspołwłasność ułamkowa).


        Dokładnie tak. Twoje oceny są trafne. Mają tu zastosowanie art. 199 i 201
        kodeksu cywilnego. W sprawach zwykłego zarządu decyzje zapadają większością
        udziałów, w sprawach przekraczających zwykły zarząd konieczna jest jednomyślność.
        • xxxll Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 26.06.08, 06:42

          Właściciele garaży nie są właścicielami lokalu z miejscami
          postojowymi

          owner_wm napisał:

          > Tak, masz rację. To jest odrębna nieruchomość, mająca swoich
          > współwłaścicieli, którzy o niej decydują. Mają swoje koszty,
          > niezależne od kosztów nieruchomości wspólnej i muszą mieć swoje
          > zaliczki.
          > Administratora mogą wybrać tego samego, co wspólnota, ale muszą
          > się z nim rozliczać osobno.
          >

          Musicie stworzyć wspólnotę we wspólnocie.
          Współwłaściciele lokalu z miejscami postojowymi powinni mieć własne
          konto bankowe by sie rozliczać ze Wspólntą jednostką nadrzędną,
          przeprowadzać własne zebrania np.:sprawozdawcze, odrębne od
          zebrań "nadrzędnej" wspólnoty, :-)


          ----------------------------------------------------------------
          "Wy nam mówicie: Europa.
          A tu, co postawimy mleko na kwaśne, to skądś wyłażą karzełki i
          szczają nam do garnków." (S.Mrożek "Z ciemności" z tomiku Słoń,
          wydanego w 1957 roku)
          • owner_wm Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 26.06.08, 09:39
            xxxll napisał:
            > Właściciele garaży nie są właścicielami lokalu z miejscami
            > postojowymi


            Pytanie dotyczyło właśnie garażu z 15 miejscami postojowymi. To jest jeden lokal, mający 15 współwłaścicieli.

            Są jeszcze oddzielne 3 garaże, sprzedane jako odrębne lokale. Tu jest sprawa prosta: wraz z tymi garażami właściciele wykupili udziały w nieruchomości wspólnej i są traktowani tak samo, jak właściciele mieszkań w budynku. Właściciele tych garaży (odrębnych lokali) mają po 2 lokale: mieszkanie i garaż. Mają przez to większe udziały w NW.


            xxxll napisał:
            > Musicie stworzyć wspólnotę we wspólnocie.


            Nie. Garaż wielostanowiskowy to nie wspólnota, bo to tylko jeden lokal. Zbiorowy właściciel tego lokalu wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej i posiada niepodzielny udział w NW. To jest współwłasność ułamkowa lokalu (kodeks cywilny).
            • xxxll Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 26.06.08, 11:13

              owner_wm napisał:

              > Pytanie dotyczyło właśnie garażu z 15 miejscami postojowymi. To
              > jest jeden lokal, mający 15 współwłaścicieli.

              No i mamy odczynienia, jak to ma miejsce na forum wspolnot.net, że
              Owner tłumaczy na swoja modłę.

              Ja z wpisu **kiksem ** zrozumiałem, że "po obwodzie" tego garażu
              (lokalu) poziemnego z miejscami postojowymi są umieszczone 3
              wyodrębnione garaże z przypisanym udziałem w NW oraz że korzystają z
              dróg dojazdowych posadowionych w tym lokalu.

              owner_wm napisał:

              > Nie. Garaż wielostanowiskowy to nie wspólnota, bo to tylko jeden
              > lokal. Zbiorowy właściciel tego lokalu wchodzi w skład wspólnoty
              > mieszkaniowej i posiada niepodzielny udział w NW. To jest
              > współwłasność ułamkowa lokalu (kodeks cywilny).


              Życzę szczęścia w wyborze "Przywódcy stada", który będzie jako
              jedyny zabierał głos na zebraniach, głosował w imieniu pozostałych
              14 właścicieli lokali, którzy będą zdani ja jego Ego..

              Ciekaw jestem, co zrobią pozostali, jak jego zdanie natrafi na
              sprzeciw pozostałych. Trudno w trakcje zebrania właścicieli
              konsultować z pozostałymi jakie ma przyjąć (zająć)
              stanowisko "Przywódca stada". Czy głosować „ZA” czy „Przeciw”

              Był, gdzieś niedawno wyrok sądowy, który stwierdził, że podzielenie
              udziału przypadający na lokal garażowy wielostanowiskowy i
              przypisanie do poszczególnych właścicieli miejsc postojowych nie
              narusza prawa, a wręcz potęguje "sprawiedliwość właścicielską" .

              W tedy każdy z właścicieli może się wypowiedzieć osobiście i nie
              musi się podporządkowywać „Wybrańcowi ".

              Co będzie, gdy we wspólnocie właścicielami miejsc postojowych będą
              osoby, które nie będą miały innych lokali mieszkalnych czy
              użytkowych? To dopiero byłaby "jatka".

              ----------------------------------------------------------------
              "Wy nam mówicie: Europa.
              A tu, co postawimy mleko na kwaśne, to skądś wyłażą karzełki i
              szczają nam do garnków." (S.Mrożek "Z ciemności" z tomiku Słoń,
              wydanego w 1957 roku)
              • owner_wm Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 26.06.08, 13:43
                xxxll napisał:
                > No i mamy odczynienia, jak to ma miejsce na forum wspolnot.net, że
                > Owner tłumaczy na swoja modłę.


                Nie na swoją modłę, tylko tak, jak stanowi prawo.
                Prawo w odniesieniu do lokali o wielu współwłaścicielach jest uciążliwe i niepraktyczne, ale pretensje o to możesz mieć do rządzących, a nie do mnie. Jeśli chcesz radzić, jak łamać (omijać) prawo, to napisz to wyraźnie, żeby ktoś się nie zdziwił, jak popadnie w tarapaty po zastosowaniu Twoich porad.

                > Ja z wpisu **kiksem ** zrozumiałem, że "po obwodzie" tego garażu
                > (lokalu) poziemnego z miejscami postojowymi są umieszczone 3
                > wyodrębnione garaże z przypisanym udziałem w NW oraz że korzystają
                > z dróg dojazdowych posadowionych w tym lokalu.

                Z drogi przez garaż wielostanowiskowy korzysta Wspólnota mieszkaniowa - to wiemy. Być może właściciele 3 garaży (tych odrębnych lokali) też korzystają (tego nie wiemy), ale to nie ma znaczenia dla charakteru własności garażu wielostanowiskowego: ten garaż to jeden lokal i rządzi się przepisami o współwłasności "kodeksowej" (k.c.). Ustawa o własności lokali nie ma tu zastosowania, lecz art. 199 i 201 k.c.


                > Życzę szczęścia w wyborze "Przywódcy stada", który będzie jako
                > jedyny zabierał głos na zebraniach, głosował w imieniu pozostałych
                > 14 właścicieli lokali, którzy będą zdani ja jego Ego..
                > Ciekaw jestem, co zrobią pozostali, jak jego zdanie natrafi na
                > sprzeciw pozostałych.


                Do kogo te pretensje? Patrz wyżej.

                > Był, gdzieś niedawno wyrok sądowy, który stwierdził, że podzielenie
                > udziału przypadający na lokal garażowy wielostanowiskowy i
                > przypisanie do poszczególnych właścicieli miejsc postojowych nie
                > narusza prawa, a wręcz potęguje "sprawiedliwość właścicielską" .


                Podaj sygnaturę lub linka do treści tego wyroku. Ja znam wyrok o wręcz przeciwnej, jednoznacznej wymowie: udział w NW z tytułu współwłasności lokalu jest niepodzielny.


                > Co będzie, gdy we wspólnocie właścicielami miejsc postojowych będą
                > osoby, które nie będą miały innych lokali mieszkalnych czy
                > użytkowych? To dopiero byłaby "jatka".

                A co to zmienia? Każdy współwłaściciel lokalu garażowego, czy ma jeszcze inne lokale, czy nie, ma takie same prawa w zarządzaniu garażem
                • xxxll Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 27.06.08, 12:55

                  ... konieczność robi z czynu niedozwolonego czyn dozwolony,...

                  ----------------------------------------------------------------
                  "Wy nam mówicie: Europa.
                  A tu, co postawimy mleko na kwaśne, to skądś wyłażą karzełki i
                  szczają nam do garnków." (S.Mrożek "Z ciemności" z tomiku Słoń,
                  wydanego w 1957 roku)
                • oshin22 Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 01.07.08, 17:07
                  owner_wm napisał:


                  >
                  > > Był, gdzieś niedawno wyrok sądowy, który stwierdził, że podzielenie
                  (...)

                  > Podaj sygnaturę lub linka do treści tego wyroku. Ja znam wyrok o wręcz przeciwn
                  > ej, jednoznacznej wymowie: udział w NW z tytułu współwłasności lokalu jest niep
                  > odzielny.


                  Ja Ci podam ten wyrok jak sie uprawomocni... :-)

                  Jest to zgodne ze zdrowym rozsądkiem, którego czasami brakuje ludziom sztywno
                  trzymającym się litery prawa. (a zwłaszcza Sądom)

                  Potem opłaty za miejsce postojowe są większe niz za lokal mieszkalny... Ale sami
                  sobie takie piekiełko szykujemy zapominając że to współmieszkańcy sa podmiotem
                  Wspólnoty a nie przedmiotem.

                  Pozdrawiam,
                  M.
                  • owner_wm niepodzielność udziału nie ma związku z opłatami 02.07.08, 09:02
                    > owner_wm napisał:
                    > Ja znam wyrok o wręcz przeciwnej, jednoznacznej wymowie: udział w
                    > NW z tytułu współwłasności lokalu jest niepodzielny.


                    oshin22 napisał:
                    > Jest to zgodne ze zdrowym rozsądkiem, którego czasami brakuje
                    > ludziom sztywno trzymającym się litery prawa. (a zwłaszcza Sądom)
                    >
                    > Potem opłaty za miejsce postojowe są większe niz za lokal mieszkalny...


                    Ja tam wolę, żeby sądy trzymały się prawa. I to "sztywno".
                    Inna kwestia, czy prawo jest mądre i precyzyjne, ale sądy są od stosowania
                    prawa, a nie jego stanowienia.

                    Niezależnie od tego, czy udział w nieruchomości wspólnej z tytułu współwłasności
                    lokalu garażowego będzie podzielny między współwłaścicieli (jak tego chcesz),
                    czy niepodzielny (jak stanowi prawo) - nie ma to żadnego wpływu na wysokość
                    opłat za miejsce postojowe.
                • xxxll Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 26.04.09, 08:44

                  Garaż wielostanowiskowy we wspólnocie co, gdzie i jak...


                  ----------------------------------------------------------------
                  Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                  www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
                • j666 Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 29.04.09, 23:07
                  www.gazetaprawna.pl/drukuj/36183


                  -----

                  > Podaj sygnaturę lub linka do treści tego wyroku.
                  • gutek258 Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 29.04.09, 23:11
                    Myślę, że ten link zadziała


                    www.gazetaprawna.pl/drukuj/36183
    • owner_wm podział kosztów 26.06.08, 00:00
      kiksem napisał:
      > jak rozwiązać problem ustalenia zaliczek i późniejszych rozliczeń
      > za energię elektryczną, sprzątanie, naprawy, przeglądy i inne
      > pozycje jeśli chodzi o ten garaż-parking.


      Koszty utrzymania garażu powinny być rozliczane osobno - to jest koszt współwłaścicieli garażu.

      > garaż ten jest ściśle powiązany instalacjami z tzw. nieruchomością
      > wspólną budynku np. oświetlenie garażu i inne urządzenia "podpięte"
      > są pod licznik administarcyjny.

      Część kosztów macie wspólną z właścicielami garażu. Musicie ustalić wzajemne rozliczenia, np. wspólnota płaci za całą energię elektryczną i ryczałtowo obciąża "garażowców". Koszty sprzątania odwrotnie: główną część kosztów płacą "garażowcy", częścią obciążają wspólnotę (z tytułu korzystania z przejścia przez teren garażu).

      Konkrety musicie uzgodnić ze sobą. Dla uniknięcia nieporozumień w przyszłości możecie zawrzeć umowę o wzajemnych rozliczeniach (za wspólnotę zarząd, za właścicieli garaży ich pełnomocnik).

      -
    • xxxll Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 26.06.08, 05:50

      kiksem napisał:

      > Jako wybrany **zarząd wspólnoty** przygotowujemy się do pierwszego
      > zebrania. Prosimy fachowców jak rozwiązać problem ustalenia
      > zaliczek


      Tak jak stanowi prawo - zapisy w ustawie o właśności lokali.

      isip.sejm.gov.pl/servlet/Search?todo=open&id=WDU20000800903

      Szukając pseudo "sprawiedliwości" w opłatach stowrzycie
      monstrum "nienawiści" jednych właścicieli do drugich.

      Z lokalem - garaż poziemny z miejscami do parkowania - jest związany
      udział NN % tak jak z lokalem mieszkanym. NN% podzielcie przez 15 i
      otrzymacie jednostkę naliczeniowo - rozliczeniową - udział %.

      Podobnie jest z garażami. One jako lokale wyodrębnione też mają MM %
      udziału w NW. Dla tych garaży MOŻNA (ale wcale nie trzeba) ustanowić
      służebność przejazdu i przechodu odpłatną. Najpierw dogadując się z
      właścicielami , jak odmówią; pozostaje droga sądowa.

      ----------------------------------------------------------------
      "Wy nam mówicie: Europa.
      A tu, co postawimy mleko na kwaśne, to skądś wyłażą karzełki i
      szczają nam do garnków." (S.Mrożek "Z ciemności" z tomiku Słoń,
      wydanego w 1957 roku)
    • xxxll Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 26.06.08, 06:21
      kiksem napisał:

      > jak rozwiązać problem ustalenia zaliczek
      > i późniejszych rozliczeń za energię elektryczną, sprzątanie,
      > naprawy, przeglądy i inne pozycje jeśli chodzi o ten garaż-parking.

      Musicie zwarzyć, że jednostką zarządzająca jest Wspólnota
      Mieszkaniowa. Zaliczki muszą się bilansować z planownymi kosztami.
      Sposób naliczania zaliczek powinien być przyjety uchwałą właścicieli
      lokali.



      MP+3graże partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej,
      niezależnie, gdzie te koszty powstają - ogrzewanie klatek
      schodowych, światło na klatkach schodowych, sprzątanie kaltek
      schodowych, koszty konserwacji urządzeń zainstalowanych na terenie
      nieruchomości jak np. bramy wjazdowe na posesje, wywozu odpadów, itd.

      Jak chcecie "sprawiedliwości" to musicie:

      1. Rozdzielić i olicznikować instalację elektryczna dotyczącą garaży
      podziemnego z MP od inastacji ADM.

      2. Umowy na obsługę nieruchomości zawierać w taki sposób, aby
      wynikało z nich "jasno" jakie koszty dotyczą garażu podziemnego z MP
      a jakie dotyczą Nieruchomości Wspólnej.( koszty EE w garażu
      podziemnym, koszty jego sprzątania,wywozu odpadów - błota , piachu,
      koszty konserwacji bramy wjazdowej, koszty konserwacji urzadzeń p-
      poż. wentylacji mechanicznej czy monitoringu, itd.)

      3.Olicznikować EE w garażach jeżeli są wyposażone w instalacje EE

      ...i wtedy można konstruować zaliczki... tak jak dla lokali
      mieszkalnych zgodnie z zapisem UoWL.
      Część A -zaliczki dotyczące utrzymania lokalu i część B- zaliczki
      dotyczące utrzymania NW.

      Każdy właściciel lokalu mieszkalnego czy garażu powinien otrzymać na
      każdy lokal odrębną zaliczkę.

      Na koniec pytanie :
      - Czy są we wspólnocie właściciele tylko miejsc postojowych?


      ----------------------------------------------------------------
      "Wy nam mówicie: Europa.
      A tu, co postawimy mleko na kwaśne, to skądś wyłażą karzełki i
      szczają nam do garnków." (S.Mrożek "Z ciemności" z tomiku Słoń,
      wydanego w 1957 roku)
      • kiksem Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 29.06.08, 20:24
        > Na koniec pytanie :
        > - Czy są we wspólnocie właściciele tylko miejsc postojowych?

        Nie, nie ma
        • xxxll Re: garaż w przyziemiu - problem z opłatami 29.06.08, 20:43
          kiksem napisał:

          > > Na koniec pytanie :
          > > - Czy są we wspólnocie właściciele tylko miejsc postojowych?
          >
          > Nie, nie ma


          to będziecie mieli o połowę mniej kłopotów!!! wszystko zależy od
          zasad jakie przyjmniecie przy zarządzaniu WM.
          ----------------------------------------------------------------

          Quod non est licitum necessitas facit licitum
Pełna wersja