Co musimu zrobić?

16.09.08, 19:50
Witam .
Rozpoczęliśmy kontrolę dokumentów naszej Wspólnoty. Już pierwsze faktury za konserwacje wzbudziły nasze podejrzenia, okazało się że są delikatnie mówiąc lewe. Zostały wystawione przez wykonawce robót za roboty nie wykonane, Zarządca je sprawdził podpisał i obciążył nas za nie wykonaną usługę. Po wykryciu tych faktur tłumaczy się że nastąpiła pomyłka adresów wykonanych robót. Przy sprawdzeniu wyciągów bankowych naszego konta , stwierdziliśmy przelewanie z naszego konta na jakiś inne konto naszych pieniędzy.
Moje pytanie brzmi co mamy zrobić z tą sprawą, czy mamy obowiązek powiadomić o powyższych stwierdzenia Policje. Nadal sprawdzamy wszystkie operacje na naszym koncie jak i faktury.
Może ktoś miał już podobny przypadek i doradzi nam co należy zrobić.
    • gaga5115 Re: Co musimu zrobić? 16.09.08, 20:09
      zabezpieczyć,ksero,zdjęcia i poprosić na piśmie o wyjaśnienia osoby
      zainteresowane,nakazać zwrot i w zależności od sumy podjąć decyzję,czy będziecie
      resocjalizować czy zawiadamiać o uzasadnionym podejrzeniu{tu te dokumenty i
      odpowiedzi,lub ich brak,a potwierdzone pisma}popelnienia przestepstwa na szkodę
      Wspólnoty.Tak to widzę.?>=<?
    • xxxll Re: Co musimu zrobić? 16.09.08, 20:15
      nestor56 napisał:

      > Już pierwsze faktury za konserwacje wzbudziły nasze podejrzenia,
      > okazało się że są delikatnie mówiąc lewe.
      > Zostały wystawione przez wykonawce robót za roboty nie wykonane,
      > Zarządca je sprawdził podpisał i obciążył nas za nie wykonaną
      > usługę. Po wykryciu tych faktur tłumaczy się że nastąpiła pomyłka
      > adresów wykonanych robót.
      >
      > Przy sprawdzeniu wyciągów bankowych naszego konta , stwierdziliśmy
      > przelewanie z naszego konta na jakiś inne konto naszych pieniędzy.
      > Moje pytanie brzmi co mamy zrobić z tą sprawą,


      Wezwać Zarządcę do naprawienia szkody. Jak nie będzie chciał tego
      zrobić powiadomić jego ubezpieczyciela, że będziecie dochodzić swych
      praw naprawienia szkody w sądzie.

      Po jej naprawieniu podziękować mu za obsługę i poszukać sobie innego
      Zarządcę.
      • gaga5115 Re: Co musimu zrobić? 16.09.08, 20:42
        Dalej nie wiem co o Tobie sądzić.Czy z uwagi na rozmiar szlafroka,plątasz się i
        innym w głowach.To świadome usiłowanie wyłudzenia.Zarządca ubezpiecza Wspólnotę
        i Siebie też .Reasekuracja między nimi skazuje Wspólnotę na przegraną.<=>?
        • xxxll Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 17:17

          gaga5115 napisała:

          > Dalej nie wiem co o Tobie sądzić. Czy z uwagi na rozmiar
          > szlafroka,plątasz się i innym w głowach. To świadome usiłowanie
          > wyłudzenia.

          > Zarządca ubezpiecza Wspólnotę i Siebie też .

          A od kiedy to zarządca ubezpiecza WM. WM sama się ubezpiecza od OC i
          NW i Bóg wie jeszcze od czego.

          > Reasekuracja między nimi skazuje Wspólnotę na przegraną.<=
          > 2;?

          Dalej nie wiem co o Tobie sądzić. Czy z uwagi na rozmiar koszuli
          nocnej z mycką, plątasz się po tym i innych foraCH i mieszasz innym
          w głowach.
          ????????:-)))

          OCZYWIŚCIE NIC , A NIC NIE ROZUMIESZ.





          ----------------------------------------------------------------
          pl.youtube.com/watch?v=cdUi0Y5piAY
          Uśmiech kosztuje mniej od elektryczności - a daje więcej światła ...
    • gossart Re: Co musimu zrobić? 16.09.08, 20:58
      nestor56 napisał:

      > Przy sprawdzeniu
      > wyciągów bankowych naszego konta , stwierdziliśmy przelewanie z
      naszego konta na jakiś inne konto >naszych pieniędzy.


      Sprawdźcie czyje to jest konto, a tak naprawdę, to do takich działań
      powinniście zatrudnić osobę, która ma coś wspólnego z księgowością.
      Czy wasz zarządca złożył już wam jakieś wyjaśnienia, jeżeli nie, to
      szybko zażądajcie interesujących was informacji.
    • haneczka_wm Re: Co musimu zrobić? 16.09.08, 21:37
      nestor56 napisał:

      > Witam .
      > Rozpoczęliśmy kontrolę dokumentów naszej Wspólnoty. Już pierwsze
      faktury za kon
      > serwacje wzbudziły nasze podejrzenia, okazało się że są delikatnie
      mówiąc lewe.
      > Zostały wystawione przez wykonawce robót za roboty nie wykonane,
      Zarządca je s
      > prawdził podpisał i obciążył nas za nie wykonaną usługę.

      Kto rozpoczął kontrolę dokumentów?
      Czy na pewno macie zarządcę, czy administratora?
      Jeśli to jednak administrator, to wspólnota powinna odciąć mu
      natychmiast dostęp do konta i spisać saldo tego konta. A potem
      przystąpić do rozliczania.
      Można zatrudnić biegłego rewidenta, ale to kosztuje, więc można też
      skorzystać z zaufanego księgowego. Zależy jak duża jest wspólnota.
      • nestor56 Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 08:55
        Kontrolę rozpoczął nowy członek Zarządu . Z uzyskanej kserokopii umowy wynika
        że, poprzedni Zarząd podpisał z Zarządcą-Administratorem umowę na
        administrowanie i zarządzanie- jest to jedna umowa. Na razie sprawdzamy
        pozostałe faktury. Kompletujemy ksera wszystkich dokumentów . Co do wyjaśnień
        Zarządcy to nie możemy uzyskać żadnych wyjaśnień bo po dowiedzeniu się o lewych
        fakturach udał się na urlop.
        Dziękuje za zainteresowanie się naszym zapytaniem.
        • owner_wm Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 09:59
          nestor56 napisał:
          > Kompletujemy ksera wszystkich dokumentów .


          Dlaczego ksera?
          Dlaczego zarząd nie przejmie oryginałów dokumentów?
          To są dokumenty wspólnoty mieszkaniowej, czyli Wasze, nie administratora.

          Czy wspólnota nie dysponuje własnym oryginałem umowy z administratorem?
          • gaga5115 Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 11:45
            Oryginał umowy,im zostawić kopię,co do zablokowania konta też słusznie.Pogadać
            z tymi co podpisali,brak odpowiedzi,też jest odpowiedzią.Reszta to taktyka,nie
            wolno wskazać przeciwnikowi,gdzie nastąpi atak.By być pewnym,trzeba by zabrać
            wszystkie dokumenty,a te pochowane?Taki uciekający będzie się
            "odszczekiwał",wykorzysta,każdy błąd.Zobaczymy co zmieni pakiet ustaw,to jeszcze
            kilka miesięcy.Przygotować się można już.<=>??
      • xxxll Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 17:29
        haneczka_wm napisała:

        > Można zatrudnić biegłego rewidenta, ale to kosztuje, więc można
        > też skorzystać z zaufanego księgowego. Zależy jak duża jest
        > wspólnota.


        A co taki rewident pomoże, zacznie sprawdzać dokumenty zgodnie z
        ustawą o rachunkowości, i to dopiero będzie afera.

        Rewidenci nie wiedzą co to jest ewidencja pozaksięgowa
        kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych
        na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na
        rzecz nieruchomości wspólnej.
    • brodzia.k to był pewnie licencjonowany zarządca 17.09.08, 09:44
      Nic dziwnego, bo na tym forum mamy WIELKIE dowody na to, że licencja
      zarządcy to gwarancja niekompetencji, głupoty i kombinatorstwa.
    • codar Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 09:59
      nestor56 napisał:

      co mamy zrobić z tą sprawą ?


      Jak najszybciej zażądać wyjaśnień na p i ś m i e !
      • nestor56 Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 15:51
        Pytacie się dlaczego nie ma oryginałów dokumentów , prosta sprawa jeden z
        członków Zarządu to szwagier Zarządcy i to on podpisywał umowę z Zarządcą.
        Obecnie jest w Zarządzie ale jego działalność polega na utrudnianiu dojścia do
        prawdy. Myślę że po zebraniu dokumentów i zwołaniu zebrania właścicieli szwagier
        Zarządcy zostanie usunięty. Z tego co ja się orientuje to za zlecone i wykonane
        roboty odpowiada Zarządca. Mamy też taka sytuacje , zlecił naprawę pokrycia
        dachowego, odebrał,zapłacił a teraz stwierdza że dach został wykonany
        nieprawidłowo i z naszych kosztów pokrywa naprawy. Jestem właścicielem dopiero
        od 3 miesięcy dlatego dopiero teraz są sprawdzane dokumenty wspólnoty.
        • gossart Re: Co musimy zrobić? 17.09.08, 17:05
          nestor56 napisał:

          Jeden z członków Zarządu to szwagier Zarządcy i to on podpisywał
          umowę z Zarządcą. Obecnie jest w Zarządzie ale jego działalność
          polega na utrudnianiu dojścia do prawdy. Myślę że po zebraniu
          dokumentów i zwołaniu zebrania właścicieli, szwagier Zarządcy
          zostanie usunięty. Z tego co ja się orientuje to za zlecone i
          wykonane roboty odpowiada Zarządca.
          • gossart Re: Co musimy zrobić? 17.09.08, 17:16
            gossart napisał:

            > nestor56 napisał:
            >
            > Jeden z członków Zarządu to szwagier Zarządcy i to on podpisywał
            > umowę z Zarządcą. Obecnie jest w Zarządzie ale jego działalność
            > polega na utrudnianiu dojścia do prawdy. Myślę że po zebraniu
            > dokumentów i zwołaniu zebrania właścicieli, szwagier Zarządcy
            > zostanie usunięty. Z tego co ja się orientuje to za zlecone i
            > wykonane roboty odpowiada Zarządca.


            Nestor56 musisz się w końcu zdecydować, czy macie u siebie we
            wspólnocie Zarząd czy Zarządcę? Lub czy macie Zarząd, który
            zatrudnił Administratora (posiadajacego przy okazji licencję
            Zarządcy Nieruchomości) czy swojego Zarządcę? Albo Zarząd, albo
            Zarządca.

            Za zlecone i wykonane roboty odpowiada Zarząd, skoro taki istnieje.A
            Zarządca, to po prostu Administrator, który posiada przy
            okazji "papiery" licencjowanego Zarządcy Nieruchomości.
            • nestor56 Re: Co musimy zrobić? 17.09.08, 20:24
              Mamy Zarządce-Administratora oraz powołany Zarząd Wspólnoty
              • go4 Re: Co musimy zrobić? 17.09.08, 20:34
                Pardon, wetnę się z uwagą...a co jeśli Administrator nie ma
                licencji, a zarząd podpisał umowę z firmą zarządzającą,
                administrator jest jej pracownikiem ? hmm...tak też można
                • gossart Re: Co musimy zrobić ? 17.09.08, 20:57
                  go4 napisała:

                  > A co jeśli Administrator nie ma licencji, a zarząd podpisał umowę
                  z firmą zarządzającą,
                  > administrator jest jej pracownikiem ? hmm...tak też można



                  Hmm, Administrator nie musi mieć licencji, ponieważ stanowi
                  przedłużone "ramię" zarządu (zarząd powołuje Administratora i jego
                  rozlicza, a nie właściciele).





                  • haneczka_wm Re: Co musimy zrobić ? 17.09.08, 21:52
                    gossart napisał:

                    > go4 napisała:
                    >
                    > > A co jeśli Administrator nie ma licencji, a zarząd podpisał
                    umowę
                    > z firmą zarządzającą,
                    > > administrator jest jej pracownikiem ? hmm...tak też można
                    >
                    >
                    >
                    > Hmm, Administrator nie musi mieć licencji, ponieważ stanowi
                    > przedłużone "ramię" zarządu (zarząd powołuje Administratora i jego
                    > rozlicza, a nie właściciele).

                    W tym, określonym przypadku, o którym napisała go4, tak nie jest.
                    Administrator ma licencję i jest nim firma zrządzająca, z którą
                    zarząd podpisał umowę.
                    Patrz na mój post 21:45. :)





                    • owner_wm Re: Co musimy zrobić ? 18.09.08, 00:03
                      haneczka_wm napisała:
                      > W tym, określonym przypadku, o którym napisała go4, tak nie jest.
                      > Administrator ma licencję i jest nim firma zrządzająca, z którą
                      > zarząd podpisał umowę.


                      "Firma zarządzająca" może być administratorem, ale nie może
                      mieć licencji. Licencję zawodowego zarządcy nieruchomości może otrzymać
                      wyłącznie osoba fizyczna (człowiek, nie firma) - Art. 187.1 ustawy o gospodarce
                      nieruchomościami.
                      • haneczka_wm Re: Co musimy zrobić ? 18.09.08, 10:29
                        owner_wm napisał:

                        > "Firma zarządzająca" może być administratorem, ale nie może
                        > mieć licencji.

                        W moim poscie, na który odpowiedziałeś, było jeszcze
                        napisane: "patrz mój post 21:45", a tam zostało napisane:
                        "Przynajmniej jeden z jej pracowników musi mieć licencję,..."

                        To chyba wyjaśniało sprawę? :)
                  • xxxll Re: Co musimy zrobić ? 18.09.08, 07:23

                    gossart napisał:

                    > Hmm, Administrator nie musi mieć licencji, ponieważ stanowi
                    > przedłużone "ramię" zarządu (zarząd powołuje Administratora i jego
                    > rozlicza, a nie właściciele).


                    Jeżeli czynności objęte "przedłużonym ""ramieniem"" Zarządu WM"
                    wykonuje w celach zarobkowych, to musi mieć licencje.
                    Kij ma dwa końce.


                    > (zarząd powołuje Administratora i jego rozlicza, a nie
                    > właściciele).

                    Ciekawa teoria, tylko dlaczego "w praktyce nie ma zastosowania" ...
                    Właściciel chce mieć wpływ, na to gdzie idą jego pieniądze, inaczej
                    mówiąc chce mieć wpływ na wybór osoby (uchwała WM, a nie zarządu) ,
                    która będzie "zarządzać" nieruchomością wspólną.

                    Czy zarząd WM płaci z własnej kieszeni temu Administratorowi czy z
                    kieszeni właścicieli lokali, że ogranicza Ich wpływ na jego wybór?
                    Skąd taki przywilej dla Zarządu WM?


                    ----------------------------------------------------------------
                    pl.youtube.com/watch?v=cdUi0Y5piAY
                    Uśmiech kosztuje mniej od elektryczności - a daje więcej światła ...
                    • gossart Re: Co musimy zrobić ? 18.09.08, 10:48
                      xxxll napisał:
                      > Jeżeli czynności objęte "przedłużonym ""ramieniem"" Zarządu WM"
                      > wykonuje w celach zarobkowych, to musi mieć licencje.
                      > Kij ma dwa końce.


                      Jaką musi mieć licencję Administrator, który został zaangażowany
                      przez zarząd właścicielski ? Przecież kij może mieć jeden koniec...
                      • haneczka_wm Re: Co musimy zrobić ? 18.09.08, 10:56
                        gossart napisał:

                        >Przecież kij może mieć jeden koniec...

                        No, faktycznie (!), bo przecież to zależy, gdzie ten drugi koniec
                        tkwi, a jak jest gdzieś osadzony, to jakby go nie było..... :-))))

                        Prawda czasu? Czy prawda ekranu?
                        • gossart Re: Co musimy zrobić ? 18.09.08, 11:04
                          haneczka_wm napisała:

                          > gossart napisał:
                          >
                          > >Przecież kij może mieć jeden koniec...
                          >
                          > No, faktycznie (!), bo przecież to zależy, gdzie ten drugi koniec
                          > tkwi, a jak jest gdzieś osadzony, to jakby go nie było..... :-))))
                          >
                          > Prawda czasu? Czy prawda ekranu?



                          "Prawda" wyobraźni...
                • haneczka_wm Re: Co musimy zrobić? 17.09.08, 21:45
                  go4 napisała:

                  > a co jeśli Administrator nie ma
                  > licencji, a zarząd podpisał umowę z firmą zarządzającą,
                  > administrator jest jej pracownikiem ? hmm...tak też można

                  Administratorem w tym przypadku jest firma zarządzająca, z którą
                  zarząd podpisał umowę.
                  Przynajmniej jeden z jej pracowników musi mieć licencję, co nie
                  przeszkadza aby mieli ją wszyscy. :)
                  Pracownik tej firmy zarządającej nie jest administratoram, lecz
                  jedynie pracownikiem tej firmy, wyznaczonym przez nią do
                  kontaktów "pierwszego stopnia" ze wspólnotą.
              • gossart Re: Co musimy zrobić? 17.09.08, 20:50
                nestor56 napisał:

                > Mamy Zarządce-Administratora oraz powołany Zarząd Wspólnoty



                Czyli macie powołany Zarząd Wspólnoty, który zatrudnił
                Administratora, w celu wyręczenia Zarządu, w pewnych określonych i
                powierzonych czynnościach zarządu zwykłego.

                Zarządcy niestety nie "macie", bo MACIE powołany swój Zarząd !!!
                Albo rybka, albo pipka...



        • xxxll Re: Co musimu zrobić? 17.09.08, 17:33
          nestor56 napisał:

          > Pytacie się dlaczego nie ma oryginałów dokumentów , prosta sprawa
          > jeden z członków Zarządu to szwagier Zarządcy i to on podpisywał
          > umowę z Zarządcą.



          ... ale klika "właścicielska" sie zebrała? dobre sobie. Rączka
          rączkę myje.


          ----------------------------------------------------------------
          pl.youtube.com/watch?v=cdUi0Y5piAY
          Uśmiech kosztuje mniej od elektryczności - a daje więcej światła ...
          • brodzia.k nie wspuszczać licencjonowanych za bramę wspólnoty 18.09.08, 14:03
            xxxll napisał:
            > ... ale klika "właścicielska" sie zebrała? dobre sobie. Rączka
            > rączkę myje.

            Rączki sobie nawzajem myją oszukańczy licencjonowani zarządcy.
            Właściciele lokali dbają o swój majątek, a czasami muszą go bronić
            przed złodziejem z licencją.
            • bl-42 Re: nie wspuszczać licencjonowanych za bramę wspó 18.09.08, 23:22
              Pani Brodziu całkowicie sie zgadzam z pani stwierdzeniem.
              Przykładem niech bedą wnioski jakimi podsumowuje swoj artykuł
              "Zarządzanie nieruchomościami",zamieszczony w poradniku Mieszkanie
              i Wspólnota (numer lipcowy 2008)licencjowany zarządca,ekspert
              Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami Pan Janusz Gdański.
              Dla przykładu przedstawię trzy z sześciu:
              3.Wspólnota mieszkaniowa, która nie skorzysta z art.18 ustawy
              o wlasności lokali, nie może zawrzeć umowy o zarządzaniu
              nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o gosp. nieruch.,
              4.Wspólnota, która wybrala zarząd, nie może z jakimkolwiek podmiotem
              zawrzeć umowy, która odbierałaby zarządowi jego kompetencje.
              6.Żadna umowa zawarta pomiędzy zarządem wspólnoty mieszkaniowej
              a podmiotem,który na rzecz wspólnoty będzie wykonywał określone
              zadania, nie jest umową o zarządzanie nieruchomością i nie podlega
              ocenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.
              Ja po przecztaniu tego artykułu doszedłem do wniosku,
              że większością wspólnot administrują licencjonowani zarządcy,
              którzy świadomie wprowadzają nas w błąd podpisując z nami
              "UMOWĘ O ZARZĄDZANI" wiedząc, że odpowiedzialność jest różna.
              Widać Tą Wojenkę i tutaj - idzie przecież o pieniążki.
              • owner_wm administratorzy a KOZ 19.09.08, 08:06
                bl-42 napisał:
                > 6.Żadna umowa zawarta pomiędzy zarządem wspólnoty mieszkaniowej
                > a podmiotem,który na rzecz wspólnoty będzie wykonywał określone
                > zadania, nie jest umową o zarządzanie nieruchomością i _nie podlega
                > ocenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej_.


                Zgadzam się ze wszystkimi tezami Janusza Gdańskiego, z wyjątkiem podkreślonej
                części zdania z pkt 6.
                KOZ nie ocenia umów, lecz działalność licencjonowanych zarządców. Zarządcy
                ponoszą odpowiedzialność z tytułu wykonywanego zawodu, a nie z tytułu takiej czy
                innej nazwy umowy.

                Załóżmy, że zarządca nie ma zawartej indywidualnej umowy o zarządzanie, lecz
                pracuje na etacie w firmie zarządzającej. Czy on nie podlega odpowiedzialności
                przed KOZ, ponieważ wykonuje swój zawód na podstawie umowy o pracę, a nie umowy
                o zarządzanie? Czy wtedy nie obowiązują go przepisy ustawy o gospodarce
                nieruchomościami i standardy zawodowe?

                Entuzjazm bl-42 jakoś mi się nie udziela, bowiem z artykułu Janusza wynika, że
                wszyscy administratorzy - mimo posiadania licencji _zawodowego_ zarządcy
                nieruchomości - powinni być wyłączeni z odpowiedzialności przed Komisją
                Odpowiedzialności _Zawodowej_. Uważam, że nie ma podstaw prawnych ani
                merytorycznych do takiego wyłączenia.
                • gossart Re: Administrator a KOZ 19.09.08, 10:31
                  owner_wm napisał:
                  > z artykułu Janusza wynika, że wszyscy administratorzy - mimo
                  posiadania licencji _zawodowego_ zarządcy >nieruchomości - powinni
                  być wyłączeni z odpowiedzialności przed Komisją Odpowiedzialności
                  _Zawodowej_. >Uważam, że nie ma podstaw prawnych ani merytorycznych
                  do takiego wyłączenia.


                  Ciekaw jestem, jaki cel przyświecał Panu Januszowi Gdańskiemu,
                  aby "zwalniać" z odpowiedzialności, osoby posiadające licencje
                  zawodowego Zarządcy Nieruchomości ?
                  • bl-42 Re: Administrator a KOZ 19.09.08, 11:48
                    Ja nie zgadzam sie z twierdzeniem, że zarzadca winien mieć
                    nieograniczony dostęp do środków pieniężnych WM celem realizacji
                    swoich zadań - możliwość nadużyć.Ma dostęp do tych środków poprzez
                    uchwalenie rocznego planu gospodarczego i uchwał dotyczących
                    remontów i środków pieńiężnych przeznaczonych naich realizację.
                    Czy podpisując umowę zgodnie z art. 18 UWL nie obowiązują zarządcę
                    uchwały a chcąc coś sprawdzić, skontrolować najczęściej trzeba
                    korzystać z pomocy sądów co widać w tej dyskusji.
                    • owner_wm pozycja zarządcy notarialnego 19.09.08, 12:03
                      bl-42 napisał:
                      > Ja nie zgadzam sie z twierdzeniem, że zarzadca winien mieć
                      > nieograniczony dostęp do środków pieniężnych WM celem realizacji
                      > swoich zadań - możliwość nadużyć.


                      Ja też się z tym nie zgadzam.
                      Ale kto twierdzi, że powinien mieć nieograniczony dostęp?
                      To zależy od treści umowy z zarządcą, a treść od woli właścicieli.
                      (lub zarządu - jeśli umowa dotyczy administrowania i podpisał zarząd).


                      > Czy podpisując umowę zgodnie z art. 18 UWL nie obowiązują zarządcę
                      > uchwały

                      Obowiązują.
                      Zarządca notarialny dla czynności przekraczających zarząd zwykły również musi
                      uzyskać zgodę i pełnomocnictwo właścicieli lokali, wyrażone w uchwale.
                      Samodzielnie, bez uchwał, może podejmować jedynie czynności w zakresie zarządu
                      zwykłego.
                      • owner_wm Re: pozycja zarządcy notarialnego 19.09.08, 12:12
                        owner_wm napisał:
                        > > Czy podpisując umowę zgodnie z art. 18 UWL nie obowiązują zarządcę
                        > > uchwały
                        >
                        > Obowiązują.
                        > Zarządca notarialny dla czynności przekraczających zarząd zwykły
                        > również musi uzyskać zgodę i pełnomocnictwo właścicieli lokali,
                        > wyrażone w uchwale.


                        Uściślenie:
                        Uchwały obowiązują zarządcę notarialnego, jeżeli przyjęto ustawowy sposób
                        zarządu NW.

                        Jeśli umowie notarialnej przyjęto sposób zarządzania nieruchomością wspólną
                        inny, niż w ustawie o własności lokali (daje taką możliwość art. 18.1 uwl), to
                        zarządca mógł otrzymać większe uprawnienia, niż przewiduje ustawa. Jeśli masz do
                        czynienia z taką sytuacją, musisz sprawdzić treść umowy o ustanowieniu odrębnej
                        własności lokali albo umowy zawartej później w formie aktu notarialnego o
                        zarządzanie.
                        • bl-42 Re: pozycja zarządcy notarialnego 19.09.08, 12:44
                          Panie Owner to co Pan pisze jest dla mnie oczywiste. Zagadką jest
                          to czy Zarząd podpisując umowe o zarządzanie z Zarządcą ma podpisaną
                          umowę o zarządzanie czy faktycznie jak twierdzi Pan Janusz Gdański
                          umowę na administrowanie. Znaczenie tych pojęć są zasadniczo różne.
                          W sytucjach spornych Zarząd myśli, że ma do czynienia z zarządzaniem
                          a Zarządca twierdzi, że administruje (tak wynika z wywdów wyżej
                          wmienionego Pana. Ja już z takimi sytucjami się spotkałem.
                          • haneczka_wm Re: pozycja zarządcy notarialnego 19.09.08, 13:33
                            bl-42 napisał:

                            > Zagadką jest to czy Zarząd podpisując umowe o zarządzanie z
                            Zarządcą ma podpisaną
                            > umowę o zarządzanie czy faktycznie jak twierdzi Pan Janusz Gdański
                            > umowę na administrowanie.

                            Zarząd z zarządcą ma podpisaną tylko i wyłącznie umowę o
                            administrowanie, a wynika to z tego, iż samodzielnie zarząd może
                            podejmować decyzje tylko i wyłącznie w zakresie zarządu zwykłego.
                            Do innych czynności związanych z zarządzaniem wspólnotą musi mieć
                            zgodę i pełnomocnictwa współwłaścieli.


                            > Znaczenie tych pojęć są zasadniczo różne.
                            > W sytucjach spornych Zarząd myśli, że ma do czynienia z
                            zarządzaniem

                            Owszem, zarząd ma do czynienia z zarządzaniem, ale tylko w zakresie
                            zarządu zwykłego, a więc jego samodzielność kończy się właśnie na
                            tym etapie.


                            > a Zarządca twierdzi, że administruje (tak wynika z wywdów wyżej
                            > wmienionego Pana. Ja już z takimi sytucjami się spotkałem.

                            Jeśli wspólnota wybrała zarząd w trybie art.20 uowl to, podpisana
                            przez ten zarząd, umowa z zarządcą, będzie zawsze umową o
                            administrowanie.

                            • bl-42 Re: pozycja zarządcy notarialnego 19.09.08, 14:30
                              Pani Haneczko wszystko się zgadz tylko Zarządca w naszym przpadku
                              proponuje (jasno niech stwia sprawę) umowę o zarządzaniu a nie
                              o administrowaniu. W naszym przypadku gdy zaczął mówić, że
                              administruje zaprponowaliśmy zmianę umowy, oczywiście z odpowiednio
                              niższymi stawkami - zaczął natychmiast mówić o zarządzaniu.
                              • owner_wm Zarządzanie a administrowanie 19.09.08, 14:49
                                Zarządzanie (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami) to:

                                "Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
                                1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
                                2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
                                3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
                                4) bieżące administrowanie nieruchomością;
                                5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
                                6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość."

                                Administrowanie to:
                                "W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów [!], rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji."
                                Wyrok SN z 19.01.2006 IV CK 343/05.


                                Często dochodzi do tego prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (księgowości wspólnoty), organizowanie przeglądów okresowych budynku, prowadzenie dokumentacji nieruchomości wspólnej, nadzór bieżący nad realizacją umów z dostawcami.

                                Zarząd dokonuje wyboru dostawców i wykonawców remontów (podejmowanie decyzji) oraz zawiera z nimi umowy i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz: przed kontrahentami, urzędami i sądami (dokonywanie czynności prawnych).

                                Administrator wykonuje zadania, określone w umowie, zgodnie z przyjętymi uchwałami. NIE PODEJMUJE DECYZJI - to jest domena zarządu wspólnoty, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - ogółu właścicieli.
                              • bl-42 Re: pozycja zarządcy notarialnego 19.09.08, 14:52
                                Uważam, że sądy będą brały pod rozwage co świadomie podpisał
                                Zarządca, który zresztą jest stroną inicjującą treść i jakość
                                podpisywanej umowy.
                                • owner_wm umowa 19.09.08, 15:10
                                  bl-42 napisał:
                                  > Uważam, że sądy będą brały pod rozwage co świadomie podpisał
                                  > Zarządca, który zresztą jest stroną inicjującą treść i jakość
                                  > podpisywanej umowy.


                                  Chyba obie strony podpisały tę umowę i obie zrobiły to świadomie?
                                  Nieistotne, kto proponuje treść (wzór) umowy. Jeżeli zarząd się pod nią
                                  podpisał, zgodził się na jej treść. Przecież mógł zaproponować swoją wersję.
                          • owner_wm zmienić umowę 19.09.08, 14:18
                            bl-42 napisał:
                            > czy Zarząd podpisując umowe o zarządzanie z Zarządcą ma podpisaną
                            > umowę o zarządzanie czy faktycznie jak twierdzi Pan Janusz Gdański
                            > umowę na administrowanie.

                            Zarząd nie może delegować uprawnień, których sam nie posiada. Ponieważ zarząd
                            może samodzielnie działać tylko w zakresie zarządu zwykłego, to umowa zawarta
                            przez zarząd może dotyczyć też tylko takich czynności (chyba, że zarząd posiada
                            zgodę i pełnomocnictwo właścicieli do czynności przekraczających zarząd zwykły i
                            do delegowania ich na administratora - art. 106 Kc).

                            Zatem z reguły umowa zawarta przez zarząd wspólnoty będzie umową o
                            administrowanie (tu zgadzam się z Januszem Gdańskim i Haneczką). O umowie
                            decyduje bowiem jej treść, a nie nazwa. W razie sporu sądowego, sąd będzie
                            analizował treść umowy, a nie jej nazwę.


                            > W sytucjach spornych Zarząd myśli, że ma do czynienia z zarządzaniem
                            > a Zarządca twierdzi, że administruje (tak wynika z wywdów wyżej
                            > wmienionego Pana. Ja już z takimi sytucjami się spotkałem.

                            Zarząd źle myśli, administrator prawidłowo. Być może zarząd chce zrzucić z
                            siebie odpowiedzialność.
                            Taki spór jest jałowy. Trzeba sięgnąć do umowy i sprawdzić na konkretnych
                            postanowieniach, co należy do obowiązków administratora, a nie spierać się o
                            słowa: administrowanie, czy zarządzanie. Trzeba też sprawdzić, czy zarząd miał
                            pełnomocnictwo, o którym pisałem wyżej.

                            Jeśli umowa jest zbyt ogólnikowa i daje możliwość rozbieżnych interpretacji
                            obowiązków i odpowiedzialności administratora, to trzeba ją zmienić
                            (uszczegółowić, doprecyzować).

                            Uważam, że nie ma sensu udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy o
                            zarządzanie, bo w tej sytuacji zarząd będzie niepotrzebny (zarządca będzie mógł
                            więcej, niż zarząd). Ale nie można mocodawcy (właścicielom) tego zabronić...
                            • xxxll Re: zmienić umowę 19.09.08, 18:03

                              Kometarz Ownera w stylu "kija i marchewki""... nie zaszkodził i nie
                              pomógł.

                              Licznik wpisów bije tak jak na forum wspolnota.net , tam niedawno
                              obchodził święto z okazji 2500 wpisu.


                              A może w sprawach spornych >Zarząd WM a Zarządca NW< - zapytać, co
                              do powiedzenia mają właściciele lokali tworzący wspólnotę, a nie
                              namawiać do rozwiązania umowy.
                              Może taniej będzie zmienić członków Zarządu WM.



                              ----------------------------------------------------------------
                              pl.youtube.com/watch?v=cdUi0Y5piAY
                              Uśmiech kosztuje mniej od elektryczności - a daje więcej światła ...
              • melelek Zarządzanie nieuchomością wspólną 19.09.08, 16:36
                Z umowami o "Zarządzanie nieruchomością" - zgoda,
                a co z umowami o "Zarządzanie nieuchomością wspólną" jakie wspólnoty
                zawierają z licencjonownym zarządcą?
                • manifa Re: Zarządzanie nieuchomością wspólną 19.09.08, 17:55
                  Te umowy są diabła warte, a najczęściej zawierają je licencjonowani "zarządcy" z byłych administracji gminnych, WAM-owskich itp., robiąc wodę z mózgu niedoinformowanym właścicielom.

                  Niestety, u nas też jest taka umowa, a mamy zarząd. Na moje pytania na zebraniu, czy zmienił się sposób zarządu nieruchomością, a ja nic o tym nie wiem - usłyszałam śmiech.

                  Tyle się pisze o konieczności zmiany mentalności właścicieli z "lokatorskiej" na "właścicielską", a niewiele o OBOWIĄZKU zarządców do aktualizowania swej wiedzy (także prawnej)i zmiany mentalności z "władców" na "usługodawców" oraz działania na korzyć swoich żywicieli.

                  Przecież zainteresowanie właścicieli sprawami dot. funkcjonowania wspólnot przejawiane m. in. na tym forum i na forum wspolnota.net.pl, jest najlepszym przykładem na ich chęć podnoszenia poziomu wiedzy i świadomości "wspólnotowej".
                  A co na to "zarządcy"? Nic albo niewiele ;(

                  I to by było na tyle.
                  • xxxll Re: Zarządzanie nieuchomością wspólną 19.09.08, 18:12

                    manifa napisała:

                    > A co na to "zarządcy"? Nic albo niewiele ;(
                    >
                    > I to by było na tyle.


                    Oooo przesadzasz, ostanio spotkałem moderatorów (tak przynajmniej o
                    sobie mówli) ze wspolnota.net jak szkolili licencjonowanych
                    zarządców. Nawet prawidłowego świadectwa (zgodnego z przepisami) nie
                    wydali, 8 godzin stracone.



                    ----------------------------------------------------------------
                    pl.youtube.com/watch?v=cdUi0Y5piAY
                    Uśmiech kosztuje mniej od elektryczności - a daje więcej światła ...
                    • manifa Re: Zarządzanie nieuchomością wspólną 19.09.08, 18:22
                      Świadectwo da się wymienić na prawidłowe, a jak widać z powyższego wątku,
                      mentalność "zarządców" zmienić bardzo trudno.

                      A wątek rozpoczął nestor56 skarżąc się na działania pseudoprofesjonalisty, który
                      był "zarządcą" wspólnoty... Problem nie dotyczył szkoleń dla zarządców ani
                      prowadzących te szkolenia.

                      • bl-42 Re: Zarządzanie nieuchomością wspólną 19.09.08, 18:42
                        Do Manify - to nie są zarządcy, to są rządcy, ktorzy nie mają
                        żadnego interesu w tym, aby szkolić,podnosić naszą wiedzę na temat
                        obowiązków zarządców,które moglibyśmy od nich wymagać, idą po
                        najmniejszej linii oporu. Zacowują się jak dawny aparat PZPR :
                        podejmowanie decyzji tak
    • go4 Archiwalne wyciągi bankowe 18.09.08, 11:32
      w oddziale banku, zapewne za opłatą za każdy miesiąc (dostęp
      elektroniczny -> wersja elektroniczna bywa darmowa). Banki
      przechowują je w systemie 5 lat z tego co wiem, czyli możecie się
      dogrzebać, na czyje konta wędrowała kasa. Na przelewach muszą być
      dane adresata.

      Upoważnienie do konta ma Zarząd...i być może w waszym przypadku
      zarządca. Kwestia co macie w umowie i czy zarządca ma nieograniczony
      dostęp do konta wspólnoty. Do sprawdzenia umowa rachunku, aneksy,
      upoważnienia.

      Bank nie wyda wyciągów osobie spoza grona upważnionych do konta.
      Chyba,że nastąpiła zmiana zarządu = biegiem do oddziału.
Inne wątki na temat:
Pełna wersja