Podwójny VAT do prokuratury

29.10.03, 12:15
Poniżęj przytaczam pełną treść artykułu prasowego, który ukazał się w łódzkim
Ekspresie Ilustrowanym w dniu 28.10.2003 r.


"Doniesienie na wspólnotę z Górnej (dzielnica Łodzi)

PODWÓJNY VAT DO PROKURATURY

Lokatorzy komunalni mieszkający przy ul. Pabianickiej 27/29 zawiadomili
prokuraturę o popełnieniu przestępstwa przez wspólnotę mieszkaniową
zarządzającą budynkiem.

- Powinni być płatnikami VAT, aby mieć mniejsze opłaty za centralne
ogrzewanie i wodę. Tymczasem przez ich bezprawne działanie, naliczany jest
nam dodatkowo podatek VAT, co powoduje, że opłaty za centralne ogrzewanie są
dużo wyższe niż u właścicieli - mówi Barbara Powidzka, która wspólnie z
kilkudziesięcioma sąsiadami wystąpiła do prokuratury.

Lokatorzy wyliczyli, że z powodu podwójnie naliczanego podatku najemcy w 50-
metrowym mieszkaniu stracili w ciągu minionego roku ponad 400 zł. Rekordziści
z większych lokali nawet 700 zł.

Przypominamy, że w sierpniu prezydent miasta miał uporządkować problem
podwójnego VAT-u, a już od października pierwsi lokatorzy komunalni mogli
spodziewać się obniżek opłat. Jak widać u lokatorów z ul. Pabianickiej
skończyło się jak na razie na obietnicach.

Podobne skargi docierają do redakcji z innych domów komunalnych. Lokatorzy
jak na zbawienie oczekują na obiecaną obniżkę opłat, tej jednak, jak na
razie, nie widać. Mieszkańcy bloku przy ul. Broniewskiego byli tak
zdesperowani, że na własną rękę obniżyli sobie opłaty.....a teraz boją się
naliczanych odsetek i innych kar.
autor: Krzysztof Zając"
Expres Ilustrowany Łódź dn.28.10.2003 r.

Powyższy temat rozpocząłem w wątku nr 1260 w dniu 06.10.2003 r.
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=8362129
W dniu wczorajszym tj. 28.10.2003 r. minął termin w którym Ministerstwo
Finansów miało odpowiedzieć na protest przeciwko interpretacji Izby Skarbowej
( www.izbaskarbowa.lodz.pl/index.php?page=know&id=596 ), wystosowany
przez kilka wspólnot łódzkich.
O ile wiem MF nie udzieliło odpowiedzi.

Gratuluję ekspertowi czyli p. Maciejowi Tertelis trafnego odgadnięcia
kierunku rozwoju sytuacji. Jakże celne okazuje się jego określenie zarządców,
którzy protestują zamiast podwyższać swoje kwalifikacje jako "patałachów".
Pozdrawiam i zapraszam do komentarzy.
    • abcd17 Re: Podwójny VAT do prokuratury 30.10.03, 15:59
      jefimik napisał:

      > Lokatorzy komunalni mieszkający przy ul. Pabianickiej 27/29 zawiadomili
      > prokuraturę o popełnieniu przestępstwa przez wspólnotę mieszkaniową
      > zarządzającą budynkiem.

      O co chodzi z tym podwojnym vatem naliczanym najjemcom mieszkan komunalnych?
      Jezeli juz, to chyba powinni pozwac gmine a nie wspolnote, bo to gmina nalicza
      im vat.

      Pozdrawiam,
      • asam11 Re: Podwójny VAT do prokuratury 30.10.03, 23:24
        abcd17 napisał:

        >
        > O co chodzi z tym podwojnym vatem naliczanym najjemcom mieszkan komunalnych?
        > Jezeli juz, to chyba powinni pozwac gmine a nie wspolnote, bo to gmina
        nalicza
        > im vat.
        >
        Panie Macieju, te kilka dni, w których dało sie odczuć Pana brak na tym
        forum,spedził Pan chyba hucznie aż tak, że zapomniał Pan, że sprawę, o którą
        Pan pyta, przewałkowaliśmy na wszystkie strony w wątku 1230.
        Pokrótce chodzi o to, że wspólnota uchyla sie od zarejestrowania jako płatnik
        VATu i nie wystawia faktur na podstawie których gmina obciążając lokatorów
        naliczałaby VAT tylko od kwoty netto. Wspólnota uważa, że nie musi, bo nie
        przekracza 10000 € sprzedaży, a lokatorzy-najemcy lokali gminy uważają
        przeciwnie i już.
        >
        • abcd17 Re: Podwójny VAT do prokuratury 30.10.03, 23:33
          asam11 napisał:

          >> Panie Macieju, te kilka dni, w których dało sie odczuć Pana brak na tym
          > forum,spedził Pan chyba hucznie aż tak, że zapomniał Pan, że sprawę, o którą
          > Pan pyta, przewałkowaliśmy na wszystkie strony w wątku 1230.
          > Pokrótce chodzi o to, że wspólnota uchyla sie od zarejestrowania jako
          płatnik
          > VATu i nie wystawia faktur na podstawie których gmina obciążając lokatorów
          > naliczałaby VAT tylko od kwoty netto. Wspólnota uważa, że nie musi, bo nie
          > przekracza 10000 € sprzedaży, a lokatorzy-najemcy lokali gminy uważają
          > przeciwnie i już.

          No tak, to wiem, tylko dlaczego nie skarza gminy? Przeciez to z gmina wiaze
          ich stosunek prawny, nie ze wspolnota?

          Pozdrawiam,
          • asam11 Re: Podwójny VAT do prokuratury 30.10.03, 23:54
            abcd17 napisał:

            >> No tak, to wiem, tylko dlaczego nie skarza gminy?

            A o co?

            Przeciez to z gmina wiaze
            > ich stosunek prawny, nie ze wspolnota?

            To nie jest pozew cywilny. To jest żądanie ścigania sprawców przestępstwa
            skarbowego. Każdy obywatel ma obowiązek zgłosić w prokuraturze fakt popełnienia
            przestępstwa.
            Pozdrawiam
            • abcd17 Re: Podwójny VAT do prokuratury 31.10.03, 12:29
              asam11 napisał:

              > >> No tak, to wiem, tylko dlaczego nie skarza gminy?
              >
              > A o co?

              O to ze poprzez zaprzestanie wykonywania swych uprawnien wlascicielskich
              (glosowanie w trakcie zebrania wlascicieli lokali za tym by wspolnota stala
              sie czynnym podatnikiem VAT) narazila najemcow na koniecznosc ponoszenia
              wysokich oplat niezaleznych od wlasciciela. De facto wysokosc tych oplat
              zalezy od wlasciciela w tym przypadku.


              > Przeciez to z gmina wiaze
              > > ich stosunek prawny, nie ze wspolnota?
              >
              > To nie jest pozew cywilny. To jest żądanie ścigania sprawców przestępstwa
              > skarbowego. Każdy obywatel ma obowiązek zgłosić w prokuraturze fakt
              popełnienia

              Wspolnota nie popelnia przestepstwa, bo korzysta ze zwolnienia podmiotowego. O
              jakim przestepstwie jest wiec tu mowa?

              Pozdrawiam,
              • asam11 Re: Podwójny VAT do prokuratury 31.10.03, 14:28
                abcd17 napisał:

                nie wiem, tylko dlaczego nie skarza gminy?
                > >
                > > A o co?
                >
                > O to ze poprzez zaprzestanie wykonywania swych uprawnien wlascicielskich
                > (glosowanie w trakcie zebrania wlascicieli lokali za tym by wspolnota stala
                > sie czynnym podatnikiem VAT) narazila najemcow na koniecznosc ponoszenia
                > wysokich oplat niezaleznych od wlasciciela. De facto wysokosc tych oplat
                > zalezy od wlasciciela w tym przypadku.
                >

                O ile wiem to cały ten spór dotyczy wspólnot gdzie gmina jest w mniejszości
                wśród włascicieli. Gmina wszedzie konsekwentnie domaga się zarejestrowania
                wspólnot w Vacie nawet jeśli nie mają one takiego obowiązku (obrót poniżej 10
                000 €). Nie ma o co się czepiać gminy.

                > > Przeciez to z gmina wiaze
                > > > ich stosunek prawny, nie ze wspolnota?
                > >
                > > To nie jest pozew cywilny. To jest żądanie ścigania sprawców przestępstwa
                > > skarbowego. Każdy obywatel ma obowiązek zgłosić w prokuraturze fakt
                > popełnienia przestępstwa.
                >
                > Wspolnota nie popelnia przestepstwa, bo korzysta ze zwolnienia podmiotowego.
                O
                > jakim przestepstwie jest wiec tu mowa?
                >
                Niezadowoleni lokatorzy uważają, że wspólnota sprzedając media za ponad 10 000
                € rocznie powinna zarejestrować się jako płatnik VATu a tego nie uczyniła. Tu
                dopatrują się przestępstwa. Gdyby rzeczywiście tak było to może mają rację.

                Pozdrawiam
                • abcd17 Re: Podwójny VAT do prokuratury 31.10.03, 14:35
                  asam11 napisał:

                  > Niezadowoleni lokatorzy uważają, że wspólnota sprzedając media za ponad 10
                  000
                  > € rocznie powinna zarejestrować się jako płatnik VATu a tego nie uczyniła
                  > . Tu
                  > dopatrują się przestępstwa. Gdyby rzeczywiście tak było to może mają rację.

                  No tak, rzeczywiscie w tym momencie maja prawo to zrobic. Tym bardziej, gdy
                  gmina zachowuje sie biernie.

                  Pozdrawiam,
    • jarek.mrozik Re: Podwójny VAT do prokuratury 30.10.03, 23:57
      jefimik napisał:
      (...)
      > Gratuluję ekspertowi czyli p. Maciejowi Tertelis trafnego odgadnięcia
      > kierunku rozwoju sytuacji. Jakże celne okazuje się jego określenie zarządców,
      > którzy protestują zamiast podwyższać swoje kwalifikacje jako "patałachów".
      > Pozdrawiam i zapraszam do komentarzy.
      >

      Panie wykwalifikowany Zarządco i Panie Maćku Tertelis

      Poniższe stwierdzenie Izby Skarbowej w Łodzi jest niezgodne z obowiązującym
      stanem prawnym.

      “....Nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty np.
      dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służące zaspokajaniu
      indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest bowiem nie wspólnota,
      lecz każdy z jej członków z osobna...”
      Proponuję Panom już rozpocząć podwyższanie swoich kwalifikacji...”

      Szanowni Experci ruszcie trochę głowami i wytłumaczcie ciemnemu Mrozikowi,
      jakie to przepisy pozwalają wspólnocie na odsprzedaż mediów?


      • abcd17 Re: Podwójny VAT do prokuratury 31.10.03, 12:33
        jarek.mrozik napisał:

        > Szanowni Experci ruszcie trochę głowami i wytłumaczcie ciemnemu Mrozikowi,
        > jakie to przepisy pozwalają wspólnocie na odsprzedaż mediów?


        A ktore przepisy tego zabraniaja w sytuacji gdy wspolnota refakturuje koszty
        dostawy mediow na wlascicieli?

        Pozdrawiam,
      • jefimik Re: Podwójny VAT do prokuratury 31.10.03, 13:02
        Myślę, że sprawa jest bardzo ważna dla wspólnot w całej Polsce dlatego ośmielam
        się przybliżyć Państwu kilka szczegółów:

        Na początek trochę historii:

        1/. w dniu 21.08.2003 r. zmieniła się interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi,
        dotycząca traktowania dostaw mediów do poszczególnych włąścicieli lokali we
        wspólnocie. www.izbaskarbowa.lodz.pl/index.php?page=know&id=596

        Poprzednia interpretacja wyglądała następująco:

        "Zatem ani wpłaty na zarządzanie nieruchomością wspólną, ani wpłaty dokonywane
        za dostawy mediów dla członków wspólnoty nie stanowią zapłaty za świadczenie
        usług przez wspólnotę – jako że wspólnota nie wykonuje usług dla podmiotów
        spoza wspólnoty, lecz dla siebie samej."

        Zaś nowa interpretacja wygląda nastepująco:

        "Na gruncie podatku od towarów i usług należy uznać, że mamy do czynienia z
        sytuacją, w której od wspólnoty mieszkaniowej - jako od podmiotu dokonującego
        zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego - każdy jej członek, jako
        konsument, nabywa towar i usługę. Nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych
        przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służące
        zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest bowiem
        nie wspólnota, lecz każdy z jej członków z osobna. "

        Jednocześnie Izba Skarbowa w Łodzi informuje, że:

        "w celu uniknięcia przypadków rozbieżności w interpretacji przepisów prawa w
        zakresie wspólnot mieszkaniowych tut. Izba skierowała do podległych Urzędów
        Skarbowych pismo z dnia 31 lipca 2003 r. w którym wyraża powyższe stanowisko."

        2/. Ustawa o podatku od towarów i usług mówi, iż płatnikami VAT MUSZĄ zostać
        podmioty, których sprzedaż w ciągu roku przekroczyła kwotę 10 tys Euro. Jeżeli
        zatem dostawę mediów do poszczególnych właścicieli zaczniemy traktować jako
        sprzedaż (obrót) to średnia wspólnota w ciągu roku osiągnie tę granicę i na
        mocy ustawy obowiązana będzie przystąpić do VAT.

        3/. Wspólnota z ul.Pabianickiej 27/29 przekroczyła granicę 10 tys. Euro ale
        mimo to nie stała się płatnikiem VAT, ponieważ uznała, że interpretacja Izby
        Skarbowej w Łodzi nie stanowi obowiązującego prawa. Podobnie jak wiele innych
        wspólnot łódzkich "obraziła" się ona na Izbę Skarbową. Wzorem taksówkarzy
        kilkanaście wspólnot wystosowało pismo do Ministerstwa Finansów z prośbą o
        jedyną,wiarygodna interpretację pojęcia " rozliczanie dostaw mediów do członków
        wspólnoty". Czy jest to rozliczenie wewnętrzne, czy sprzedaż?

        4/. W międzyczasie minął wrzesień, mija październik a wspólnoty, które powinny
        dawno przystąpić do VAT-u oczekują na odpowiedź MF. W dalszym ciągu wystawiają
        administracjom gminnym noty księgowe zamiast faktur VAT. Administracje nie
        płacą należności, bowiem wcześniejszym pismem powiadomiły wszystkie wspólnoty,
        iż od momentu zmiany interpretacji przez IS noty księgowe nie będą uznawane.
        Przypominam, że chodzi tu tylko o wspólnoty, które w sprzedaży przekroczyły
        kwotę 10 tys. Euro.

        5/. Ponieważ gminne administracje nie otrzymywały od wspólnot faktur VAT, nadal
        doliczały do otrzymanej noty księgowej podatek w wysokości 22% i nadal najemcy
        płacą więcej o 22% niż właściciele lokali w tym samym budynku.

        6/. Najemcy z ul.Pabianickiej 27/29 znając całą sprawę z gazet płacili i
        czekali cierpliwie 2 miesiące. Niedawno ich cierpliwość się wyczerpała i
        zgłosili do prokuratury fakt łamania prawa przez wspólnotę. Zarzucają
        wspólnocie lekceważenie interpretacji Izby Skarbowej oraz łamanie ustawy o
        podatku i usług poprzez nieprzystąpienie do VAT. Skutkuje to ponoszeniem przez
        najemców dodatkowych kosztów.

        7/. Ministerstwo Finansów na protest nie odpowiedziało w ustawowym terminie.Jak
        przypuszczam, jeżeli wogóle odpowie, to poprze stanowisko łodzkiej IS.
        Zgłoszoną przez najemców z ul.Pabianickiej sprawę łamania przepisów bada
        prokurator.

        8/. Co grozi wspólnotom za nieprzystąpienie do VAT:
        a/. zgodnie z art. 27 ustawy o podatku od towarów i usług w razie
        nieprowadzenia ewidencji lub prowadzenia jej w sposób nierzetelny, naczelnik
        urzędu skarbowego lub organ kontroli skarbowej okresli wartość
        niezaewidencjonowanej sprzedaży w drodze oszacowania i ustali podatek przy
        zastosowaniu stawki 22%, bez prawa obniżenia kwoty podatku należnego.
        b/. zgodnie z art. 99 par.1 ustawy karnej skarbowej z 26.10.1971 r. każdy,
        kto przez naruszenie przepisów podatkowych naraża Skarb Państwa na uszczuplenie
        podatku, nawet jeżeli czyn ten nie stanowi przestępstwa lub wykroczenia
        określonego w art. 92-98 ustawy karnej skarbowej, podlega karze grzywny do 5
        000 zł.
        c/. najemcy lokali należących do gminy wystąpić mogą o zwrot nadpłaconych
        kwot gdy nadpłata spowodowana została złamaniem prawa przez wspólnotę.


        9/. Izba Skarbowa zaleca refakturowanie zakupu mediów w następujący sposób:

        "Wspólnota mieszkaniowa wystepując jako nabywca mediów zarówno na potrzeby
        poszczególnych właścicieli lokali, jak i części wspólnej nieruchomości dokonuje
        następnie odprzedaży zakupionych przez siebie towarów i usług. W takiej
        sytuacji w świetle orzecznictwa administracyjnego możliwe jest przyjęcie takiej
        formy rozliczeń, której celem jest przeniesienie kosztów na podmiot, który z
        danych usług faktycznie korzysta. Refakturowanie jest dopuszczalne w przypadku
        dokonania odprzedaży bez doliczenia jakiejkolwiek kwoty przez refakturującego z
        zastosowaniem takiej samej stawki podatku od towaru i usług, jaka wystapiła w
        fakturze (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 marca 1999 r. o
        sygn. I SA/Ka 1375/97, z dnia 25.10.2001 r. o sygn. III S.A. 1466/00)"

        Powyższy cytat pochodzi z pisma Izby Skarbowej skierowanego do gminnych
        administracji.

        10/. W związku z wygłoszonym przez pana Jarka Mrozika stwierdzeniem o poniżej
        przedstawionej treści:
        " Poniższe stwierdzenie Izby Skarbowej w Łodzi jest niezgodne z obowiązującym
        stanem prawnym "

        proszę o podanie z jakimi konkretnie przepisami jest niezgodne stwierdzenie
        Izby Skarbowej.

        Moim zdaniem przyczyną całego zamieszania jest fakt, że niektórzy członkowie
        zarządów, zarządcy i administratorzy nie mogą swym rozumem objąć sytuacji, że
        ulega zmianie interpretacja przepisów i to co wczoraj było zgodne z prawem dziś
        jest z tym prawem niezgodne. I że trzeba się do tego prawa zastosować.

        Najgorsze jest to, że nie przystępujący do VAT i wysyłający petycje do MF
        administratorzy wspólnot protestują nie w swoim (osobistym)imieniu, a w imieniu
        wspólnoty, której członkowie (właściciele)nawet nie wiedzą, że protestują i nie
        mają zadnych szans na to aby nie zgodzić się z takim postępowaniem.
        A ewentualną odpowiedzialność finansową poniesie niestety wspólnota, czyli
        właściciele.

        Obecnie czekamy na dalszy rozwój sytuacji. Mam nadzieję, że wreszcie obudzą się
        najemcy z innych łódzkich wspólnot i obliczą ile nadpłacili za media i
        zastanowią się, dlaczego nadal nadpłacają.

        Dla profesjonalnego zarządcy nie ma znaczenia, czy wystawi gminnej
        administracji i pozostałym właścicielom notę księgową, rachunek czy fakturę
        VAT. To kwestia jednego ruchu myszą.

        Wszyscy administratorzy zarządzający we wspólnotach na tyle dużych, że
        sprzedaż przekroczyła w nich kwotę 10 tys. Euro i którzy nadal prowadzą
        księgowość jak za króla Ćwieczka na tabelkach Excela powinni rozejrzeć się za
        inną pracą.
        To właśnie oni protestują i ślą petycje do Ministerstwa Finansów, zamiast
        śledzić kierunki i tendencje zmian prawa i przepisów.
        Moim zdaniem właśnie w kwestii niemożliwości szybkiego przestawienia się przez
        niektórych zarządców na obsługę VAT tkwi meritum ich protestów.

        Pozdrawiam czytelników, którzy mieli cierpliwość dobrnąć do końca mojego tekstu.
        • asam11 Re: Podwójny VAT do prokuratury 31.10.03, 15:23
          Dużo w tym prawdy, ale trzeba zwrócić uwagę na fakt, że interpretacja prawa
          przez Izbę Skarbową (na razie chyba jedyną w Polsce) to nie jest jeszcze prawo,
          a może będziemy mieli prawo lokalne w sprawach podatkowych?? Stanowisko Min.
          Fin. wyrażane wcześniej w odpowiedzi senatorowi z Łodzi w tej sprawie zdaje się
          potwierdzać interpretację łódzką. Dlaczego zatem nie ma dotąd oficjalnej
          wykładni ministerstwa? Czyżby prawnicy dostrzegli coś przeciwnego?
          W obronie wspólnot, które nie chcą "wejść" w VAT, trzeba dodać, że jest to
          poważna decyzja i wycofać się z niej szybko nie można - a wykluczyć, ze
          ministerswo zmieni decyzję nie można.
          Pan Jefimik w swoim lekceważącym potraktowaniu tych co pracują z Excelem
          wykazał, że należy do tej części zarządców licencjonowanych, którzy chcieliby,
          żeby tylko oni mogli zarządzać nieruchomosciami. Ustawodawca, wbrew ich
          interesowi dopuścił jednak możliwość, żeby własciciele mogli zarządzać swoimi
          nieruchomościami osobiście. Poczynił nawet ustepstwa na ich rzecz (ewidencja
          zamiast ksiegowości). Teraz ci właśnie licencjonowani czują możliwość
          zwiększenia zakresu swoich obowiązków(i dochodów) własnie tak jak pan Jefimik
          tłumacząc tym, którzy chcieliby się wziąć za zarządzanie swoim. że trzeba mieć
          profesjonalny sprzęt i program.
          Z uwagą zatem czekamy na wykładnię Min. Fin. ale oczekiwania są różne i nie
          narzucajmy swojego punktu widzenia innym.
          • jefimik Re: Podwójny VAT do prokuratury 31.10.03, 19:49
            "Teraz ci właśnie licencjonowani czują możliwość
            zwiększenia zakresu swoich obowiązków(i dochodów) własnie tak jak pan Jefimik
            tłumacząc tym, którzy chcieliby się wziąć za zarządzanie swoim. że trzeba mieć
            profesjonalny sprzęt i program."

            Szanowny/a panie/i asam11

            przyjmijmy w miarę średnią nieruchomość, typu wieżowiec 11-piętrowy, 3-
            klatkowy, po 3 mieszkania na kondygnacji, średnie mieszkanie 40 m2. Pomińmy
            pozostałe powierzchnie.

            3lokale/kondygn. * 11 kondygn. * 3 klatki schod. = 99 lokali (do obliczeń
            przyjmijmy 100 lokali)

            100 lokali * 40m2 = 4 000 m2

            przyjmijmy fundusz eksploatacyjny = 1,25 zł/m2/m-c
            przyjmijmy fundusz remontowy = 1,25 zł/m2/m-c
            dla uproszczenia przyjmijmy cenę wszystkich mediów = 2,50 zł/m2/m-c

            roczne wpływy na konto wspólnoty wyniosą wtedy:
            4.000m2 * 2,50zł * 12 m-cy = 240 000 zł

            przyjmijmy cenę rynkową m2 lokalu w tej nieruchomości jako: 1.500 zł/m2

            średnia cena mieszkania wyniesie wtedy: 40m2 * 1.500zł = 60.000zł
            średnia rynkowa wartość wszystkich lokali: 4.000m2 * 1.500zł = 6.000.000zł

            wartość odtworzeniowa budynku będzie jeszcze wyższa (bo przyjmując wartość
            odtworzeniową 1 m2 ogłaszaną raz na kwartał np. 2.700zł) otrzymamy 10.800.000zł.

            wartość odtworzeniowa 1 lokalu wyniesie wtedy 40m2 * 2.700zł = 108.000zł

            Proszę o odpowiedź tylko na jedno pytanie:

            Czy będąc właścicielem lokalu w takiej nieruchomości powierzyłby pan/i

            1/. opiekę nad swoim lokalem o wartości rynkowej 60.000zł,
            2/. opiekę nad swoim współudziałem w części wspólnej w budynku o dużej wartości
            3/. gotówkowymi wpływami od właścicieli w wysokości 240.000zł rocznie

            amatorowi bez specjalistycznego wykształcenia, który w rozliczeniach posługuje
            się tabelkami z Excela?

            Zarządzanie nieruchomościami jest dziedziną interdyscyplinarną. Wymaga
            poruszania się w tematach: budowlanych, prawnych, podatkowych, socjalnych,
            psychologicznych i wielu innych oprócz, oczywiście, samego zarządzania.

            Szanowny asam11:
            można a nawet trzeba się wziąć za zarządzanie swoim, jeżeli to "swoje" jest w
            miarę niewielkie i możliwe do opanowania przez przeciętnego właściciela.

            Ale w przypadku średniej lub dużej wspólnoty - takiej gdzie sprzedaż rocznie
            przekracza 10 tys Euro - moim skromnym zdaniem - należałoby zarządzanie
            (administrowanie) powierzyć specjaliście, a samemu pracując w zarządzie zająć
            się strategicznymi planami rozwoju nieruchomości i ścisłą kontrolą ich
            realizacji.

            Nigdy nie zamierzałem nikomu narzucać własnego zdania, a powyższe uwagi proszę
            traktować jako mój przyczynek w dyskusji nad polepszeniem jakości zarządzania i
            poziomu wiedzy właścicieli, członków zarządów i administratorów naszych
            nieruchomości.


            Serdecznie pozdrawiam.
            • asam11 Re: Podwójny VAT do prokuratury 01.11.03, 00:41
              jefimik napisał:
              >
              > Szanowny/a panie/i asam11
              >
              > przyjmijmy w miarę średnią nieruchomość, typu wieżowiec 11-piętrowy, 3-
              > klatkowy, po 3 mieszkania na kondygnacji, średnie mieszkanie 40 m2. Pomińmy
              > pozostałe powierzchnie.
              >
              > 3lokale/kondygn. * 11 kondygn. * 3 klatki schod. = 99 lokali (do obliczeń
              > przyjmijmy 100 lokali)
              >
              > 100 lokali * 40m2 = 4 000 m2
              >
              > przyjmijmy fundusz eksploatacyjny = 1,25 zł/m2/m-c
              > przyjmijmy fundusz remontowy = 1,25 zł/m2/m-c
              > dla uproszczenia przyjmijmy cenę wszystkich mediów = 2,50 zł/m2/m-c
              >
              > roczne wpływy na konto wspólnoty wyniosą wtedy:
              > 4.000m2 * 2,50zł * 12 m-cy = 240 000 zł
              >
              > przyjmijmy cenę rynkową m2 lokalu w tej nieruchomości jako: 1.500 zł/m2
              >
              > średnia cena mieszkania wyniesie wtedy: 40m2 * 1.500zł = 60.000zł
              > średnia rynkowa wartość wszystkich lokali: 4.000m2 * 1.500zł = 6.000.000zł
              >
              > wartość odtworzeniowa budynku będzie jeszcze wyższa (bo przyjmując wartość
              > odtworzeniową 1 m2 ogłaszaną raz na kwartał np. 2.700zł) otrzymamy
              10.800.000zł
              > .
              >
              > wartość odtworzeniowa 1 lokalu wyniesie wtedy 40m2 * 2.700zł = 108.000zł
              >
              > Proszę o odpowiedź tylko na jedno pytanie:
              >
              > Czy będąc właścicielem lokalu w takiej nieruchomości powierzyłby pan/i
              >
              > 1/. opiekę nad swoim lokalem o wartości rynkowej 60.000zł,
              > 2/. opiekę nad swoim współudziałem w części wspólnej w budynku o dużej
              wartości
              > 3/. gotówkowymi wpływami od właścicieli w wysokości 240.000zł rocznie
              >
              > amatorowi bez specjalistycznego wykształcenia, który w rozliczeniach
              posługuje
              > się tabelkami z Excela?
              >
              > Zarządzanie nieruchomościami jest dziedziną interdyscyplinarną. Wymaga
              > poruszania się w tematach: budowlanych, prawnych, podatkowych, socjalnych,
              > psychologicznych i wielu innych oprócz, oczywiście, samego zarządzania.
              >
              > Szanowny asam11:
              > można a nawet trzeba się wziąć za zarządzanie swoim, jeżeli to "swoje" jest
              w
              > miarę niewielkie i możliwe do opanowania przez przeciętnego właściciela.
              >
              > Ale w przypadku średniej lub dużej wspólnoty - takiej gdzie sprzedaż rocznie
              > przekracza 10 tys Euro - moim skromnym zdaniem - należałoby zarządzanie
              > (administrowanie) powierzyć specjaliście, a samemu pracując w zarządzie zająć
              > się strategicznymi planami rozwoju nieruchomości i ścisłą kontrolą ich
              > realizacji.
              >
              >
              > Serdecznie pozdrawiam.

              Granica 10 000 € obrotu(w tym roku bodajże 39 900 zł) nie oddziela średnich
              wspólnot od małych ale dzieli małe od malutkich. Kontynuujmy obliczenia:
              39 900 zł rocznie to miesięcznie 3325 zł. Licząc, jak Pan sobie życzy 2,50
              zł/mies/m2 za media otrzymamy powierzchnię wspólnoty 1330 m2. Gdyby doszła do
              tego jeszcze dzierżawa, np elewacji pod billboard, wyszło by jeszcze mniej.
              Zarządzanie spólnotą o powierzchni lokali nieznacznie przekraczającej 1330 m2
              (a jest ich dużo), szczególnie przy niedużej ilości włascicieli, to wyzwanie,
              któremu można sprostać nawet bez Excela. I takie wspólnoty muszą teraz płacić
              VAT, na razie tylko w Łodzi. Mam nadzieję, że jeśli do tej pory radziły sobie
              same to i z VATem sobie poradzą.

              Pozdrawiam

              PS. Przepraszam, że nie odpowiedziałem na Pana pytanie ale uznałem je za czysto
              retoryczne.
              • kaja99 Re: Podwójny VAT do prokuratury 02.11.03, 00:41
                I znowu dochodzimy do odwiecznego dylematu, czy lepszy zarzadca zawodowy czy
                swój. Ale chyba nie o to chodzi w tym wątku. Podstawowe pytanie, moim zdaniem,
                to : czy są podstawy prawne do narzucenia takiego obowiązku wspólnotom, jak to
                zrobiła powoływana IS. Kazda wspolnota może przegłosować "bycie Vatowcem" i
                wybrać takiego zarzadcę, który temu sprosta. Ale póki co brak przepisów
                bezwzglednie zobligowywujących wspólnotę do refakturowania mediów, bo przecież
                to nie US powinny stanowić prawo (choć niestety tak bywa), od tego są inne
                instytucje, a do rozstrzygania sporów - sądy. Tak na dobrą sprawę, to mąci się
                ludziom w głowach; jakkolwiek można zrozumieć pewne problemy ksiegowe w
                przypadku wynajmowania przez gminę lokali uzytkowych firmom, tak jakimś
                nieporozumieniem jest doliczanie podwójnego Vatu lokatorom i zrzucanie za to
                winy na wspólnoty (zarządców).
                • kaja99 róbta jak chceta 03.11.03, 12:33
                  Na razie wiadomo, że nic nie wiadomo, choć zachęta do biurokracji pojawia się
                  coraz częściej. (por art. w Rzeczp).W końcu najwyzsza pora, aby własciciele
                  bliźniaków też nauczyli się refakturować i sporzadzać deklaracje VAT, albo
                  zlecili usługę profesjonalistom. Tymczasem od ubiegłego roku:" MF analizuje
                  powyzszy stan faktyczny na tle sytuacji w innych rodzajach rozliczeń pod kątem
                  ewentualnej zmiany przepisów podatkowych VAT".
                  • vitalman Re: róbta jak chceta 03.11.03, 20:20
                    kaja99 napisała:

                    > Na razie wiadomo, że nic nie wiadomo, choć zachęta do biurokracji pojawia się
                    > coraz częściej. (por art. w Rzeczp).W końcu najwyzsza pora, aby własciciele
                    > bliźniaków też nauczyli się refakturować i sporzadzać deklaracje VAT, albo
                    > zlecili usługę profesjonalistom. Tymczasem od ubiegłego roku:" MF analizuje
                    > powyzszy stan faktyczny na tle sytuacji w innych rodzajach rozliczeń pod
                    kątem
                    > ewentualnej zmiany przepisów podatkowych VAT".

                    Vitam :)
                    Cały problem z rozliczaniem VAT-u we wspólnocie bierze się z braku dokładnego
                    zdefiniowania terminu - czynności administrowania.Wróćmy do źródeł. Według
                    Ustawy z dnia 8.01.93 (VAT i Akcyza), Załącznik 2: Wykaz usług, których
                    świadczenie jest zwolnione od podatku , poz.15, symbol KWiU 70.32.11 "Usługi w
                    zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie".
                    Zarządcy nieruchomości do 1994 roku zarządzali całością spraw nieruchomości
                    mieszkalnej. I NARAZ sprawy dostawy wody, gazu, C.O. i wywozu śmieci zostały
                    objęte "sprzedażą"! I zarządcy (!) teraz administrują instalacjami wspólnymi,
                    korytarzami, suszarniami i trawnikami, które istnieją NIEZALEŻNIE od lokali
                    właścicieli. A to właśnie te lokale generują tę nieruchomość wspólną, i gdyby
                    ich nie było to cała ta wspólnota by nie istniała.
                    W większości budynków wspólnot mieszkaniowych media są :
                    - nieopomiarowane,
                    - niepodzielne (ciepło do grzejników i do ciepłej wody),
                    - nie ma liczników (gazu, ciepła).
                    - śmieci sa zawsze wspólne i "wspólnie" wrzucane do zsypu.
                    Media te są sprzedawane Wspólnocie, gdyż są odbierane POŚREDNIO przez
                    właścicieli lokali, przez WSPÓLNE instalacje wodne, gazowe i centralnego
                    ogrzewania. I dostawcy mediów "wymuszają" podpisanie umów ze wspólnotami. I nie
                    da się tych instalacji technicznie już rozdzielić! I nie powinno się rozdzielać
                    zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zarządzanie nieruch.wspólnymi
                    i "pozostałymi"(???). Wspólnota jako całość jest niepodzielna i jest
                    nieruchomością mieszkaniową. Wspólnota forever.
                    Pozdrawiam VitalMan :)
Pełna wersja