strych, powtórka z 1336

02.11.03, 23:37
Ponieważ wątek 1336, dotyczący adaptacji strychu, "sam" się ułożył w pewną
całośćm, postanowiłem go odtworzyć w jednym poście. Może się komuś przyda ?

maaks napisał:
Mieszkam na ostatnim piętrze budynku będącego własnością wspólnoty
mieszkaniowej i chciałbym zaadaptować na cele mieszkalne część strychu nad
moim mieszkaniem. Czy mam prawo do zaadaptowania takiej powierzchni strychu
jaka wynika z mojego udziału w części wspólnej budynku (bez konieczności
zawierania umowy najmu ze wspólnotą)?

odpowiedział asam11, dając wspaniały przykład argumentacji zwanej reductio ad
absurdum:
Nie, takiego prawa Pan nie ma. Każda część, każdy milimetr kwadratowy
części wspólnej jest wspólny.
Gdyby było inaczej dochodziłoby do takiego paradoksu, że po
zabraniu "swojej" części strychu na własność zwiększyłby Pan swój udział w
pozostałej części (mając większą powierzchnię lokalu) i mógłby Pan
zaadaptować dla siebie kolejną część strychu, i tak dalej ...

wk:
Bardzo mi się to rozumowanie spodobało, więc odpowiedziałem:
"Fajne, kupuję ..."
Ale odpowiedź Asama11 warto uzupełnić. Ponieważ strych jest własnością
wspólną, jakiekolwiek dokonywane przy nim czynności fizyczne bądź prawne
wymagają zgody współwłaścicieli wyrażonej w uchwale. Powinni oni podjąć -
kolejno:
1. uchwałę o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
2. uchwałę wyrażającą zgodę na adaptację pomieszczenia strychowego na
pomieszczenie mieszkalne, z wyraźnym wskazaniem, kto to będzie robił, w jakim
czasie i ile zapłaci wspólnocie; ta uchwała powinna również określać wysokość
czynszu, jaki inwestor będzie płacił wspólnocie w okresie między zakończeniem
adaptacji a notarialnym aktem przeniesienia własności lokalu (czyli, mówiąc
językiem potocznym, sprzedaży lokalu inwestorowi).
3. po akceptacji projektu przez właściwy organ nadzoru budowlanego, dokonaniu
adaptacji i uzyskaniu zgody gminy na użytkowanie - uchwałę wyrażającą zgodę
na ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tej własności na
inwestora (za uzgodnioną wcześniej cenę - por. pkt.2).
4. uchwałę wyrażającą zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości
wspólnej; ta zmiana dotyczy wszystkich właścicieli lokali - bo dla każdego
zwiększy się mianownik ułamka określającego udział.
Dwie ostatnie uchwały muszą być zaprotokołowane przez notariusza:
nr 3 - bo zmienia stan majątkowy wszystkich współwłaścicieli: ubywa im
nieruchomości wspólnej, a uzyskany chwilowo na współwłasność nowy lokal -
zostaje sprzedany;
nr 4 - bo wszelkie zmiany we własności nieruchomości, także w wysokości
udziałów w nieruchomości wspólnej, muszą być poświadczone notarialnie i
wpisane do księgi wieczystej. Uchwała, która jest w istocie pełnomocnictwem
do dokonania czynności notarialnej, też musi być poświadczona notarialnie
(art.99 Kodeksu cywilnego), i stąd niezbędna obecność notariusza przy jej
podejmowaniu.

dozorca1 napisał:
Adaptacja strychu czy jakiegokolwiek innego pomieszczenia już istniejącego i
stanowiącego część wspólną nieruchomości na lokal mieszkalny jest relatywnie
prostą operacją. Ale jak wygląda sprawa nadbudowy, czy wybudowania na dachu
nieruchomości tzw. penthouse'u. Zwiększa się wtedy powierzchnia budynku,
zmieniają się udziały w części wspólnej, itp.

odp. (wk)
"Powierzchnia budynku" nie ma żadnego znaczenia - ważna jest łączna
powierzchnia lokali i pomieszczeń do nich przynależnych w nieruchomości. A ta
zwiększa się zawsze, bez względu na to, czy tylko adaptujemy istniejące
pomieszczenie, czy też nadbudowujemy "gołębnik" czy nawet trzy piętra.
Oczywiście problem (z przeliczaniem udziałów) pojawia się dopiero z chwilą
prawnego wyodrębnienia lokali w zaadaptowanych lub nadbudowanych
pomieszczeniach (zgodę na takie wyodrębnienie wydaje "starosta w formie
zaświadczenia" - który to nowy okaz zoologiczny niezmiennie mnie rozśmiesza).
    • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 07:08
      Adresowałem pytanie właśnie do Pana, zorientował się Pan łatwo ? Mniejsza o te
      powierzchnie i te przedpotopowe nazwy urzędników. (Zresztą mnie też śmieszą.)
      Właśnie mniej więcej o taką listę kolejnych kroków przy wyodrębnianiu gołębnika
      mi chodziło. Co należy zrobić i w jakiej kolejności. Dzięki
    • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 07:56
      Słaby punkt tej procedury jest pomiędzy 3-cim a 4-tym punktem. Powiedzmy
      bowiem, że inwestor zainwestował spore pieniądze, a dopiero po ich wydatkowaniu
      uchwala się zgodę na wyodrębnienie lokalu i zmianę wysokości udziałów. Znając
      życie obawiam się, że nie ma stu procentowej pewności podjęcia takiej decyzji
      przez wspólnotę i może być klops. Oczywiście można to rozegrać sądowo (skoro
      wcześniej była np. zgoda na adaptację), ale wiedząc z góry o takim możliwym
      scenariuszu sądzę, że inwestor dałby sobie spokój z interesem ze wspólnotą.
      Gdyby była to wyższa wartość inwestycji (niż np. gołębnik), to ja na miejscu
      inwestora nie wchodziłbym w to przedsięwzięcie.
      • mieszkanie.i.wspolnota Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 08:07
        dozorca1 napisała:

        > Słaby punkt tej procedury jest pomiędzy 3-cim a 4-tym punktem. Powiedzmy
        > bowiem, że inwestor zainwestował spore pieniądze, a dopiero po ich
        wydatkowaniu
        >
        > uchwala się zgodę na wyodrębnienie lokalu i zmianę wysokości udziałów. Znając
        > życie obawiam się, że nie ma stu procentowej pewności podjęcia takiej decyzji
        > przez wspólnotę i może być klops. Oczywiście można to rozegrać sądowo (skoro
        > wcześniej była np. zgoda na adaptację), ale wiedząc z góry o takim możliwym
        > scenariuszu sądzę, że inwestor dałby sobie spokój z interesem ze wspólnotą.
        > Gdyby była to wyższa wartość inwestycji (niż np. gołębnik), to ja na miejscu
        > inwestora nie wchodziłbym w to przedsięwzięcie.

        Ma Pan rację. Dlatego już w uchwale wyrażającej zgodę na "udostępnienie części
        nieruchomości wspólnej w celu zbudowania lokalu mieszkalnego" - powinna być
        ekspektatywa wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tej własności na
        inwestora.
        • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 08:15

          > Ma Pan rację. Dlatego już w uchwale wyrażającej zgodę na "udostępnienie
          części
          > nieruchomości wspólnej w celu zbudowania lokalu mieszkalnego" - powinna być
          > ekspektatywa wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tej własności na
          > inwestora.
          >

          Dlatego piszę o tej drodze sądowej. Ale to dalej kiepsko wygląda.
        • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 08:38
          Sądzę, że do tej procedury trzeba by było wpleść gdzieś umowę przyrzeczenia,
          może to byłoby jakimś wyjściem ?
        • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 09:52

          > ekspektatywa wyodrębnienia własności lokalu


          Panie Witoldzie! To Pan jest autorem tego słowa ? Pierwszy raz widzę, jedynie
          j. angielski jest jakąś pomocą w zrozumieniu. Skonsultowane z Kopalińskim ? Czy
          nie skojarzy się postronnym np. ze słowem: „egzekutywa” ?
          • jefimik Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 11:07
            Szanowna pani

            pojęcie powyższe opisane jest dokładnie w książce pani Ewy Bończak-Kucharczyk
            pt. "Zarzadzanie nieruchomościami mieszkaniowymi" 2.wydanie.

            M.in. rozdział 3.29. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu i ekspektatywa
            odrębnej własności lokalu

            Pozdrawiam.
            • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 11:29


              > Szanowna pani
              >
              > pojęcie powyższe opisane jest dokładnie w książce pani Ewy Bończak-Kucharczyk
              > pt. "Zarzadzanie nieruchomościami mieszkaniowymi" 2.wydanie.


              Czyli to jednak pani profesor jest wynalazcą tego skomplikowanego terminu ? Czy
              z opisu wynika, że wobec braku polskiego słowa musi się chować za tak
              dziwiacznymi sformułowaniami ? Bardzo jestem ciekawa....
              • sdkfz1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 15:21
                Witam.
                Pojęcie ekspektatywa to typowo prawnicze pojęcie, szeroko używane na określenie
                sytuacji osoby oczekującej na definitywne uzyskanie określonego prawa.
                Jest to pojęcie używane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

                P.S. Pani EBK nie jest profesorem. Nie jest nawet prawnikiem,

                pzdr.
                sdkfz1
              • abcd17 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 20:05
                dozorca1 napisała:

                > Bardzo jestem ciekawa....

                Alez Pani Lechu, co z Pania?

                :-)

                Pozdrawiam,
                • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 04.11.03, 11:50
                  abcd17 napisał:

                  > dozorca1 napisała:
                  >
                  > > Bardzo jestem ciekawa....
                  >
                  > Alez Pani Lechu, co z Pania?
                  >
                  > :-)
                  >
                  > Pozdrawiam,
                  >



                  Tak się do mnie zwracano. Ale, w sumie, czując się nieco słabiej, nie
                  protestowałem (łam ?)... :-)
            • mieszkanie.i.wspolnota Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 11:31
              jefimik napisał:

              > Pojęcie powyższe [ekspektatywa przeniesienia własności] opisane jest
              > dokładnie w książce pani Ewy Bończak-Kucharczyk
              > pt. "Zarzadzanie nieruchomościami mieszkaniowymi" 2.wydanie.
              > M.in. rozdział 3.29. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu i
              > ekspektatywa odrębnej własności lokalu
              > Pozdrawiam.
              > Licencjonowany zarządca nieruchomości - mgr inż. Jan Jefimik Łódź
              > jefimik@wp.pl

              Dziękuję za pomoc i wsparcie autorytetem książkowym,
              choć w tej sprawie przyjmuję z pokorą uwagę dozorcy1.
              Rzeczywiście można zrezygnować z obcego terminu, skoro istnieją takie polskie
              słowa jak "przyrzeczenie" lub "obietnica".
              PS. Witam z radością w gronie Autorów Nieanonimowych.
              Oby było nas więcej.
              • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 12:08

                > Dziękuję za pomoc i wsparcie autorytetem książkowym,
                > choć w tej sprawie przyjmuję z pokorą uwagę dozorcy1.


                Mam znajomą, która jest profesorem biotechnologii. Ile razy pytałem ją o coś z
                jej dziedziny, to ona odpowiadając mi chowała się za hermetycznymi terminami z
                jej branży uniemożliwiając mi, laikowi, zrozumienie odpowiedzi. A przecież
                wiedziała, że nie jestem biotechnologiem i nie mogę znać tych terminów.
                Przestałem pytać ją o cokolwiek.
                Zresztą na studiach też mieliśmy takiego komunistycznego profesora (docent
                marcowy), który potwornie nadużywał słów obcego pochodzenia chyba chcąc
                podbudować swój autorytet w oczach otoczenia, bo nie miał nic sensownego do
                powiedzenia. Skutek był odwrotny do zamierzonego.
                Dlatego ponownie dziękuję p. Witoldowi za sensowną odpowiedź, zrozumiał Pan
                dokładnie o co mi chodzi. I równie pokornie przyjmuję tak pokojową wymianę
                poglądów.
                No ale jak z tym strychem, na czym skończyliśmy ?
          • kaja99 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 16:30
            dozorca1 napisała:

            >
            > > ekspektatywa wyodrębnienia własności lokalu
            >
            >
            > Panie Witoldzie! To Pan jest autorem tego słowa ? Pierwszy raz widzę, jedynie
            > j. angielski jest jakąś pomocą w zrozumieniu. Skonsultowane z Kopalińskim ?
            Czy
            >
            > nie skojarzy się postronnym np. ze słowem: „egzekutywa” ?

            Kto pyta, nie błądzi. Niemniej tytuł licencjonowanego zarządcy do jakiejś
            wiedzy zobowiazuje, bez urazy. Nie wkraczam tutaj znowu na ścieżkę wojenną
            (topór na razie juz zakopaliśmy, nieprawdaż ?), ale ten przykład pokazuje, że
            nie sposób być we wszystkim alfa i omegą, a i ten licencjonowany zawodowiec nie
            we wszystkich przepisach jest obeznany (to jak się do tego egzaminu
            przygotowywało?)
            • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 19:15

              > Kto pyta, nie błądzi. Niemniej tytuł licencjonowanego zarządcy do jakiejś
              > wiedzy zobowiazuje, bez urazy.

              Chyba dobrowolnie zrzeknę się tego zaszczytnego tytułu


              Nie wkraczam tutaj znowu na ścieżkę wojenną
              > (topór na razie juz zakopaliśmy, nieprawdaż ?), ale ten przykład pokazuje, że
              > nie sposób być we wszystkim alfa i omegą, a i ten licencjonowany zawodowiec
              nie
              >
              > we wszystkich przepisach jest obeznany (to jak się do tego egzaminu
              > przygotowywało?)

              Miałem wykłady z prof. (???) Kucharczyk, wyd.2 musiałem zbyt szybko
              przekartkować. Zdaje się że jakieś słowa tajemniczego pochodzenia odrzuciły
              mnie od tej pasjonującej lektury :)
              • sdkfz1 Re: strych, powtórka z 1336 04.11.03, 09:58
                Zdaje się, że jest jeszcze Pani prof. Ewa Kucharska-Stasiak, która "robi" w
                branży i stąd może pomyłka :)

                sdkfz1
                • dozorca1 Re: strych, powtórka z 1336 04.11.03, 11:15
                  sdkfz1 napisał:

                  > Zdaje się, że jest jeszcze Pani prof. Ewa Kucharska-Stasiak, która "robi" w
                  > branży i stąd może pomyłka :)
                  >
                  > sdkfz1



                  Tak, myślałem, że to o nią chodzi. To jednak tej drugiej nie znam, ani jej
                  dzieł.
                  • sdkfz1 Re: strych, powtórka z 1336 04.11.03, 15:57
                    Ewa Bończk-Kucharczy to była wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.
                    Teraz jest chyba u Kaczora za doradcę.
                    Popełniła parę książek. Często ją wiać w Rzepie.


                    pzdr.
                    sdkfz1
                    • mieszkanie.i.wspolnota Re: strych, powtórka z 1336 05.11.03, 22:44
                      sdkfz1 napisał:

                      >Często ją wiać w Rzepie.

                      Zwykła literówka.
                      Ale może i Freudowska pomyłka.
                      • sdkfz1 Re: strych, powtórka z 1336 06.11.03, 14:06
                        :) Zwykła literówka.

                        sdkfz1
            • amadeusz Re: strych, powtórka z 1336 03.11.03, 23:07
              kaja99 napisała:

              licencjonowany zawodowiec nie
              >
              > we wszystkich przepisach jest obeznany (to jak się do tego egzaminu
              > przygotowywało?)

              Nie wszyscy zdawali egzamin. Wystarczyło w odpowiednim czasie zaliczyć staż "w
              nieruchomościach", popracować trochę przy papierkach albo jako dozorca i
              licencje dawali.
              • iconqa Re: strych, powtórka z 1336 11.01.04, 19:58
                Jestem w podobnej sytuacji tzn też chcę adaptować strych nad moim mieszkaniem.
                Nie wiem natomiast czy mnie na to stać. Jak obliczyć wartość strychu (części),
                który zechcę wykupić od współnoty. Będzie naliczona przed czy po
                przeprowadzonej adaptacji? Czy mogę zrzec się części w udziałach moich częsi
                wspólnych na rzecz zajętego strychu? Ile warty jest m2 strychu?
                • iconqa Re: strych, powtórka z 1336 26.01.04, 22:45
                  może ktoś jednak zna odpowiedź
                • adwisnie Re: strych, powtórka z 1336 27.01.04, 08:40
                  iconqa napisała:

                  > Jestem w podobnej sytuacji tzn też chcę adaptować strych nad moim
                  mieszkaniem.
                  > Nie wiem natomiast czy mnie na to stać. Jak obliczyć wartość strychu
                  (części), który zechcę wykupić od współnoty.
                  To proste , pomnożyć ilość metrów przez wartość (proszę rozpytać u pośredników
                  ile kosztują strychy w Pana /i/ mieście. Ale można to zrobic inaczej - nie
                  musi to być cena za m. kw., można zaoferować w zamian za część strychu,
                  wykonanie (lub pokrycie kosztów) jakiegoś pilnego remontu.
                  Będzie naliczona przed czy po przeprowadzonej adaptacji?
                  Przed, ale proszę zwrócić uwagę na to ile z powierzchni strychu da się
                  naprawde wykorzystać na mieszkanie (skosy, obelkowanie itp.). Jednak to kiedy
                  Pan /i/ zapłaci zależy od umowy (z reguły zadatek przed "wpuszczeniem na
                  strych, a wyrównanie przy notarialnym przeniesieniu własności ukończonego i
                  wyodrębnionego mieszkania)
                  Czy mogę zrzec się części w udziałach moich częsi wspólnych na rzecz zajętego
                  strychu?
                  To rzecz dyskusyjna, ja myślę, że byłoby to możliwe jedynie na ścisle
                  określonych powierzchniach wspólnych (jeżeli nie zostały uprzednio wydzielone)
                  jak piwnica, garaż, miejsce postojowe.

                  Ile warty jest m2 strychu?
                  to zależy od lokalizacji, wysokości budynku, łatwości adaptacji no i miasta.

                  Pozdrawiam, Adam
                • mieszkanie.i.wspolnota Re: strych, powtórka z 1336 18.02.04, 14:46
                  iconqa napisała:

                  > Jestem w podobnej sytuacji tzn też chcę adaptować strych nad moim
                  mieszkaniem.
                  > Nie wiem natomiast czy mnie na to stać. Jak obliczyć wartość strychu
                  (części),
                  > który zechcę wykupić od współnoty. Będzie naliczona przed czy po
                  > przeprowadzonej adaptacji? Czy mogę zrzec się części w udziałach moich częsi
                  > wspólnych na rzecz zajętego strychu? Ile warty jest m2 strychu?

                  Tu obowiązuje zwykła umowa cywilna.
                  Zapłaci Pani tyle, ile sobie wspólnota zażyczy, a ścićlej: ile Pani wytarguje
                  (grzeczniej: wynegocjuje.
                  A jak się nie dogadacie (bo bywają wspólnoty bardzo w takich sytuacjach
                  pazerne) to nie będzie umowy - i nie będzie Pani miała tego strychu do
                  adaptacji.
    • iconqa Re: strych, powtórka z 1336 17.01.04, 11:03
      czekam na odpowiedź...proszę
Inne wątki na temat:
Pełna wersja