mieszkanie.i.wspolnota
02.11.03, 23:37
Ponieważ wątek 1336, dotyczący adaptacji strychu, "sam" się ułożył w pewną
całośćm, postanowiłem go odtworzyć w jednym poście. Może się komuś przyda ?
maaks napisał:
Mieszkam na ostatnim piętrze budynku będącego własnością wspólnoty
mieszkaniowej i chciałbym zaadaptować na cele mieszkalne część strychu nad
moim mieszkaniem. Czy mam prawo do zaadaptowania takiej powierzchni strychu
jaka wynika z mojego udziału w części wspólnej budynku (bez konieczności
zawierania umowy najmu ze wspólnotą)?
odpowiedział asam11, dając wspaniały przykład argumentacji zwanej reductio ad
absurdum:
Nie, takiego prawa Pan nie ma. Każda część, każdy milimetr kwadratowy
części wspólnej jest wspólny.
Gdyby było inaczej dochodziłoby do takiego paradoksu, że po
zabraniu "swojej" części strychu na własność zwiększyłby Pan swój udział w
pozostałej części (mając większą powierzchnię lokalu) i mógłby Pan
zaadaptować dla siebie kolejną część strychu, i tak dalej ...
wk:
Bardzo mi się to rozumowanie spodobało, więc odpowiedziałem:
"Fajne, kupuję ..."
Ale odpowiedź Asama11 warto uzupełnić. Ponieważ strych jest własnością
wspólną, jakiekolwiek dokonywane przy nim czynności fizyczne bądź prawne
wymagają zgody współwłaścicieli wyrażonej w uchwale. Powinni oni podjąć -
kolejno:
1. uchwałę o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
2. uchwałę wyrażającą zgodę na adaptację pomieszczenia strychowego na
pomieszczenie mieszkalne, z wyraźnym wskazaniem, kto to będzie robił, w jakim
czasie i ile zapłaci wspólnocie; ta uchwała powinna również określać wysokość
czynszu, jaki inwestor będzie płacił wspólnocie w okresie między zakończeniem
adaptacji a notarialnym aktem przeniesienia własności lokalu (czyli, mówiąc
językiem potocznym, sprzedaży lokalu inwestorowi).
3. po akceptacji projektu przez właściwy organ nadzoru budowlanego, dokonaniu
adaptacji i uzyskaniu zgody gminy na użytkowanie - uchwałę wyrażającą zgodę
na ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tej własności na
inwestora (za uzgodnioną wcześniej cenę - por. pkt.2).
4. uchwałę wyrażającą zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości
wspólnej; ta zmiana dotyczy wszystkich właścicieli lokali - bo dla każdego
zwiększy się mianownik ułamka określającego udział.
Dwie ostatnie uchwały muszą być zaprotokołowane przez notariusza:
nr 3 - bo zmienia stan majątkowy wszystkich współwłaścicieli: ubywa im
nieruchomości wspólnej, a uzyskany chwilowo na współwłasność nowy lokal -
zostaje sprzedany;
nr 4 - bo wszelkie zmiany we własności nieruchomości, także w wysokości
udziałów w nieruchomości wspólnej, muszą być poświadczone notarialnie i
wpisane do księgi wieczystej. Uchwała, która jest w istocie pełnomocnictwem
do dokonania czynności notarialnej, też musi być poświadczona notarialnie
(art.99 Kodeksu cywilnego), i stąd niezbędna obecność notariusza przy jej
podejmowaniu.
dozorca1 napisał:
Adaptacja strychu czy jakiegokolwiek innego pomieszczenia już istniejącego i
stanowiącego część wspólną nieruchomości na lokal mieszkalny jest relatywnie
prostą operacją. Ale jak wygląda sprawa nadbudowy, czy wybudowania na dachu
nieruchomości tzw. penthouse'u. Zwiększa się wtedy powierzchnia budynku,
zmieniają się udziały w części wspólnej, itp.
odp. (wk)
"Powierzchnia budynku" nie ma żadnego znaczenia - ważna jest łączna
powierzchnia lokali i pomieszczeń do nich przynależnych w nieruchomości. A ta
zwiększa się zawsze, bez względu na to, czy tylko adaptujemy istniejące
pomieszczenie, czy też nadbudowujemy "gołębnik" czy nawet trzy piętra.
Oczywiście problem (z przeliczaniem udziałów) pojawia się dopiero z chwilą
prawnego wyodrębnienia lokali w zaadaptowanych lub nadbudowanych
pomieszczeniach (zgodę na takie wyodrębnienie wydaje "starosta w formie
zaświadczenia" - który to nowy okaz zoologiczny niezmiennie mnie rozśmiesza).