Problem z garazami

11.03.09, 12:40
Mam zamieszkać w bloku w którego najniższą kondygnację stanowią
garaże. Sytuacja jest trochę niecodzienna ponieważ:
W latach 90 Spółdzielnia mieszkaniowa postawiła fundamenty pod blok
wybudowała 1 poziom w którym zrobiła garaże i skończyła -
prawdopodobnie ze względów finansowych zamiast kolejnych pięter na
w/w garażach położono dach a garaże sprzedano mieszkańcom którzy są
właścicielami lokali należących do spółdzielni a mieszkają w blokach
sąsiednich. Minęło ponad 10 lat i blok na garażach postawił
deweloper (kupił również działkę naokoło bloku tylko bez tych
nieszczęsnych garaży).
Sytuacja na dzień dzisiejszy jest taka jest blok 4-piętrowy trzy
klatki – miejsc parkingowych przy bloku mniej niż mieszkań więc
sytuacja średnio ciekawa – natomiast garaże w bloku są w posiadaniu
osób nie mieszkających w tym bloku. Niedługo ma powstać wspólnota
mieszkaniowa której członkiem będzie również (jak wynika z obecnej
sytuacji) spółdzielnia do której należą mieszkańcy będący
właścicielami garaży.
Różnie bywa ludzie się przeprowadzają czy jest możliwość aby w razie
sprzedaży w/w garaży najpierw informowana była wspólnota a następnie
aby w pierwszej kolejności mieli możliwość odkupienia garaży
mieszkańcy bloku w którym się on znajduje? Trochę to zagmatwane
nieprawdaż?
    • majkowa Re: Problem z garazami 11.03.09, 16:40
      Jeżeli garaże zostały sprzedane z gruntem pod nimi, to developer
      nadbudowujący piętra nie mógł nic budować, bo nie dysponował prawem
      do nieruchomości gruntowej pod budynkiem, tylko jak piszesz, do
      działki naokoło bloku.

      Bardziej prawdopodobne jest to, że ktoś tu wprowadza was w błąd.

      Księgi wieczyste są jawne (dla wszystkich).
      Idź do sądu wieczystoksięgowego i sprawdź prawa własności tych
      działek.
    • mieszkaniecwsp Re: Problem z garazami 11.03.09, 18:22
      Garaże stanowią 5% nieruchomości i deweloper twierdzi, że
      właścicielem tych 5% jest spółdzielnia (mieszkańcy będący w tej
      spółdzielni mają akty notarialne na te garaże). Nie wiem co miał na
      myśli deweloper ale powiedział, że miało już miejsce zniesienie
      współwłasności dewelopera ze spółdzielnią i wyodrębniono
      poszczególne lokale - również garaże.
      Na poziomie na którym są garaże są również piwnice - właściciele
      garaży są podobno właścicielami kawałka ziemi jedynie pod garażami –
      właścicielami działki w tym wyjazdów z garaży i reszty pod budynkiem
      jest już a właściwie będzie wspólnota. To właśnie wydaje się dziwne -
      piętra nad garażami znajdują się przecież na tym samym kawału
      działki co garaże.
      Czy 95% nieruchomości może być wspólnoty a 5% spółdzielni? - jeśli
      jest to jedna nieruchomość? Może ktoś nas wprowadza w błąd.
      • majkowa Re: Problem z garazami 11.03.09, 23:12
        Znieść współwłasność nieruchomości można bądź w drodze umowy, bądź
        postępowania sądowego.

        Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić tylko wówczas, gdy
        współwłaściciele dojdą miedzy sobą do porozumienia zarówno, co do
        konieczności, jak i sposobu zniesienia.

        Należy pamiętać, że przy umownym zniesieniu współwłasności
        nieruchomości konieczna jest zawsze forma aktu notarialnego pod
        rygorem jego nieważności.

        W tym wypadku nastąpiło prawdopodobnie zniesienie współwłasności
        poprzez fizyczny podział nieruchomości, który jest możliwy zawsze,
        jeśli nie jest sprzeczne z ustawą, ze społeczno-gospodarczym
        przeznaczeniem rzeczy oraz jeśli nie pociąga za sobą istotnej zmiany
        rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

        Przy zniesieniu współwłasności budynku nastąpiło wyodrębnienie w
        nim samodzielnych lokali (garaży). W wyniku takiego zniesienia
        współwłasności każdy z byłych współwłaścicieli stał się właścicielem
        lokalu lub lokali, a współwłasnością pozostała tylko działka pod
        budynkiem i części wspólne garaży służące do wspólnego użytku.

        Dopuszczalność takiego zniesienia współwłasności wielokrotnie
        potwierdzał Sąd Najwyższy w swoich uchwałach (miedzy innymi
        22.07.1994 r. III CZP 88/94, 29.10.2002 r. III CZP 47/02).

        Moim zdaniem w budynku z garażami w momencie zniesienia
        współwłasności i wyodrębnieniu poszczególnych garaży powstała
        wspólnota mieszkaniowa (lokalowa), składająca się z wyłącznie z
        lokali nie będących mieszkaniami (garaży), którą dopuszcza art. 1
        ustawy o własności lokali.

        Art. 1.UWL
        1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności
        samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu,
        prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością
        wspólną.

        Następnie na gruncie i fundamentach (ścianach nośnych) tej wspólnoty
        w wyniku nieznanych ustaleń pomiędzy developerem a spółdzielnią
        został nadbudowany budynek mieszkalny z lokalem, w którym ty
        zamieszkasz.

        Sytuacja prawna bardzo skomplikowana. Bez obejrzenia zapisów w
        księgach wieczystych i mapek z ewidencji gruntów, trudno się
        jednoznacznie wypowiedzieć, czy nabywcy lokali w nadbudowanych
        kondygnacjach nie są wprowadzani w błąd.

        Czy ktoś już wykupił lokal w nadbudowanej części?
        Czy możesz poprosić go o pokazanie jego aktu notarialnego?


        Art. 8.UWL
        1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w
        szczególności:
        1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego
        przynależnych,
        2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych
        lokali w nieruchomości wspólnej.
        2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu
        nieruchomością wspólną.
        3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta
        albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela
        nieruchomości i nabywcę lokalu.

        Sytuacja "wspólnota wewnątrz innej wspólnoty" rodzi wiele
        komplikacji.
        Problemy kto jest właścicielem fundamentów i podziemia przez które
        przechodzą wszelkie przyłącza do budynku np. sieci energetycznych,
        wod-kan a także poziomy i część pionów.

        Kto i za czyje pieniądze bedzie to konserwował, naprawiał, wymieniał?
        Służebności dróg dojazdu do nieruchomości garażowej?
        Czy są wspólne liczniki energii el. ciepła? Gdzie jest węzeł
        cieplny, bo chyba nie na I piętrze?
        Dużo pytań.
        • mieszkaniecwsp Re: Problem z garazami 12.03.09, 09:42
          Bardzo dziękuję za wyjaśnienia
          Jak narazie osoby które będą właścicielami mieszkań (m.in. ja)
          jeszcze nie podpisywały aktów notarialnych - ma mieć to miejsce w
          kwietniu. Dzięki podanym informacjom na pewno zainteresuję się
          dokładnie umową o ustanowieniu odrębnej własności lokali.
          Największe niepokoje budzi właśnie ta część spółdzielni która
          pozostanie wewnątrz naszej wspólnoty – obecnie za remonty
          odśnieżanie właściciele garaży wnoszą opłaty do spółdzielni – teraz
          jeśli obowiązki te przejmie wspólnota i nadal tak będzie to przecież
          trochę to byłoby zagmatwane - opłaty za garaże do spółdzielni a
          potem do wspólnoty? Część osób „z garaży” podobno chciałaby przejść
          bezpośrednio do wspólnoty – deweloper stwierdził, że jest wszyscy
          się na to zdecydują to będzie to możliwe ale aby to zrobili jak już
          powstanie wspólnota. Zapewne wtedy sprawa byłaby mniej skomplikowana
          czy jednak będzie to tak łatwe – domyślam się, że nie.
          .
    • walkaklas Re: Problem z garazami 13.03.09, 07:05
      Jeśli można chciałbym się spytać dlaczego Pan kupił tam mieszkanie.
      Co zdecydowało, że nabył Pan w sumie wadliwą nieruchomość?
      • wiseman1 Re: Problem z garazami 13.03.09, 11:41
        walkaklas napisał:

        > Jeśli można chciałbym się spytać dlaczego Pan kupił tam mieszkanie.
        > Co zdecydowało, że nabył Pan w sumie wadliwą nieruchomość?

        Jeszcze chyba nie kupil bo nie podpisal aktu notarialnego.
        Ma czas sie rozmyslic.
        Chyba ze dal zaliczke.
      • xxxll Re: Problem z garazami 14.03.09, 08:49

        walkaklas napisał:


        > Co zdecydowało, że nabył Pan w sumie wadliwą nieruchomość?

        Jaką wadliwą????

        Na początku było wielu właścicieli nieruchomości gruntowej (SM,właściciele
        garaży przekształconych) i a nie jeden, jak tu piszący sugerują .


        ----------------------------------------------------------------
        Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
        osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
        www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
    • xxxll Problem z .... wiedzą n/t. nieruchomości .... 14.03.09, 08:56

      mieszkaniecwsp napisała:

      > Sytuacja na dzień dzisiejszy jest taka jest blok 4-piętrowy trzy
      > klatki – miejsc parkingowych przy bloku mniej niż mieszkań więc
      > sytuacja średnio ciekawa – natomiast garaże w bloku są w posiadaniu
      > osób nie mieszkających w tym bloku.

      A gdzie jest zapisane ze wszyscy właściciele lokali maja mieszkać w tej nieruchomości. Lokale to dzisiaj towar jak samochody , komputery, chleb ... różnią się tylko ceną - tak w uproszczeniu...


      > Różnie bywa ludzie się przeprowadzają czy jest możliwość aby w
      > razie sprzedaży w/w garaży najpierw informowana była wspólnota a
      > następnie aby w pierwszej kolejności mieli możliwość odkupienia
      > garaży mieszkańcy bloku w którym się on znajduje?

      Nie ma takie obowiązku prawnego. Zawsze możesz napisać ogłoszenie że jesteś chętna do kupienia garażu w tej nieruchomości.

      > Trochę to zagmatwane nieprawdaż?

      Raczej nie, należy to zaszufladkować do spraw prostych i oczywistych.


      ----------------------------------------------------------------
      Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
      www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
Pełna wersja