xxxll
07.07.09, 18:08
Wypis z uzasadnienia wyroku SO sygn. Akt IC 457/06 z dnia 12 marca 2008;
III. Rozważając zasadność żądania ustalenia nieistnienia zaskarżonych uchwała
należało odnieść się do sporu stron dotyczącego prawidłowego sposobu oblicza
niania większości w sytuacji , w której jeden wyodrębniony lokal stanowi
przedmiot współwłasności kilku osób. W szczególności rozważania wymaga
kwestia, (1)czy w takim stanie prawnym każdemu ze współwłaścicieli lokalu
przysługuje odrębny, samodzielny udział we współwłasności nieruchomości
wspólnej, (2)czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z
własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie.
Konsekwencją przyjęcia jednej z tych koncepcji jest odmienny sposób liczenia
głosów przy podejmowaniu uchwała przez wspólnotę mieszkaniową. W pierwszym
wypadku każdy ze współwłaścicieli lokalu oddaje swój głos, którego siła jest
mierzona poprzez pomnożenie wysokości jego udziału we współwłasności lokalu
oraz wysokości udziału przypadającej na ten lokal we współwłasności
nieruchomości wspólnej. Drugie stanowisko oznacza, ze „z danego lokalu” może
być oddany tylko jeden głos, a głosowanie stanowi przejaw zarządu wspólnym
lokalem.
Pierwszą z przedstawionych koncepcji reprezentowała pozwana wspólnota ,
natomiast druga powódka.
Należy przede wszystkim zauważyć, że omawianej kwestii nie przesądza wprost
ustawa 24 czerwca z1994 r. o własności lokali, która wprowadza jedynie zasadę,
zgodnie z którą z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności
nieruchomości wspólnej. W piśmiennictwie wyrażono na ten temat dwa sprzeczne
poglądy. W szczególności stwierdzono, że „[i]ustawa nie określa sposobu
reprezentacji współwłaścicieli lokalu albo lokali niewyodrębnionych na
zebraniu właścicieli lokali albo w głosowaniach obiegiem(…) Jeżeli wyznaczenie
przedstawiciela współwłaścicieli jest niemożliwe w ramach uzgodnień miedzy
nimi, wyznaczenia osoby do reprezentowania współwłaścicieli na zebraniu
właścicieli lokali dokonuje sąd w postępowaniu nieprocesowym – zgodnie z art.
199 k.c."[/i] (R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2004
s,172). Autor stoi więc na stanowisku, że udział w nieruchomości wspólnej
przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom lokali, a głosowanie nad
uchwałami wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zarządu wspólną rzeczą.
Inny pogląd wyraziła A. Gola, stwierdzając, że „można jednak bronić
poglądu ( tak J. Ignatowicz: Komentarz do ustawy o własności lokali, s.89), że
w wypadku współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel uczestniczy w
głosowaniu, o którym mowa w art., 23 ustawy, samodzielnie, przy czym siła jego
głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu. Uwidacznia to
następujący przykład: jeżeli z własnością lokalu należącego do dwu osób w
częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony
ułamkiem 1/10 to każdy z tych dwu współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w
podejmowaniu uchwały, ale dysponuje jedynie siłą głosu1/20. Przyjęcie takiego
poglądu uzasadnia okoliczność, że w wypadku zwykłej współwłasności ułamkowej
współwłaścicieli nie łączy żaden stosunek osobisty, wymagający ich
współdziałania”-(A. Gola. Nieruchomości, Własność lokali z
komentarzem, Warszawa 2004)
W ocenie Sądu bardziej przekonywujące i zasadne z punktu widzenia praktycznego
( w szczególności w niniejszej sprawie, gdzie mamy do czynienia z
kilkudziesięcioma osobami, będącymi współwłaścicielami nieruchomości
garażowych) jest stanowisko drugie. Nie budzi wątpliwości stwierdzenie, że
każdy ze współwłaścicieli lokalu jest równocześnie współwłaścicielem
nieruchomości wspólnej, przy czym jest to współwłasność w częściach
ułamkowych, a nie współwłasność łączna. Rozważając relację między udziałem we
współwłasności lokalu a związanym z nim udziałem we współwłasności
nieruchomości wspólnej należy wskazać na samodzielny charakter udziału we
współwłasności (w ogólności).
Przykładowo E. Gniewek, analizując istotę współwłasności opowiedział się za
„teorią podziału prawa własności” i stwierdził, że „następuje tu
wyobrażony intelektualnie „idealny” podział prawa własności” (E.
Gniewek, Systemy prawa Prywatnego, tom III , Prawo rzeczowe, warszawa2007, s.
441). Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest związany z udziałem
we współwłasności lokalu, a nie całym prawem własności lokalu
”łącznie”. Współwłaściciele lokalu nie tworzą jakiegoś odrębnego
podmiotu prawa, lokal ani ogół jego właścicieli nie posiadają osobowości
prawnej, co oznacza, że prawa związane z własnością lokalu przysługują nie
„lokalowi” , a poszczególnym współwłaścicielom.
Sąd podzielił więc stanowisko tych autorów, którzy opowiadają się za
przyjęciem zasady, za każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad
uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych
współwłaścicielami , a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie
wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału
we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
...to tyle z wyroku Sądu. :>
----------------------------------------------------------------
- Póki walczę, to zwyciężam - xxxll
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/