Umowa przedwstepna - jakie ryzyko dla sprzedajaceg

IP: 195.64.130.* 06.06.10, 00:48
Czy umowa przedwstepna przy sprzedazy kamienicy niesie z soba ryzyko
dla sprzedajacego.
Jakie prawa po podpisaniu takiej umowy ma kupujacy.
Jak sie ustrzec przed sytuacja, gdy okaze sie, ze kupujacy,(po
umowie przedwstepnej)ma problemy z finansami (kredytem).
Czy to prawda, ze bank uruchamia kredyt dopiero po podpisaniu umowy
przedwstepnej?
Bardzo prosze o informacje.
Pozdrawiam.
Dorota
    • koziorozka Re: Umowa przedwstepna - jakie ryzyko dla sprzeda 06.06.10, 08:26
      Przedwstępna nie przenosi prawa własności. Przedwstępna zabezpiecza tylko
      finansowe zobowiązania, że nabywca zapłaci a zbywca nie podniesie ceny.
      W niektórych bankach żądają notarialnej przedwstępnej, w niektórych nie musi być
      notarialna.
      • roxy361 Re: Umowa przedwstepna - jakie ryzyko dla sprzeda 06.06.10, 10:43
        Sprzedajacy jak najbardziej może podnieśc cenę nawet przed samym
        aktem notarialnym- takie jego prawo, mozna sie przed tym zabezpieczyc
        (po czesci) w umowie przedwstepnej o ile uczynimy taki zapis przy
        ustalaniu znaczenia zadatku(zwrot przez sprzadającego w podwojnej
        wysokosci kupujacemu-jesli wycofa się ze sprzedazy- zmiana istotnych
        warunków umowy moze byc rozumiana jako takie wycofanie).
        Dla sprzedajacego istotnym skutkiem podpisania umowy przedwstepnej
        notarialnej jest zablokowanie sobie na pewien czas mozliwosci
        sprzedazy nieruchomosci wskutek wpisu jego praw wynikających z
        zawarcia takiej umowy do KW, jesli kupujacy nie mialby srodków na
        zakup nieruchomości.
        • Gość: maja Re: nie masz racji IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 06.06.10, 12:42
          wpis do kw roszczenia wynikajacego z zawartej umowy przedwstępnej
          sam w sobie nie jest żadną przeszkodą w sprzedazy innemu kupujacemu
          niż temu z umowy przedwstępnej.
          • roxy361 Re: nie masz racji 06.06.10, 15:31
            Sam w sobie owszem nie jest ale jak znajdziesz kupujacego, ktory
            zechce nabyc taka nieruchoośc obciązona wpisem o prawie innej osoby
            do tej nieruchomości?
            • Gość: Ewa Re: nie masz racji IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 06.06.10, 17:36
              Nie sądzę aby notariusz sporządził umowę sprzedaży mając odpis księgi wieczystej
              z wpisanymi roszczeniami osoby trzeciej - to po pierwsze, a po drugie, jeśli
              nawet to po wpisujemy roszczenia aby czynność dokonana po tym wpisie nie była
              prawem chroniona.
              Zawarcie umowy przedwstępnej nie uniemożliwia oczywiście zawarcia z osobą inną
              umowy sprzedaży ale rodzi to określone konsekwencje, szczególnie jeśli umowa
              przedwstępna zawierana jest w formie aktu notarialnego, co ja bym zawsze
              sugerowała.

              Sytuacja sprzedającego przy nabywcy posiłkującym się kredytem zawsze jest
              gorsza, bo bank wypłaca kredyt PO zawarciu umowy sprzedaży, a ta NIE może być
              zawarta pod żadnym warunkiem. Zatem efekt taki, że sprzedający nie jest już
              właścicielem a jeszcze nie ma pieniędzy. Egzekucja z art 777 Kpc, niewydanie
              nieruchomości do czasu zapłacenia ceny itp - owszem tak, ale to nie jest żadną
              gwarancją.
              Jeśli już zdecydujesz na zawarcie umowy z nabywcą z kredytem koniecznie wpisz
              postanowienie do umowy przedwstępnej, że nabywca ma obowiązek przedłożenia do
              umowy sprzedaży konkretnej umowy kredytowej a nieprzedłożenie będzie uznane za
              nieprzystąpienie z jego winy co skutkuje przepadkiem zadatku (co prawda tu sądy
              potrafią czasem orzekać inaczej ale sprawa nie jest przesądzona moim zdaniem).

              Dalej: wydanie nieruchomości koniecznie po zapłaceniu ceny. Oczywiście poddanie
              się egzekucji przez nabywcę, ale i Ciebie co do wydania (jak zapłaci)

              Przed umową sprzedaży spróbuj pójść do banku z nabywcą, aby ten kto prowadzi mu
              obsługę kredytu powiedział Ci, czy wszystkie warunki uzależniające wypłatę
              kredytu zostały spełnione (najlepiej byłoby na piśmie uzyskać, ale banki się
              migają od tego, stąd nie proponuję).

              Dalej: czasem banki stawiają jako warunek wypłaty kredytu złożenie wniosku o
              wpis hipoteki - nie zawsze, ale czasem tak się zdarza. Jeśli tak tu by było -
              naciskaj na nabywcę ustanowienie tej hipoteki od razu w umowie sprzedaży.
              Trudno, podwyższy mu to koszty (notariusz ma prawo od tej czynności pobrać
              dodatkową opłatę), ale chroń własny interes - i tak jesteś w gorszej sytuacji.
              Notariuszowi się z zasady ufa: każdy bank wie, że w ciągu 3 dni notariusz musi
              złożyć wypis aktu w sądzie a od hipoteki pobrać opłaty (w tym PCC), stąd w
              zasadzie jeśli macie ustanowioną w akcie hipotekę, prosto od notariusza do banku
              i wypłata kredytu bo już przeszkód nie ma. Jedynym warunkiem (o jakim powinieneś
              usłyszeć w czasie wizyty przed sprzedażą w banku) winno być przedłożenie w banku
              wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży - i tego musisz dopilnować.
              Pozdrawiam
              • Gość: Dorota Re: nie masz racji IP: 195.64.130.* 08.06.10, 12:51
                Bardzo dziekuje za wyczerpujace wypowiedzi i cenne rady.
                Otworzyla nowy watek, poniewaz po spotkaniu z kupujacymi okazalo
                sie, ze chca placic gotowka w kilku ratach I znowu ryzyko. Jak sie
                zabezpieczyc? Bardzo proze o rade.
                Pozdrawiam.
                Dorota
              • Gość: maja Re: do Ewy IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 08.06.10, 15:35
                to że ty tak sadzisz nie ma żadnego znaczenia
                na jakiej niby podstawie notariusz miałby odmówić sporzadzenia umowy
                sprzedaży ?
                podaj prosze konkretny art. KC - bez ogólników i twoich sądów
                • jeepwdyzlu Re: do Ewy 09.06.10, 11:27
                  maja daj spokój
                  jesli jest w dzile III ujawnione roszczenie z księgi - to NIKT tego
                  mieszkania nie kupi..
                  Czemu?
                  bo rękojmia wiary ksiąg publicznych chroni interesy osoby, która
                  ujawniła swoje prawa w księdze..
                  nie rozuemiesz?
                  szkoda...
                  ciał ciał
                  jeep
                  • Gość: figoo Re: do Ewy IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 09.06.10, 16:12
                    ja bym kupił jesli cena byłaby atrakcyjna
                    ale ja nie jestem NIKT i całe szczęście
                    • decort Re: do Ewy 09.06.10, 22:02
                      autentycznie?: kupiłbyś? Gdyby cena była atrakcyjna? To roszczenie polega na
                      tym, że jest wpisane, ale nie opisuje kwoty. Mogłoby się okazać, że od
                      właściciela kupujesz po atrakcyjnej cenie, ale roszczenie poprzedniego
                      kupującego obfituje na wyższą kwotę. Więc musiałbyś dopłacić.
                      • Gość: figoo Re: do Ewy IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 11.06.10, 00:44
                        teraz pojechałeś po bandzie
                        przecież roszczenie o jakim rozmawiamy nie dotyczy każdoczesnego
                        właściciela ( jak np hipoteka czy służebność ) ale wyłacznie tego ,
                        który zawarł umowę przedwstepna
                        znasz jakis przypadek orzeczenia sądu w analogicznej sytuacji?
                        to prawo kupującego w praktyce nie jest wykorzystywane
Pełna wersja