darowizna częsci domu

20.05.04, 11:35
Mam pytanie w następującej kwiestii. Moja matka jest włascicielem 2-piętrowego
domu i chciałby mnie oraz mojej siostrze przekazac aktem darowizny po jednym
jego pietrze.
Powierzchnia kazdego z pięter to ok. 90 m2 wiec miesci się w granicy 110 m2
okreslonych przez ustawę o spadkach i darowznach jako wolna od podatku przy
ewentulanej darowiznie. Mieszkania nie są jednak wydzielone jako osobne
lokale, dom w ksiegach wieczystych jak i w urzędach funkcjonuje jako całość.

Nurtuje mnie kilka kwestii technicznego załatwienia tego procesu:
1. Czy w takim razie jest możliwe załatwienie darowizny bez podpadnięcia pod
podatek, bo nie da sie okreslić mieszkania jako całości a jedynie ew.
poszczególne pietra ?
2. Czy nasza mama moze nas obdarować jednoczesnie bo łączna pow. przekracza
to magiczne 110 m2.
3. Czy przy wpisie do KW bedzie okreslony metraż/piętro czy czesc przypadająca
domu każdemu ? Nie chcemy na razie wyodrębniać lokali i własności wiec czy
bedzięmy widnieli jako współwłasciciele w jakies tam czesci domu (pewnie ok. 1/3).
4. Czy notariusz spisując akt bedzie sie posługiwał nasza deklaracją co do
powierzchni czy potrzebuje np. jakis dokument to powierdzający. Mamy plany po
budowie domu ale nie mamy zrobionej inwentaryzacji.

Dziekuje za odpowiedź
    • bebiak Re: darowizna częsci domu 20.05.04, 19:49
      Witaj Piotrku,

      piotrek.wrobel napisał:

      > Mam pytanie w następującej kwiestii. Moja matka jest włascicielem 2-piętrowego
      > domu i chciałby mnie oraz mojej siostrze przekazac aktem darowizny po jednym
      > jego pietrze.
      > Powierzchnia kazdego z pięter to ok. 90 m2 wiec miesci się w granicy 110 m2
      > okreslonych przez ustawę o spadkach i darowznach jako wolna od podatku przy
      > ewentulanej darowiznie. Mieszkania nie są jednak wydzielone jako osobne
      > lokale, dom w ksiegach wieczystych jak i w urzędach funkcjonuje jako całość.
      > Nurtuje mnie kilka kwestii technicznego załatwienia tego procesu:
      > 1. Czy w takim razie jest możliwe załatwienie darowizny bez podpadnięcia pod
      > podatek, bo nie da sie okreslić mieszkania jako całości a jedynie ew.
      > poszczególne pietra ?
      > 2. Czy nasza mama moze nas obdarować jednoczesnie bo łączna pow. przekracza
      > to magiczne 110 m2.
      > 3. Czy przy wpisie do KW bedzie okreslony metraż/piętro czy czesc przypadająca
      > domu każdemu ? Nie chcemy na razie wyodrębniać lokali i własności wiec czy
      > bedzięmy widnieli jako współwłasciciele w jakies tam czesci domu (pewnie ok.
      1/3).

      Piotrku, postaram Ci się to wyjaśnić.
      Jeżeli zdecydowanie nie chcecie wyodrębniać lokali jako samodzielne to mama
      może podarować Wam tylko udziały (ułamki jakieś).
      Ta ulga do 110 m2, o której myślisz, jest jakby proporcjonalna do tego co
      dostajesz. Jeśli zatem dostajesz np. udział wynoszący 1/3 to i tych wolnych
      metrów masz tylko 36,66. Rozumiesz to?
      Jeśli wyodrębnicie lokale jako samodzielne to przedmiotem darowizny jest lokal
      jako całość (ustanawiacie jednocześnie jako darczyńca i obdarowany jego odrębną
      własność) zatem i do całej ulgi masz prawo i tu byś się zmieścił, natomiast bez
      wyodrębniania lokalu - nigdy się w uldze nie zmieścisz.
      Po darowiźnie udziałów będziecie do księgi wpisani jako współwłaściciele całej
      tej nieruchomości we wskazanym ułamku (nie w metrach ani piętrach).
      Możecie (ale to nie wpływa na podatek ani na ulgę) ustalić sobie w takiej
      umowie darowizny udziałów sposób korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez
      określenie, że Ty będziesz korzystał z tej części a siostra z takiej a mama to
      jesczce z innej, ale to jest tylko sposób korzystania (wpisuje się go do Działu
      III księgi wieczystej) - natomiast w sensie własności wszystko będzie wspólne.

      > 4. Czy notariusz spisując akt bedzie sie posługiwał nasza deklaracją co do
      > powierzchni czy potrzebuje np. jakis dokument to powierdzający. Mamy plany po
      > budowie domu ale nie mamy zrobionej inwentaryzacji.

      Przy darowiźnie udziałów wystarczy moim zdaniem tylko Wasze oświadczenie,
      natomiast przy darowiźnie i ustanowieniu odrębnej własności lokali będą jeszcze
      potrzebne inne dokumenty. Mogę Ci o tym napisać jeśli co do zasady
      wyodrębnienie lokali Cię interesuje.
      Napisz na ile to jasne dla Ciebie, a ja pozdrowionka Ci wysyłam. B.
      • piotrek.wrobel Re: darowizna częsci domu 21.05.04, 08:00
        Dzięki za odpowiedż ale coś mi sie nie zgadza....

        >Jeżeli zdecydowanie nie chcecie wyodrębniać lokali jako samodzielne to mama
        > może podarować Wam tylko udziały (ułamki jakieś).
        > Ta ulga do 110 m2, o której myślisz, jest jakby proporcjonalna do tego co
        > dostajesz. Jeśli zatem dostajesz np. udział wynoszący 1/3 to i tych wolnych
        > metrów masz tylko 36,66. Rozumiesz to?

        No własnie, dom ma dwa piętra razem powierzchia użytkowa (bez piwnic) wychodzi
        ok. 270 m2. 1/3 udziału to jest wlasnie 90 metrów.

        Co do wyodrębnienia lokali, to niestety nie da sie tego zrobic w prosty sposób,
        bez pewnych przeróbek "budowalnych", tak aby dało sie wyodrębnić 3 mieszkania, z
        tego względu chcemy to na razie odłożyć. Sposób z wpisaniem do działu III KW
        informacji o sposobie korzystania jak najbardziej nam odpowiada.

        Raz jeszcze prosze o komentarz.
        • bebiak Re: darowizna częsci domu 21.05.04, 16:50
          Cześć Piotrku, no to jeszcze raz, bo bardzo chciałabym aby wszystko było dla
          Ciebie jasne,

          piotrek.wrobel napisał:

          > Dzięki za odpowiedż ale coś mi sie nie zgadza....
          > dom ma dwa piętra razem powierzchia użytkowa (bez piwnic) wychodzi
          > ok. 270 m2. 1/3 udziału to jest wlasnie 90 metrów.

          W porządku - cały dom ma powierzchni 270 m2. Załóżmy, że mama Ci podaruje 1/3
          tej nieruchomości (co w metrach kwadratowych domu da Ci niejako 90m2). Tu sie
          rozumiemy, ale..
          Napisałam Ci, ze ta ulga do 110 m2 jest proporcjonalna do tego co dostajesz, i
          tak:
          - jeśli dostajesz jakiś cały lokal o powierzchni 90 m2 to masz prawo do ulgi od
          całości (bo się mieścisz do 110 m2 i dostajesz jako przedmiot darowizny -
          całość: jakiś lokal);
          - jeśli dostajesz 1/2 część jakiegoś lokalu o powierzchni nawet 110 m2 to masz
          prawo do ulgi tylko co do 55 m2 (bo dostajesz 1/2 a nie całość).
          Rozumiesz to jakoś? Hm, jak by Ci to inaczej: taki masz udział w tych wolnych
          110 m2 jaki udział dostajesz w nieruchomości - może tak jaśniej?

          W Twoim przypadku nie dostawałbyś lokalu - dostawałbyś 1/3 zabudowanej
          nieruchomości zatem i masz prawo do wolnych tylko 36,66 m2 (bo 1/3 z tych 110
          m2 to właśnie 36,66 m2). Darowany Ci udział odpowiada niejako aż 90 m2 czyli
          53,34 m2 (ich wartość) byłyby do opodatkowania + udział w gruncie.
          Napisz koniecznie Piotrku, czy teraz jakoś bardziej to zrozumiałe dla Ciebie.

          > Co do wyodrębnienia lokali, to niestety nie da sie tego zrobic w prosty
          >sposób, bez pewnych przeróbek "budowalnych", tak aby dało sie wyodrębnić 3
          >mieszkania, z tego względu chcemy to na razie odłożyć.

          Warunkiem wyodrębnienia lokalu jest aby taki lokal był lokalem samodzielnym w
          rozumieniu ustawy o własności lokali - notariusz będzie żądał stosownego
          zaświadczenia, które to stwierdzi. Jeśli wydanie takiego zaświadczenia
          uzależnione jest od dokonania przeróbek "budowlanych", o których wspominasz, to
          bez tych przeróbek nie ma możliwości wyodrębnienia lokalu (a tym samym,
          podarowania konkretnego lokalu) i jeśli coś bardzo chcecie darować to tylko
          udziały (tak jak się spodziewasz) ale to skutkuje niestety podatkiem od
          darowizny.

          >Sposób z wpisaniem do działu III KW informacji o sposobie korzystania jak
          >najbardziej nam odpowiada.

          Pamiętaj tylko, że przy tej konstrukcji żadne z Was nie jest właścicielem
          konkretnego lokalu i np. w przypadku gdyby ktoś z Was chciał wziąć kredyt to
          mogłoby to być utrudnione bo banki bardzo niechętnie godzą się na ustanawianie
          hipoteki na udziale (a tylko taka możliwość by była - chyba, że na całej tej
          dużej nieruchomość ale to tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli).

          Napisz Piotrku na ile to zrozumiałe (chciałabym, żeby było jasne dla Ciebie to
          co Ci napisałam).
          Pozdrowionka serdeczne. B.
          • piotrek.wrobel Re: darowizna częsci domu 25.05.04, 14:48
            Dziekuje za odpowiedź, sparwa nei wyglada tak prosto jakby sie wydawało niestety...

            Dziwne to wszystko jest, ale moze faktycznie tak byc musi... Bo USTAWA
            o podatku od spadków i darowizn w art 16 mówi o "budynku mieszkalnym lub jego
            częsci" i dalej "nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do
            łącznej wysokości nie przekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub
            lokalu".

            PW
            • bebiak Re: darowizna częsci domu 26.05.04, 20:09
              Cześć Piotrku,

              piotrek.wrobel napisał:

              > Dziekuje za odpowiedź, sparwa nei wyglada tak prosto jakby sie wydawało
              >niestety...
              > Dziwne to wszystko jest, ale moze faktycznie tak byc musi... Bo USTAWA
              > o podatku od spadków i darowizn w art 16 mówi o "budynku mieszkalnym lub jego
              > częsci" i dalej "nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do
              > łącznej wysokości nie przekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub
              > lokalu".

              A to wcale nie jest takie proste - tu się z Tobą zgadzam - i rozumiem Twoje
              wątpliwości.
              Przytaszczyłam do domu komentarz do wiadomej ustawy z uzasadnieniem takiego
              właśnie stanowiska i Ci go przepiszę (cytuję):

              Wątpliwości w stosowaniu art. 16 ust. 1 ustawy pojawiają się wówczas gdy
              przedmiotem darowizny jest jedynie udział we własności budynku (..). Kwestii
              tych na reguluje w sposób wyraźny art. 16 ust. 1 (zresztą nie normuje też
              innych sytuacji). Sposób stosowania ulgi podatkowej przewidzianej w art. 16
              ust. 1 w tych sytuacjach nasuwa istotne trudności. Akceptowanie stanowiska, ze
              przy nabyciu w drodze darowizny udziału we własności budynku, należałoby
              stosować ulgę podatkową w pełnej wysokości, prowadziłoby do przyjęcia, że
              gdyby przykładowo budynek stanowił własność 10 osób mających równe udziały po
              1/10, to przy darowiźnie kolejnych udziałów należałoby - wg tej koncepcji -
              stosować kolejno maksymalną ulgę podatkową tzn. od wartości każdego udziału
              uzyskanego w drodze darowizny odliczyć każdorazowo ulgę 110 m2. Postępując w
              ten sposób przekroczono by i to wielokrotnie maksymalne granice ulgi
              przewidziane w art. 16 ust. 1 (..). Z tych względów taki sposób stosowania art.
              16 ust. 1 został przez Sąd Najwyższy odrzucony (..). Sad Najwyższy doszedł
              zatem do wniosku, że ulga podatkowa przewidziana w art. 16 ustawy - 110 m2
              pow. użytk. związana jest z nabyciem w drodze darowizny całego budynku, lokalu
              stanowiącego odrębną nieruchomość względnie spółdzielczego własnościowego prawa
              do lokalu.
              Gdy przedmiotem darowizny jest udział we własności budynku mieszkalnego
              przewidziane w art. 16 ust. 1 ulgi podatkowe przysługują w wysokości
              proporcjonalnej do wielkości udziału będącego przedmiotem darowizny.
              ------------------
              To przepisałam z Vademecum podatnika nr 222, "Podatek od spadków i darowizn w
              2003 roku", autor: Krystyna Chustecka, wyd. Difin, W-wa, 2003 (str. 64 i nstp.).

              I jeszcze wyrok NSA w tej sprawie z dn. 2.XII.1998, Nr III SA 7365/98:

              Gdy przedmiotem nabycia w drodze darowizny jest udział we współwłasności
              budynku mieszkalnego o pow. użytk. przekraczającej 110 m2 w celu obliczenia
              ulgi, o której mowa w art. 16 ust. 1 (ustawy) należy ustalić wartość całego
              budynku, odliczyć ciążące na nim długi i ciężary, a następnie wyliczyć wartość
              110 m2 powierzchni użytkowej budynku. Ułamkowa część tej wartości odpowiadająca
              nabytemu udziałowi, nie podlega wliczeniu do podstawy opodatkowania.
              -----------

              Oczywiście to samo ma miejsce w przypadku spadku ale spadek pominęłam
              pozostawiając tylko darowiznę.
              Piotrku, napisz na ile to dla Ciebie zrozumiałe, a ja wysyłam Ci pozdrowionka.
              B.
              • piotrek.wrobel Re: darowizna częsci domu 27.05.04, 14:30
                no tak, nic dodac więcej...
                cóż, bedziemy musieli sie zastanowić raz jeszcze co zrobić...
                wielkie dzięki za wszystkie informacje !!

                Piotrek
Pełna wersja