koszty zakupu ekspektatywy

23.06.04, 10:48
Mam do wyboru dwa rozwiązania przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. 1.
Kupuję ekspektatywę (akt notarialny), następnie przewłaszczenie następuje
przez spółdzielnię (akt notarialny). 2. Czekam na przewłaszczenie przez
spółdzielnię obecnego właściciela mieszkania i kupuję mieszkanie hipoteczne
(akt notarialny). Które rozwiązanie będzie tańsze pod względem opłat
notarialnych, sądowych, podatkowych itp?
    • experci.mnie.oswiecili Re: koszty zakupu ekspektatywy 23.06.04, 23:05
      chyba ja czegoś nie rozumiem.
      Komuś przysługuje ekspektatywa spóldzielczego własnościowego prawa, czy tak?
      Mieszkanie nie jest oddane do użytku, czy tak?
      Opłaty opłatami, niech mnie ktoś oświeci i uzasadni jak można "kupić"
      ekspektatywę spółdzielczego prawa aktem notarialnym?
      Chodzi tu o tzw. udział, czy tak?
      Trzeba bedzie zawrzeć umowę cesji/umowę przelewu wierzytelności i przejęcia
      długu, choć nie wiem po co forma aktu notarialnego.
      Na przewłaszczenie spóldzielczego prawa w prawo własności bym nie czekał, bo
      dużo wody w Wiśle upłynie nim do tego dojdzie. Jak już powstanie spółdzielcze
      własnościowe prawo - od razu do notariusza.
      • czarga Re: koszty zakupu ekspektatywy 24.06.04, 13:13
        Podam może więcej szczegółów. Sprzedałem w ub. roku mieszkanie za 300.000 zł.
        Ekspektatywa przysługuje mojemu bratu, od którego kupuję mieszkanie. Mieszkanie
        jest oddane do użytku i rozliczone ostatecznie ze spółdzielnią (mieszkam w
        nim). Spółdzielnia zawarła z członkami umowę realizacji budowy mieszkań, które
        będą przewłaszczane aktem notarialnym (nie jest i nie będzie spółdzielczego
        własnościowego prawa do lokalu). Do tej pory nie ma aktów notarialnych.
        W związku ze sprzedażą mojego poprzedniego mieszkania (mieszkałem w nim poniżej
        5 lat) muszę zainwestować w ciągu dwóch lat w następne mieszkanie, aby uniknąć
        podatku 10% od sprzedaży mieszkania. Muszę mieć dokument na to, że kupiłem
        mieszkanie w cenie min. 300.000 zł. Poza tym muszę podeprzeć się kredytem przy
        zakupie nowego mieszkania, stąd forma aktu notarialnego w przypadku
        ekspektatywy (a może nie musi być akt notarialny).
        Moje pytania dotyczyły opłat dodatkowych związanych z nabyciem mieszkania.
        Które rozwiązanie będzie tańsze pod tym względem. A może jest jakieś inne
        rozwiązanie.
        Proszę bardzo Panią Bebiak o wydanie swojej opinii i wyliczenie ewentualnych
        opłat w różnych wariantach.
        Pozdrawiam
        • bebiak Re: koszty zakupu ekspektatywy 24.06.04, 19:06
          Witaj Czarga,
          jak rozumiem (jeśli źle to mnie sprostuj) Twój brat zawarł ze spółdzielnią
          pisemną umowę o budowę lokalu i ustanowienie jego odrębnej własności, tak? Bez
          żadnego spółdzielczego prawa - dobrze rozumiem? Czyli od razu odrębna własność.
          Przepraszam, że się tak dopytuję ale muszę wiedzieć, że dobrze rozumiem stan,
          który mamy.
          Jeśli dobrze rozumiem to brat ma w tej chwili ekspektatywę odrębnej własności
          lokalu, która jest zbywalna, a dla jej zbycia wymagana jest forma aktu
          notarialnego (to wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i nie ma
          oczywiście związku z kredytem).
          Zanim Ci przeanalizuje koszty muszę zwrócić Twą uwagę na dwie kwestie..


          Bosz.. ależ tego nie lubię - przepraszam Cię: muszę przerwać, ale wrócę tu do
          Ciebie. Bardzo przepraszam. B.
          • bebiak Re: koszty zakupu ekspektatywy c.d. 24.06.04, 21:44
            Jestem i przepraszam raz jeszcze.
            Postaram się aby przerwa nie była uciążliwa w czytaniu.
            Poprzedni post zakończyłam tak:

            Zanim Ci przeanalizuję koszty muszę zwrócić Twą uwagę na dwie kwestie:
            1. Masz do wydatkowania pieniądze uzyskane ze zbycia tamtego lokalu aby uniknąć
            zapłacenia 10% podatku dochodowego.
            Nie znam się na podatkach, co z uporem maniaka wciąż podkreślam, ale proszę
            dowiedz się czy przeznaczenie tych środków na nabycie ekspektatywy (to nie jest
            lokal!!!) pozwoli Ci uniknąć zapłacenia tego podatku (nie pomogę Ci tutaj; być
            może to oczywiste, że tak, ale skoro tego nie wiem a myślę o tym - to
            zasygnalizowałam).
            2. Wspominasz o kredycie. Kredyty najczęściej udzielane są na konkretny cel.
            Pamiętaj, że nabywając ekspektatywę nie nabywasz mieszkania - czy ze strony
            banku nie będzie problemu przy kredycie na np. nabycie mieszkania? To też Ci
            poddaję pod rozwagę.

            A teraz analiza kosztów (zasady oczywiście i kwoty od 300.000,-zł):

            1. Nabycie ekspektatywy a następnie nabycie przez Ciebie odrębnej własności
            lokalu w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (bo to by tak było)
            Od nabycia ekspektatywy:
            - połowa taksy notarialnej czyli 1.150,-zł + VAT 22% tj. 253,-zł
            - 1% podatku od czynności cywilnoprawnych tj. 3.000,-zl
            - wypisy: ok. 180,-zł

            Potem przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu:
            - połowa taksy notarialnej czyli 1.150,-zl + VAT 22% tj. 253,-zł
            - wniosek do sądu: 150,-zł + VAT 22% tj. 33,-zł
            - opłata sądowa za druk nowej księgi wieczystej: 40,-zł
            - opłata sądowa za wpis Ciebie do księgi wieczystej: 830,-zł.
            - wypisy: ok. 350,-zł

            2. Nabycie przez Ciebie już z rynku wtórnego nieruchomości stanowiącej lokal
            mieszkalny (bo jak brat ustanowi ze spółdzielnią odrębną własność to wwwtedy
            będzie już nieruchomość - pamiętaj ponadto, że nabycie od brata w takim
            wypadku tej nieruchomości będzie możliwe dopiero wtedy kiedy sąd założy księgę
            wieczystą).
            Ty nabywając taką nieruchomość zapłacisz:
            - podatek od czynności cywilnoprawnych 2% tj. 6.000,-zł
            - taksa notarialna: 2.300,-zł + VAT 22% tj. 506,-zł
            - wniosek do sądu: 150,-zł + VAT 22% tj. 33,-zł
            - opłata sądowa za wpis Ciebie do księgi wieczystej: 3.320,-zł
            - wypisy: ok. 180,-zł.


            Zwracam Ci ponadto uwagę na kwestie podatku dochodowego jeśli chodzi o brata -
            jeśli sprzeda Ci nieruchomość (wariant nr 2) to płaci 10% tego podatku, chyba,
            że w ciągu 2 lat... itd (tak jak Ty teraz). Nie wiem jak wyglada sprawa podatku
            dochodowego w przypadku zbycia ekspektatywy.

            I to chyba wszystko co chciałam Ci przekazać.
            Napisz mi czy wszystko w miarę zrozumiałe, potwierdź koniecznie moje założenia
            z pierwszego mojego postu - chciałabym mieć pewność, że dobrze zrozumiałam stan
            obecny.
            Pozdrawiam Cię serdecznie. B.
          • czarga Re: koszty zakupu ekspektatywy 25.06.04, 11:39
            Dziękuję bardzo za odpowiedź. Założenia są jak najbardziej słuszne. Rozumiem,
            że rozwiązanie z zakupem ekspektatywy jest najtańszym wariantem i nie można już
            obniżyć kosztów.
            W przypadku podatku dochodowego sadzę, że po ustanowieniu odrębnej własności
            lokalu (ma to nastąpić do końca tego roku) będę miał udokumentowane, że nabyłem
            ekspektatywę za 300.000 zł, która została przekształcona w lokal mieszkalny,
            czyli w ciągu dwóch lat od sprzedaży poprzedniego mieszkania zainwestowałem w
            następne mieszkanie.
            Pozdrawiam
Pełna wersja