zakup-sprzedaz a moze zamiana

28.06.04, 13:29
Witam p.Bebiak
Pewnie ten temat podnoszony byl na forum kilka razy ale jakos nie potrafie
sie doszukac konkretnych odpowiedzi a szczegolnie po 1-szym maja.
Mam mieszkanie 35m spoldzielcze-wlasnosciowe bez kw, mam zamiar zamienic na
wieksze. Okazuje sie ze nie jest to wcale takie proste i chyba szybciej
bedzie mije sprzedac i kupic wieksze w transakcji wiazanej. Co do tego mam
kilka pytan.
Mam na oku mieszkanko w cenie 87 tys oczywiscie spoldzielcze-wlasnosciowe
rynek wtorny.
1) ile wyniosa mnie wszystkie dodatkowe oplaty przy zakupie tego mieszkania
2) ile wyniosa mnie oplaty zwiazane ze sprzedaza mojego powiedzmy za 43 tys.
3) ile wynioslyby oplaty dodatkowe przy zamianie wlasnosciowe na wlasnosciowe
z doplata powiedzmy 40 tys.
4) jesli kupowalbym mieszkanie to czy nie lepiej (czyt. taniej byloby zawrzec
od razu umowe kupna i zaplacic zaliczke powiedzmy 40 tys a reszte po
sprzedazy mojego? Czxy zaleca Pan jednak umowe przedwstepna (wiem ze to
dodatkowe oplaty)

P.S. Nie bede bral zadnego kredytu na zakup

pozdrawiam
Łukasz Stokłosa
    • bebiak Re: zakup-sprzedaz a moze zamiana 29.06.04, 19:08
      Witaj Łukaszu,

      uki_s napisał:

      > Mam mieszkanie 35m spoldzielcze-wlasnosciowe bez kw, mam zamiar zamienic na
      > wieksze. Okazuje sie ze nie jest to wcale takie proste i chyba szybciej
      > bedzie mije sprzedac i kupic wieksze w transakcji wiazanej.
      >Co do tego mam kilka pytan.
      > Mam na oku mieszkanko w cenie 87 tys oczywiscie spoldzielcze-wlasnosciowe
      > rynek wtorny.
      > 1) ile wyniosa mnie wszystkie dodatkowe oplaty przy zakupie tego mieszkania

      Jeśli założymy, że nie ma księgi to:
      - taksa notarialna: 617,-zł + 22% VAT tj. 135,74,-zł
      - podatek od czynności cywilnoprawnych 2% tj. 1.740,-zł
      - wypisy: ok. 180,-zl.
      Uwaga: od jutra czy 1. lipca ma wejść w życie nowe rozporządzenie w sprawie
      taksy notarialnej, ale jak dotąd mam stawki z internetu tudzież z innych źródeł
      i są one nieco sprzeczne, stąd policzyłam wg jeszcze dziś obowiązujących
      przepisów. Rano zdobędę stosowny dokument i będę wiedziała w sposób wiarygodny -
      uprzedzam o tym, bo taksa może sie zmienić w stosunku do tego co napisałam
      wyżej (nie sądzę aby byly to jakieś wielkie zmiany przy tej kwocie, niemniej
      uprzedzam).

      > 2) ile wyniosa mnie oplaty zwiazane ze sprzedaza mojego powiedzmy za 43 tys.

      - taksa (z tym samym zastrzeżeniem co wyżej): 465,-zł + VAT 22% tj. 102,30,-zł
      - podatek od czynności cywilnoprawnych 2% tj. 860,-zł
      - wypisy: ok. 180,-zł

      > 3) ile wynioslyby oplaty dodatkowe przy zamianie wlasnosciowe na wlasnosciowe
      > z doplata powiedzmy 40 tys.

      Zakładam, że byłaby to zamiana tych dwóch o wskazanych przez Ciebie
      wartościach - czy tak?
      Dla taksy ma znaczenie ta większa wartość a dla podatku od czynności
      cywilnoprawnych (2%) nawet nie wysokość dopłaty ale różnica w wartościach
      zamianianych lokali (co w praktyce często sprowadza się do tego samego, ale nie
      zawsze).
      Jesli załozyć, że te 40.000,-zł to różnica w wartościach to podatek wynosiłby
      800,-zł.
      Natomiast lekki problem mam z taksą przy zamianie spółdzielczych praw i juz to
      wyjaśniam. Jest przepis, ktory mówi, że przy zbyciu prawa spółdzielczego
      pobiera się połowę stawki, i przyznam, że nie wiem jaka praktyka sie
      ukształtowała: czy zamiana jest również zbyciem w rozumieniu tego przepisu?
      Jeśli tak to taksa od tych 87.000,-zł (bo to wyższa wartość) wynosiłaby 617,-zł
      + VAT 22% tj. 135,74,-zł, a jesli nie to dwa razy tyle czyli 1.234,-zł + VAT
      271,48,-zł.
      I oczywiscie wypisy do tego (ok. 180,-zł).

      > 4) jesli kupowalbym mieszkanie to czy nie lepiej (czyt. taniej byloby zawrzec
      > od razu umowe kupna i zaplacic zaliczke powiedzmy 40 tys a reszte po
      > sprzedazy mojego? Czxy zaleca Pan jednak umowe przedwstepna (wiem ze to
      > dodatkowe oplaty)

      Zanim tu się wypowiem (nt. pkt. 4) musisz mi napisać taką rzecz: w jaki
      sposób i kiedy (dokłądnie) nabyłeś to służące Ci dziś prawo. Chodzi mi tu o
      ustalenie czy w zakresie kolejności zawierania umów masz pełną dowolność
      (US!!) czy też pewna kolejność musi byc zachowana (czasem tak bywa).
      Koniecznie mi napisz to, o co Cię tu proszę a do Twojego pkt. 4 - wrócimy.

      > P.S. Nie bede bral zadnego kredytu na zakup

      Dzięki za tę informację - to załatwia jedną sprawę i ułatwia rozważania:))
      A poza tym pozwala zaoszczędzić trochę czasu:)

      Mając nadzieję, że to co dotąd napisałam jest zrozumiałe dla Ciebie - czekam na
      Twój odzew a pozdrowionka wysyłam i tak:)) B.
      • uki_s Re: zakup-sprzedaz a moze zamiana 30.06.04, 08:32
        Witam serdecznie
        Dziekuje za naswietlenie sprawy ale w zwiazku z tym nasuwaja sie kolejne
        watpiliwosci i pytania
        1)to oplaty zwiazane ze sprzedaza mojego mieszkania: takse i podatek placa obie
        strony czy tylko nabywca? ta transakcja to dla mnie spory wysilek finansowy i
        te ok 1,5 tys zl. ma rowniez spore znaczenie
        2)czy moglaby Pani przyslac mi nowe stawki taksy jak je Pani zdobedzie?
        3)aha i jeszcze jedno- jak bardzo wzrosna oplaty jesli mieszkanie kupimy na
        wspowlasnosc z moja zona? (chodzi o Notarialne i w spoldzielni chyba tez)

        a teraz moj pkt 4)
        Jestem w pracy i akatualnie nie widze tych dokumentow ale wykup naszego
        mieszkania byl 8-10 lat temu wiec jesli chodzi o te nieszczesne 5 lat !!! to
        nas nie dotyczy, chyba ze chodzi o cos innego to oczywiscie sprawdze.

        Dziekuje bardzo za pomoc, juz jestem polowe madrzejszy niz wczoraj :)

        pozdrawiam
        Łukasz Stoklosa
        • bebiak Re: zakup-sprzedaz a moze zamiana 30.06.04, 16:10
          Witaj Łukaszu,

          uki_s napisał:

          > 1)to oplaty zwiazane ze sprzedaza mojego mieszkania: takse i podatek placa
          >obie strony czy tylko nabywca? ta transakcja to dla mnie spory wysilek
          >finansowy i te ok 1,5 tys zl. ma rowniez spore znaczenie

          Koszty, które Ci podałam są od umowy a nie od osoby, natomiast o tym, kto je
          poniesie decydują strony (to tylko ich decyzja). Zwyczajowo koszty związane z
          umową sprzedaży ponosi nabywca ale to tylko zwyczaj - strony mogą uzgodnić to
          inaczej.

          > 2)czy moglaby Pani przyslac mi nowe stawki taksy jak je Pani zdobedzie?

          Mam już (od dziś) dziennik ustaw. Nowe rozporządzenie wchodzi w życie z dniem
          dzisiejszym.
          Podaję Ci nową taksę od tych Twoich wartości dla mieszkań spółdzielczych;
          - od tego za 87.000,-zł: 572,-zł + VAT 22% tj. 125,84,-zł
          - od tego za 43.000,-zł: 420,-zł + VAT 22% tj. 92,40,-zł.
          Stawka za stronę wypisu nie uległa zmianie i nadal 6,-zł + 22% tj. 1,32,-zł.

          > 3)aha i jeszcze jedno- jak bardzo wzrosna oplaty jesli mieszkanie kupimy na
          > wspowlasnosc z moja zona? (chodzi o Notarialne i w spoldzielni chyba tez)

          Nie, bo to nie będzie nabycie na współwłasność ułamkową (no, chyba, że bardzo
          chcecie) tylko na zasadach wspólności ustawowej, a małżeństwo to jak jedna
          osoba.
          Nie będzie możliwe nabycie na zasadach wspólności ustawowej tylko w przypadku o
          ile macie wyłączoną wspólność ustawową (czyli podpisaną tzw. intercyzę) - w
          takim przypadku już tylko w udziałach możecie nabyć co może spowodować wzrost
          kosztów.

          > a teraz moj pkt 4)
          > Jestem w pracy i akatualnie nie widze tych dokumentow ale wykup naszego
          > mieszkania byl 8-10 lat temu wiec jesli chodzi o te nieszczesne 5 lat !!! to
          > nas nie dotyczy, chyba ze chodzi o cos innego to oczywiscie sprawdze.


          Chodziło mi o te nieszczęsne 5 lat, ale jeśli myślisz, że dawno minęło to
          tematu nie ma i mamy pełną dowolność (może jednak w domku na wszelki wypadek
          sprawdź pamiętając, że nie liczysz roku, w którym nabyłeś). Zatem co możesz
          zrobić: albo podpisać umowę przedwstępną (uwaga na wzrost kosztów!), albo
          przyjąć taką konstrukcję - o ile sprzedajacy się na to zgodzą - że od razu
          zawierasz umowę sprzedaży tego nowego mieszkania, wpłacasz jakąś część ceny,
          postanawiacie, że resztę zapłacisz do dnia .... i poddajesz się co do tego
          egzekucji w trybie art. 777 Kpc (uproszczona procedura gdybyś nie płacił).
          Sprzedający dla lepszego zmobilizowania Cię do płatności moze wstrzymać się z
          wydaniem Ci lokalu (i też dla niego egzekucja, ale to notariusz będzie
          wiedział).
          Uczulam Cię tu na dwie kwestie:
          - kupujesz mieszkanie w dniu aktu, stąd sprzedajacy może mieć opory przed taka
          konstrukcją, bo to nie jest tak, że dopiero jak zapłacisz własność przejdzie na
          Ciebie: kupiłeś bezwarunkowo a jemu zostają tylko roszczenia o zapłatę ceny
          (podkreślam Ci to bo to stąd może wynikać jego niechęć);
          - jeśli byłaby to umowa sprzedaży, nawet z późniejszym wydaniem Ci lokalu to
          już do umowy poproś o zaświadczenie, że NIKT nie jest w lokalu zameldowany
          (wydać mogą Ci później ale niech się wszyscy wymeldują).

          > Dziekuje bardzo za pomoc, juz jestem polowe madrzejszy niz wczoraj :)

          A dziś? W trzech - czwartych??? Nieeee, żartuję - wierzę, że wszystko (w miarę)
          jasne. Jak coś nie tak to się upomnij.
          Ja Ci dziękuję za dziękuję i pozdrowionka wysyłam. B
          • uki_s Re: zakup-sprzedaz a moze zamiana 01.07.04, 14:39
            No i wychodzi na to, ze na ta chwile wszysciutko wiem !!!
            Dziekuje bardzo
Pełna wersja