super pilne - do p. Bebiak

20.07.04, 21:09
Jutro bede podpisywał umowe przedwstępną na sprzedaż naszego mieszkanka bez
udziału notariusza (żeby oczywiście zaoszczędzic). Potrzebuje pilnie pomocy
co musi i co powinno zawrzeć sie w takiej umowie żeby chronione były interesy
obu stron. Może dysponuje Pani jakąś formatką??
P.S. Nie będzie też żadnej zaliczki bo oni nie mają pieniędzy a mieszkanie
chcą w całości kupic na kredyt !!!, muwia że dostana bo się orientowali.

z góry dziękuje za pomoc mam nadzieje że pani zdąży pszeczytać ten list i
odpowiedzieć
Łukasz Stokłosa
    • bebiak Re: Pisemna umowa przedwstępna 20.07.04, 21:37
      Witaj Łukaszu:-)))
      Ależ mnie wprowadziłeś w stres spowodowany presją czasu! Ufff:-))
      Mam nadzieję, że zdołasz sie zapoznać w jakiś spokojny sposób z tym co Ci tu
      przyniosłam (pisałam jakoś tak w maju komuś i na szczęście odnalazłam) a jeśli
      miałbyś jakieś pytanka to ja jeszcze powinnam tutaj być dziś przez czas jakiś -
      stąd pytaj. To co niżej już tak trochę dostosowałam do Twojej sytuacji.

      Co powinno się znaleźć w takiej umowie przedwstępnej:
      - określenie, kto komu i co zobowiązuje się sprzedać;
      - określenie, za jaką cenę zostanie przedmiot sprzedany;
      - postanowienie, do kiedy zostanie zapłacona cała cena. Najczęściej zdarza
      się, że przed zawarciem umowy przyrzeczonej (czyli sprzedaży), a to zawarcie
      umowy ma miejsce w chwili kiedy umowę sprzedaży podpisuje (już po podpisaniu
      przez strony) notariusz. Strony mogą się umówić, że reszta ceny do jakiegoś
      terminu już po podpisaniu umowy sprzedaży ale wg mnie w takim przypadku winno
      się w umowie przedwstępnej znaleźć zobowiązanie nabywcy do tego, iż w umowie
      sprzedaży podda się egzekucji z art. 777 Kpc co do zapłacenia w terminie reszty
      ceny (to uproszczona procedura dochodzenia zapłacenia należności);
      - jesli płatność z kredytu - na Twoim miejscu jako sprzedajacego chciałabym
      okazania przy umowie sprzedaży umowy kredytowej, z której wynikać będzie, że
      taki kredyt w takiej kwocie i na taki cel został udzielony;
      - określenie, do kiedy nastąpi wydanie lokalu. Co do możliwości sytuacja
      podobna jak przy płatności ceny: albo przed umową przyrzeczoną albo po umowie
      (to się zdarza) i również w tym drugim przypadku zobowiązanie sprzedającego, że
      co do wydania w umowie sprzedaży podda się egzekucji w trybie art. 777 Kpc.,
      przy czym przy kredycie często się zdarza zakreślenie daty wydania takiej samej
      jak daty zapłacenia ceny;
      - postanowienie, do kiedy zostanie zawarta umowa sprzedaży. Od niedawna prawo
      nie wymaga już bewzględnie (jak poprzednio) wskazywania terminu, niemniej ja
      uważam - ale to mój pogląd - że nowe przepisy w tym zakresie nie są zbyt
      precyzyjne i aby uniknąć niedorozumień termin ten warto od razu ustalić w
      umowie przedwstępnej;
      - stwierdzenie kto ponosi koszty tej umowy (czyli przedwstępnej) a kto koszty
      umowy sprzedaży. Tu decydują ustalenia stron. Co do umowy sprzedaży to
      zwyczajowo koszty ponoszą nabywcy (choć strony mogą się umówić inaczej), a przy
      umowie przedwstępnej aż taki mocny zwyczaj się nie utrwalił, bo często bywa
      tak, że obie strony mają interes w jej zawarciu (i są gotowe ponieśc te
      dodatkowe koszty);
      - określenie, jakie dokumenty i która strona ma przedłożyć do umowy sprzedaży.
      Jeśli nabywca nie korzysta z kredytu to w zasadzie on nie przedkłada żadnych
      dokumentów, natomiast sprzedający jest zobowiązany do zgromadzenia szeregu
      nieraz dokumentów, przy czym wśród nich - uczulam - winno sie znaleźć
      zaświadczenie stwierdzające, że NIKT w lokalu nie jest zameldowany (NIKT, a
      nie: sprzedający się wymeldował - to istotna różnica);
      - określenie co zostanie uznane przez strony za uchylenie się od zawarcia
      umowy, np. nie przedłożenie przez sprzedającego takiego czy takiego dokumentu
      (czy wprost: któregokolwiek z dokumentu z wymienionych wyżej), np.
      niezapłacenie całej ceny przed umową sprzedaży, np. niewydanie lokalu przed
      umowa sprzedaży, np. odmowa poddania się egzekucji w umowie sprzedaży co do
      obowiązku zapłaty reszty ceny czy wydania lokalu (o ile to ma nastąpić po
      sprzedaży);
      przy czym u Was ma to mniejsze znaczenie skoro umowa w pisemna jedynie (czyli
      bez możliwości dochodzenia przez sądem) a nadto, bez zadatku/zaliczki (czyli
      nikt nic tu nie traci).
      Myślę, że chyba opisałam wszystko to co w umowie przedwstępnej winno się
      znaleźć.
      I jeszcze kilka luźnych uwag:
      - jeśli masz nabywce z kredytem to pamiętajcie o dostatecznym zakreśleniu
      terminu płatności całej ceny, bo banki najczęściej kredyt wypłacają PO
      zawarciu umowy sprzedaży i winno być to napisane w umowie przedwstępnej;
      - wydanie lokalu, jeśli tak strony postanowią, może nastąpić po umowie
      sprzedaży (+ ta egzekucja - pisałam), ale na miejscu nabwycy twardo żądałabym
      wymeldowania się wszystkich przed sprzedażą i okazania mi tego zaświadczenia,
      o którym wspominałam;
      - z dodatkowych dokumentów (notariusz nie musi tego żądać) kupując mieszkanie
      chciałabym na miejcu nabywcy dostać zaświadczenie, że sprzedający nie zalegają
      z jakimikolwiek opłatami z tyt. eksploatacji lokalu jak też z tyt. zaliczek na
      remonty oraz wszystkie inne rachunki za telefon, kablówkę, energię, gaz, nie
      wiem co tam jeszcze za okres powiedzmy ostatnich 6 miesięcy.

      Joj, Łukaszu, czytaj sobie to spokojnie - myślę, że w miarę to jasne, a gdyby
      coś nie to daj znać. Niestety w pracy mam ograniczone możliwości zaglądania na
      forum (brak czasu) stąd kontakt tu ze mną dzisiaj, albo ewentualnie dopiero
      jutro późnym popołudniem albo wieczorkiem.
      Pozdrowionka Ci wysyłam. B.
    • uki_s Re: super pilne - do p. Bebiak 21.07.04, 07:51
      Witam
      Bardzo dziękuje za ekspresową odpowiedź ! Od razu jestem spokojniejszy. Tak to
      czasem bywa jak się uda sprzedać mieszkanie "na pniu".
      Nie jestem pewien czy dobrze zrozumiałem ale z tego wynika że jeśli podpiszemy
      umowę bez udziału notariusza i bez wpłaty jakiegokolwiek zadatku, to umowa
      wogóle nie jest wiąrząca bo ani ja ani kupujący nie może w żaden sposób zmusić
      drugiej strony do zawarcia umowy?
      Czyli żeby mieć jakąkolwiek pewność zawarcia umowy to należy spisać umowę
      przedwstępną u notariusza (wtedy nawet bez zadatku) lub bez notariusza ale z
      zadatkiem żeby strata tych pieniędzy obligowała strony do zawarcia umowy
      przyrzeczonej.
      Bardzo proszę o potwierdzenie lub skorygowanie mojej wiedzy na ten temat.

      pozdrawiam
      Łukasz Stokłosa
      • bebiak Re: Umowa przedwstępna 21.07.04, 09:23
        Cześć Łukaszu,
        zgodnie z tym co pisałam - nie mam możliwosci aby będąc w pracy tutaj pisać,
        ale ponieważ sprawa Twoja jest super-pilna to wklejam Ci tu link do całego
        mojego postu, w którym wypowiedziałam się na temat umowy przedwstępnej (tu
        omawiam formy, ale również wypowiadam sie nt. skutku zadatku).
        forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=656&w=12476122&a=12626156
        Pewnie wieczorem będę mogła dopiero tutaj przyjść i jeśli nie będzie zbyt późno
        to oczywiście coś Ci wyjaśnię (jeśli zajdzie taka potrzeba).

        Pozdrawiam Cię serdecznie. B.
        • uki_s Re: Umowa przedwstępna 21.07.04, 13:38
          Witam
          Jak zwykle jestes nieoceniona, z tego linku wynika że chyba dobrze to rozumiem.
          Podpisywanie umowy bez notariusza i zadatku równocześnie wogole nic nikomu nie
          daje.

          pozdrawiam
          Łukasz
          • bebiak Re: Umowa przedwstępna 22.07.04, 17:06
            Cześć Łukaszu, nie wiem czy zawarłeś tę umowę czy jeszcze nie, ale przybyłam
            (wczoraj nie mogłam - niestety, nie mogę codziennie).

            uki_s napisał:

            > Podpisywanie umowy bez notariusza i zadatku równocześnie wogole nic nikomu
            >nie daje.

            Bardzo prawidłowy wniosek, bo:
            - nikt nic nie traci w sensie finansowym, bo skoro nie mamy zadatku to niby
            jak???
            - z mocy pisemnej umowy przedwstępnej nie możemy domagać się zawarcia umowy
            przyrzeczonej w trybie art. 390 Kc (czyli przed sądem), bo brak formy.
            Chwilowo mam troszkę czasu więc licząc na to, że jeszcze nie jest za późno
            napiszę Ci tak:
            patrząc z Twojego punktu widzenia jako sprzedającego ideałem byłoby otrzymanie
            zadatku i postanowienia w umowie, że przy umowie przyrzeczonej (sprzedaży)
            nabywcy przedłożą umowę kredytową, z kóreej bedzie wynikać, że został im
            udzielony kredyt z przeznaczeniem na nabycie tego mieszkania w kwocie
            conajmniej równej różnicy pomiedzy tym co wpłacą Ci z własnych środków a
            ustaloną ceną, przy czym nie przedłożenie tego uznane zostanie za uchylenie się
            od zawarcia umowy przez nabywców. Ja sprzedając mieszkanie nabywcom z kredytem
            chciałabym tak to wynegocjować z nabywcami, bo tak naprawdę jeśli wszystko z
            kredytu to zastanawiam się co by mi przyszło po drodze sądowej - skoro oni
            kredytu nie dostaną i nie mają pieniędzy. Oczywiście, że można uwzględniając
            dość trudną sytuację na naszym rynku zawrzeć pisemną umowę i bez zadatku (np.
            dla potrzeb banku - czasem tego wymagają jedynie pisemnej i bez tzw. wkładu
            włąsnego) ale ze świadomością skutków (a Ty tę świadomość masz).
            Wierząc, że jasne - dziękuję Ci serdecznie:)) i pozdrawiam nieustająco. B.
            • uki_s Re: Umowa przedwstępna 27.07.04, 09:34
              Witam
              Dziekuje za informacje, zdecydowalem sie podpisac umowe przedwstepna chyba ja
              mozna nazwac "gentelmenska" :), wlasnie dla potrzeb banku. Na szczęscie wiele
              nie ryzykuje bo za kilka dli wyjade sobie na urlop a jak wroce za 2 tygodnie i
              nie beda zalatwione formalnosci to wystawie mieszkanko na nowo.

              Kilka tygodni temu meczylem Pania, o zakup i wszystko poszlo po mojej mysli
              podpisalem od razu umowe kupna wplacajac polowe kwoty wiec moze i ze sprzedaza
              pojdzie jak po sznurku.

              Jeszcze raz dziekuje i pozdrawiam
              Łukasz
            • 12x2 Re: Umowa przedwstępna 27.07.04, 10:50
              "Podpisywanie umowy bez notariusza i zadatku równocześnie wogole nic nikom
              > u nie daje.
              >
              > Bardzo prawidłowy wniosek, bo: "

              Bebiak pozwol, ze zapytam odnosie Twojej powyzszej wypowiedzi, bo czegoc nie
              rozumie.
              Czy istnieje w ogole w prawie polskim twor o nazwie "umowa przedwstepna".
              Bo jezeli tak nie powoduje zadnych skutkow prawnych to po co w ogole cos
              takiego isteniej???

              • bebiak Re: Umowa przedwstępna 27.07.04, 22:26
                Cześć 12x2,

                12x2 napisała:

                > Bebiak pozwol, ze zapytam odnosie Twojej powyzszej wypowiedzi, bo czegoc nie
                > rozumie.
                > Czy istnieje w ogole w prawie polskim twor o nazwie "umowa przedwstepna".
                > Bo jezeli tak nie powoduje zadnych skutkow prawnych to po co w ogole cos
                > takiego isteniej???

                Oczywiście, że taki twór istnieje i nawet wywołuje skutki prawne: słabsze albo
                silniejsze.
                Skutek silniejszy to możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed
                sądem, ale uwaga: taki skutek jest możliwy tylko wtedy jeśli umowa przedwstępna
                została zawarta w odpowiedniej formie. Oznacza to np. że jeśli zawrzesz umowę
                przedwstępną dot. nieruchomości w formie aktu notarialnego to taki skutek
                osiągasz (i w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia od umowy
                możesz żądać jej zawarcia przed sądem), ale jeśli zawrzesz ją tylko w formie
                pisemnej - tego skutku nie ma (jest tylko skutek słabszy).
                Skutek słabszy ogranicza się do skutku odszkodowawczego: przy takim skutku
                druga strona przy uchylaniu się od zawarcia umowy przez jedną może domagać się
                odszkodowania za szkody, które poniosła licząc na zawarcie umowy. Wzmocnić
                można taką umowę przez ustalenia co do zadatku (skutki: przepada albo zwrot
                podwójnego, i dla takiego rozliczenia zadatku nie ma oczywiście znaczenia, czy
                poniosło się szkodę czy nie i jaką).
                U Łukasza sytuacja wyglądała tak, że umowa przedwstępna (dla ograniczenia
                kosztów jak napisał) miała być z woli stron zawarta w formie pisemnej (a jeśli
                dotyczyła mieszkanka to nie wywołałaby tego skutku silniejszego), a nadto
                nabywcy z uwagi na brak funduszy mieli nie wpłacać zadatku. Zatem jedyne na co
                Łukasz mógłby liczyć w ramach takiej umowy to dochodzenie przed sądem
                odszkodowania, o ile oczywiście wykazałby, że poniósł szkodę bo poczynił jakieś
                np. wydatki w związku z zamiarem podpisania umowy sprzedaży.
                Wierząc, że jasne to dla Ciebie - pozdrowionka wysyłam. B.
Pełna wersja