sprzedaż działki -> zakup mieszkania

23.07.04, 08:23
Mam pytanie, a w zasadzie kilka pytań do p. Bebiak.
Chciałbym sprzedać działkę budowlaną wartości ok. 90 tys. a pieniądze
przeznaczyć na zakup mieszkania na rynku wtórnym (po dołożeniu własnych
oszczędności). Pierwszy problem to to, że wraz z mama i siostrą jesteśmy
współwłaścicielami tej działki (po 1/3). Nie wiem co jest bardziej korzystne -
znieść współwłasność tej działki (jest częscią gospodarstwa, więc chyba
konieczne jest założenie oddzielnej księgi wieczystej?) czy sprzedać wspólnie
a potem spróbować robić darowizny ( pół roku temu otrzymałem spadek po ojcu)?
Druga kwestia to sam zakup mieszkania. Mam "na oku" mieszkanie spółdzielcze
własnościowe bez księgi wieczystej za ok. 125 tys. (do remontu). Jakie
formalności muszę załatwić i jakie wydatki/podatki/opłaty mnie czekają ?
    • bebiak Re: sprzedaż działki -> zakup mieszkania 23.07.04, 15:42
      Cześć,

      oneeyed napisał:

      > Chciałbym sprzedać działkę budowlaną wartości ok. 90 tys. a pieniądze
      > przeznaczyć na zakup mieszkania na rynku wtórnym (po dołożeniu własnych
      > oszczędności). Pierwszy problem to to, że wraz z mama i siostrą jesteśmy
      > współwłaścicielami tej działki (po 1/3). Nie wiem co jest bardziej korzystne -
      > znieść współwłasność tej działki (jest częscią gospodarstwa, więc chyba
      > konieczne jest założenie oddzielnej księgi wieczystej?) czy sprzedać wspólnie
      > a potem spróbować robić darowizny ( pół roku temu otrzymałem spadek po ojcu)?

      Tu trzeba przyjrzeć się wszystkim kosztom, które będą temu towarzyszyły i
      pewnie patrząc pdo tym kątem wybrać najkorzystniejszy wariant. Od umowy
      zneisienia współwłasności nieruchomości w I-szej grupie podatkowej póki co nie
      ma podatku, ale jest taksa notarialna oraz opłata sądowa za wpis do księgi
      wieczystej, od umowy darowizny pieniędzy jest podatek od darowizny co prawda
      ale są zwolnienia (a innych kosztów brak). Bez dokładnego przeliczneia jednej i
      drugiej wersji trudno mi orzec, co finansowo dla Was korzystniejsze.
      Ja Ci to wszystko poprzeliczam oczywiście natomiast bardzo bym chciała, żebyś
      mi napisał kilka rzeczy (muszę mieć pewność, że dobrze rozumiem):

      - ta działka jest rzeczywiście w takich ułamkach jak napisałeś? Napewno tak? Po
      1/3: mama, siostra i Ty, czy tak? Ponieważ wspomniałeś o spadku po tacie
      zapytam Cię tylko czy to przypadkiem nie było tak (bywa a ja się upewniam):
      działka była wspólna rodziców, tato zmarł, spadek nabyliście w trójkę po 1/3
      części każdy z Was (sąd tak stwierdził). Czy tak przypadkiem nie było? Jeśli
      działka była wspólna rodziców i tak się stało jak się stało to pamiętaj, że
      wcale jej nie macie po 1/3 tylko mama ma 4/6 a Ty i siostra po 1/6 (a to dla
      mnie i dla Twoich kosztów zasadnicza różnica). Drążę ten temat bo wiem że na
      tym etapie często zdarzają się niezamierzone przekłamania stąd wolę się
      upewnić. Napiszesz mi tak od początku jak to było z ta działką?

      - czy ta działka to jest własność czy wieczyste użytkowanie?

      - czy jesteście jako współwłaściciele juz wpisani do księgi wieczystej czy też
      jest tam jeszcze wpisany ktoś zmarły?

      Napisz mi to na tyle dokładnie na ile potrafisz a ja tu wrócę i Ci to
      zanalizuję.

      > Druga kwestia to sam zakup mieszkania. Mam "na oku" mieszkanie spółdzielcze
      > własnościowe bez księgi wieczystej za ok. 125 tys. (do remontu). Jakie
      > formalności muszę załatwić i jakie wydatki/podatki/opłaty mnie czekają ?

      Opłaty od umowy sprzedaży takiego mieszkanka:
      - taksa notarialna: 667,-zł + VAT 22% tj. 146,74,-zł
      - podatek od czynnoscicywilnoprawnych 2% tj. 2.500,-zł
      - wypisy: ok. 180,-zł.
      Wszystkie opłaty wnosisz u notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży.
      Co musisz załatwić? Hm, to bardziej sprzedający: muszą uzyskać zaświadczenie ze
      spółdzielni o służącym im prawie (wydane dla notariusza). Jeśli sprzedaje osoba
      samotna (inna niż kawaler czy panna) to musi ponadto przełożyć u notariusza
      dokumenty, z których wynikać będzie iż jest to jej majątek, typu: umowę nabycia
      i wyrok o rozwodzie dla uprawdopodobnienia faktu, iż nabyła będąc rozwiedzioną,
      umowę nabycia i odpis aktu zgonu małżonka dla uprawdopodobnienia, że nabyła już
      po śmieci męża, jeśli prawo było kiedyś wspólne a małżonek zmarł to dokumenty
      związane ze spadkiem (podatkiem od spadku koniecznie również) i związane z
      działem spadku, a może to była darowizna, która weszła do majątku odrębnego -
      to wówczas umowę darowizny, a może był to spadek i też majątek odrębny, itp.).
      Trudno nie znając okoliczności i sytuacji wymienić wszystkie możliwości a może
      być ich szereg - podałam przykłady (wierzę, że wiesz o co mi tu chodzi).
      Ty jako nabywca powinieneś poprosić o przedłożenie do umowy sprzedaży
      zaświadczenia stwierdzającego, że NIKT w lokalu nie jest zameldowany (NIKT, a
      nie, że Nowak się wymeldował - to różnica), możesz również poprosić o
      ząswiadczenie z administracji o braku zaległości w opłatach związanych z
      kosztami eksploatacji czy jakimiś zaliczkami na remonty (nie wiem dokładnie jak
      to jest w spółdzielni). I dowody wpłat powiedzmy za jakieś ostatnie pół roku z
      tyt. dostawy energii, za telefon, itp.
      Możesz sobie ponadto zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości spółdzielni
      (księgi są jawne) i zobaczyć czy nie ma tam żadnych hipotek (to pozwoli Ci
      również ustalić czy stan prawny gruntu jest uregulowany), bo to może być
      istotne dla Ciebie chociażby w rozumieniu późniejszego przekształcenia tego
      prawa w odrębną własność.
      To mi przyszło do głowy i tym się z Tobą dzielę.

      Do pierwszej sprawy wrócimy jak tylko się wypowiesz zgodnie z tym o co proszę.
      Wierząc, że w maraę to wszystko jasne dla Ciebie - pozdrowionka wysyłam. B.
      • oneeyed Re: sprzedaż działki -> zakup mieszkania 26.07.04, 10:07
        bebiak napisała:

        > - ta działka jest rzeczywiście w takich ułamkach jak napisałeś? Napewno tak?
        Po
        >
        > 1/3: mama, siostra i Ty, czy tak?

        Tak, 100 % ponieważ właścicielem był tylko zmarły tata

        Napiszesz mi tak od początku jak to było z ta działką?
        >
        > - czy ta działka to jest własność czy wieczyste użytkowanie?
        >
        Jako laik nie wiem jak to sprawdzić ? Przypuszczam, że będzie to własnośc
        ponieważ działka jest częścią gospodarstwa, które należy do naszej rodziny
        od ...żeby nie przestrzelić ... przełomu XIX/XX w.

        > - czy jesteście jako współwłaściciele juz wpisani do księgi wieczystej czy
        też
        > jest tam jeszcze wpisany ktoś zmarły?
        >
        Do księgi wieczystej wpisany jest tata. Ale czy to ma jakieś znaczenie?
        Przeprowadzam teraz podział omawianej działki na mniejsze i wymagali tylko do
        wypisu z KW wyroku ze sprawy spadkowej.

        > Napisz mi to na tyle dokładnie na ile potrafisz a ja tu wrócę i Ci to
        > zanalizuję.
        >
        > Serdeczne dzięki za wyczerpujące informacje na temat zakupu mieszkania,
        zrozumiałem i będę się trzymać. Jesli mozna by prosic jeszcze o radę jak ugryźć
        tę działkę. Pozdrawiam - O.

        • bebiak Re: sprzedaż działki -> zakup mieszkania 27.07.04, 20:18
          Cześć Oneeyed:)
          Cieszę się, że w sprawie mieszkanka wszystko jasne, dzięki za doprecyzowanie
          pewnych kwestii związanych z działką i do niej właśnie tutaj wracamy (i od razu
          mówię, że dla mnie naprawdę odpowiedzi na wszystkie te pytanka miały
          znaczenie).
          Mamy zatem tak:
          jakąś dużą nieruchomość, trzech współwłaścicieli (mama, Ty i siostra), w
          księdze nadal wpisany zmarły, grunt to własność (a nie wieczyste użytkowanie -
          możesz zajrzeć choćby do księgi, żeby się upewnić), zamierzamy tę duża
          nieruchomość podzielić w taki sposób, że powstanie nam mała NIEZABUDOWANA
          działka o wartości 90.000,-zł i w jej ramach chcemy działać.
          Te uzyskane pieniądze w kwocie 90.000,-zł jakoś chcemy jak najtaniej ofkors
          przerzucić na Ciebie.
          Zgadzają nam się wszystkie założenia? Jeśli coś nie tak to natychmiast krzycz:)

          1. Rozważamy sprzedaż tej działki przez całą trójkę.
          Koszty umowy sprzedaży nas nie interesują, bo zwyczajowo ponosi je nabywca
          (choć strony mogą inaczej postanowić).
          Każdy z Was dostaje po 30.000,-zł. W stosunku do US jesteście w porządku bo to
          co ze spadku nie podlega podatkowi dochodowemu.
          I dokonujemy darowizn:
          a). mama darowuje Ci całe 30.000,-zł, przy czym w tej kwocie jest:
          - kwota 9.637,-zł, którą mama raz na 5 lat może Ci podarować bez podatku
          (zakładam, że nic nie podarowała i teraz to wykrozystamy);
          - kwota 9.637,-zł, którą mama może Ci podarować bez podatku pod warunkiem, że
          przeznaczysz tę kwotę na nabycie mieszkania (plany Twoje znam).
          Przy takich założeniach jak tutaj podatek od darowizny przez mamę tych 30.000,-
          zł skutkowałby podatkiem od darowizny w wysokości 330,70,-zł
          b). siostra darowuje Ci całe 30.000,-zł ...
          i wygląda to tak samo jak w przypadku mamy.

          I tym sposobem płacąc łącznie 661,40,-zł masz po swojej stronie te 60.000,-zł.

          2. Rozważamy wariant inny: zniesienie współwłasności tej małej działki (czy
          moze raczej dział spadku częściowy - skutek ten sam) poprzez przyznanie Tobie
          całej małej działki o wartości 90.000,-zł.
          Zakładam tutaj, że z tego tytułu nic byś siostrze ani mamie nie płacił.
          W akcie oczywiście znajdzie się wniosek do sądu o wydzielenie tej małej działki
          z dużej nieruchomości i założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz
          wpisanie tam Ciebie.
          Koszty od takiej umowy:
          - taksa notarialna 1.160,-zł + VAT 22% tj. 255,20,-zł
          - wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zł
          - podatku nie ma;
          - opłata sądowa za druk nowej ksiegi: 40,-zł
          - opłata sądowa za wpis Ciebie do księgi: 600,-zł
          - wypisy: ok. 180,-zł.
          Chyba w sumie sporo:-(((
          Tu od razu dodam, że dla wysokości tej opłaty sądowej (600,-zł) była mi
          potrzebna informacja czy jesteście już Wy wpisani do księgi czy nie (w
          przypadku gdybyście już byli ta opłata wynosiłaby tylko 20,-zł, ale w Waszym
          przypadku - 600,-zł).
          Nie zrozum mnie tu źle: to nie jest tak, że opłaca się pobiec teraz do sądu z
          wnioskiem o wpisanie Was do księgi - przecież sąd pobierze opłatę od wpisu ze
          spadku. Raz opłatę sądową (taką wysoką) trzeba zawsze zapłacić - Wy
          zapłacilibyście przy umowie zniesienia współasności).

          Koszty umowy zniesienia współwłasności można nieco ograniczyć o ile jednym
          aktem objąć dwie umowy: zniesienia współwłasności na Twoją rzecz oraz od razu
          sprzedaż przez Ciebie tej działki. To jednak możliwe tylko w przypadku
          własności - przy wieczystym użytkowaniu niestety nie (ale założyliśmy, że mamy
          własność).
          Ograniczenie dla Was kosztów polegałoby przy tej konstrukcji dwóch umów w
          jednym akcie na tym, że ominęłyby Was koszty wpisu Ciebie do księgi, bo od
          razu wnioskowalibyście o wpis Twojego nabywcy i te koszty poniósłby on.
          Ale i tak taksa notarialna + VAT od umowy zniesienia współwłasności (za to Wy
          byście płacili a nie nabwyca przecież, bo to Wasza sprawa) (kwota 1.415,20,-zł)
          przewyższa łączny podatek od darowizny pieniędzy (pierwsza konstrukcja czyli
          sprzedajecie wszyscy).

          Dla jasności tak do końca: jeśli taka działkę otrzymana w wyniku zniesienia
          współwłasności sprzedasz przed upływem 5 lat to masz do zapłacenia podatek
          dochodowy 10% (bo zniesienie współwłasności to nie darowizna ani spadek a tylko
          takie temu podatkowi nie podlegają) chyba, że w ciągu 2 lat kupisz mieszkanie
          (i u Ciebie nie ma z tym podatkiem problemu bo takie plany nabycia mieszkania
          masz).

          I nie chce mi tu nigdzie wyjść inaczej: taniej jest jeśli sprzedacie małą
          działeczkę wszyscy a potem mama i siostra podarują Ci po 30.000,-zł przy
          założeniach jakie gdzieś tam wyżej poczyniłam.

          Wierząc, że w miarę jasne to dla Ciebie (jak coś nie tak to się upominaj),
          dziękuję Ci za dziękuję i pozdrowionka cieplutkie wysyłam. B.
          • oneeyed Re: sprzedaż działki -> zakup mieszkania 28.07.04, 07:26
            Nic dodać, nic ująć, wszystko jest dla mnie jasne. Dzięki serdeczne za
            kalkulacje, pozdrawiam, trzymaj się ciepło bo chyba nadchodzi jesień ;). O.
Pełna wersja