mój przypadek wspólnego zakupu domu

23.03.05, 13:53
Zauważyłam dużą fachowość porad na tym forum, zatem z nadzieją na odzew
opisuję mój przypadek:
1. posiadamy mieszkanie, oraz bedziemy brac kredyt.
2. moi rodzice posiadają mieszkanie, nie beda brac kredytu
3. zamierzamy wspólnie kupić dom o wartości 280 tys.

w związku z tym rysuje się dla mnie kilka wątpliwości jak zrobić, żeby było
najkorzystniej (najtaniej:-))
1. czy pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania rodziców (ok. 100 tys.)
możemy dostac w formie darowizny, i kwotę tę przeznaczyć na zakup domu bez
płacenia podatku? Czy jednak podatek byśmy musieli płacić? W takim przypadku
właścicielami domu bylibyśmy tylko my, chociaż w praktyce rodzice tez by tam
mieszkali. Chodzi o uniknięcie w przyszłości komplikacji spadkowych itp.
2. czy rozwiązanie powyższe pozwoli obniżyc koszty notarialne i
księgowe-wieczyste (tylko 1 właściciel)?
3. czy może my kupujemy 2/3 domu za nasze mieszkanie + kredyt, a rodzice 1/3
za swoje mieszkanie. Potem (jak wyczytalam) mozemy dostac ich czesc domu w
formie np. darowizny obciazonej kosztami notarialnymi...

A moze sa jakies inne praktyczniejsze i tańsze sposoby wspolnego nabycia
nieruchomosci w przypadku jak nasz?

dziękuję za odpowiedź
Aga
    • rutaga Re: mój przypadek wspólnego zakupu domu 30.03.05, 14:03
      podnosze kwestie, please!
    • bebiak Re: mój przypadek wspólnego zakupu domu 31.03.05, 21:16
      Witaj Agnieszko,

      rutaga napisała:

      > Zauważyłam dużą fachowość porad na tym forum, zatem z nadzieją na odzew
      > opisuję mój przypadek:
      > 1. posiadamy mieszkanie, oraz bedziemy brac kredyt.
      > 2. moi rodzice posiadają mieszkanie, nie beda brac kredytu
      > 3. zamierzamy wspólnie kupić dom o wartości 280 tys.

      > w związku z tym rysuje się dla mnie kilka wątpliwości jak zrobić, żeby było
      > najkorzystniej (najtaniej:-))
      > 1. czy pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania rodziców (ok. 100 tys.)
      > możemy dostac w formie darowizny,

      Możecie otrzymać taką darowiznę.

      > (..) i kwotę tę przeznaczyć na zakup domu bez płacenia podatku? Czy jednak
      >podatek byśmy musieli płacić?

      Niestety, podatek będzie, trzeba się tylko zastanowić jaki (a tutaj macie sporo
      darowizn więc może nie będzie taki wysoki - zobaczymy).
      Rozumiem (to dla uściślenia jedynie), że pisząc o sobie masz na myśli siebie i
      Twego męża, czy tak? To ważne, bo jeśli tak to jest Was w sumie czwórka i
      wszyscy w I-szej grupie podatkowej a to ważne. Póki co - tak założę, ale
      Agnieszko: jeśli pan ten nie jest Twoim mężem to prośba koniecznie o
      informację.
      Jeśli założyć, że mamy tu dwa małżeństwa a nadto, że Twoi rodzice ani Tobie ani
      Twemu mężowi nic w ciągu ostatnich 5 lat nie podarowali to przy uwzględnieniu
      kwot wolnych od podatku - podatek od darowizny przez dwoje rodziców na Was
      dwoje kwoty 100.000,-zł wynosiłby 2.250,20,-zł.
      Dla umowy darowizny pieniędzy wymagana jest forma pisemna, rejestracja w
      urzędzie skarbowym i tam opłacenie podatku od darowizny.
      Nie muszę dodawac, że jeśli tą drogą pójdziecie to taka darowizna winna być
      oczywiście dokonana PRZED nabyciem przez Was tej nieruchomości bo na ten moment
      pieniądze muszą już byc po Waszej stronie.

      >W takim przypadku właścicielami domu bylibyśmy tylko my, chociaż w praktyce
      >rodzice tez by tam mieszkali. Chodzi o uniknięcie w przyszłości komplikacji
      >spadkowych itp.

      Rozumiem, że byłaby to sytuacja taka, że część środków macie już dziś własnych
      (będziecie mieli), część (te 100.000,-zl) dostaniecie od rodziców, reszta
      kredyt - i wystarcza na to, abyście sami nabyli tę nieruchomość.

      > 2. czy rozwiązanie powyższe pozwoli obniżyc koszty notarialne i
      > księgowe-wieczyste (tylko 1 właściciel)?

      Czy w 100% - nie wiem, ale prawda taka, że rzeczywiście przy nabyciu na
      współwłasność ułamkową (a dwa małżeństwa tak mogą nabyć tylko), czyli w
      udziałach, notariusz ma prawo (prawo - nie obowiązek) pobrać opłaty od ceny
      każdego z udziałów, co podwyższa w sumie koszty.

      > 3. czy może my kupujemy 2/3 domu za nasze mieszkanie + kredyt, a rodzice 1/3
      > za swoje mieszkanie. Potem (jak wyczytalam) mozemy dostac ich czesc domu w
      > formie np. darowizny obciazonej kosztami notarialnymi...

      Albo w formie darowizny albo w formie zniesienia współwłasności - ale
      oczywiście to wszystko skutkuje kosztami, które niskie przecież nie są.
      Trzeba zobaczyć jakie byłyby koszty przy nabyciu na współwłasność i potem)
      umowy darowizny bądź zniesienia współwłasności i porównać z tym podatkiem,
      który Ci wyżej naliczyłam. Gotowa jestem choćby orientacyjnie Ci to policzyć,
      ale proszę, podaj wartość całej tej nabywanej nieruchomości. Może się okazać,
      że to nabycie na współwłasność i dalsze działania będą w sumie droższe niż
      naliczony podatek od darowizny, ale dziś Ci tego nie przesądzę.

      I jeszcze na jedną rzecz zwracam Ci uwagę: kiedy i w jaki sposób rodzice nabyli
      to swoje mieszkanie? To istotne bo być może mają podatek dochodowy o ile teraz
      by sprzedali (to 10% więc nie mało) i wówczas musielibyscie nabyć na
      współwłasność - proszę, zwróć na to uwagę i napisz mi o tym.

      I jeszcze jedno: prawa rodziców do mieszkania w tym domu można zabezpieczyć
      poprzez ustanowienie służebności osobistej dożywotniego bezpłatnego mieszkania,
      ale uczulam - taka służebność jest obciążeniem nieruchomości a Wy pewnie w
      przyszłości będziecie ustanawiać hipotekę na rzecz banku zabezpieczająca spłatę
      udzielonego kredytu a banki niechętnie wyrażaja zgodę na jakiekolwiek
      obciążenia (rodzice powinni być tego świadomi).

      Wierząc, że w miarę jasno się wypowiedziałam - pozdrawiam Cię serdecznie.
      Napiszm i to, o co proszę. B.
      • rutaga Re: mój przypadek wspólnego zakupu domu 01.04.05, 11:38
        dziekuje za odpowiedz.
        oto dlasze szczegoly:
        1. w zasadzie sa to rodzice meza (ale to chyba niczego nie zmienia?).
        zamieszkamy tam my z dziecmi oraz rodzice
        2. czesc srodkow bedziemy mieli ze sprzedazy naszego mieszkania, a czesc
        (drobna) chyba jednak z kredytu
        3. koszt domu to 260 000.
        4. rodzice wykupili mieszkanie ze spoldzielni dopiero co (na pewno nie minelo 5
        lat:-), ale cala kwota pochodzaca z jego sprzedazy bedzie przeznaczona na zakup
        domu. odobnie zreszta jak cala kwota uzyskana ze sprzedazy naszego lokum.

        to chyba wszystko,pozdrawiam i czekam na ewentualne wyliczenia wariantow
        darowizny i zakupu z udzialem procentowym, ze zniesieniem wspolwlasnosci (lub
        innym sposobem przekazania domu nam) w okresie pozniejszym.
        Aga
        • bebiak Re: mój przypadek wspólnego zakupu domu 04.04.05, 19:44
          Witaj Agnieszko,

          rutaga napisała:

          > oto dlasze szczegoly:
          > 1. w zasadzie sa to rodzice meza (ale to chyba niczego nie zmienia?).
          > zamieszkamy tam my z dziecmi oraz rodzice

          Nie, to niczego nie zmienia - nadal jest to I-sza grupa podatkowa.

          > 2. czesc srodkow bedziemy mieli ze sprzedazy naszego mieszkania, a czesc
          > (drobna) chyba jednak z kredytu
          > 3. koszt domu to 260 000.

          Dobrze, do tego wrócimy niżej.

          > 4. rodzice wykupili mieszkanie ze spoldzielni dopiero co (na pewno nie minelo
          >5 lat:-), ale cala kwota pochodzaca z jego sprzedazy bedzie przeznaczona na
          >zakup domu. Podobnie zreszta jak cala kwota uzyskana ze sprzedazy naszego
          >lokum.

          No i mamy problem z rodzicami bo pojawia nam się podatek dochodowy czyli jeśli
          oni sprzedadzą to MUSZĄ kupić bo inaczej placą 10% podatku dochodowego.
          Tutaj od razu napiszę że ponieważ przy nabywaniu od spółdzielni pojawiają się
          rózne rabaty/bonifikaty - warto sie dowiedzieć czy rodzice poprzez tak szybką
          sprzedaż nie naruszają żadnych warunków, co mogłoby skutkować koniecznością
          zwrotu tego rabatu.

          I wiedząc już tak dużo możemy sobie rozważyć takie dwie (moim zdaniem)
          możliwości.

          1. Nabywacie dom tylko Wy.
          Żeby to było możlwie a nie było tego podatku dochdoowego może warto rozpatrzeć
          darowiznę tego mieszkania na Waszą rzecz przez rodziców i od razu sprzedaż
          przez Was. Podatek od darowizny mieszkania kiedy nie krozystacie z ulgi (a nie
          korzystacie bo macie swoje mieszkanie) jest taki sam jak przy darowiźnie
          pieniędzy (pisałam w pierwszy mposcie, coś ponad 2.000,-zł).
          Oczywiście darowizna mieszkania musi byc w formie aktu notarialnego, zatem
          dochodzi (poza podatkiem od darowizy) koszt aktu.
          Taksa przy darowiźnie spółdzielczego prawa do lokalu o wartości 100.000,-zl
          wynosi 605,-zl + VAT 22% tj. 133,10,-zł + wypisy ok. 160,-zł.
          Zakładam, że nie ma księgi wieczystej (jak jest to napisz, proszę, bo musimy
          poznać wszystkie koszty).
          I po takiej darowiźnie sprzedajecie to mieszkanie (Wy sprzedajecie) - taka
          sprzedaż jest bez podatku dla Was, sprzedajecie to obecne swoje mieszkanie (tu
          chyba masz podatek ale przecież i tak przeznaczyć środki na nabycie), i
          ewentualnie reszta - kredyt.
          Jeszcze powtórzę: zwróć uwagę czy na ma żadnych ograniczeń co do zbycia lokalu
          przez rodziców (bo to moze być droga zabawa taki zwrot rabatu czy innej
          bonifikaty). Ustal to w każdym przypadku:
          - i wtedy gdyby rodzice sprzedawali i za to nabywali udział w domu;
          - i wtedy gdyby rodzice Wam darowali a Wy byście wkrótce sprzedawali.

          I tym sposobem Wy nabywacie nieruchomość i oczywiście żadnych czynności później
          co do własności już nie ma.

          2. Nabywacie dom na współwłasność: Wy 2/3 a rodzice 1/3.
          Rodzice kupując udział w takim domu (nieruchomości) nie płacą podatku
          dochodowego z tytułu sprzedaży lokalu - to jasne.
          Tutaj od razu napiszę jak może wyglądać taksa przy takim nabyciu na
          współwłasność.
          Mamy wówczas ceny (całość 260.000,-zł): 173.350,-zł + 86.650,-zł.
          Taksa: 1.143,-zł + VAT 251,-zł oraz 1.576,-zł + VAT 346,-zł, co w sumie daje
          nam: 3.316,-zł.
          Dla porównania: jeśli tylko jedno małżeństwo by nabywało to taksa: 2.010,-zł +
          VAT 442,-zł (łącznie tutaj 2.452,-zł).

          I potem zniesienie współwłasności przedmiotu o wartości 260.000,-zł.
          Taksa: 2.010,-zł + VAT 442,-zł + wniosek do sądu (z VAT-em) 244,-zł + wypisy:
          ok. 180,-zł + sądowa 20,-zł. Koszt = 2.896,-zł.
          Gdyby zrezygnować ze zniesienia współwłasności a dokonać darowizny tej 1/3 na
          Waszą rzecz (ulga w części budynku bo innego mieszkania ani domu już byście nie
          mieli i zakładam tam byście mieszkali) to koszty (od 86.650,-zł wówczas):
          - taksa: 1.143,-zł + VAT 251,-zł + wniosek (z VAT-em) 244,-zł
          - sądowa za wpis Was do księgi: 1.160,-zł
          - wypisy: ok. 180,-zł
          i nie wiem jak z podatkiem (czy byście się zmieścili w kwotach wolnych).
          Musiałabym to policzyć a dla tego potrzeba mi osobno wartość działki, osobno
          wartość gruntu oraz pow. użytk. domu.

          I jeszcze jedna rzecz a nie pamiętam czy Ci pisałam poprzednio:
          gdybyście zdecydowali nabywać wspólnie to koniecznie biorąc kredyt poinformuj o
          tym bank. Bo kredyt winien być wówczas udzielony nie na zakup nieruchomości
          przez Ciebie i męża a na zakup udziału w nieruchomości (to jest dla banku
          istotne).
          I jeszcze przyszło mi do glowy ustalenie przez Ciebie (choć to może Ciebie nie
          dotyczyć) czy gdybyście nabywali udział to bank wypłaciłby premię gwarancyjną z
          książeczki mieszkaniowej (do niedawna jeszcze nie wypłacał za nabycie udziału
          ale może ten temat Was w ogóle nie dotyczy).

          Przeanalizuj sobie to wszystko, jak coś niezbyt jasne to pytaj, ja dziękuję za
          dziękuję i pozdrawiam Cię serdecznie. B.









    • rutaga prosze o odpowiedz (n/t) 02.04.05, 11:57
Pełna wersja