zakup działki bud.,płatność w II ratach-jaka umowa

26.04.05, 12:43
Przeczytałam wątek pt. sprzedaż działki budowlanej i wyciągnęłam trochę
wniosków, jednak ja stoję właśnie po drugiej stronie takowej transakcji -
jako nabywca - i mam jeszcze kilka wątpliwości.

Otóż działka budowlana, którą chcę zakupić nie posiada księgi wieczystej,
właścielka ma akt własności. Wcześniej była to ziemia rolna a teraz
podzieliła ją na działki i każdy nowy właściciel sam zakłada księgę. Podobno
załatwia się to podczas podpisania aktu notarialnego. I tu pytanie nr 1 :)
jaki będzie koszt notarialny zakupu działki o wartości 62000, łącznie z
wnioskiem o założenie księgi wieczystej?

Pytanie nr 2 - czy mogę w jakikolwiek sposób sprawdzić czy działka nie jest
obciążona jakimiś kredytami skoro nie ma księgi??? Czy wogóle byłaby taka
możliwość żeby właścielka kupiła coś pod jej zastaw?

I sprawa nr 3 dotycząca zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Właścicielka zgodziła
się na płatność w II ratach, tj. teraz spisać umowę na 50% wartości, a resztę
do końca sierpnia. Tylko jak ma wyglądać ta umowa żeby była dla mnie
bezpieczna? Wg mnie powininno to być załatwione u notariusza, z wpisem że
płatność 50% do dnia 31.08.2005. Właścicielka przebąkuje coś o zwykłej umowie
cywilnej ze świadkami. Jakoś to do mnie nie przemawia... A może jednak ma
rację? Czy taka, dajmy na to, umowa przedwstępna z zaliczką lub zadatkiem
50%, ma moc prawną...???

Bardzo proszę o pomoc. Z góry dziękuję i pozdrawiam.
    • ilonadw Re: zakup działki bud.,płatność w II ratach-jaka 28.04.05, 16:32
      czy nikt nie wie co z tym począć...?
    • gossia1 Re: zakup działki bud.,płatność w II ratach-jaka 28.04.05, 19:27
      Najlepiej byłoby aby włascicielka sama założyła księgę wieczytą. A już na pewno
      umowę przedwstepną, gdzie płacisz połowę podpisz u notariusza. Wtedy jesteś
      zabezpieczona. Takie spisywanie po kątach coś tam na kartce papieru, kiedy
      płacisz 30 000 to może skusić do przekrętów. Trudno wtedy odzyskać pieniądze
      jak się sprzedający wycofa, a aktem masz zabezpieczenie. A poza tym dlaczego
      odrazu nie zapłacisz całości i nie podpiszesz umowy sprzedaży tak jest prościej.
      Kredytów to ta osoba nie mogła zaciągnąć pod tę nieruchomość jak nie ma
      założonej księgi.
    • bebiak Re: zakup działki bud.,płatność w II ratach-jaka 30.04.05, 20:52
      Witaj Ilono,

      ilonadw napisała:

      > Przeczytałam wątek pt. sprzedaż działki budowlanej i wyciągnęłam trochę
      > wniosków, jednak ja stoję właśnie po drugiej stronie takowej transakcji -
      > jako nabywca - i mam jeszcze kilka wątpliwości.

      > Otóż działka budowlana, którą chcę zakupić nie posiada księgi wieczystej,
      > właścielka ma akt własności. Wcześniej była to ziemia rolna a teraz
      > podzieliła ją na działki i każdy nowy właściciel sam zakłada księgę. Podobno
      > załatwia się to podczas podpisania aktu notarialnego.

      Tak, jeśli nie ma księgi wieczystej to obowiązkiem notariusza w umowie
      przenoszącej własność jest zamieszczenie wniosku o założenie księgi wieczystej.

      >I tu pytanie nr 1 :)
      > jaki będzie koszt notarialny zakupu działki o wartości 62000, łącznie z
      > wnioskiem o założenie księgi wieczystej?

      Koszty:
      - podatek od czynności cywilnoprawnych 2% tj. 1.240,-zł
      - taksa notarialna: 1.020,-zl + VAT 22% tj. 224.40,-zl
      - wniosek do sądu: 200,-zł = VAt 22% tj. 44,-zl
      - opłata sądowa za druk nowej księgi: 40,-zł;
      - opłata sądowa za wpis Ciebie do tej księgi: 864,-zł;
      - wypisy: ok. 180,-zł.

      Wszystkie te koszty płacone są u notariusza a kto je poniesie decydują strony.
      Najczęściej ponosi je nabywca, ale strony mogą inaczej to uzgodnić.
      I jeszcze jedna informacja - nie ma tutaj kosztów dodatkowych z tego tytułu, iż
      dziś nie ma księgi a sprzedaż następuje z Aktu własności ziemi (to się zdarza i
      nie jest jakimś bardzo rzadkim przypadkiem).

      > Pytanie nr 2 - czy mogę w jakikolwiek sposób sprawdzić czy działka nie jest
      > obciążona jakimiś kredytami skoro nie ma księgi??? Czy wogóle byłaby taka
      > możliwość żeby właścielka kupiła coś pod jej zastaw?

      Hipoteki raczej nie mogła ustanowić, natomiast możesz sobie sprawdzić w
      Gminie/Dzielnicy czy wszystkie opłaty (typu podatki) są wnoszone na bieżąco.
      I jeszcze taka rzecz (nie do końca na tym się znam ale o czymś takim kiedyś
      czytałam): kiedy się przekształca grunt rolny w budowlany to Gmina/Dzielncia
      nalicza (a może ma prawo naliczyć) jakieś opłaty z tego tytułu. To taka moja
      sugestia: zainteresuj się tym może bliżej w Gminie/Dzielnicy (to chyba wynika z
      ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami ale nie sprawdzę tego bo w domku ustaw
      nie mam).

      > I sprawa nr 3 dotycząca zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Właścicielka zgodziła
      > się na płatność w II ratach, tj. teraz spisać umowę na 50% wartości, a resztę
      > do końca sierpnia. Tylko jak ma wyglądać ta umowa żeby była dla mnie
      > bezpieczna? Wg mnie powininno to być załatwione u notariusza, z wpisem że
      > płatność 50% do dnia 31.08.2005. Właścicielka przebąkuje coś o zwykłej umowie
      > cywilnej ze świadkami. Jakoś to do mnie nie przemawia... A może jednak ma
      > rację? Czy taka, dajmy na to, umowa przedwstępna z zaliczką lub zadatkiem
      > 50%, ma moc prawną...???

      Wrócimy do tego tematu ale napisz mi najpierw, z jakich przyczyn nie można
      zawrzeć od razu umowy sprzedaży. Wspominałaś o tamtym wątku - dotyczył o ile
      pamiętam płatności ceny z kredytu. Czy Ty również bierzesz kredyt? To bardzo
      istotne jeśli masz zamiar zawierać umowę przedwstępną - pamiętaj, ze bank i
      wypłacają kredyty PO zawarciu umowy sprzedaży. Zwracam Ci na to uwagę po to,
      abyś dobrze zakreśliła w umowie przedwstępnej termin zapłacenia reszty ceny.

      Nigdy nie chciałam być posądzana o namawianie forumowiczów do czegokolwiek, ale
      nie mogę napisać inaczej, jak tylko tak, że jedynie umowa przedwstępna w formie
      aktu notarialnego wywołuje pełne skutki prawne, w tym ten, który w przypadku
      uchylania się przez sprzedającą od zawarcia umowy sprzedaży pozwoli Ci na
      dochodzenie jej zawarcia przed sądem.
      Owszem, umowa przedwstępna w formie aktu może podrożyć koszty całej
      transakcji, bo co do zasady notariusz ma prawo pobrać za nią 100% taksy + VAT i
      potem, przy umowie sprzedaży - tak samo. W praktyce, kiedy obie umowy zawierane
      są w tej samej kancelarii, wygląda to jednak bardzo różnie i różne przypadki
      tych taks widuję (100%/50%, 50%/100%, nawet czasami 50%/50%, a czasami zupełnie
      inaczej co jest wynikiem indywidualnych negocjacji).

      Wysokość zadatku bądź zaliczki (tu strony decydują co to ma być) zależy
      wyłącznie od stron oczywiście, ale mnie się wydaje, że 50% przy umowie
      przedwstępnej to bardzo, bardzo dużo (choć przeszkód prawnych oczywiście nie
      ma). Powinniście tylko mieć na uwadze to, iż przyjęło się (choć z żadnych
      przepisów to nie wynika), że żeby zadatek pełnił funkcję zadatku nie powinien
      przekraczać 20% ceny (jeśli wpłacasz więcej to nadwyżka winna być zaliczką).

      Napisz koniecznie dlaczego myślicie o umowie przedwstępnej i jakie przeszkody
      dla zawarcia umowy sprzedaży.
      Wierząc, że jasne to wszystko dla Ciebie - pozdrawiam Cię serdecznie. B.

      Acha, i zajrzyj tutaj koniecznie (bez względu na wszystko) pod koniec
      przyszłego tygodnia. Będę w pracy w środę i muszę sprawdzić jeden przepis z
      Ustawy Ordynacja podatkowej, a jeśli by mi się zapomniało - to upomnij się
      koniecznie:-) Zdarza mi się, zdarza bo tyle pytań i problemów..:(
      • andrzej_75 Re: zakup działki bud.,płatność w II ratach-jaka 02.05.05, 19:58
        > ...Hipoteki raczej nie mogła ustanowić, natomiast możesz sobie sprawdzić w
        > Gminie/Dzielnicy czy wszystkie opłaty (typu podatki) są wnoszone na bieżąco.

        Opłaty być może da się sprawdzić, ale podatki chyba nie. Gdy ja próbowałem
        sprawdzić podatek od nieruchomości to okazalo się, że to może sprawdzić tylko
        właściciel nieruchomości.
        Ale na szczęście okazalo się również, że zaległość od podatku od nieruchomości
        nie przechodzi na kupującego.
        A więc pozostaje sprawdzenie zaległości u dostawców mediów :) .

      • ilonadw Re: zakup działki bud.,płatność w II ratach-jaka 04.05.05, 22:30
        Wielkie dzięki za pomoc:)

        I teraz parę słów wyjaśnienia. Cały problem tkwi w braku gotówki i stąd
        wszystkie problemy. Posiadam obecnie równowartość 50% wartości działki, a jako
        że nie chciałabym stracić możliwości jej zakupu, stąd powstał pomysł z umową i
        zaliczką.
        Właścicielce niespecjalnie zależy na gotówce (bo trochę tych działek już
        sprzedała:)), więc zgodziła się poczekać. Początkowo rzeczywiście był pomysł z
        kredytem, ale kiedy przyjechaliśmy do właścicielki i pokazaliśmy jej listę
        dokumentów, które musimy przedstawić w banku to dała się przekonać na odroczenie
        płatności do sierpnia, gdyż wówczas powinniśmy mieć tą pozostałą kwotę
        (optymistka jestem;))

        Co do tych opłat za przekształcenie ziemi rolnej na budowlaną to rzeczywiście
        takowe są, ale ponosi je sprzedający. Podobno za jakiś czas po dokonaniu
        sprzedaży przyjeżdża rzeczoznawca, wycenia wg własnych kryteriów i zbywca musi
        wpłacić +- 5000 za działkę około 700m2. Chyba o to Ci chodziło:)

        Byłam dzisiaj w Urzędzie Gminy, sprawdziłam plany zagospodarowania, a co do
        podatków to chyba też uda mi się to sprawdzić, poprzez koleżankę:)
        Odwiedziłam też kancelarię notarialną, w której "pani od działki" podpisuje akty
        z nabywcami i zasięgnęłam informacji. Znam koszty umowy przedwstępnej w formie
        aktu, umowy z potwierdzeniem notarialnym podpisów i koszt aktu przenoszącego
        własność, czyli umowy kupna-sprzedaży. Podobno może to zrobić w ten sposób, że
        załatwimy już wszystkie sprawy formalne u notariusza i on wpisze jakąś "klauzulę
        wymagalności" dotyczącą dopłaty 50% wartości działki. Wówczas będziemy już
        właścicielami działki i będziemy mogli zacząć kompletować dokumenty niezbędne do
        zaczęcia budowy. No i okazało się, że właściciela działki się na to zgadza:)
        Chyba teraz będzie już OK...???

        Ale się rozpisałam! Jeżeli coś źle rozumuję to proszę o pomoc w rozjaśnieniu
        mego umysłu:)
        Pozdrawiam:))))

        • bebiak Re: zakup działki bud.,płatność w II ratach-jaka 07.05.05, 14:55
          Witaj:-)

          ilonadw napisała:

          > Odwiedziłam też kancelarię notarialną, w której "pani od działki" podpisuje
          >akty z nabywcami i zasięgnęłam informacji (...) Podobno może to zrobić w ten
          >sposób, że załatwimy już wszystkie sprawy formalne u notariusza i on wpisze
          >jakąś "klauzulę wymagalności" dotyczącą dopłaty 50% wartości działki. Wówczas
          >będziemy już właścicielami działki i będziemy mogli zacząć kompletować
          >dokumenty niezbędne do zaczęcia budowy. No i okazało się, że właściciela
          >działki się na to zgadza:)

          Naprawdę? No, to to jest dla Ciebie wariant chyba najlepszy, bo nie zawierasz
          żadnej przedwstępnej tylko od razu umowę sprzedaży, co skutkuje tym, że stajesz
          się od razu właścicielem - masz tylko obowiązek zapłacenia reszty ceny w jakiś
          zakreślonym terminie.
          Zostaniesz w akcie poddana egzekucji w trybie art. 777 Kpc co oznacza - w
          skrócie rzecz ujmując, - że gdybyś w terminie nie zapłaciła reszty ceny
          sprzedająca ma prawo wnosić do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności i od
          razu do komornika (to uproszczona procedura dochodzenia należności).
          Życzę Ci, żeby sprzedająca się nie rozmyśliła, dziękuję za dziękuję i
          pozdrawiam serdecznie. B.
Pełna wersja