nerwowa sytuacja na rynku mieszkan-korekta przez K

IP: 194.205.246.* 02.08.07, 10:10
www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_070802/ekonomia/ekonomia_a_1.html
Nieruchomości

Nowe mieszkania z drugiej ręki zachwieją rynkiem


Coraz więcej inwestorów chce sprzedać prawa do niewybudowanych jeszcze
lokali. Jeśli na sprzedaż zdecydują się duzi zagraniczni inwestorzy, ceny
nowych mieszkań zaczną spadać


Lokali przybywa wolno, ale ceny stanęły
W dużych miastach od kilkunastu do ponad 20 proc. mieszkań kupowanych było od
deweloperów jako inwestycje - szacują analitycy. Wielu inwestorów nigdy nie
chciało odebrać kluczy, licząc, że ceny pójdą w górę i uda się im z zyskiem
odstąpić prawa do zarezerwowanych nieruchomości. Teraz coraz więcej z nich
chce szybko zakończyć inwestycję. - Ofert cesji praw jest teraz bardzo dużo -
przyznaje Marcin Jańczuk, dyrektor ds. rozwoju Polanowscy Nieruchomości. -
Moim zdaniem w Warszawie w tej chwili kilkanaście procent wystawionych do
sprzedaży mieszkań to właśnie tzw. rynek wtórny na rynku pierwotnym -ocenia.

Takich ofert szybko przybywa także poza stolicą. - Zwłaszcza w Krakowie,
Wrocławiu i Poznaniu, bo tam inwestorzy kupowali najwcześniej i najwcześniej
ruszały budowy -tłumaczy Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property
Group. -Pewnie za chwilę będzie wysyp w Łodzi. Potem, może jeszcze w tym
roku, na Śląsku.


Zaczyna wrzeć

Sytuacja robi się nerwowa. Zdaniem Jańczuka problem mają zwłaszcza ci, którzy
podpisali umowy na kilka mieszkań i chcieliby sprzedać wszystkie naraz. -
Inwestorzy zaczęli korzystać z usług biur nieruchomości. Wcześniej, przydużym
popycie i małej podaży, nie musieli tego robić. Teraz mają coraz większy
kłopot ze znalezieniem potencjalnych nabywców i wydłuża się czas sprzedaży -
wyjaśnia.

Jak tłumaczy Dariusz Witkowski, kierownik działu sprzedaży agencji Maxon
Nieruchomości, inwestorzy kończą inwestycje, bo zatrzymał się wzrost cen
mieszkań i niektórzy liczą się nawet ze spadkiem. Poza tym zbliżają się
terminy ukończenia budowy, a wielu osób nie stać na kupno kilku lokali.
Zwłaszcza że kredyty stają się coraz droższe. Jego zdaniem wkrótce będzie
można znaleźć nawet takie oferty, w których prawa do mieszkań sprzedawane
będą po kosztach. -Ci inwestorzy, którzy nie dostaną kredytów, będą musieli
się jakoś ratować. Myślę, że wysyp ofert sprzedaży praw dobudowanych dopiero
lokali może wywołać pewną korektę na rynku - przewiduje Witkowski.


Los w cudzych rękach

O ile spadną ceny mieszkań? Według Pawła Grząbki wszystko zależy od dużych
zagranicznych inwestorów. - Jeśli nie zdecydują się na wykup mieszkań, to w
skali Polski może się w krótkim czasie pojawić nawet kilka tysięcy ofert
cesji. Tylko nasza firma obsługuje kilka podmiotów mających po 200 - 300
lokali każdy. Ostatnio zaczęły one wypuszczać prawa do pojedynczych mieszkań,
sondując rynek -mówi Grząbka. Według analityków tak duży napływ nowych ofert
na rynek, na którym coraz wyraźniej podaż przewyższa popyt, musi wpłynąć na
spadki cen. - Mieszkanie jest inwestycją o małej płynności. Nie da się go
spieniężyć z dnia na dzień. Jeśli jeszcze bardziej wydłuży się czas
sprzedaży, ceny nieoddanych do użytku lokali będą spadać - wyjaśnia Jańczuk. -
Warunkiem ustabilizowania się sytuacji jest powstanie rynku wynajmu
długoterminowego. Wtedy zagraniczni inwestorzy mogą zdecydować się na
zachowanie mieszkań. Jeśli nie, na rynku może być ciekawie.

Pozycja inwestorów może się wtedy okazać dosyć trudna. Tym bardziej że - jak
przyznają i analitycy i pośrednicy - wielu kupujących podpisywało umowy z
deweloperami, zupełnie nie analizując rynku. Wpłacali pierwsze raty za
mieszkania w kiepskich lokalizacjach, z niskim standardem. Teraz z ich
sprzedażą mogą mieć spory kłopot. Zwłaszcza że nie wszyscy pośrednicy chcą
się tym zajmować. - To specyficzna sytuacja, sprzedaż spekulacyjna
wykorzystująca chwilową tendencję na rynku. My wolimy się skupiać na innych
częściach rynku -mówi Waldemar Oleksiak, kierownik zespołu ds. badań i analiz
w Emmerson Nieruchomości. Inni pośrednicy nieoficjalnie przyznają, że nadal
większość pojedynczych klientów chce dostać odstępne pod stołem. Inaczej
musieliby wykazać dochód i zapłacić od niego podatek. W krańcowych
przypadkach przy transakcji obejmującej kilka mieszkań urzędy skarbowe
mogłyby nawet uznać taką działalność za "ciągłą i zorganizowaną" i obciążyć
ją VAT.

MARCIN ZWIERZCHOWSKI

------------------------------------------------------------------------------
--

Specjalnie dla "Rzeczpospolitej"
Michał Macierzyński, analityk portalu Bankier. pl
Spora grupa inwestorów może teraz - przy innych warunkach rynkowych i
rosnących stopach procentowych - nie dostać odpowiednich kredytów na wykup
mieszkań. Dlatego sprzedającym zacznie się spieszyć i część z nich może nie
zarobić w ogóle. Ta sytuacja powinna wpłynąć na urealnienie cen, a to w wielu
miejscach oznacza ich obniżenie. Zwłaszcza że rynek już się uspokoił, jest
coraz mniej kupujących i coraz większy wybór ofert. ¦

Tomasz Lebiedź, właściciel agencji Lebiedź i Lebiedź, członek zarządu
Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Patrząc po ogłoszeniach, w niektórych lokalizacjach nawet co trzecie
mieszkanie sprzedawane jest w formie cesji. Pojawiły się one pod koniec 2006
r., gdy rynek szalał. Regularnie słyszało się o przebijaniu ofert, zrywaniu
umów. Teraz rynek się uspokoił. Nie opłaca się już inwestować w nieistniejące
jeszcze budynki z myślą o cesji praw. Chyba że w jakiejś superlokalizacji i
po atrakcyjnej cenie. ¦


Banki coraz chętniej kredytują odstępne
Rynek cesji ciągle rośnie i nawet instytucje finansowe zaczęły go doceniać.
Zdaniem pośredników nieruchomości jeszcze w zeszłym roku banki nie chciały
nawet słyszeć o kredytowaniu takich transakcji. Teraz wiele z nich robi to
bez problemu.

Oferty nowych mieszkań z drugiej ręki są często bardzo atrakcyjne. Klienci
mogą czasami kupić mieszkanie taniej, niż aktualnie proponuje deweloper.
Często też uda im się znaleźć atrakcyjniejszy lokal. Wszak inwestorzy
kupowali zwykle na samym początku sprzedaży mieszkań w danym budynku, kiedy
był jeszcze wybór. Poza tym najczęściej wystawia się mieszkania w budynkach,
które już za chwilę będą oddawane do użytku. Skraca się zatem czas pomiędzy
podpisaniem umowy z deweloperem a wprowadzeniem się do własnych czterech
ścian.

Osoba, która decyduje się kupić mieszkanie z drugiej ręki, powinna zadbać o
to, by umowę sporządzono w formie aktu notarialnego. Część cedujących może
się przed tym wzbraniać, bo nie chciałaby ujawniać transakcji. Jednak tylko
wtedy kupujący wstępuje we wszystkie prawa sprzedawcy, a więc może dochodzić
od dewelopera zawarcia umowy sprzedaży na takich warunkach, jakie wcześniej
ustalił cedujący.



Pełna wersja