Dodaj do ulubionych

Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych

21.11.08, 23:53
Tylko po co analizować ceny ofertowe skoro to i tak fikcja?
Obserwuj wątek
        • arkaszka1 Re: Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych 22.11.08, 13:57
          Taka kalkulacja ma sens i pokazuje brak jakichkolwiek przesłanek do
          wzrostu czy stabilizacji cen, a tą wiadomośc znalazłem ostatnio
          www.bankier.pl/wiadomosc/Rynek-kredytow-hipotecznych-stopnieje-nawet-
          o-polowe-1867504.html
          Co to oznacza, zmniejszenie popytu o 50%, jak to wpłynie na ceny nie
          muszę mówić, spadek będzie potężny. A dla tych którzy ślinią się i
          myślą że teraz biedne jelonki które nie moga kupić na kredyt będą
          wynajmowały drożej też zła wiadomość. Ci ynwestorzy i developerzy
          którzy nie będą chcieli pogodzić się z obniżką cen mieszkań wypchną
          je rynek najmu, jak wpłynie na ceny najmu pojawienie się
          kilkudziesięciu tysięcy nowych mieszkań, ceny najmu spadną do
          poziomu z 2003/2004 roku do poziomu 30-35 PLN i koło się zamknie.
          Kto nie sprzeda w tym roku duuużo straci, a zostało 40 dni do końca
          roku.
          • Gość: zoom rynek wynajmu w PL to jeszcze dzicz IP: 90.241.216.* 22.11.08, 15:12
            mieszkanie sie splaca 30 lat.
            mieszkanie zarabia na siebie 120lat. (wynajem)

            wynajem dlatego ZAWSZE moze byc tanszy od raty kredytu nawet bez
            procentow itd...

            wynajmujac nie ponosisz kosztow kredytu - %, oraz kosztow remontow,
            obowiazkowego ubezpieczenia, itd....
            na rynkach nasyconych jak UK, USA, Japonia, WYNAJEM JEST ZAWSZE
            TANSZY od kredytu poniewaz jest masa mieszkan darmowych tj. socjal,
            mieszkania w spadku z kilku pokolen wstecz, typu komunalnego,
            budynki po-panstwowe adaptowane, niz demograficzny itp...

            mieszkanie zarabia na siebie 120lat, wiec wynajem moze byc ok 50%
            ceny raty 30-letniej i to jest SUPER BIZNES...
            • znajomy_jennifer_lopez Marek Wielgo - płakać sie chce 22.11.08, 17:24
              ...bo śmiać już nie ma z czego. Reas? Nie było KOGOKOLWIEK INNEGO?
              Toż to już nawet niejeden developer jest/byłby bardziej wiarygodny.
              Ile wyszło? 13% przeszacowane? Chyba 31, albo 51. No ale tak tak, 13% więc wiecie, rozumiecie, jak wynegocjujecie 15% to robicie interes życia, ja piernicze, to sie po prostu w pale nie mieści co ten kolo codziennie wyczynia.

              A skoro mieszkania w Wawie miały być wkrótce/są tak atrakcyjne jak w Londynie, a w PL ma być druga Irlandia, co pani ANAL-ityczna powie na to:
              Dublin, nieszkanie 3beds
              Cena mieszkania 440 000 Euro, cena najmu 1200 Euro plus media
              Czyli 440 000/1200 = ok. 400

              PL 400 000zł/ 2500zł + media
              czyli 400/2,5 = 150
              Lub inaczej: Jesli cena mieszkania to 400krotnosc czynszu (jak w Irlandii) to mieszknie powinno kosztowac ok 2500x400 = 1 000 000 (milion) zł
              Eureka! mieszkania u nas są o 200% za tanie, kupujcie kupujcie

              Co wynika z takich analiz panie Wielgo? G... wynika. Naprawde, zalecam wiecej sportu...
              • Gość: Adam Re: Marek Wielgo - płakać sie chce IP: *.telpol.net.pl 22.11.08, 17:47
                dowolnie żąglujesz liczbami tak by wyszlo na Twoje.
                W przypadku Polski nie mozesz brac zarobków z Olkusza i cen mieszkan
                z Warszawy.
                Licz zarobki z Warszawy do cen mieszkan z Warszawy i zarobki z
                Olkusza do cen mieszkan w Olkuszu.
                Mieszkanie 60 m2 w Olkuszu to 120.000 zl
                a zarobki w Olkuszu to 2000 zl
                120.000/2.000 = 60
                Mieszkanie w Warszawie to 400.000 zl a zarobki w Warszawie to 6.000
                zl.
                400.000/6000 = 66
                Twoj Dublin jest cholernie drogi.
                • terion Re: Marek Wielgo - płakać sie chce 22.11.08, 19:11
                  > Mieszkanie w Warszawie to 400.000 zl a zarobki w Warszawie to 6.000 zl.

                  Średnie zarobki w Warszawie to 5000PLN BRUTTO! Czyli poniżej 4 netto.
                  Poza tym o ile się nie mylę w poście wyżej proównywano ceny najmu z cenami zakupu.
                                • Gość: ajmax Re: To kupujcie te tańsze mieszkania, co za probl IP: *.aster.pl 23.11.08, 12:29
                                  Urealnić ofertę? A co to znaczy? Równie dobrze można powiedzieć, że
                                  kupujący potrzebują czasu, żeby dojrzeć. Teraz są takie czasy, że
                                  człowiek z głową łatwiej może zarobić trochę grosza. Nie przyszło Ci
                                  na myśl, że potrzebujący mieszkanie szybciej zarobi niż ceny spadną?
                                  Śmiem twierdzić, że to właśnie oni próbują coś zrobić. Tym bardziej,
                                  że widzą, jak naokoło wszystko drożeje, a złotówka spada.
                                  Parę lat temu (podobno) staniała ziemia pod Warszawą. Pełno było
                                  ofert sprzedaży u pośredników (jak teraz mieszkań). Po pewnym czasie
                                  najpierw poznikały oferty te rolnicze, tańsze (jak teraz tanie
                                  mieszkania). Potem poznikały te droższe, budowlane, lepiej położone
                                  (jak teraz widać to na przykładzie mieszkań - zostają same partery,
                                  wielkie płyty i Białołęki). A na końcu wszystko to, co zostało
                                  poszło w górę. Nie sądzisz, że tak będzie z mieszkaniami?
                                  • arkaszka1 Re: To kupujcie te tańsze mieszkania, co za probl 23.11.08, 12:49
                                    Wydajesz się osoba myślącą sensownie a opowiadasz takie głupoty,
                                    rozejrzyj się wokół, idzie kryzys, o wzroście pensji można na jakiś
                                    czas zapomnieć, poza tym to ceny mieszkań są oderwane od realiów
                                    rynkowych, czas łatwych kredytów minął bezpowrotnie, a bez nich nie
                                    ma miejsca na drogie mieszkania daje ci link do tekstu który uważam
                                    za sensowny.

                                    forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=778&w=87547679&a=87590070
                                    • Gość: ajmax Re: To kupujcie te tańsze mieszkania, co za probl IP: *.aster.pl 23.11.08, 13:28
                                      Bardzo przepraszam, ale ja nie jestem jasnowidzem, żeby prorokować
                                      przyszłość. Nie twierdzę, że ceny spadną, albo wzrosną. Usiłuję
                                      dopytać się twierdzących, że ceny spadną, dlaczego tak uważają.
                                      Dorzucam kilka uwag, które temu mniej lub bardziej przeczą. Nawet w
                                      tym linku są już nieaktualne dane (np. 3Kzł = 1K€, prognoza
                                      docelowej ceny 5Kzł, czyli 1666€; ale € podrożało/podrożeje i 1666€
                                      będzie 6000-7000zł), pomijane są fakty, jak interwencje rządu,
                                      naciski lobby deweloperskiego, zmiana mikro- i makroekonomii. Innymi
                                      słowy cena złożona jest z wielu parametrów, których wagi zmieniają
                                      się w czasie. Nawet Twoja uwaga, że "czas łatwych kredytów minął
                                      bezpowrotnie" nie jest do końca słuszna. W 1996 roku o kredyt było
                                      tak samo ciężko jak w 1993, a cena m2 w Warszawie poszła 100% do
                                      góry. Poza tym dochody nie oznaczają dla mnie pensji. Za pensję to
                                      nieruchomości kupuje tylko management wysokiego szczebla. Argument,
                                      że ceny są za drogie w stosunku do zarobków jest notorycznym
                                      argumentem w dziejach rynku nieruchomości, niezależnie od jego
                                      wartości. Zawsze tak mówiono, mówi się i będzie się mówiło.
                                      Twierdzisz, że ceny spadną, a chwilę potem piszesz, że mało jest
                                      rozsądnie położynych nieruchomości w rozsądnej cenie. Ja twierdzę,
                                      że w ogóle mało jest ofert rozsądnie położonych nieruchomości, nawet
                                      tych droższych. Skoro ich nie ma, a ludzie nie chcą kupować
                                      badziewia, to skąd twierdzisz, że ich cena spadnie?
                                      • arkaszka1 Re: To kupujcie te tańsze mieszkania, co za probl 23.11.08, 17:51
                                        Tak samo jak ty nie potrafię przewidzieć przyszłości, nawet ci co
                                        siedzieli głęboko w branży i zjedli na niej zęby nie przewidzieli co
                                        się stanie w ciąu roku, bo jak nazwać zakup starych wyjadaczy z
                                        SANDO 11h po zajezdni Chełmska za 370mln i pare innych podobnych
                                        kwiatków.
                                        Siłą napędową obecnej bańki cenowej było nagłe zwiększenie zdolności
                                        kredytowej srednio o 2razy uzyskano to poprzez zwiększenie okresu
                                        kredytowania z 15 na 30 lat, pomogło temu oczywiście zmniejszenie
                                        oprocentowania i marż. Rynek zachował się racjonalnie, jeśli na
                                        rynku pojawiłą się duża grupa chętnych gotowych kupić za 2x większe
                                        pieniadze to przy stosunkowo stałej podaży ceny musiały wzrosnąć
                                        tak aby obie strony równania dopełnały sie, tak narodził się cud
                                        wzrostu cen nieruchomości, prosta matematyka.
                                        Obecnie sytuacja sie odwróciła i ceny będą podążały za zdolnością,
                                        do tego trzeba dodać dużą podaż nowych mieszkań, oraz prognozowany
                                        spadek nawet o 50% ilości przyznawanych kredytów. Od dłuższego czasu
                                        obstawiałem spadek cen dla rynku warszawskiego do średniego poziomu
                                        6000-6500zł/m2, ta cena z jednej strony była wystarczająca dla
                                        pokrycia kosztów i uzyskania zysku dla dewelopera, z drugiej strony
                                        umożliwiało przeciętnemu Kowalskiemu zakup 2 pok. mieszkania za ok
                                        300 tys,z rata nie przekraczającą 30% dochodu rodziny. Kryzys który
                                        już powoli ogarnia i nasz kraj może te prognozy obniżyć, pensje będą
                                        maleć, dotyczy to również osób prowadzących w własna działalność.
                                        Oczywiście spadek będzie różny dla róznych nieruchomości badziewie
                                        stanieje najbardziej, fajne mieszkania pewnie mniej, ale spadek
                                        ogarnie wszystkich. W latach 93-96 kredyty nie były kołem napędowym
                                        cen, wtedy siła napędową był wzrost zamożności części osób
                                        prowadzących własną działalność gospodarczą oraz rozwój firm
                                        prywatnych i zagranicznych
                                      • Gość: GOŚĆ Re: To kupujcie te tańsze mieszkania, co za probl IP: *.gprs.plus.pl 01.01.09, 15:34
                                        Zapominasz, że w Polsce ludie zaczeli kupować mieszkania nie
                                        dlatego, że nagle zaczęli mieć więcej gotówki tylko, że banki
                                        obniżyły istonie wymagania dotyczące kredytów hipotecznych
                                        (chociażby czas kredytowania 15, 30 ,45) lat. Ludzie potrafią liczyć
                                        po za tym każdy marzy o swoim mieszkaniu a kiedy nagle pojawiło sie
                                        paru klientów to się zaczęło. A jak się zaczęło to fachowcy zza
                                        granicy, którzy taki proces przeżyli u siebie albo u sąsiadów (bo
                                        Polska nie jest żadnym wyjątkiem jeśli chodzi o takie zachowanie
                                        rynku) zaczęli ściągać do Polski itd, itd. Jak to sie skończyło
                                        niech zaświadczy przykład innych państw w Europie a także USA i
                                        Japonia. Jedno jednak jest pewne. Powrotu do cen sprzed 2005 raczej
                                        nie będzie (chociażby z powodu inflacji) a jakie to będą spadki to
                                        tego tak na prawde nikt nie wie a szczególnie tzw. doradcy finansowi.



                                  • Gość: Kaczus (Tomek) Re: To kupujcie te tańsze mieszkania, co za probl IP: *.internetdsl.tpnet.pl 23.11.08, 19:03
                                    A nie przyszło Ci do głowy, że ci, którzy koniecznie potrzebują mieszkania je
                                    kupili, albo ich na to nie stać? Teraz został rynek tych, którzy ewentualnie są
                                    skłonni zmienić mieszkanie, ale oni nie zrobią tego za każdą cenę. Pozostali to
                                    obecnie coraz większy margines, ponieważ Ci rzucili się do kupowania jak kredyty
                                    były łatwo dostępne...
                  • Gość: Wiek waw A prawda jest taka............ IP: *.chello.pl 22.11.08, 20:54
                    Dane GUS
                    Przeciętna płaca brutto w zł:
                    Katowice - 3891,7
                    Gdańsk - 3814,6
                    Warszawa - 3805,3
                    Poznań - 3190,0
                    Kraków - 2900,8
                    Wrocław - 2855,2
                    Szczecin - 2852,2
                    Olsztyn - 2775,1
                    Toruń - 2720,6
                    Zielona G. - 2690,0

                    źródło informacji: INTERIA.PL/PAP
                    biznes.interia.pl/news/mamy-rekord-wynagrodzenia,1108463
                    Prawda jest taka że Warszawa dla większośći jej mieszkańców jest
                    miastem potwornie drogim a przeciętny człowiek zarabiający 3800
                    (2600) i nie mający mieszkania NIE MA NA NIE SZANS.



                • znajomy_jennifer_lopez Re: Marek Wielgo - płakać sie chce 22.11.08, 22:16
                  Jakie zarobki???
                  Gdzie ja w ogóle piszę o zarobkach??? Zestawiłem cene mieszkania z czynszem (bo o tym mowa w artykule)
                  Po trzecie jak pisze o Dublinie to przyrównuje do stolicy a nie jakiejś wioski, jakbym napisał o jakiejs irladzkiej wiosce to bym to przyrównal do Olkusza.
                  Po czwarte napisałem ze takie "analizy" sa ch... warte bo biorąc inne dane - jak moje wychodzi bzdura że mieszkanai powinny byc 2,5x droższe - ale może Pan Wielgo wykorzysta przykład i jutro (wszak codzien cos nowego, płodny jest) napisze ze jest "duzy margines wzrostu cen"

                  Czytaj ze zrozumieniem kolego
                    • znajomy_jennifer_lopez Za ile można kupić "opiniotwórczość"? 22.11.08, 23:11
                      Może od razu niech wprowadzą ograniczenie.
                      "Opiniotwórcze (tfu) artykuły wybitnego dziennikarza Marka Wielgo moga być komentowane dopiero po zalogowaniu się i wyłacznie przez OBIEKTYWNYCH analityków REAS, OF, Expander oraz pracownikow JWC, DD oraz pozostałych developerów (warunek wykupiona w ostatnim roku reklama za min 200 000zł)
                      Dodatkowo zamieszczając komentarz należy pamiętać że:

                      1. Mieszkania drożeją w nieskończoność
                      2. Kesli tanieja NALEZY ZNALEZC jakies porównanie by patrz pkt 1
                      3. Nalezy dodać co najmniej jedno ze słow-kluczy "demografia" "3mln mieszkań" "fundusze inwestycyjne z USA" "wojsko"...
                      4. Nie należy juz uzywać słow "Hiszpania" "Sky Tower"...
                      • Gość: Wiek waw Re: Za ile można kupić "opiniotwórczość"? IP: *.chello.pl 22.11.08, 23:29
                        W Polsce nie ma jeszcze mediów które zarabiają na sprzedaży
                        informacji bo stosunek ludzi samodzielnie myślących do tych
                        autorytarnych jest na korzyść pierwszych. Lepszym biznesem jest więc
                        prowadzić cos w rodzaju tuby propagandowej. Co do cennika to nie mam
                        danych ale myślę ze gdzieś ze 20tys biorąc pod uwagę zasięg GW i
                        popularności portalu. Tutaj masz cennik bankier.pl
                        www.bankier.pl/info/cennik.html
                        I nie ma sie co obrażać na gazety... to jest biznes i musisz
                        wiedzieć (jeśli uważasz się za człowieka inteligentnego) jaki typ
                        gazety czytasz a i tak poddać to co się przeczytało krytycznej
                        ocenie. Poza tym generalnie jest tak że lepiej jest opierać się na
                        DANYCH I FAKTACH a wnioski wyciągać samodzielnie.... ale to należy
                        do rzadkości bo wymaga wiedzy i myślenia - żyjemy w czasach co
                        najwyżej porównywania zasłyszanych opinii a nie poddawaniu ich
                        samodzielnej krytycznej ocenie.

                        Jako trening proponuję spróbować pograć na giełdzie…. Człowiek
                        atakowany jest tysiącem różnych analiz, rekomendacji, wycen,
                        prognoz. Praktyka pokazuje że są one g…o warte. Na koniec człowiek
                        dochodzi do wniosku że jedyny sposób gry to samodzielne myślenie. Bo
                        i zresztą po co ktoś miał by się dzielić dobrą wiadomością?:)))
                        Pozdrawiam i życzę sukcesów w samodzielnym mysleniu
                          • Gość: Wiek waw Re: Za ile można kupić "opiniotwórczość"? IP: *.chello.pl 23.11.08, 00:14
                            ps. Nie ma nigdzie wiarygodnych mediów? …

                            Zdarzają się artykuły w których gazety obiektywnie starają się
                            przedstawić jakiś problem ale to należy naprawdę do rzadkości. Ja
                            nie znajduję żadnego portalu gazety czy TV która generalnie jest
                            obiektywna i niezależna. Zauważ jak mało powstaje artykułów na
                            jakikolwiek temat gdzie podaje się dużo faktów (nie wybiórczo) a
                            dopiero na ich podstawie snuje PRZYPUSZCZENIA (a nie imputuje
                            poglądy). Temat mieszkań tak naprawdę to małe piwo w porównaniu do
                            organizacji systemów ubezpieczeń społecznych, prywatyzacji, rożnego
                            rodzaju koncesji, zmian w prawie itp... Dlatego tak podkreślam
                            samodzielne myślenie i zdobywanie wiedzy. Generalnie jest tak że
                            jest wiele stron różnych interesów mocno zainteresowanych w tym aby
                            ludzie myśleli zgodnie z przyjętą przez nich pozycją rynkową i
                            zrobią wiele aby tak się stało. Trzeba tak postępować aby co nie co
                            na tym zarobić:)
                            Pozdrawiam.
                          • mara571 Re: Za ile można kupić "opiniotwórczość"? 24.11.08, 16:32
                            niemiecka federacja konsumentow "Stiftung Warentest" wydaje 2 czasopisma "Test"
                            i "Finanztest".
                            W poszczegolnych numerach mozna znalezc objektywne porownanie towarow, a w
                            przypadku Finanztest porownawcza analize ubezpieczen, funduszy itp.
                            Czy kiedys dozyjemy, ze polska Federacja Konsumentow tez nam bedzie tak pomagac?
                  • Gość: Wiek waw Re: Marek Wielgo - płakać sie chce IP: *.chello.pl 22.11.08, 22:35
                    A tak w ogóle to co się dziwisz Panu Wielgo. Ja bym pisał tak samo.
                    Czy biedota narzekająca na ceny mieszkań kiedykolwiek złożyła się na
                    jakiś gift dla pana Wielgo. Czy zaprosiła na raucik z darmową
                    gorzałą. Czy biedota zamówiła kiedyś sponsorowany artykulik za 20tys
                    w GW?
                    Szczerze. W ogóle się nie dziwie ze pismaki chronią deweloperów i
                    pomagają im sprzedać to co im pozostało. Za rok dwa jak wysprzedadzą
                    to co mają deweloperzy (obecni lub nowi bo część upadnie) działki
                    kupią o 40% taniej, podwykonawców i materiały będą mieli o 30%
                    taniej… nie zmniejszając poziomów marż lub zmniejszając je lekko
                    będą znów budować po cenach akceptowalnych przez zjadaczy chleba.
                    Pozdrawienia dla red. Wielgo
                • znajomy_jennifer_lopez Re: Marek Wielgo - płakać sie chce 23.11.08, 11:45
                  > Bardziej oplacilo by mu sie sprzedac mieszkanie i wrzucic
                  > kase na na 3%, finansowo wyjdzie na to samo a i gotowka nie zbokowana.

                  Może. ale może np kupili jak było za 150 tys?
                  Nie wiem, nie wnikałem, ale przykład oryginalny, dla ścisłości dodam tylko iż było to prawie rok temu, a przykład jest na podstawie realu a nie ogłoszeń w prasie gdyby ryby. Pewnie teraz cena takiego domu to 250-300 tys E ale i tak by wyszlo z 200-250 czynszy czyli ze mieszkanie za które dostanie sie 2500zl/m2 u nas powinno byc za 700 tys.
                  Bardziej chodziło mi o absurd tych "analiz" niz jakies superszczegółowe wyliczenia, ale podane przykłady były prawdziwe
            • plosiak Re: rynek wynajmu w PL to jeszcze dzicz 23.11.08, 09:10
              Za ratę kredytu na 30 lat w CHF płacę dzisiaj ok. 1000 zł, przez 3 lata płaciłem
              mniej. Wynajem takiego mieszkania to przynajmniej 1500 zł plus opłaty, bo
              właściciel na wynajmie zarabia, więc cały koszt ubezpieczenia itd. i tak
              ostatecznie ponosi najemca. Więc wynajmując płaciłbym dużo więcej niż spłacając
              raty. Z tym, że ja po 30 latach będę miał nadal mieszkanie, a ty nic. Gratuluję
              zdolności logicznego myślenia.
                • plosiak Re: rynek wynajmu w PL to jeszcze dzicz 23.11.08, 18:14
                  Jak ktoś kupił po 9k to pierwsze graty. Po drugie, teza postawiona przez mojego
                  "przedmówcę" była taka - mieszkanie spłaca się po 120 latach. Równie dobrze mógł
                  napisać, że po 500 latach. Wykazałem, że to bzdura. Ale niech ci będzie.
                  Mieszkanie po 9k za m2. Czyli 50m2 za 450 tys. Takie ceny tylko w dobrej
                  lokalizacji w dużym mieście (nie wiem czy poza stolicą takie były). Więc
                  spokojnie wynajmiesz za min. 2,5k + opłaty. Czyli rocznie 30k zł, przez 30 lat
                  900 tys. Przy kredycie w CHF na 450 tys. spłacisz podobną kwotę. I masz
                  mieszkanie, wynajmujący nie będzie miał dalej nic. I dalej będzie płacił te 2,5k
                  zł. Może teraz zrozumiesz, że forum nie służy do ośmieszania siebie, ale do
                  dyskusji na argumenty.
      • arkaszka1 Re: Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych 23.11.08, 12:02
        Te wszystkie analizy są może i dobre ale w czasach normalizacji gdy
        rynek zachowuje się w miarę racjonalnie i przewidywalnie obecnie
        wchodzimy w kryzys gospodarczy efektów którego nikt nie potrafi
        przewidzieć. Oto jeden z ciekawszych wpisów które udało się mi się
        znaleść na innym forum
        Pozdrowienia dla autora
        SPEC pisze:
        Bieżące wydarzenia na rynkach finansowych to NIE jest zapowiedź
        jakiegoś-tam kolejnego spowolnienia gospodarczego, o którym za 2-3
        lata zapomnimy i wszystko będzie po staremu.
        To jest prawdziwy kryzys pisany przez wielkie „K”, który odmieni
        świat na długie lata, to jest rachunek za wieloletnie życie ponad
        stan, za rozpasanie konsumpcyjne i kredytowe.

        Jednym z wielu skutków tego kryzysu będzie to, że instytucje
        nadzoru finansowego na całym świecie położą definitywnie kres
        liberalnemu podejściu do ryzyka kredytowego oraz w różny sposób
        będą przeciwdziałać powstawaniu bańkom spekulacyjnym. Warto
        pamiętać, że ta wyhodowana w ostatnich latach na rynku
        nieruchomości jest uznawana za największą w dziejach ludzkości.
        Dlatego jej pękniecie jest tak bolesne.
        Ponieważ główną przyczyną obecnego kryzysu był ekstremalnie tani i
        powszechnie dostępny kredyt, który spowodował absurdalne zachowania
        zarówno wśród profesjonalnych inwestorów jak i zwykłych
        konsumentów, należy się spodziewać skokowego i nieodwracalnego
        przykręcenia kredytowego kurka.
        Trzeba więc zapomnieć m.in. o kredytach na nieruchomości bez wkładu
        własnego i to nie tylko teraz, gdy trwa kryzys i banki ze strachu
        same się ograniczyły, ale również w dalszej przyszłości. O to już
        zadbają instytucje nadzoru finansowego wydając bankom stosowne
        rekomendacje i zalecenia. Do tego wysokość raty kredytowej będzie
        musiała pozostawać w zdrowej proporcji do dochodu uwzględniając
        prawdzie koszty utrzymania.

        Pamiętajmy też, że obecne obniżki stóp procentowych na świecie nie
        są bynajmniej po to, aby ponownie nakręcać spiralę kredytową, ale
        po to, aby proces de-lewarowania (tj zmniejszania stopnia
        skredytowania) przedsiębiorstw, instytucji finansowych oraz
        gospodarstw domowych odbywał się w sposób uporządkowany a nie
        zakończył wieloletnią depresją gospodarczą na świecie. A i tak za
        ostatnie 20-lat szaleństwa kredytowego na świecie zapłacimy
        globalną recesją a potem kilkuletnim okresem wzrostu gospodarczego
        poniżej potencjału.

        Oznacza to, że proces normalizacji cen aktywów będzie trwał jeszcze
        dłuższy czas.
        Uważam, że w przypadku rynków akcyjnych jesteśmy już dość blisko
        dna i spodziewałbym się teraz mocniejszego odbicia a potem długiego
        trendu bocznego. Do szczytów z lipca 2007 prędko nie wrócimy.
        Sądzę, że w Polsce zajmie to minimum 5lat, w USA jeszcze dłużej.
        Rynek surowców to jak zawsze gigantyczna zmienność. Tam ceny
        dostosowały się do nowej sytuacji gospodarczej w dosłownie kilka
        miesięcy, żeby nie powiedzieć tygodni.
        Natomiast w przypadku rynku nieruchomości proces dostosowawczy jest
        powolny, zwłaszcza w początkowej fazie. Wynika to z faktu, że na
        rynku nieruchomości obecna jest największa ilość słabo
        wyedukowanych uczestników (zarówno po stronie popytowej jak i
        podażowej) nie mających właściwie zielonego pojęcia o prawach
        ekonomii, gospodarce a czasem nawet o zwykłej matematyce. Aby się o
        tym przekonać wystarczy chociażby poczytać niektóre wypowiedzi na
        tym forum.
        Wielu ‘inwestorów’ na rynku nieruchomości opiera się w swoich
        działań na różnych mitach (np. że na nieruchomościach nigdy nie
        można stracić, bo ich ceny zawsze idą w górę), łatwo ich nakręcić
        grając na emocjach (‘kto nie kupi mieszkania, ten przegra życia’) a
        powtarzając w mediach te i inne kłamstwa odpowiednią ilość razy
        można wykreować reakcję stadną.
        Generalnie trzeba powiedzieć, że sposób, w jaki deweloperzy i
        pośrednicy kredytowi, wspierani przez różne media, ‘ubrali’
        zwykłych ludzi w kilkukrotnie przewartościowane
        mieszkania/domy/działki było wyjątkowo obrzydliwe. Co gorsza te
        aktywa były kupowane na wieloletnie kredyty, a nie ma chyba gorszej
        ekonomicznie rzeczy niż zapakować się w coś na górce i to na lewar.
        Skutek tragiczny, bo wiele gospodarstw domowych zaraz będzie miała
        ujemne aktywa netto (zobowiązania będą przewyższać stan
        posiadania).
        Pierwsza faza spadku cen nieruchomości jest powolna, ponieważ to
        całe stado ‘inwestorów’ nie chce uwierzyć w odwrócenie trendu.
        Niechętnie więc obniża ceny, wierząc że wystarczy tylko trochę
        dłużej poczekać i kupiec się znajdzie. A to błąd...
        Uważam, że obecnie zbliżamy się do końca fazy pierwszej, po której
        nastąpi drastyczne przyspieszenie spadków cenowych. I tak będzie
        wyglądał cały 2009 a może i początek 2010.

        Oczekuję następujących docelowych poziomów cenowych w Warszawie:
        mieszkania w wielkiej płycie: 3-4 k pln za m2 (to i około 1k EUR,
        więc baaardzo dużo za taki syf)
        mieszkania nowe standardowe: 4 - 5k pln za m2
        dom z działką ok. 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 400-500k
        działki do 20km od centrum ok 100-200zł za m2

        A co dalej? Potem przyjdzie stabilizacja na tych urealnionych
        poziomach cenowych i tak już zostanie na wiele długich lat z
        ewentualnym wzrostem w tempie inflacji.
        Deweloperzy - już pewnie zupełnie inne firmy, bo większość
        dzisiejszych ‘gwiazd’ upadnie nie potrafiąc przystosować się do
        nowych realiów prowadzenia biznesu - będą dalej budować, ale przy
        normalnych 10-15% marżach; ludzie zanim kupią swoje mieszkanie
        będą musieli najpierw 2-3 lata oszczędzać na wkład własny, co
        będzie swoistym okresem próbnym dającym większą pewność, że klient
        podoła ratom; a banki, pilnowane przez instytucje nadzoru, będą
        prowadzić politykę kredytową w sposób bardziej racjonalny, który
        nie pozwoli na powstanie kolejnej groźnej bańki spekulacyjnej.

        Uważam, że po tym kryzysie świat będzie kręcił się wolniej, kapitał
        nie będzie już tak hojnie wynagradzany, giełdy będą rosły w tempie
        lepiej odzwierciedlającym wzrost zysków firm, a ludzie ograniczą
        konsumpcję dostosowując wydatki do realnych potrzeb. Będzie
        spokojniej, bardziej przewidywalnie a więc i mniej ryzykownie, co
        na dłuższą metę wyjdzie wszystkim na zdrowie :)
        Myślę ze jest to tekst do przemyślenia.
        • Gość: usak Re: Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych IP: *.asm.bellsouth.net 22.11.08, 20:06
          > wynajem ZAWSZE jest tanszy od rat.

          W USA w XX wieku, gdy o cenach domow decydowal rynek, wynajem NIGDY
          nie byl tanszy od rat, a kupowanie na kredyt domow pod wynajem to
          byl zloty interes. Aby kupic kolejny dom jako inwestycje trzeba bylo
          dac 30% wplate. Wplywy z wynajmu calkowicie pokrywaly raty
          kredytowe, a nawet zapewnialy niewielki "positive cash flow". Zeby
          kupic pierszy dom na wlasny uzytek trzeba bylo zaoszczedzic na 20%
          wplate. Mowilo sie o tak zwanej "renter's trap". Biedni Amerykanie
          placili wiecej za wynajem domu niz placiliby za jego zakup, ale na
          wlasny dom nie bylo ich stac, gdyz nie potrafili zaoszczedzic tych
          20% na wplate. Rynek rozwijal sie zdrowo, sredni roczny wzrost cen
          domow byl w przyblizeniu rowny wzrostowi inflacji. Wszystko do
          czasu, kiedy Bill Clinton zadecydowal, ze na wlasny dom powinno byc
          stac kazdego Amerykanina i zmusil banki do dawania "subprime
          credits", czyli mowiac po polsku "kredyty dla golodupcow". Ceny
          domow zaczely rosnac tak gwaltownie, ze przestal sie oplacac ich
          zakup jako inwestycje pod wynajem.
          • Gość: zoom Re: Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych IP: *.tcl127.dsl.pol.co.uk 22.11.08, 20:53
            na moim przykladzie ktory przytoczylem... to jakos dziala.

            place duzo mniej za wynajem niz rata kredytu...
            to bylo kiedys. rynek sie nasycil/przesycil.

            koszt wynajmu mieszkania socjalnego w UK to 250funtow miesiecznie
            normalne kosztuje jakies 450,

            rata oj boli bo to jakies 600. reszte kosztow zawsze placisz.

            oczywiscie w USA bierze sie zawsze rate minimalna (procenty wieksze
            niz rata) i wtedy moze to ma sens...bo masz jeszcze nizsze koszty
            niz wynajem, ale wtedy wcale nie myslisz o splacaniu a obnizaniu
            kosztow zycia... bo poco komu 4 sciany na wlasnosc??
    • solardragon a może takie artykuły piszę się by ... 22.11.08, 10:03
      skoro developerom podcina się skrzydła wyśrubowanych ce, podciąć te skrzydła
      wtórnemu rynkowi na zasadzie 'oko za oko' ?

      W Gdyni na osiedlu Zielonym [mieszkania budowane ok. 1998 roku] dwa tygodnie
      temu usłyszałem od sprzedającej cenę za metr 11.400 złotych :)

      • znajomy_jennifer_lopez Re: a może takie artykuły piszę się by ... 22.11.08, 17:40
        Raczej ostrzeżenie dla takich ludzi żeby nie zostali z ręką w nocniku.
        Znam babeczke która chciaal za mieszkanie 420 tys (7tys/m2) (był moment że za tyle by sprzedała, no ale sie wtedy ciut spózniła), póżniej (ale za póżno) sie "obudziła" że "ok, niech straci te 60 tys" (360tys) teraz juz jest skłonna sprzedać za 300 tys (5 tys/m2) a klientów teraz ni widu ni słychu - po co mają kupowac rudere jak po tyle są juz mieszkania nowe (Wrocław).
        Pani od 11400/m2 sie chyba coś przyśniło, bo to przecież nie SeaTowers.
      • Gość: yfr Re: a może takie artykuły piszę się by ... IP: *.wroclaw.mm.pl 23.11.08, 03:15
        solardragon napisała:

        > W Gdyni na osiedlu Zielonym [mieszkania budowane ok. 1998 roku] dwa tygodnie
        > temu usłyszałem od sprzedającej cenę za metr 11.400 złotych :)

        Hahaha, nawet metr w sky tower czy jakoś tak we wrocku jet tańszy :] (ale pewnie tych najtańszych mieszkań)
        Ale kupujących jeleni nie brakuje, stare mieszkania schodzą nawet po 7k za metr.
      • kotek.filemon Re: a może takie artykuły piszę się by ... 23.11.08, 16:32
        solardragon napisała:

        > skoro developerom podcina się skrzydła wyśrubowanych ce, podciąć te skrzydła
        > wtórnemu rynkowi na zasadzie 'oko za oko' ?
        >
        > W Gdyni na osiedlu Zielonym [mieszkania budowane ok. 1998 roku] dwa tygodnie
        > temu usłyszałem od sprzedającej cenę za metr 11.400 złotych :)
        >

        Takie z d*py wys**ne ceny można w 3mieście napotkać często. Sam ostatnio usłyszałem od sprzedającego cenę za mieszkanie w podobnym standardzie i wieku jak powyższe coś ponad 9 tys. za metr. Niestety (stety) kupujący umieją liczyć - metr mieszkania w standardzie deweloperskim da się stargować do 6 tys., podstawowe wykończenie daje cenę 7 tys. za metr. I nówka sztuka tańsza o wiele od czegoś co i tak pewnie trzeba wyremontować...
    • ot_byt Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych 22.11.08, 10:21
      Celem artykułu wcale nie jest dokopanie rynkowi wtórnemu wobec
      marazmu u deweloperów - tak jak to jedna z osób stwierdziła.
      Weźcie sobie pod uwagę podane ceny 9,4k/m2 i 8,2k/m2.
      Ceny podane to i tak tylko ofertowe, czyli mają się tak do
      rzeczywistych cen transakcyjnych jak piernik do wiatraka - to
      pobożne życzenia sprzedających.
      Wydaje mi się, że celem artykułu jest wprowadzenie sprzedających na
      rynku wtórnym w przeświadczenie, iż określony przychód z najmu jest
      taki a taki i nie opłaca im się sprzedawać taniej niż wspomniane
      8,2k/m2.
      • fagusp Ta, ten artykuł to lipa sponsorowana. 22.11.08, 12:13
        Kolejna ściema naganiacza Wielgo. "Średnia cena najmu 52 zł/m2" - no dlaczego
        np. nie 73? I gdzie informacja, czy cena najmu zawiera opłaty za aeksploatację?
        Dalej, każde dyskontowanie powinno uwzględniać premię za ryzyko. Jak rozumiem
        pani analna tyczka uznała, że ryzyko nie otrzymania wypłaty odsetek z banku jest
        równoważne ryzyku okresowego braku wpływów z wynajmu (okres poszukiwania
        najemcy, możliwość że najemca nie zapłaci czynszu). Stopa dyskonta też fajna -
        TV-set regularnie wypluwa reklamy o lokatach na poziomie 8+%. No i jeszcze
        ryzyko, że czynsze spadną - ich poziom w stosunku do zarobków najemców już jest
        przepałowany. Jaki ma to cel - chyba tyko taki, żeby zmniejszyć konkurencyjność
        cenową rynku wtórnego dla mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Choćby na
        krótki czas. Zawsze jest szansa, że paru jeleniom ożeni się przewartościowany
        kwadrat na krechę do końca życia.
        • ot_byt Re: Ta, ten artykuł to lipa sponsorowana. 22.11.08, 12:38
          No i właśnie o to chodzi. Ludzie wszystko łykną.
          Jak naganiali na kredyty to też ludzie nie myśleli co to będzie jak
          już wezmą ten kredyt.
          Tak samo jest tutaj - ładnie to tylko wygląda - z najmu można
          zarobic tyle i tyle wiec po co sprzedawac po niższej cenie coś co
          może znosić złote jajka. A potem się kończy jak pan z mokotowa czy
          może ursynowa.
          Nikt tu nie wspomniał o potencjalnych zagrożeniach (1. US - jeżeli
          się nie będzie płaciło, a najemca podkabluje, 2. zniszczenie
          mieszkania i wyposażenia, 3. kradzież wyposażenia, 4.
          niewypłacalność najemcy, 5. puste mieszkanie i brak najemcy, którego
          się szuka, itp.)
      • tepl Re: Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych 22.11.08, 12:28
        Bingo! :-)
        Kłamstwo "będzie tylko rosło" zostało zastapione przez inne
        kłamstwo: "ceny nie mogą spaść więcej niż 10-15%"
        To nie pierwszy artykuł, który usiłuje wbić w świadomość czytelników
        takie przeświadczenie.
        Oczywiście "natchnieniem" autora znowu był podmiot zainteresowany
        utrzymaniem wysokich cen nieruchomości.
    • Gość: gość portalu Jacy eksperci takie analizy... IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 22.11.08, 10:27
      Rozumiem, że Pani Bazyl potrzebowała tej pogłębionej analizy na studia
      podyplomowe, gdzie pewnie kształci sie na rzeczoznawcę lub pośrednika. Brawo, 5
      z plusem! Szkoda, że nie podała jak ta relacja wygląda np. w Środmieściu np. dla
      apartamentów na które ciągle (wg gazet) są tłymy chętnych, a kosztujących 30
      koła za metr? NO ile? Ceny są zawyzone o 13% Cha, cha, cha!!! Śmieciowe teksty.

      • airborell Re: Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych 22.11.08, 18:39
        Wszystko jedno czy za gotówkę czy nie - jak kupiłeś za gotówkę, to mogłeś ją
        alternatywnie włożyć do banku na procent. Mieszanie nominalnej stopy zwrotu i
        realnych (nie waloryzowanych) przepływów pieniężnych to błąd dosyć elementarny.
        No chyba że te 6% to jest stopa realna :). Chętnie poznam bank, który mi taką
        stopę zwrotu zapewni :).
    • tw.babcia Re: Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych 22.11.08, 10:50

      No proszę, wrony zaczynają ćwierkać, że mieszkania są za drogie.
      Analitycy po długich analizach doszli to tego wstrząsającego dla wszystkich
      wniosku. Brawo Gazeta. Niecały roku temu wszyscy pisali, żeby upować, że będzie
      drożej. Teraz apele do sprzedających, sprzedajcie, bo drożej nie będzie. Brawo,
      brawo, brawo.
    • Gość: gosc Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych IP: *.spray.net.pl 22.11.08, 11:14
      Oferuje mieszkanie bezposrednio po 6701 za metr. 58m = 390tys. Dostepne od
      zaraz. Strona mieszkania unix.pl/p7

      Oferuje od roku po tej cenie i .... nikt nie chce kupic, dlaczego? Bo jest to
      mieszkanie w Ursusie (Warszawa) i sluzy posrednikom tylko i wylacznie do
      sprzedazy drozszych w centrum. Ludzize przyjezdzajacy do Warszawy nie widza
      skali tego miasta i daja sie naciagac. :(
    • Gość: midi Przesadzone ceny mieszkań na rynkach wtórnych IP: *.217.146.194.generacja.pl 22.11.08, 11:17
      To prawda, że ludzie za norę z lat 50tych o metrażu 60 metrów, potrafią krzyczec
      ok. 300 tys. Spotkałem sie z ofertami mieszkań większych- 100 m2 podchodzących
      prawie pod milion. Nie opłaca się kupować z drugiej ręki- lepiej kupić nowe i
      urządzić po swojemu. Ja np wole mieszkać w takim otoczeniu:
      www.makdom.com.pl/oferta.php?item=1&miasto=6&inwest=33
      niż w wielkiej płycie ze szczurami na klatce.
    • Gość: Smok W GW zaczyna się lewacka nagonka na sprzedajacych IP: *.acn.waw.pl 22.11.08, 11:24
      Rynek kształtuje ceny a GW probuje kształtować rynek. Tylko że to
      niewiele daje bo sprzedaż mieszkania to zbyt poważna operacja by
      sprzedający się nie zastanawiali ile biorą albo spuszczali cenę do
      kolan. Poza tym pamiętajcie czy mieszkanie jest wykończone. Jeśli
      dostaniecie 'stan deweloperski' gdzie wszystko trzeba dokupić żeby
      zamieszkać, zrobić kuchnie, łazienkę, zawiesić żyrandole i tak dalej
      to cena pewnie będzie niższa. Wykończenie nowego mieszkania to
      najskromniej 1000pln/m2, remont często jeszcze więcej bo trzeba
      zerwać wykończenie z lat poweidzmy 80., boazerie, płytki w kwiatki,
      szlaczki i tak dalej. Ale jeśli mieszkanie jest do zamieszkania to
      może warto się zgodzić na więcej i z czasem zrobić w nim co się
      chce. Ja sprzedałem niedawno mieszkanie w płycie na Ursynowie po ok.
      7400pln/m2 i ludzie tą cenę traktowali poważnie, mimo że w
      internecie były mieszkania i po 6600. Było po prostu gotowe do
      wprowadzenia, jeśli teraz ktoś będzie chciał zrobić tam remont to
      może ale nie musi.