Dodaj do ulubionych

Mieszkaniowy klincz

IP: *.adsl.inetia.pl 24.02.09, 21:09
Pośrednicy i sprzedający żyją cenami lipiec 2008r to już się nie
powtórzy w najbliższym dziesięcioleciu
Obserwuj wątek
      • Gość: Misiek I za 8-10 lat moze nie byc tak dobrze... IP: *.sds.uw.edu.pl 24.02.09, 21:50

        I za 8-10 lat (takei są cykle w nieruchomościach - tyle zajmuje spłacenie
        odpowiednio dużemy odsetkowi ludzi kredytu na nieruchomość)
        może nie być takiego boomu jak ostatnio.

        Trzeba pamiętać że za 8-10 będzie sam dołek załamania demograficznego -
        studentów i młodych pracujących będzie połowa tego co teraz.

        A to oni przecież generują popyt na nowe mieszkania/wynajem...
        Jaki będzie to miało wpływ na wynajem i na ceny mieszkań nie ma co pytać.

        A do tego domów cały czas buduje się dużo... bo można po kawałku, po trochu, bez
        kredytu lub z małym... za 2500zł/m a nie za 7000...




          • Gość: nikt Ja tak zrobiłem. Sprzedałem w lipcu 2008, tyle, że IP: *.acn.waw.pl 25.02.09, 08:07
            nie miałem kredytu. Obniżyłem "od górki" 10%, co było wtedy dużym
            rabatem i poszło na pniu... Teraz gość ma mieszkanie o 20% tańsze od
            ceny zakupu, a ponieważ ma kredyt we frankach wzięty w lipcu, więc do
            spłacenia ma 50% więcej niż wziął...

            Ja właśnie przymierzam się do zakupu mieszkania... Za te same
            pieniądze kupię o 50% większe mieszkanie w lepszej dzielnicy... Tylko
            w brodę sobie pluję, że walut nie kupiłem...
            • nameko Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze gorzej 25.02.09, 09:40
              Kiedy wszystkim wokoło się wydaje że "gorzej już być nie może" powiem że
              niestety będzie. Kto naprawdę chce sprzedać mieszkanie radze mu to szybko
              zrobić, tracąc nawet te 20-30% od swoich marzeń bo to jednak lepsze od straty
              50%-70%. Sprzedając pół roku temu człowiek tracił 10-20% od "szczytu", teraz już
              20-50%, ale to wcale nie jest koniec.
              Za pół roku-rok będzie JESZCZE TRUDNIEJ o kredyt. Moda funduszy na inwestycje w
              nieruchomosci też przeminęła.

              Jaki popyt będzie w najbliższych latach?
              1-zmiana/zamiana mieszkania
              2-kupno za gotówkę lub z małym kredytem (do 50% wartości nieruch)
              3-popyt ze strony nielicznych młodych małżeństw/singli zarabiających kilka śr.
              krajowych (innym banki kredytu nie dadzą na więcej niż 50%, mogą jedynie pkt 1
              lub 2)

              Dla wszystkich chyba jasnym jest że ceny były napędzane przez dostępne kredyty -
              tu zgoda prawda?
              Więc - co by musiało się stać by ceny znów zaczęły rosnąć? Jakie są na to szanse
              w perspektywie 2-5 kryzysowych lat?
              Wnioski pozostawiam myślącym.
              • mara571 Masz racje i byloby dobrze, 25.02.09, 10:14

                aby "laknacy kredytu" przyjeli wreszcie do wiadomosci, ze kredytow na 110%
                wartosci mieszkania juz nie bedzie.
                Mam tez nadzieje, ze w przyszlosci skoncza sie w Polsce gwaltowne zmiany cen na
                rynku nieruchomosci w Polsce. Z pozytkiem dla wszystkich. Kupujacych,
                sprzedajacych, firm budowlanych i bankow.
                Dla mlodych bez mieszkania mam tylko jedna rade: wynajmowac, najlepiej z
                przyjaciolka lub kolegami i oszczedzac, oszczedac na wklad wlasny.
                • Gość: swoboda_t Re: Masz racje i byloby dobrze, IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 25.02.09, 13:08
                  Znajomy wynajął właśnie kawalerkę na Tauzenie - 38 metrów, ustawna,
                  słoneczna, spora kuchnia z normalnym stołem, garderoba. Fajne
                  mieszkanko. Płaci 850 złotych plus liczniki (w sumie więc wyjdzie
                  tysiąc z groszami). Nie jest to żadna okazja, ot zwyczajna
                  transakcja, odstępne w tym wypadku wynosi nieco ponad 500 złotych.
                  Takie mieszkania w 2005 roku kosztowaly poniżej 60 tysięcy, w
                  szczycie 160, obecnie oferty są po ok. 120-130 tysięcy i będą spadać
                  dalej. Zakup takiego samego mieszkania (20 lat, nierealne już LTV
                  100%) to jakieś 800-900 zł raty plus opłaty
                  eksploatacyjne. "Bessęs" - tak jak piszesz: wynajmować (za rosądne
                  pieniądze) i szparować na wkład własny. Za kilka lat (raczej nie
                  mniej niż 2-3) kredyty znów będą bardziej dostępne (choć już nie tak
                  jak w 2006-2008), mieszkania sporo tańsze i wtedy kupno będzie miało
                  sens.
              • az100 Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 11:31
                nameko napisał:

                > Kiedy wszystkim wokoło się wydaje że "gorzej już być nie może"
                powiem że
                > niestety będzie. Kto naprawdę chce sprzedać mieszkanie radze mu to
                szybko
                > zrobić, tracąc nawet te 20-30% od swoich marzeń bo to jednak
                lepsze od straty
                > 50%-70%. Sprzedając pół roku temu człowiek tracił 10-20%
                od "szczytu", teraz ju
                > ż
                > 20-50%, ale to wcale nie jest koniec.

                Zanim zaczniesz rzucać procentami na ślepo to weź kalkulator i
                policz. Jeśli górkę określimy jako 100% i 10.000 zł/m2 a
                prorokujesz, że ceny spadną o więcej niż 70% to znaczy , że
                mieszkanie np. w warszawskim Wilanowie będzie kosztowało 2.000
                zł /m2.
                Przy średniej cenie gruntu ok. 1.500zł w każdym metrze mieszkania na
                wybudowanie go, wybudowanie i przyłączenie do sieci, infrastrukturę
                (drogi wewnętrzne, garaże lub parkingi, odwodnienia, oświetlenie
                zewnętrzne itd.) pozostaje 500zł.
                Jest to nawet możliwe, tylko musisz budować tak szybko, żeby
                sprzedać wybudowane mieszkania zanim wykonawcy i dostawcy materiałów
                zaczną się upominać o należne im pieniądze. No i oczywiście już
                teraz kup bilet do jakiegoś zacisznego zakątka naszego globu.
                  • az100 Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 12:22
                    Jeszcze raz proponuję ten sam kalkulator i ten sam przykład
                    Wilanowa. Grunty kupowane w 2006-2008 roku to blisko 1000zł/m2
                    ziemi. Minimalna działka to chyba 800m2 (pod połówkę bliźniaka).
                    Jeśli dom ma powierzchnię 250m2 to cena gruntu zawarta w cenie domu
                    wypada 3.200zł/m2.
                    Ja miałem raczej na myśli budynki wielorodzinne. Czy to będzie
                    budynek 3-4 kondygnacyjny czy 6-8 kondygnacyjny nie ma większego
                    znaczenia. Przy obecnych wymaganiach dotyczących np. powierzchni
                    biologicznie czynnej (nie wolno "zabetonować" całej powierzchni
                    działki) na działce 8.000m2 można wybudować ok 5.000-6.000m2
                    powierzchni użytkowej mieszkań - na więcej nie pozwala lokalne
                    prawo. Przy cenie 1000zł/m2 gruntu wypada, że 1.300-1.600zł/m2 to
                    cena gruntu w cenie mieszkania.
                    Oczywiście o udziale ceny gruntu decyduje lokalizacja.
                    Jeśli ktoś kupuje działkę budowlanę 20-30km pod Warszawą i płaci np.
                    100zł/m2 to zwykle działka ma powierzchnię 1500-2000m2. Budując
                    skromny domek o powierzchni 150m2 to i tak daje koszt gruntu na
                    poziomie 1.000-1.300zł na każdy m2 domu. Gdyby postawić mniejszy
                    domek - np porównywalny z mieszkaniem 80m2 to udział ceny gruntu
                    podwoi się.
                      • az100 Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 12:35
                        Czytaj i licz!
                        Cały artykuł jest o tym, że developer nie sprzeda za tyle ile ty
                        chciałbyś zapłacić tylko poczeka: rok, dwa, a jeśli to konieczne to
                        i 5 lat. Większość polskich developerów może sobie na to pozwolić.
                        Bardziej niecierpliwi bedą zagraniczni, którzy po decyzji o
                        wycofaniu się z Polski podjętej gdzieś w Hiszpanii będą wyzbywać się
                        mieszkań dość szybko - to najbliższy rok. jak dużo może być takich
                        mieszkań? I w ilu miastach Polski?
                        Tak ceny spadają i będą spadać. Ale realna cena mieszkania to
                        naprawdę nie jest 2000zł/m2.
                          • az100 Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 14:47
                            steady_at_najx napisał:

                            > Litosci, ja pierdziele, ktos jeszcze wierzy ze firma bedzie
                            czekala
                            > 5 lat zeby cos sprzedac ? Opadaja rece.

                            Podam ci przykład z życia.
                            Po dziadkach zostało ok. 1ha gruntu. Rodzina (powiedzmy w sumie 8
                            osób + dzieci) założyła spółkę i wybudowała małe osiedle na 70
                            mieszkań. Do dziś sprzedali ok. 40 przy średniej cenie ok. 800.000zł
                            za mieszkanie. Teraz obniżyli ceny do ok. 700.000.
                            Oni mają już spłacony kredyt, nie ponosili kosztu działki, już
                            zarobili jakieś 3-4 mln na rodzinę (przez niecałe 2 lata). Do
                            zyskania maja jeszcze jakieś 3-4mln na rodzinę. Moim zdaniem
                            spokojnie mogą sobie rozłożyć konsumpcje tych zysków na 5 lat.
                            Wbrew pozorom takich jednorazowych firm developerskich było/jest
                            całkiem sporo.
                            • steady_at_najx Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 14:56
                              A ja ci podam inny przyklad. I mniej wybiorczy.

                              Ty czekasz 5 lat, kolega buduje i sprzedaje taniej.

                              Ty przez 5 lat dogladasz inwestycji, dbasz o nia, ogrzewasz,
                              pilnujesz i dokladasz do firmy on zarabia, jest liderem na rynku i
                              wyznacza trendy na rynku jednoczesnie majac zarobek i plynnosc
                              finansowa.

                              Ty zyjesz chceniem on zyje z zarobku.

                              A deweloperzy pieniadze spolki przejedli lub przelali na prywatne
                              konta. Jesli po 3 miesiacach sa wielkie placze i wiele upadkow to
                              ciekawe co bedzie po 5 latach.

                              A rodzina z przykladu ktora zarobila jesli ma rozum w glowie to
                              sprzeda za tyle ile da rynek zarobi a pieniadze zainwestuje w cos
                              co "chodzi" na rynku.
                              Glupia pazernosc raczej sie nie oplaci.

                      • az100 Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 12:44
                        Gość portalu: mx napisał(a):

                        > a gown_ mnie obchodzi po ile dev. kupil ziemie, jest debilem to
                        > przeplacil i upadnie

                        Nawet jeśli upadnie to myślisz, że syndyk sprzeda te mieszkania o
                        80% taniej? Może o 20% to tak. Ale ty nie będziesz i tak miał z tego
                        żadnych korzyści.
                        A jeśli znasz kogoś kto w tym przykładowym Wilanowie sprzeda teraz
                        działkę po 500zł/m2 pod budownictwo wielorodzinne to szybko zakładaj
                        firmę developerską i buduj mieszkania po 4000zł/m2. Tylko najpierw
                        kup kalkulator.
                    • nameko Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 12:59
                      az100 napisał:

                      > Jeszcze raz proponuję ten sam kalkulator i ten sam przykład
                      > Wilanowa. Grunty kupowane w 2006-2008 roku to blisko 1000zł/m2
                      > ziemi. Minimalna działka to chyba 800m2 (pod połówkę bliźniaka).
                      > Jeśli dom ma powierzchnię 250m2 to cena gruntu zawarta w cenie domu
                      > wypada 3.200zł/m2.
                      > Ja miałem raczej na myśli budynki wielorodzinne. Czy to będzie
                      > budynek 3-4 kondygnacyjny czy 6-8 kondygnacyjny nie ma większego
                      > znaczenia. Przy obecnych wymaganiach dotyczących np. powierzchni
                      > biologicznie czynnej (nie wolno "zabetonować" całej powierzchni
                      > działki) na działce 8.000m2 można wybudować ok 5.000-6.000m2
                      > powierzchni użytkowej mieszkań - na więcej nie pozwala lokalne
                      > prawo. Przy cenie 1000zł/m2 gruntu wypada, że 1.300-1.600zł/m2 to
                      > cena gruntu w cenie mieszkania.
                      > Oczywiście o udziale ceny gruntu decyduje lokalizacja.
                      > Jeśli ktoś kupuje działkę budowlanę 20-30km pod Warszawą i płaci np.
                      > 100zł/m2 to zwykle działka ma powierzchnię 1500-2000m2. Budując
                      > skromny domek o powierzchni 150m2 to i tak daje koszt gruntu na
                      > poziomie 1.000-1.300zł na każdy m2 domu. Gdyby postawić mniejszy
                      > domek - np porównywalny z mieszkaniem 80m2 to udział ceny gruntu
                      > podwoi się.


                      Mieszasz sprawy.
                      Po pierwsze - w przypadku budowy domu cena ziemi ma wiekszy udział w koszcie
                      końcowym. Chyba że zbudujesz sobie 4 piętrowy domek.
                      Dlatego zgadza sie że na działce 8000m2 mozesz wybudować max 4000-5000m2. Ale
                      PARTEROWYCH domków/szeregowców itp.
                      A szeregowce czy domki są czesto piętrowe.
                      Po drugie - w przypadku budynku np 5 kondygnacyjnego na działce 8000m2 możesz
                      wybudować budynek z 15-20 tys m2 użytowych (nie musisz każdego piętra "kłaść" na
                      ziemi, naprawde. Budynki wielokondygnacyjne - jak sama nazwa wskazuje - buduje
                      sie w taki sposób że jedną kondygnację "kładzie się" na drugą, a nie obok. Kurna
                      nie wiem jak Ci to prosciej wytłumaczyć.
                      ZADANIE DLA CIEBIE:Weż sobie klocki z pokoju i położ jeden na drugim. Następnie
                      sprawdz: Ile miejsca zajmuje na podłodze 1 klocek, a ile 5 klocków położonych
                      jeden na drugim. Potem przyjdz i sie pochwal wynikami przemyśleń i badań.
                        • Gość: CV* Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g IP: *.nat.umts.dynamic.eranet.pl 25.02.09, 20:12
                          W Polsce niewiele jest gruntów pod określoną zabudowę. W wielkich miastach
                          prawie nie ma. Decydują warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, wydawane
                          arbitralną decyzja urzędnika, czyli po prostu decyduje łapówka. A trzeba
                          pamiętać, że duzi deweloperzy to najlepsi kumple miejscowej władzy. W
                          ostateczności zaś powstaje samowola budowlana, na którą tzw. nadzór przymyka
                          oko. Pełno takich przykładów w Warszawie.
                          Snując te wszystkie obliczenia i rozważania, warto pamiętać że nie rozmawiamy o
                          cywilizowanym kraju, a o Polsce - państwie skrajnie skorumpowanym, o
                          bananowo-kompradorskim ustroju.
                      • az100 Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 14:10
                        nameko napisał:



                        > Dlatego zgadza sie że na działce 8000m2 mozesz wybudować max 4000-
                        5000m2. Ale
                        > PARTEROWYCH domków/szeregowców itp.
                        > A szeregowce czy domki są czesto piętrowe.
                        > Po drugie - w przypadku budynku np 5 kondygnacyjnego na działce
                        8000m2 możesz
                        > wybudować budynek z 15-20 tys m2 użytowych (nie musisz każdego
                        piętra "kłaść" n
                        > a
                        > ziemi, naprawde. Budynki wielokondygnacyjne - jak sama nazwa
                        wskazuje - buduje
                        > sie w taki sposób że jedną kondygnację "kładzie się" na drugą, a
                        nie obok. Kurn
                        > a
                        > nie wiem jak Ci to prosciej wytłumaczyć.
                        > ZADANIE DLA CIEBIE:Weż sobie klocki z pokoju i położ jeden na
                        drugim. Następnie
                        > sprawdz: Ile miejsca zajmuje na podłodze 1 klocek, a ile 5 klocków
                        położonych
                        > jeden na drugim. Potem przyjdz i sie pochwal wynikami przemyśleń i
                        badań.

                        Wybacz, ale twoja znajomość sprawy jest właśnie na poziomie klocków.
                        Słyszałeś coś o planach miejscowych, ograniczeniach w powierzchni
                        zabudowy, ograniczeniach w ilości kondygnacji, stosunku powierzchni
                        użytkowej do powierzchni całkowitej?

                        To nie sa wymysły tylko fakty - co opisałem na przykładzie kilka
                        postów niżej.
                • nameko Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 12:46
                  az100 napisał:
                  > Zanim zaczniesz rzucać procentami na ślepo to weź kalkulator i
                  > policz. Jeśli górkę określimy jako 100% i 10.000 zł/m2 a
                  > prorokujesz, że ceny spadną o więcej niż 70% to znaczy , że
                  > mieszkanie np. w warszawskim Wilanowie będzie kosztowało 2.000
                  > zł /m2.
                  > Przy średniej cenie gruntu ok. 1.500zł w każdym metrze mieszkania na
                  > wybudowanie go, wybudowanie i przyłączenie do sieci, infrastrukturę
                  > (drogi wewnętrzne, garaże lub parkingi, odwodnienia, oświetlenie
                  > zewnętrzne itd.) pozostaje 500zł.
                  > Jest to nawet możliwe, tylko musisz budować tak szybko, żeby
                  > sprzedać wybudowane mieszkania zanim wykonawcy i dostawcy materiałów
                  > zaczną się upominać o należne im pieniądze. No i oczywiście już
                  > teraz kup bilet do jakiegoś zacisznego zakątka naszego globu.

                  1. OK, weżmy Twoje przykładowe 10 000zł. Zjazd o 50-70% oznacza końcową cenę
                  3000-5000zł. Podtrzymuje

                  2. Od kiedy 10 000zł minus 50-70%= 2000zł? Napisałem "50-70%" co mozna
                  ewentualnie zinterpretować "do 70%" a nie "co najmniej"

                  3. Cena ziemi 1500zł? No ale teraz to Ty podałeś "do" bo w wiekszosci
                  lokalizacji, takze w Wawie, cena ziemi w m2 nie przekracza 500-700zł.
                  Poza tym, popełniasz jeden zasadniczy bład. Liczysz po cenach ziemi ze szczytu.
                  A ziemia TEŻ stanieje.
                  Podtrzymuje że ceny mieszkań spadną o 50-70%. Na Sląsku są mieszkania nawet
                  poniżej 1500zł/m2. Dziwne? Dla Ciebie na pewno, bo przecież koszt budowy m2 jest
                  większy. Tylko - CO Z TEGO?
                  Wszystko synu zależy od atrakcyjności. Jak będzie stara buda gdzieś na Białołece
                  to i za 3000 mało kto będzie chciał tam mieszkać. Na razie mieliśmy sytuacje że
                  ludzie brali "wszystko", byle szybciej, bo ceny rosną/bo jeszcze dają kredyt/
                  Ale to już historia.
                  A tak apropos to goła ziemia jest czasami więcej warta niż ziemia+np rozpadający
                  się na niej wieżowiec dlatego radzę ostrożnie wyceniać wartość ziemi w m2
                  mieszkania.
                  Najważniejsze jednak z tego pkt to to że ziemia TEŻ będzie taniała bo tu też
                  cena została wywindowana kredytami.
                  Za 2-3 lata ziemia w m2 moze byc warta 500-1500zł, a samo mieszkanie 3000/m2.
                  Nie widzę w tym niczego nieprawdpodobnego, wprost przeciwnie.
                  • az100 Re: Najśmieszniejsze jest to że będzie..jeszcze g 25.02.09, 13:56
                    nameko napisał:

                    > 1. OK, weżmy Twoje przykładowe 10 000zł. Zjazd o 50-70% oznacza
                    końcową cenę
                    > 3000-5000zł. Podtrzymuje
                    >
                    > 2. Od kiedy 10 000zł minus 50-70%= 2000zł? Napisałem "50-70%" co
                    mozna
                    > ewentualnie zinterpretować "do 70%" a nie "co najmniej"

                    Jasne, że przejaskrawiłem twój post ale weź pod uwagę fakt, że ktoś
                    kto nie lubi używać kalkulatora tak mógł twoją wypowiedź
                    zinterpretować.


                    > 3. Cena ziemi 1500zł? No ale teraz to Ty podałeś "do" bo w
                    wiekszosci
                    > lokalizacji, takze w Wawie, cena ziemi w m2 nie przekracza 500-
                    700zł.

                    Tutaj musiałbyś dokładniej sprecyzować gdzie. W tym przykładowym
                    Wilanowie nie ma takich transakcji - a już zdecydowanie nie pod
                    budynki wielorodzinne.

                    > Poza tym, popełniasz jeden zasadniczy bład. Liczysz po cenach
                    ziemi ze szczytu.

                    To nie błąd - mówimy cały czas o mieszkaniach w budowie lub juz
                    wybudowanych. Zakupy ziemi były dla tych inwestycji dokonywane w
                    latach 2005-2006 czyli jeszcze przed szczytem i cena 1000zł/m2 była
                    wysoka ale nie szczytowa (w szczycie 2007-2008 właściciele żądali
                    nawet 1500zł/m2)

                    > A ziemia TEŻ stanieje.

                    Oczywiście tylko, że nie aż w takim stopniu i tempie jak mieszkania
                    bo ziemi zwykle nie sprzedają zawodowcy tylko właściciele z dziada
                    pradziada. Ta ilość ziemi, którą będą wyprzedawać developerzy jest
                    obecnie trudna do oszacowania ale moim zdaniem nie obniży ceny
                    gruntów o więcej niż 20-30% w stosunku do szczytu.

                    > Podtrzymuje że ceny mieszkań spadną o 50-70%. Na Sląsku są
                    mieszkania nawet
                    > poniżej 1500zł/m2. Dziwne?

                    Nie to nie jest dziwne. Na Ukrainie pewnie można znaleźć mieszkania
                    po 150 zł/m2 - tylko to niczego nie dowodzi. W Warszawie zdarzają
                    sie mieszkania po 2500 zł/m2 tylko jakoś długo nikt nie chce ich
                    kupić.


                    > Wszystko synu zależy od atrakcyjności. Jak będzie stara buda
                    gdzieś na Białołec
                    > e
                    > to i za 3000 mało kto będzie chciał tam mieszkać. Na razie
                    mieliśmy sytuacje że
                    > ludzie brali "wszystko", byle szybciej, bo ceny rosną/bo jeszcze
                    dają kredyt/
                    > Ale to już historia.
                    > A tak apropos to goła ziemia jest czasami więcej warta niż
                    ziemia+np rozpadając
                    > y
                    > się na niej wieżowiec

                    I z tym wszystkim zgadzam się w 100%.
                    A jeśli jesteś doradcą kredytowym to nawet w 110%! :)


                    > dlatego radzę ostrożnie wyceniać wartość ziemi w m2
                    > mieszkania.

                    Pamiętaj, że w wielu atrakcyjnych lokalizacjach plany miejscowe
                    ograniczają możliwość intensywnej zabudowy terenu.

                    Przykład (rzeczywisty - nie wymyślony)do policzenia:
                    dopuszczalna powierzchnia zabudowy działki - 35%
                    dopuszczalna ilość kondygnacji mieszkalnych - 3
                    minimalna powierzchnia biologicznie czynna - 40%
                    wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni użytkowej 1 kondygnacji
                    to ok. 60-65% (takie są realne wielkości po odjęciu konstrukcji i
                    komunikacji)
                    Policz sobie ile m2 powierzchni mieszkalnej można uzyskać z każdych
                    100m2 powierzchni działki.
                    Wyjdzie, że w każdym metrze kwadratowym mieszkania musi być
                    uwzględniona cena minimum 1,5m2 gruntu.
                    Nawet jeśli cena gruntu w rzeczonym Wilanowie spadnie o zakładane
                    przez ciebie 50% to w stosunku do szczytu daje to cenę gruntu
                    700zł/m2 i cenę gruntu w cenie mieszkania 1.050 zł/m2. Przy takiej
                    kalkulacji cena mieszkania 3000zł/m2 (w tym podatki 250zł i zysk
                    developera 250zł) jest mało prawdopodobna bo na wybudowanie
                    pozostaje mniej niż 1500zł/m2. Cena 5000zł/m2 jest już dużo bardziej
                    realna - oczywiście to kalkulacje, które dotyczą budowy, którą ktoś
                    chciałby zaczynać teraz.
                    Wynik kalkulacji jest taki, że nowych inwestycji w Wilanowie nie
                    będzie dopóki istnieje groźba, że potencjalni nabywcy oczekują
                    spadku ceny do 3000zł/m2.
        • Gość: haha za 8-10 lat IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 25.02.09, 10:44
          drogi Miśku,
          za 8-10 lat (po wprowadzeniu euro, które nas zbawi) będziemy potęgą
          gospodarczą na miarę co najmniej Wlk. Brytanii i Niemiec razem wziętych.
          będą do nas walić drzwiami i oknami Białorusini, Ukraińcy i Chińczycy w celu
          podjęcia doskonale płatnej pracy. będą potrzebować mieszkań. popyt skoczy
          niemiłosiernie, ceny wzrosną o jakieś 50-60% (od bazy z okresu górki 2008
          oczywiście).
          .... że też jeszcze takich historyjek nie opowiadają developerzy, agenci i
          wszelkiej maści "eksperci" i "analitycy". dziennikarze, do boju. już pisać o
          czymś takim. zrzekam się nawet praw autorskich do tej historyjki.
      • Gość: gość Re: Mieszkaniowy klincz IP: 94.254.209.* 24.02.09, 21:48
        a i jeszcze jedno, wycofują oferty?, tylko na jak długi czas ,,,
        rok, dwa, trzy, cztery? zanim rynek znów się rozbuja, zanim zacznie
        nam przybywać kolegów w pracy zamiast ubywać, zanim wróci optymizm
        upłynie troszkę czasu a i tak nie wiadomo jaki będzie rezultat
    • Gość: Marek Mieszkaniowy klincz IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 24.02.09, 22:57
      (...)Ostatnio jeden z inwestorów z Irlandii powierzył nam zarządzanie 80
      mieszkaniami, które, by wynająć, wykończył i wyposażył(...)

      To ten inwestorek nieźle dostał na różnicach kursu euro między 2008 a 2009. A
      wynajem... zysk może być raczej znikomy jeśli wszyscy się na niego rzucą.
    • Gość: Feliks Ceny oferowane- to fikcja IP: *.gdynia.mm.pl 25.02.09, 08:07
      sprawa jest prosta ceny wystawioane sa jeszcze z 2007.
      Liczba kupujących, ich zdolnośc kredytowa zasoby finansowe którymi
      dysponuja są 30 procent niżej tych cen. Dopóki się nie spotkają
      transakcji nie będzie. To chyba jasne że w obliczu recesji i
      bezrobocia, zaostarzania polityki kredytowej pieniędzy nie
      przybędzie- wręcz przeciwnie ubędzie. Poza tym jak większośc tych co
      chcieli kupic zrobiła to- mieli na to 5 lat prosperity. Dlatego ceny
      spadna do niższego poziomu. Tak będzie przez najbliższe 2-3 lata.
      No chyba że ktos zyje marzeniami ścietej głowy to może wystawic
      mieszkanie wg cen oferowanych. To jest fikcja
    • lava71 brak transakcji ... 25.02.09, 08:29
      Nie ma co się spieszyć. Przy obecnym kryzysie wszystko poleci w dół. Ceny
      materiałów budowlanych, robocizny i przede wszystkim ziemi. W brew niektórym co
      to mówili, że ziemi nie przybywa i że musi tyle kosztować ... w rzeczywistości
      jest jej bardzo dużo i to w obrębie samych miast. Jak w końcu przejdzie
      propozycja odrolnienia to ceny nieruchomości podmiejskich tym bardziej zanurkują
      w dół.
      • stolat3 Re: brak transakcji ... 25.02.09, 09:00
        lava71 napisał:

        > Nie ma co się spieszyć. Przy obecnym kryzysie wszystko poleci w
        dół. Ceny
        > materiałów budowlanych, robocizny i przede wszystkim ziemi. W brew
        niektórym co
        > to mówili, że ziemi nie przybywa i że musi tyle kosztować ... w
        rzeczywistości
        > jest jej bardzo dużo i to w obrębie samych miast. Jak w końcu
        przejdzie
        > propozycja odrolnienia to ceny nieruchomości podmiejskich tym
        bardziej zanurkuj
        > ą
        > w dół.
        >
        >

        Wyjdź może z tego wirtualnego świata , przestań oglądać telewizję i
        uruchom to co masz pod kopułą. Odrolnienie to jest pijarowska
        zagrywka rządu i takie hasła niczego nie zmienią. Możesz mieć ziemię
        odrolnioną i na niej nic nie podbudujesz , a na ziemi rolnej
        przewidzianej pod zabudowę możesz pałace budować. Ucz się i myśl ,
        to wkońcu jest bezbolesne.
      • az100 Re: brak transakcji ... 25.02.09, 11:47
        lava71 napisał:

        > Nie ma co się spieszyć. Przy obecnym kryzysie wszystko poleci w
        dół. Ceny
        > materiałów budowlanych, robocizny i przede wszystkim ziemi. W brew
        niektórym co
        > to mówili, że ziemi nie przybywa i że musi tyle kosztować ... w
        rzeczywistości
        > jest jej bardzo dużo i to w obrębie samych miast. Jak w końcu
        przejdzie
        > propozycja odrolnienia to ceny nieruchomości podmiejskich tym
        bardziej zanurkuj
        > ą
        > w dół.


        Ustawa o odrolnieniu gruntów miejskich już obowiązuje ale nie
        dotyczy gruntów podmiejskich.
        Poza tym nie znasz mentalności prywatnych właścicieli ziemi. Jeśli
        sąsiad sprzedał w 2008 roku swoją ziemię pod budowę za 100zł/m2 to
        żaden włościanin (z wyjątkiem garstki desperatów) nie sprzeda
        ojcowizny za mniej niż 101zł/m2 przez najbliższe 3-4 lata.
        Na rynku zostanie dostępna tylko ta ziemia, która była kupowana z
        zamiarem osprzedaży - czyli będzie jej zdecydowanie mniej.
        • Gość: areq Re: brak transakcji ... IP: *.171.65.147.static.crowley.pl 25.02.09, 14:16
          > Poza tym nie znasz mentalności prywatnych właścicieli ziemi. Jeśli
          > sąsiad sprzedał w 2008 roku swoją ziemię pod budowę za 100zł/m2 to
          > żaden włościanin (z wyjątkiem garstki desperatów) nie sprzeda
          > ojcowizny za mniej niż 101zł/m2 przez najbliższe 3-4 lata.

          Garstka desperatów powiadasz...
          Chyba nie znasz mentalności podmiejskich /wiem wiem,że ustawa
          reguluje grunty w obrębie miast:)/ wsioków.
          Były trzy rodzaje gospodarzy:
          a) sprzedam bo już mie siem nie chce łorać a mużna zarobić pare
          złotych
          b) sprzedam bo córunio musi mieć chałupę jak siem Staszek
          wprowadzi./ale ci miast budować domy,siup na kawalerkę do miasta:)/
          c) sprzedam bo sunsiod dostał 150zł/mkw to jo jok sprzedom za 140zł
          to na pywno kupiom.
          Z wymienionych z ceny /do czasu/ nie zejdzie typ c) reszta sprzeda
          za tyle ile da kupiec.
          Obecnie typ c) jest na etapie rozterki finansowej:) jak wiadomo
          ziemię można wydzierżawić,ale sensownie,a więc wyłącznie drugiemu
          rolnikowi coby mógł se pouprawiać...działek po 1000mkw raczej nikt
          nie będzie uprawiał:)
          • Gość: asde Re: brak transakcji ... IP: *.internetdsl.tpnet.pl 25.02.09, 15:50
            Po wsiach "rządzi" przede wszystkim mentalność z która mój brat deweloper (tak
            już widzę te szyderstwa) usłyszał od chłopa w Tyńcu (formalnie Kraków ale każdy
            znający realia wie że to wieś) za kawałek pola (nie wspomnę jakiej wielkości a
            konfabulować mi się nie chce)"pół miliona $" - było to czasy dolara po 4 zł,
            przed całym bąblem zaznaczam.
            Na próbę urealnienia ceny usłyszał: "Eee Panie a c.. z tym to niech leży"
              • Gość: a jak Re: brak transakcji ... IP: 78.155.46.* 26.02.09, 00:52
                nie wiem skad masz takie informacje - po podzieleniu dzialek nie ma zadnego
                problemu w dalszej uprawie - koszta pozostaja takie same.

                A jak nie zaplacisz za dzialke tyle ile chce to jej nie dostanies - po co
                mialbym sprzedawac skoro mam dobra prace, mam dom, mam na jedzenie, mam na
                wycieczki i na edukacje... Chcesz budowac dom - musisz placic...
                • Gość: areq Re: brak transakcji ... IP: *.171.65.147.static.crowley.pl 26.02.09, 16:25
                  Nie wiem skąd masz takie informacje.Przekształcenie kosztuje.Podatek
                  gruntowy dopóki nie jest działka zabudowana jest niewiele większy
                  ale jest.
                  Poza tym.Masz pole.Dzielisz na 10 działek.Sprzedajesz jedną-traf
                  chciał akurat środkową..i co siejesz rzepak po obu stronach?
                  Dopłat unijnych już za działki przekształcone z rolnych na zasadzie
                  ustawy nie dostaniesz...
      • sylwek10091974 Re: Mieszkaniowy klincz 25.02.09, 09:48
        biura nieruchomości przez długi czas podbijały bębenek do granic
        możliwości. Doszło do tego że proponowane przez nie działki
        budowlane np. w odległości 25 km od Łodzi wystawiano za 170 tys. PLN
        (10 arów, dojazd gruntowy szer. 6 metrów, bez kanalizacji, woda 50
        metrów dalej, prąd 200 metrów, dziaka rolna, właścicielowi nawet nie
        chciało się załatwić WZ, w trakcie negocjacji cenowych mówił
        że "takie są realia" - proszę się popytać w biurach
        nieruchomości...). O cenach domów z lat 60 - 80 w ogóle nie wspomnę.
        Więc niech teraz bankrutują!
    • Gość: d Mieszkaniowy klincz IP: 193.215.82.* 25.02.09, 08:53
      Mieszkania beda schodzic jak ludzi bedzie na nie stac.
      Przeliczcie sobie na ilosc pensj, pomyslcie czy cale zycie bedziecie
      spalacac tylko kredyt na mieszkanie i ze przez 20 lat bedziecie zyc
      jak mnich, bo juz na nic innego nie bedzie was stac. Czy ludzie sa
      gotowi na takie wyzeczenia? Nie, bo kazdy chce zyc jak czlowiek.
      Dalem ostatnio ogloszenie: poszukuje ekipy do budowy domu, zgosilo
      sie 12 milych panow ktorzy posiadaja ekipy, pamietacie rok temu, nie
      byli tacy mili i chcieli 4x tyle. Ludzie w polsce nie potrafia
      ograniczyc strat, widza tylko cyferke w tej chwili i nie przeliczaja
      sobie ile beda naprawde stratni, moze niech policza sobie ile sa
      stratni do teraz, bedzie latwiej.