bezpieczna sprzedaż mieszkania

[piort]

Mój kuzyn, obywatel Niemiec, oddziedziczył mieszkanie w Warszawie i chce je
sprzedać, ale uparł się, że podpisze akt notarialny dopiero wtedy, gdy jego
bank potwierdzi, że pieniądze znajdują się na jego koncie w Niemczech.
Zakładam że akt notarialny musi być sporządzony w Polsce. Jak można
bezpiecznie przeprowadzić tę transakcję, tak aby ani nabywca ani sprzedawca
nie ponosili żadnego ryzyka wynikającego z czasu przelewania pieniędzy i
odległości?

[piort]

Chodzi również o wzajemne zabezpieczenie się przed złą wolą każdej ze stron i
przed zdarzeniami losowymi(np.wypadek, nagłe zachorowanie) w trakcie transakcji.

[malgosia19734]

mam nieodparte wrażenie, że Twój kuzyn szuka ciężkiego idioty. przy takim
założeniu, że podpisuje akt notarialny dopiero, gdy pieniądze będą na koncie,
nie ma już metody na zwiększenie bezpieczeństwa kuzyna.
przychodzi mi do głowy rozdzielenie umów na zobowiązującą i rozporządzającą. na
podstawie zobowiązującej nabywca dokonałby zapłaty. potem szanowny kuzyn
rozporządziałby mieszkaniem. minus - dwa razy u notariusza, większe koszty.
powodzenia. M

[piort]

Droga Małgosiu, czy możesz rozwinąć temat? Mój kuzyn nie szuka ciężkiego
idioty, ale nasłuchał się, tam w Niemczech, o różnych oszustwach dokonywanych
przy takich transakcjach. Nie mając wiedzy na ten temat zasięgnął porady w
swoim oddziale Dutsche Bank i tam mu powiedziano, że jego pieniądze będą
bezpieczne dopiero gdy wpłyną na jego konto. Jestem przekonay, że istnieją
sposoby zabezpieczenia obydwu stron, koszt tego zabezpieczenia zapewne jest
wysoki, ale do zniesienia gdy człowiek obawia się utraty całości. Banki napewno
mają procedury na takie sytuacje, przecież nie wszyscy kontrahenci sobie ufają.

[jaque]

Na podpisanie aktu po przelaniu pieniędzy nikt normalny się moim zdaniem nie
zgodzi.
Ale można załatwić sprawę przez depozyt u notariusza. Akt jest podpisywany, gdy
kasa za mieszkanie jest na koncie notariusza, a ten potem przelewa pieniądze
sprzedającemu. Proste, bezpieczne dla obu stron i niezbyt drogie (dwa lata temu
za depozyt ok. 200 000 płaciliśmy jakieś 500 zł).

[mojeprawo]

aby bezpiecznie taka transakcję przeprowadzić
fachowcy wiedzą jak to zrobić,
podpowiem że nalezy skorzystać z rachunku powierniczego
na który kupujacy przed transakcją przeleje należną kwotę a bank powiernik
przekaże ją na konto sprzedającego dopiero po zawarciu umowy sprzedazy i
przedłożeniu aktu notarialnego w banku
działa to pewnie i bezpiecznie

[piort]

Czy mógłbyś mi przybliżyć koszt takiej operacji? Zapewne zależy on od czasu
przebywania pieniędzy na rachunku powierniczym i od sumy transakcji, ale czy to
są promille czy procenty? Czy umowa mięzdy bankiem, sprzedającym i kupującym ma
jakąś ustaloną formę? Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku w określonym
terminie, to kupujący chce jak najszybciej odzyskać wpłacone pieniądze, jak to
wygląda?

[izba.notarialna]

Dwie najbezpieczniejsze formy, w których pieniądze w trakcie transakcji są
powierzone odrębnym instytucjom to rachunek bankowy typu ESCROW i depozyt
notarialny.
Umowa rachunku ESCROW zawierana jest pomiędzy trzema stronami, którymi są
zarówno strony umowy na potrzeby których jest otwierany rachunek, jak również
bank. Powierzający środki (kupujący) zobowiązuje się w umowie do zgromadzenia
na rachunku określonej kwoty pieniędzy, która zostanie w przyszłości wypłacona
przez bank beneficjentowi (sprzedającemu). Bank natomiast, działając jako
powiernik kupującego, zobowiązuje się do dokonania wypłaty na rzecz
sprzedającego, dopiero jednak po uprzednim spełnieniu przez niego określonego
świadczenia. Jednocześnie bank gwarantuje, że środki zdeponowane na rachunku
nie zostaną przeznaczone na żaden inny, niż określony w umowie cel, ani
wycofane bez zgody Sprzedającego.
Jeśli chodzi o depozyt notarialny, to kupujący składa do depozytu określoną
kwotę pieniędzy, a z przyjęcia do depozytu sporządza się protokół, w którym
określa sie komu i w jakich okolicznościach mają zostać wypłacone środki.
Notariusz w przypadku dojścia umowy do skutku wypłaca po jej podpisaniu
pieniądze na rachunek sprzedawcy, a jeśli do umowy nie dojdzie, zwraca
pieniądze kupującemu. Z wydania pieniędzy z depozytu również sporządza się
protokół.
Pozostałe możliwe formy zapłaty zawsze niosą ryzyko dla jednej ze stron. Jeśli
kupujący płaci przelem przed aktem, to nie ma pewności, że dojdzie do zawarcia
umowy i nabędzie własność mieszkania. Jeśli płatność następuje po podpisaniu
umowy, to sprzedwca nie jest już właścicielem mieszkania, a jednocześnie nie ma
gwarancji, że środki wpłyną na jego konto. Oczywiście w akcie ustanowia się
tytuył egezucyjny ułatwiający dochodzenie zapłaty, można również płatność
zabezpieczyć hipoteką, ale nadal taka transakcja jest obciążona ryzykiem.
Możliwą formą zapłaty jest także gotówka, kiedy płatność następuje przy
podpisaniu umowy, ale tej formy strony raczej unikają przy większych kwotach.

[piort]

Bardzo Ci dziękuję za wyczerpujące wyjaśnienie, ESCROW account to po polsku
chyba "rachunek powierniczy". Wiele szukałem w sieci i rzeczywiście to chyba
jedyna forma bezpiecznej sprzedaży mieszkania nie narażająca żadnej ze stron na
ryzyko. Usiłowałem się dowiedzieć o koszt takiej operacji, różne panienki w
bankach prowadzących RBON (rachunek bezpiecznego obrotu nieruchomościami)
opowiadają o sumie od 200 do 250 zł, w co nie chce mi się wierzyć. Chodzi o
transakcję za 500.000 zł, która może potrwać nawet miesiąc. Czy mógłbyś mi
podać rzeczywisty koszt przeprowadzenia takiej transakcji?