Kupujacy nie stawil sie do aktu.

[j666]

Kupujący wpłacił w grudniu zadatek przy cywilnoprawnej umowie
przedwstępnej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mieszkalnego.

Nastepnie w końcu lutego kupujący stwierdził, że nie chce kupić tego
mieszkania, przeszkadza mu ograniczone prawo rzeczowe, a nie odrębna
własność.

W tej sytuacji sprzedająca wezwała kupujacego na piśmie z
potwierdzeniem do stawiennictwa u notariusza w ostatnim dniu wg
umowy przyrzeczonej.

Kupujący zgodnie ze swoją z wcześniejszą zapowiedzią telefoniczną
nie stawił się w kancelarii, więć p. Rejent sporządziła akt z
niedojścia do skutku umowy z powodu niestawienictwa strony (nawiasem
mówiąc 200 zł taksy + VAT to sporo).

I teraz pytanie, co dalej powinna zrobić sprzedająca, aby nie
narażać się na ew. roczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej wg
Kodesku cywilnego?

Nic więcej nie musi robić

[irma223]

j666 napisał:

Skoro termin, w którym kupujący się nie stawił, był ostatnim dniem, do którego
najpóźniej zgodnie z umową przedwstępną miało dojść do zawarcia umowy
przyrzeczonej, wezwanie zostało wysłane i przez kupującego otrzymane, stosowny
dokument został przez panią notariusz sporządzony, to sprzedająca może spokojnie
sprzedać nieruchomość komu innemu, a zatrzymany zadatek wydać np. na wczasy
zagraniczne.

Termin 1-roczny z KC to: gdyby np. to sprzedająca nie przystąpiła w terminie do
umowy to kupującemu przysługiwałby 1-roczny termin do żądania zwrotu podwójnego
zadatku. Po upływie roku kupujący nie miałby już prawa roszczenia.

Sprzedająca fizycznie zadatek ma i może go sobie zachować, więc z żadnym
roszczeniem nie występuje.

[j666]

Po niestawiennictwie do aktu kupujący poprzez wynajętego radcę
prawnego wystosował do sprzedającej list z żądaniem zwrotu zadatku w
podwójnej wysokości w terminie 7 dni pod rygorem zwrócenia się przez
kupującego do sądu.

Strona kupująca motywuje swoje żądanie tym, iż sprzedająca rzekomo
zataiła jakoby "wadę prawną", czyli że na to mieszkanie można co
prawda ustanowić księgę wieczystą na spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu mieszkalnego i następnie wpisać do owej KW hipotekę na
rzecz banku, ale ponoć nie można ustanowić odrębnej własności lokalu.

W treści cywilnoprawnej umowy przedwstępnej strony piszą wyłącznie o
przeniesieniu spółdzielczego własnościowego ograniczonego prawa
rzeczowego, nic nie piszą o jakiejkolwiek odrębnej własności, a co
więcej kupujący oświadczył w jedym z artykułów umowy przedwstępnej,
że zapoznał się z dokumentami i stanem prawnym lokalu i nie wnosi do
niego zastrzeżeń.

Smaczku dodaje fakt, że transakcja miała zostać dokonana za
pośrednictwem jednej i tej samej dla obu stron agencji, która to
agencja zainkasowała już po 1/2 wynagrodzenia od każdej ze stron w
chwili podpisania umowy przedwstępnej.

Czy na powyższe pismo od pełnomocnika kupującego sprzedająca w ogóle
musi odpowiadać, lub wykonywać inną czynność prawną?

[irma223]

j666 napisał:


> Strona kupująca motywuje swoje żądanie tym, iż sprzedająca rzekomo
> zataiła jakoby "wadę prawną", czyli że na to mieszkanie można co
> prawda ustanowić księgę wieczystą na spółdzielcze własnościowe
> prawo do lokalu mieszkalnego i następnie wpisać do owej KW
> hipotekę na rzecz banku, ale ponoć nie można ustanowić odrębnej
> własności lokalu.

A dlaczego nie można? Spółdzielnie na żądanie mają obowiązek ustanowić odrębną
własność lokalu.

> W treści cywilnoprawnej umowy przedwstępnej strony piszą wyłącznie > o
przeniesieniu spółdzielczego własnościowego ograniczonego prawa
> rzeczowego,

No właśnie

> nic nie piszą o jakiejkolwiek odrębnej własności, a co
> więcej kupujący oświadczył w jedym z artykułów umowy
> przedwstępnej, że zapoznał się z dokumentami i stanem prawnym
> lokalu i nie wnosi do niego zastrzeżeń.
>
> Smaczku dodaje fakt, że transakcja miała zostać dokonana za
> pośrednictwem jednej i tej samej dla obu stron agencji, która to
> agencja zainkasowała już po 1/2 wynagrodzenia od każdej ze stron w
> chwili podpisania umowy przedwstępnej.

To proszę skontaktować się ze swoim pośrednikiem.

Moim zdaniem kupujący kombinuje i to kombinuje głupio, ale Państwa pośrednik z
pewnością więcej Państwu pomoże niż my tu na forum. Zapewne też ma zaufaną
kancelarię prawną, z którą współpracuje.

> Czy na powyższe pismo od pełnomocnika kupującego sprzedająca w
> ogóle musi odpowiadać, lub wykonywać inną czynność prawną?

Odpowiedzieć coś by wypadało, najlepiej przypomnieć stronie kupującej, co miało
być przedmiotem sprzedaży zgodnie z umową przedwstępną.

Tekst umowy - tak jak go Pan przytoczył - jest moim zdaniem bardzo dobrze
napisany i nie zostawia wątpliwości, że kupujący wiedzieli, co zamierzają nabyć.

Co do części prowizji płaconej przy umowie przedwstępnej - to akurat jest norma.
Pośrednik nie zawinił przy tej transakcji, a swoją pracę wykonał.

[j666]

W pewnym skrócie spółdzielnia mieszkaniowa jest władającym gruntem,
ale toczy spór z miastem przeniesiony z pozwu SM do sądu, ale
budynki wybudowała ok. 1986 r.

Co do pośrednika to oczywiście w pierwszej kolejności będzie chronił
własne cztery litery.


-----

> A dlaczego nie można?
> Spółdzielnie na żądanie mają obowiązek ustanowić odrębną własność
lokalu.

[irma223]

j666 napisał:

> W pewnym skrócie spółdzielnia mieszkaniowa jest władającym
> gruntem, ale toczy spór z miastem przeniesiony z pozwu SM do sądu, > ale
budynki wybudowała ok. 1986 r.

Czyli grunt nie jest własnością spółdzielni ani nie jest w użytkowaniu
wieczystym spółdzielni?

> Co do pośrednika to oczywiście w pierwszej kolejności będzie
> chronił własne cztery litery.

Pośrednik ma udowodnić, że zrobił wszystko, by sprawdzić stan prawny przed
transakcją i by wyjaśnić stan nieruchomości przed transakcją stronie kupującej.
A z Pańskiego wcześniejszego postu wynika, że zrobił i że kupującemu nikt nie
obiecywał gruszek na wierzbie.

Czyli Pan i pośrednik macie interes zbieżny.

[j666]

Podejrzewam, że pośrednik w swoich działaniach wcale nie badał
odrębnej własności czy gruntów spółdzielni.

Przedmiotem zbycia miało być spółdzielcze własnościowe prawo i jako
takie było przedmiotem cywilnoprawnej umowy przedwstępnej, miało byc
przedmiotem umowy przyrzeczoenj oraz zbycie miało być podstawą do
założenia KW na tym spółdzielczym praawie rzeczowym i ewentualnego
wpisu hipoteki z tytułu udzielonego przez bank kredytu.

Natomiast zapewne po uwadze ze strony analityka w banku kupujący
obecnie zaparł się, że nie chce kupić tego mieszkania.


-----

> Pośrednik ma udowodnić, że zrobił wszystko, by sprawdzić stan
prawny przed transakcją i by wyjaśnić stan nieruchomości przed
transakcją stronie kupującej.
> A z Pańskiego wcześniejszego postu wynika, że zrobił i że
kupującemu nikt nie obiecywał gruszek na wierzbie.

[irma223]

j666 napisał:

> Podejrzewam, że pośrednik w swoich działaniach wcale nie badał
> odrębnej własności czy gruntów spółdzielni.

Niemożliwe. Na pewno badał stan własności gruntów. Być może zrobił to sam, nie
angażując Pana.


> Przedmiotem zbycia miało być spółdzielcze własnościowe prawo i
> jako takie było przedmiotem cywilnoprawnej umowy przedwstępnej,
> miało byc przedmiotem umowy przyrzeczoenj oraz zbycie miało być
> podstawą do założenia KW na tym spółdzielczym praawie rzeczowym i >
ewentualnego wpisu hipoteki z tytułu udzielonego przez bank
> kredytu.

I brak przeszkód prawnych, by się tak stało. Na spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu można zakładać księgę wieczystą, zbywać je i ustanawiać na nim
hipotekę. Nie musi to być prawo odrębnej własności lokalu. Jeżeli grunt nie jest
własnością spółdzielni ani nie jest w jej użytkowaniu wieczystym to na żądanie
osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a która chce
przekształcić to prawo w prawo odrębnej własności spółdzielnia ma obowiązek
wystąpić do sądu o zasiedzenie gruntu, na którym się znajduje budynek po to, by
móc spełnić później swój obowiązek wobec osoby, która wystąpiła o żądanie
przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej
własności i to prawo w odniesieniu do danego mieszkania ustanowić.

Ale to są plany na przyszłość kupującego nie mające nic współnego z tym, co było
oferowane i co miało być przedmiotem transakcji i finansowania poprzez kredyt.

Równie dobrze kupujący mógłby się wycofać, bo chciał w mieszkaniu sobie zrobić
salon fryzjerski, a okazało się, że tak od razu się nie da.

> Natomiast zapewne po uwadze ze strony analityka w banku kupujący
> obecnie zaparł się, że nie chce kupić tego mieszkania.

Nie wie Pan, czy faktycznie była jakaś uwaga ze strony analityka i czego dotyczyła.

Plany kupującego na przyszłość Pana nie interesują. Kupujący kupował
spółdzielcze własnościowe, które kupić mógł, mógł na nie wziąć też kredyt i
założyć księgę wieczystą. To wszystko bez żadnych przeszkód.

Jeśli Pan ma wątpliwości i nie ufa pośrednikowi (choć nie wiem, czemu), to
proszę samemu sprawdzić w kilku bankach, jak by wyglądało wzięcie kredytu na
Pańskie mieszkanie przy takim stanie prawnym jakie jest. A najlepiej w banku, w
którym ponoć kupujący starał się o kredyt.

isip.sejm.gov.pl/servlet/Search?todo=file&id=WDU20010040027&type=3&name=D20010027Lj.pdf
"USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

Dz.U. 2001 Nr 4 poz. 27, Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z 2004 r. Nr 19,
poz. 177, Nr 63, poz. 591, z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167,
poz. 1398, Nr 260, poz. 2184, z 2006 r. Nr
165, poz. 1180, z 2007 r. Nr 125, poz. 873, z 2008 r. Nr 235, poz.
1617.
(...)
Art. 17 (14).
1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa
jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:
1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z
budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego
spółdzielni wraz z odsetkami;
2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 i 11.
(ust. 1 niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim zobowiązuje spółdzielnię do
zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka
spółdzielni lub osobę niebędącą członkiem spółdzielni wyłącznie spłat, o których
mowa w pkt 1 i 2 tego przepisu - wyrok TK (Dz.U. z 2008 r. Nr 235, poz. 1617) -
traci moc w tym zakresie z dn. 31 grudnia 2009 r.)

1(1). Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w
terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że
nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni
nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym
wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

(ust. 1(1) niezgodny z Konstytucją - wyrok TK (Dz.U. z 2008 r. Nr 235, poz.
1617) - traci moc w tym zakresie z dn. 31 grudnia 2009 r.)

Art. 17(18).
1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania
egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w
budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu
jednorodzinnego.
(...)
Art. 35.
1. Spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem
gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż
Skarb Państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed
tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni, budynki lub
inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na
ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem.
Przepis stosuje się, jeżeli przed dniem złożenia wniosku przez spółdzielnię nie
została wydana decyzja o nakazie rozbiórki budynków. Przepis art. 4 pkt 3a
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r.
Nr 46, poz. 543) stosuje się odpowiednio.
11. Jeżeli budynki spełniające warunki określone w ust. 1 położone są na kilku
nieruchomościach, z których część stanowi własność spółdzielni, a część
przedmiot użytkowania wieczystego, spółdzielnia może żądać nabycia własności
działek znajdujących się w jej użytkowaniu wieczystym. Przepis art. 69 ustawy o
gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio.
(...)
4. Jeżeli nieruchomość, o której mowa w ust. 1, posiada nieuregulowany stan
prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
spółdzielnia mieszkaniowa nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie,
jeżeli spełnia kryteria wymagane w ust. 1. Przepis art. 511 Kodeksu postępowania
cywilnego, w zakresie zobowiązującym do wskazania we wniosku o wszczęcie
postępowania zainteresowanych w sprawie, nie stosuje się
1(2). Jeżeli budynki spełniające warunki określone w ust. 1 położone są na
gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste innej osobie niż spółdzielnia
mieszkaniowa będąca posiadaczem tych budynków, spółdzielnia może żądać, aby
osoba ta przeniosła na nią prawo użytkowania wieczystego za wynagrodzeniem.
(...)
4(2). Jeżeli osoba uprawniona do lokalu spółdzielczego wystąpiła z wnioskiem o
przeniesienie prawa odrębnej własności, a spółdzielni nie przysługuje prawo
własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się objęty
wnioskiem lokal, a spółdzielnia spełnia warunki, o których mowa w ust. 41, to
zarząd spółdzielni obowiązany jest, w ciągu 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku,
do wystąpienia do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, na którym
znajduje się budynek, którego dotyczy wniosek."

"o których mowa w ustępie 4 (1)", nie "41"

[irma223]

irma223 napisała:


>
isip.sejm.gov.pl/servlet/Search?todo=file&id=WDU20010040027&type=3&name=D20010027Lj.pdf

"Art. 35.

4(2). Jeżeli osoba uprawniona ... o których mowa w ust. 41,"

Oczywiście w ustępie 4(1). Duża czwórka z małą jedynką na górze. Niestety przy
kopiowaniu ze strony internetowej sejmu system już nie rozróżnia cyfr dużych i
małych...

[j666]

Niemożliwe jest możliwe, pośrednik nie badał, sam się przyznał.

O KW dla gruntu poprosił dopiero bank, konkretnie DB.

Oczywiście zgadzam się z Panią, że dla transakcji zbycia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma to wielkiego
znaczenia.

Kredytów z wpisem do KW spółdzielczego własnościowego prawa
udzielają przecież inne banki, przykładowwo VB.


-----

> Niemożliwe.
> Na pewno badał stan własności gruntów.

A budynki stoją od 1986 roku?

[irma223]

j666 napisał:

> Niemożliwe jest możliwe, pośrednik nie badał, sam się przyznał.

To pośrednik zaliczył wpadkę, ale ta wpadka nie miała przy tej transakcji i tak
znaczenia.

Odnośnie oczekiwań przyszłościowych kupującego - budynki stoją od 1986 roku -
jak Pan sam pisał - a w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest artykuł 35:

"Art. 35.
1. Spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem
gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż
Skarb Państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed
tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni, budynki lub
inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na
ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem.
Przepis stosuje się, jeżeli przed dniem złożenia wniosku przez spółdzielnię nie
została wydana decyzja o nakazie rozbiórki budynków. Przepis art. 4 pkt 3a
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r.
Nr 46, poz. 543) stosuje się odpowiednio."

Pośrednik pisał prawidłowo, co było sprzedawane, a argument kupujący też ma
wymyślony jakby bez głowy i znajomości przepisów...

[j666]

Podejrzewam - podkreślam podejrzewam, ponieważ nie znam akt sprawy
sądowej z powództwa spółdzielni przeciw dawnej gminie obecnie miastu
o dzierżawę gruntu - że haczyk leżał w dokonanym w latach 90-tych
podziale dużej spółdzielni na kilka mniejszych.

Lecz dosłownie w ostatnich dniach SN wydał wyrok w bardzo podobnej
sprawie uznająć prawa spółdzielni powstałej z podziału.

Jak się wcześniej ze sobą zgodziliśmy, dla transakcji sprzedaży
spółdzielczego własnościowego prawa i tak nie ma to znaczenia.

Odpowiedzialnosc posrednika w obrocie nieruchomosc

[j666]

Przy okazji ciekawy wyrok SN z 23.11.2004 r., I CK 270/04.

Kupujacy wniósl pozew o podwójny zadatek !

[j666]

Mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
od paru miesięcy sprzedane - ze stratą ok. 30 tys. zł
z uwagi na wiszacy jak miecz Damoklesa pilny termin
zapłaty za nowe mieszkanie od dewelopera.

W tych dniach Sprzedająca otrzymała jednak odpis
pozwu, w którym Kupujacy za pośrednictwem adwokata
zwraca się o zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

[irma223]

Z Ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

"USTAWA z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147, Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, Nr 125, poz. 1368,
z 2002 r. Nr 169, poz. 1387, z 2003 r. Nr 42, poz. 363, z 2004 r. Nr 172, poz.
1804, z 2008 r. Nr 116, poz. 731.

Art. 1.
1 Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
2. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają
ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.
3. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa
do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
(...)
Art. 24(1).
1. Do ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 1
ust. 3, stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości.
2. W razie przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w prawo odrębnej własności lokalu
albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla
ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a
wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się
hipoteką na nieruchomości.
3. Właściciel nieruchomości w wypadkach, o których mowa w ust. 2, jest
obowiązany do ujawnienia w księdze wieczystej swego prawa oraz danych do
oznaczenia nieruchomości.
(...)
Art. 32.
1. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument
obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.
2. Do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący
oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na
wpis roszczenia. Przepis ten stosuje się odpowiednio do wpisu przeniesienia
hipoteki i ustępstwa pierwszeństwa; jednakże gdy ustępstwem pierwszeństwa mają
być dotknięte prawa innej jeszcze osoby, potrzebny jest także dokument
obejmujący zgodę tej osoby.
3. Zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku lub terminu.
(...)
Art. 65
1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć
prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości
bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
2. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi
udział współwłaściciela.
2a. (skreślony).
3. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku
hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie,
stanowiące własność wieczystego użytkownika.
4. Przedmiotem hipoteki mogą być także:
1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
5. Do hipotek określonych w ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio przepisy o
hipotece na nieruchomości."

I tyle.