Dodaj do ulubionych

Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie?

03.07.08, 21:50
Próbuję sprzedać mieszkanie, bardzo małe (17m2) w bardzo dobrym
punkcie w kamienicy na Mokotowie (przy Silver Screen Puławska).
Mieszkanie, choć małe, wygląda ładnie i jest w bardzo dobrym stanie.

Jak na razie sprzedaż nie idzie. Mieszkanie jest w jednej, sensownej
agencji. Próbowałam przez moment bezpośrednio, ale skończyło się
najazdem agencji i próbami oszukania mnie poprzez udawanie klienta
(podczas oglądania mieszkania!).
Ludzie podesłani przez "moją" agencję oglądają, czasem wyrażą
aprobatę i nic. Myślałam, że to kwestia ceny, ale do tej pory nikt
jej nie zakwestionował, ani nie proponował niższej jako
transakcyjnej (moja cena to 10 tys. za m2, ale jest to cena startowa
do negocjacji).
Zależy mi, żeby to mieszkanie sprzedać w ciągu roku, ze względu na
wyjazd. I nie wiem jak.
Wydawało mi się, że nie będzie problemu, ale po 4 miesiącach nie
wygląda to różowo. Rozumiem, że jest malutkie, ale na takie też jest
(był?) popyt.
Czy możecie poradzić mi jak się ogłaszać? Myślę o portalach typu
gratka, szybko.pl, domiporta itd., choć wiem, że od razu ogłoszenie
zostanie przejęte przez agencje i powstanie chaos. Czy wystarczy, że
przygotuję swoje ogłoszenie z przyzwoitymi zdjęciami czy też
powinnam kogoś wynająć do tego?
Zastanawiam się czy obniżyć cenę. Jeśli tak zrobię kupujący będzie
się targował, a zejść poniżej pewnego progu nie bardzo mogę
(mieszkanie kupiłam na kredyt).
Za wszelkie rady będę wdzięczna.
Obserwuj wątek
    • czarneslonce Re: Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie? 04.07.08, 00:28
      Po kolei:
      1. agencja - jeśli Twoja agencja jest, jak twierdzisz, sensowna (a nie mam
      powodów, żeby w to wątpić), to poproś ich o jedną rzecz. Niech przygotują ofertę
      Twojego mieszkania i nawiążą współpracę z zaprzyjaźnionymi (lub nie) agencjami.
      Niech przekażą tym agencjom ofertę Twojego mieszkania, być może któraś z nich ma
      klienta, który poszukuje akurat takiej nieruchomości, jak Twoja. A jeżeli nie
      chcesz, żeby ogłoszenie o mieszkaniu pojawiało się wszędzie z podpisami 125
      różnych agencji, to z góry zapowiedz, że sobie tego nie życzysz. Każda
      profesjonalna agencja uszanuje to i nie będzie reklamować nieruchomości w
      mediach a jedynie bazować na klientach, którzy się zgłoszą.
      Dla Ciebie nie są to żadne dodatkowe koszta, i tak zapłacisz wynagrodzenie
      swojej agencji a jeśli kupujący będzie z innej agencji, to zapłaci jej
      wynagrodzenie.
      Polecam też tak to zrobić, żeby każda z agencji, która ma klienta, nie
      kontaktowała się z Tobą, tylko z Twoją agencją i żeby to Twoja agencja tego
      klienta przyprowadzała. To jest najskuteczniejsza metoda, bo Twoja agencja i tak
      ma pewność, że dostanie od Ciebie wynagrodzenie a jednocześnie ma dużo większą
      szansę na szybką sprzedaż, bo kupujących może mieć z wielu innych agencji.
      A Ty i tak kontaktujesz się wyłącznie z przedstawicielem swojej agencji, więc Ci
      się nie mieszają pośrednicy.

      2. cena - mówisz, że masz pułap cenowy, poniżej którego nie zejdziesz. Cena
      wyjściowa to 10 000 PLN. Spróbuj ją obniżyć. Oczywiście zmniejszasz tym samym
      margines negocjacyjny, ale istnieje coś takiego, jak granica cenowa, powyżej
      której potencjalni nabywcy nie zadzwonią nawet jeżeli będą zdawać sobie sprawę,
      że to jest cena do negocjacji.
      Z własnego doświadczenia: sprzedawałem mieszkanie 45m2 w Śródmieściu. Początkowa
      cena ofertowa wynosiła 12 000 PLN/m2. Przez trzy tygodnie nie miałem ani jednego
      telefonu, mimo, że oferta była i w internecie i na słupach (wywieszki) i w agencji.
      Obniżyłem cenę do 10 000 PLN - przyszło kilka osób, jedna chciała znegocjować do
      8 500 PLN. Na to się nie mogłem zgodzić, mój pułap to było 9000. Po kolejnych
      trzech tygodniach obniżyłem do 9 500 PLN. I nagle miałem po kilkanaście
      telefonów dziennie. I po czterech dniach podpisałem umowę przedwstępną bez
      jakiejkolwiek negocjacji ceny z osobą, która - jak mi potem powiedziała -
      widziała to mieszkanie po 10 000 i to było dla niej za dużo. Kiedy powiedziałem,
      że wtedy była to cena do negocjacji, kupujący odpowiedział, że był tego pewien,
      ale to i tak było dla niego za dużo.
      Więc świadomość możliwości negocjacyjnych to czasem za mało, przydaje się też
      niższa cena, którą kupujący widzi, kiedy pierwszy raz zobaczy Twoją ofertę.


      3. ogłoszenia - polecam przede wszystkim wyklejenie ogłoszeń na ulicach (powinna
      to zrobić Twoja agencja, jeśli ją o to poprosisz, ale możesz robić to również
      samodzielnie), internet (gratka, domiporta - tam niech ogłasza Twoja agencja),
      gazety (odradzam wyborczą, jest bardzo mały odzew z niej, ale za to gorąco
      polecam "ofertę" i "nieruchomości bezpośrednio". Będziesz miała sporo telefonów
      od pośredników, ale jeśli ich nie chcesz, to mów to stanowczo i wyraźnie, acz
      sympatycznie. Ale z tych mediów dzwoni również wiele osób bezpośrednio
      zainteresowanych nabyciem).
      Jeżeli sama będziesz dawać ogłoszenia do internetu, to poszukaj sobie mniejszych
      serwisów (chociażby gumtree.pl albo jeszcze mniejsze, ogląda je mało osób, ale
      skoro tam weszły, to znaczy, że faktycznie chcą kupić) i w ogłoszeniach zaznacz,
      że nie życzysz sobie kontaktu pośredników.

      To tak na szybko, jeśli pojawią Ci się jakieś pytania, to śmiało pisz na priv.

      Pozdrawiam i życzę szybkiej i zyskownej sprzedaży:)
      • absorb Re: Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie? 13.07.08, 20:54
        CzarneSłońce jest bardzo dumny ze swojego postu jak widzimy,
        gratulacje, gratulacje. Tylko niech dopisze jak ma pojęcie o
        zawodzie ile się teraz trzaba nabiegać żeby sprzedać głupią
        kawalerkę. A dlaczego? Bo większość w Warszawie myśli, że jest
        właścicielem kwoty w wysokości ILOŚĆ METRÓW x 10 000zł.

        Odnośnie wątku Pani powyżej to obecnie mam w ofercie 3 kawalerki na
        bliskiej Woli która chodzi podobnie jak górny Mokotów (jedna 23m,
        dwie po 25m) w cenach od 175tys do 189tys i się pokazuje, pokazuje,
        pokazuje i się nie sprzedają. Pani mieszkanie z prowizją jest pewnie
        wystawione za około 180tys. Na 17sto metrowe mieszkanie trzeba nie
        lada amatora, jakiegoś hobbita. Po prostu to jest metraż
        akceptowalny przez 1% zainteresowanych kawalerką.

        Rada praktyczna: jeżeli to sensownie w środku wygląda powinno pójść
        za 149 tys.

        pozdrawiam
        absorb

        • absorb Re: Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie? 14.07.08, 22:32
          Z prowizją, notariuszem i PCC to wychodzi ze 2 paki za te 16 metrów
          z centymetrami ; -> A ja już widzę tą negocjację u tej Pani ; ->>

          Ja np. od tygodnia pokazuję i pokazjuję kawalerkę przy Górczewskiej
          (wysokość Płockiej), po remoncie, b. ładną i cichą o powierzchni 23m
          w budynku z cegły, która jest do wzięcia za 175tys... i nic....

          Ale nic nie przebija geniuszów, którzy wystawiają Wrzeciono z płyty
          do remontu 24m za 250 tys. z dopiskiem "BEZ AGENCJI!". Przyznać się -
          który obdzwania te oferty i wkurzył właścicieli!!!?? ; ->>
          • satorianus Re: Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie? 15.07.08, 09:06
            No tak. Najlepszą ofertę widziałem na Gibalskiego. Płyta w tragicznym stanie tak
            technicznym jak i społecznym. (70% mieszkańców to menele) mieszkanie- totalna
            demolka. 240tys za 24m2. Niby do negocjacji, ale jakos nie mialem ochoty na
            targi. Miesiąc póżniej za te same pieniądze kupiłem 35 m2 w cegle raptem 200
            metrów dalej. A i tak zastanawiam się, czy zrobiłem dobry interes...
            • absorb Re: Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie? 15.07.08, 14:53
              Ja nie wiem jak to będzie w przyszłości z cenami, ale w stosunku do
              tego co jest teraz to dobrze kupiłeś. No chyba, że trzeba będzie
              włożyć 35 tys. w remont... Czasami lubię sobie obdzwonić świrów
              sprzedających. Mój ulubiony to taki, który wycenił 42 metrową
              kawalerkę (średnio hodliwy metraż) do remontu na Marszałkowskiej na
              900tys i twardo trzyma. Marszałkowska Marszałkowską, ale tam tez
              jest ciężko wyciągnąć teraz 10 za metr w hodliwych metrażach
              (budynki lata 50-60). Oczywiście, ludzie którzy muszą sprzedać
              powoli zaczynają rozumieć, że jest trochę taniej niż by chcieli.
              OBECNIE - W WAKACJE - JEST TAKI MARAZ ZE STRONY KUPUJĄCYCH, ŻE CENY
              MUSZĄ SPAŚĆ. MARAZM JEST OKRUTNY, ALE WYNAJMY SZALEJĄ!!
              • satorianus Re: Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie? 15.07.08, 16:45
                Nie, kupiłem też na Gibalskiego, ale w kamienicy z lat 30-tych. Na Żytniej
                nieopodal na sprzedaż są 44m2 do remontu Jak dzwoniłem miesiąc temu to
                kosztowało 390tys i pośrednik twierdził, że więcej niż 5tys nie da się z tego
                urwać. W tej chwili już jest 350tys. Dlatego nie wiem jak będzie. Umowę
                ostateczną mam podpisać do listopada. Do tego czasu wiele może się zdarzyć. Co
                masz na myśli pisząc że wynajmy szaleją? Chyba ostanio spadły...
                • absorb Re: Jak sprzedać TO mieszkanie w Warszawie? 16.07.08, 15:40
                  Uprzedzam kolejne pytanie!

                  - Ursynów głęboki czy 'przymetrowy'? ; ->
                  - parter? 4/4 bez windy? czy....?
                  - płytka w szarej tonacji czy zdążyli pokolorować?
                  - klatka zrobiona czy ma być zrobiona
                  - balkon / brak ?
                  - co widać z okien?
                  - kuchnia oddzielna i widna? (jak Ursynów z płyty to pewnie tak..)
                  - jeśli do odświeżenia to rozumiem: okna wymienione, na podłodze
                  ładny parkiet, panele bądź inna deska, w łazience świeża glazura,
                  terakota do sufitu, w kuchni jakiś gresik, troszkę glazurki ozdobnej
                  i jakoś wyglądająca zabudowa kuchenna... czyli pokoje ewentualnie do
                  odmalowania, jakaś klamka do przykręcenia, etc? PRAKTYCZNA RADA:
                  jeżeli mieszkanie jest RZECZYWIŚCIE TYLKO DO ODŚWIEŻENIA (2-5 tys,
                  góra tydzień wszystkiego) to się je odświeża samemu przed sprzedażą!!
                  Jak ktoś wejdzie do czystego mieszkania po obejrzeniu 5 bardach to
                  szansa rośnie, oj rośnie.

                  Inna sprawa, że jak to szara płyta na parterze to nikt nawet nie
                  będzie mógł popodziwiać bo nie zadzwoni... Może po wakacjach...

                  Podam przykład, od tygodnia mam w 9 najlepszych serwisach i na 50
                  słupach kawalerke 33m na Bemowie z oddzielną kuchnią, jako tako
                  wyglądającą, z dwoma haczykami (ostatnie piętro, bez balkonu) za
                  209tys (czyli 6300metr) Jeden telefon, jedno zapytanie mailowe jak
                  do tej pory. Ale się w te wakacje naaaasprzedaję....
Inne wątki na temat:

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka