Lokale w zasobach spółdzielczych

18.02.09, 15:24
Osoby użytkujące lokale w zasobach spółdzielczych nie chcą lub nie potrafią zrozumieć, że występują trzy grupy użytkowników lokali:

1/ „właściciele” samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących odrębna własność,
2 / „lokatorzy” - należy przez to rozumieć tylko osoby używające lokal mieszkalny na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (są to tzw. spółdzielcze własnościowe i spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych)
3/ „posiadacze spółdzielczych praw do lokali użytkowych” (samodzielne lokale użytkowe)

Jeżeli faktycznie posiada Pan/Pani ograniczone prawo rzeczowe (tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), a budynek posadowiony jest na działce pozostającej w użytkowaniu wieczystym spółdzielni, to jest Pan/Pani LOKATOREM – FRAJEREM ?
Przepraszam za słowa, ale chcę Pana/Panią przekonać do skutecznych działań.

Uzasadnienie:

1. Właścicielem mieszkania, które Pan/Pani użytkuje jest osoba prawna, czyli spółdzielnia mieszkaniowa. Jest to forma własności kolektywnej ( podobnie jak dawne PGR-y). Pan/Pani jest tylko lokatorem

2. Spółdzielnia mieszkaniowa jest użytkownikiem wieczystym gruntu związanego z przedmiotowym budynkiem.
W związku z tym wszyscy posiadacze spółdzielczych praw do lokali w tym budynku partycypują w opłatach publicznoprawnych (podatek od nieruchomości oraz opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu)
O ile podatek od nieruchomości jest powszechny (płaci się go niezależnie, czy grunt jest w użytkowaniu wieczystym, czy też jest własnością spółdzielni, to tzw. "opłatę frajerską" za użytkowanie wieczyste płaci się do czasu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.)
Jeżeli spółdzielnia nabędzie prawo własności gruntu związanego z Państwa budynkiem, to wówczas będziecie płacić tylko podatek od nieruchomości.

Moim zdaniem powinien Pan/Pani podjąć następujące kroki prawne w celu wyodrębnienia własności posiadanego lokalu mieszkalnego:

1. Wejść w posiadanie aktualnych tekstów ustaw spółdzielczych i przeczytać je ze zrozumieniem.

Osobiście polecam Panu wydanie kieszonkowe dostępne na www.sto.com.pl/
Prawo spółdzielcze. Zbiór przepisów
ISBN: 83-87829-62-5
Cena: 18.00 PLN
Opis: wyd. VI; format B6; oprawa broszurowa; stron: 174;
stan prawny: 31 lipca 2007 r.


2. Należy przyjąć do wiadomości, że spółdzielcza nomenklatura posiada mniej niż zero wiarygodności, dlatego wszelkie relacje z nimi należy układać stosując zasadę pisemności (wszystko załatwia Pan/Pani na kwitach za potwierdzeniem odbioru pozostawiając kopię dla siebie)

3. W pierwszej kolejności powinien Pan/Pani dokonać przeglądu księgi wieczystej prowadzonej dla Państwa nieruchomości ( zażądać w spółdzielni udostępnienia numeru księgi wieczystej i udać się do właściwego sądu wieczystoksięgowego celem przeglądu księgi wieczystej).
Tam jest kopalnia wiedzy przydatnej przy uwłaszczeniu.

4. W spółdzielni powinien Pan/Pani zażądać udostępnienia do wglądu lub wydania kopi umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z Państwa budynkiem ( wówczas będzie Pan/Pani wiedział/a czy faktycznie jest użytkowanie wieczyste gruntu, od kiedy, ile jest tego gruntu, czy konieczne są podziały gruntu itp.)

5. Od spółdzielni zażądać informacji na piśmie, jakie działania zostały podjęte w celu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej związanej z Państwa budynkiem.
31 lipca 2007r. weszła w życie ustawia z dnia 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw /Dz. U. nr 125, poz. 873/
Zgodnie z postanowieniami art. 35 ust 2¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia ma obowiązek wystąpić o nabycie prawa własności gruntu na rzecz spółdzielni na warunkach udzielonej bonifikaty

5. Od spółdzielni mieszkaniowej należy zażądać pisemnej informacji, jakie czynności zostały wykonane w celu określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w Państwa budynku.
Zgodnie z postanowieniami art. 42. 1. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „ W okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości.”

6. Proponuję niezwłocznie złożyć wniosek (za potwierdzeniem odbioru) o następującej treści:
Działając na podstawie art. 17 (14) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jako członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr ............. przy ul. .......................... nr .............. w ..................., wnoszę o zawarcia ze mną umowy w formie aktu notarialnego, której treścią będzie ustanowienie odrębnej własności tego lokalu i przeniesienie przez Spółdzielnię na mnie prawa własności tego lokalu wraz z udziałem w prawie własności gruntu związanego z w/wym. budynkiem.


Przypominam brzmienie tego przepisu:
Art. 1714. (82) 1. (83) Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:
1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 i 11.
11. (84) Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
2. (85) Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
3. (86) Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Z poważaniem
Józef Łabenda
    • mazdam Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 18.02.09, 22:13
      Pomiedzy: spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego
      , a spółdzielczym lokatorskim prawem jest jednak ogromna różnica...

      W pierwszym przypadku mieszkanie zostało wykupione i można założyć na nie księgę
      wieczystą, co sprawia że pomiędzy spółdzielczym własnościowym, a odrębną
      własnością właściwie nie ma różnicy.

      Zgodzę się tylko z jedna teza o nie uregulowanych gruntach, no ale wtedy nie
      można ustanowić odrębnej własności, z drugiej strony grunta mogą być uregulowane
      i prawo może być spółdzielcze własnościowe, a wtedy jak napisałem wyżej nie ma
      różnicy.



      Pozdrawiam,

      MM
      • jaga90 Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 18.02.09, 23:28
        No, jak nie ma właściwie różnicy pomiędzy lokalem spółdzielczym
        własnościowym, a odrębną własnością to po cholerę to całe
        zamieszanie?
        Mazdamie, coś tu kręcisz!

        Rownież pan Józef Łabenda myli się twierdząc, ze to spółdzielnia
        jest właścicielem mieszkań lokatorskich i własnościowych. Owszem,
        tak się przyjęło na skutek ogłupiania spółdzielcow przez lata przez
        zarządy ale nie jest to prawdą! Spółdzielnia nie miała bowiem
        odpowiednich funduszy aby mogła budowę tych mieszkań sfinansować!
        Budowe tych mieszkań sfinansowali sami spółdzielcy i to oni są ich
        właścicielami a nie spółdzielnia. Czas wreszcie zacząć o tym głośno
        mówić i postawić sprawę jasno.
        • foamclene Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 19.02.09, 16:08

          nie wiem czy dobzre kombinuje
          wyodrebnienie wlasnosci gwaratnuje nam to, ze nie bedziemy jako
          czlonkowie spoldzielni ew spacac dlugow, ktorych narobi zarzad
          inaczej mieszkania wchodza w sklad masy spoldzielczej w przypadku
          wystapienia jakichkolwiek dlugow nie daj boze upadlosci zobowiazania
          finansowe sa splacane z masy spoldzielnczej
          jesli ktos sie orientuje dokladnie jak to wyglada prosze mnie
          poprawic
          (pamietac kilka miesiecy temy PIS dostarczyl do naszych skrzynek
          ulotki o wyodrebieniu wlasnosci i tam dokladnie o tym byla mowa
          czym grozi nam niewyodrebnienie
          niestety nie mam tej ulotki jesli ktos ma moglby zacytowac)
    • mazdam Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 19.02.09, 15:15
      Krece krece tylko po co? Wszystko można przeczytać np. tu:

      www.nportal.pl/porady/257p0/
      Oczywiscie potwierdzam za odrebna wlasnosc jest lepsza niz spoldzielcze
      wlasnosciowe prawo, ale ja tylko zwrocilem uwage ze jest ogromna roznica
      pomiedzy spoldzielczym lokatorskim, a spoldzeleczym wlasnosciowym.

      Np. majac spoldzielcze wlasnosciowe mozny wystapic ze spoldzielni.
      Zalozyc wspolnote. itp...


    • mazdam Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 19.02.09, 19:19
      foamclene wszystko jest napisane: www.nportal.pl/porady/257p0/

      cytuje:
      Nasuwa się jeszcze jedno istotne pytanie o los spółdzielczego własnościowego
      prawa do lokalu w sytuacji, gdy spółdzielnia ogłasza swą upadłość. Wówczas
      jednak, z chwilą zakończenia likwidacji lub postępowania upadłościowego
      spółdzielni własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej
      własności, chyba że nabywcą budynku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa. Zatem
      zagrożenie utraty własnościowego prawa do lokalu jako takie nie występuje
      samoistnie na gruncie obowiązujących przepisów.

      PS: mimo wszytsko uwazam ze warto jednak walczyc o odrebna wlasnosc i jak tylko
      pojawila sie taka mozliwosc zlozylem stosowny wniosek.

      Pozdrawiam,

      MM
      • foamclene Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 20.02.09, 12:09
        dzieki za info
        nie ulega wtpliwosci, ze wpolnota wyadje sie byc najkorzystniejszym
        wyjsciem
        • higro Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 20.02.09, 14:11
          Moi dziadkowie mieszkają na Bielanach w budynku administrowanym
          przez wspólnotę. Tragedia! Zarządca robi co chce, sprzeniewierza
          pieniądze, w niektórych przypadkach nawet działa wbrew woli
          mieszkańców. To dopiero samowolka i pan na zagrodzie! Dziadkowie są
          zrozpaczeni! Płacą gigantyczny czynsz a zarządca remontuje tylko to,
          za co od wykonawców dostaje łapówki. Jak mieszkańcy proszą o
          rozliczenia i kalkulacje to twierdzi... że dokumenty zaginęły!
          Horror. Najgorsze jest to, że zaszczuci mieszkańcy ( w większości
          starsi ludzie) nie mają narzędzi, którymi mogliby wywrzeć nacisk na
          niego.
          • e-legionowo Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 20.02.09, 19:21
            czegoś nie bardzo rozumiem, ale poprawcie mnie jak jestem w błędzie:
            - przedstawicielami mieszkańców jest zarząd wspólnoty
            - zarząd wspólnoty wybiera najczęściej na drodze konkursu ofert lub przetargu
            administratora

            Administrator musi wykonywać polecenia zarządu wspólnoty i z nimi uzgadniać
            wszystkie podejmowane kroki względem powierzonego mu w administrowanie mienia
            wspólnoty.
            Jeśli w jakiś sposób mieszkańcy nie zgadzają się z działaniami zarządu wspólnoty
            to można go zmienić w głosowaniu, a jeśli są zastrzeżenia co do pracy
            administratora wtedy zarząd wspólnoty wypowiada umowę mu i robi pappa lub gest
            kozakiewicza na dowidzenia :)
            narzędzia są, w czym problem ?
          • madziulec Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 20.02.09, 19:28
            Wspolnota to przeciez sami mieszkancy.
            Wiec jak mozna powiedziec: "budynek administrowany przez wspolnote".

            Zgodnie bowiem z ustawą o wlasnosci lokali:
            "Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości,
            tworzy wspólnotę mieszkaniową".

            Czyli wlasciciele sami zle zarzadzaja.


            W ustawie zapisano takze "Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób
            zarządu nieruchomością wspólną" i
            1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
            albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób
            zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
            fizycznej albo prawnej
            2. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może
            nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza

            Czyli ludzie nie czytaja ustawy i dalej brna....
            Ale to przeciez glupota ludzi.
            • kka69 Re: Lokale w zasobach spółdzielczych 20.02.09, 20:44
              Ja byłem 2 lata członkiem zarządu wspólnoty , i 6 lat jej prezesem.
              Wspólnota miała 87 lokali.
              Przed przekształceniem , gdy byliśmy w spółdzielni płaciliśmy spory czynsz itp.
              Po 8 latach od przekształcenia , dopiero opłaty ( z powodu podwyżek energii , gazu itp) doszły do stanu sprzed wydzielenia.
              Dodam że zarząd wspólnoty był powoływany z członków wspólnoty , sprawował swoją funkcję w 100% społecznie , bo czy mogłem pobierać pieniądze od siebie i swoich sąsiadów?
              Co roku były robione rozliczenia i raporty , czasami ktos niedoinformowany miał jakies pretensje , ale po kilku latach mineły podejżenia , pomimo sporych obniżek , ludzie mieli wrażenie że się ich cały czas oszukuje, lecz po kilku zebraniach popartych solidnymi rozliczeniami , otrzymałem 6-krotne poparcie na kolejne lata.
              Członkowie tamtej wspólnoty nie dopuszczają do siebie myśli ze można wrócić do jakiejś spółdzielni.
              Czy prezes spółdzielni może na to liczyć?, czy ktos go może codziennie spotkać i przekazac swoje uwagi i pomysły?
              Wiele osób nawet nie wie jak wygląda i gdzie mieszka.
              Przy zarobkach prezesa rzedu 11tys , każdy z członków ( 9,8 tys) płaci ponad 1 zł miesięcznie na samą pensję prezesa , doliczając koszty zastępców , sekretarek , biura itp te koszty moga byc na poziomie 15zł/miesiąc.
              W naszej wspólnocie ocieplaliśmy 3 budynki, 3 lata temu , średni koszt na jedno mieszkanie ok 70 m2 wynosił ok 3500zł ( styropian + tynk akrylowy).
              Przy obecnych składkach na fundusz remontowy wygląda że pełne ocieplenia mozna zrobić w ciągu 3 lat , tylko trzeba miec ochote wybrac najtańszą/najlepszą firmę , a nie taką co najwięcej daje.
              I tu własnie jest zadanie dla zarządu wspólnoty , a nie dla prezesa spółdzielni , który nie odpowiada za to co robi.
              no, troszkę mnie poniosło.
Pełna wersja