robert_swiatkiewicz
29.10.08, 18:12
(2008-10-15)
Prawo cywilne (dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady budowlane):
wspólnota mieszkaniowa nie może w procesie skutecznie domagać się od
dewelopera, ani zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o
upoważnienie do usunięcia tych wad na jego koszt. Takie uprawnienia
przysługują jedynie poszczególnym właścicielom jako, że to oni a nie wspólnota
mieszkaniowa byli stronami umów kupna - sprzedaży lokali, to ich a nie
wspólnotę mieszkaniową łączy z deweloperem stosunek zobowiązaniowy.
Właściciele mogą jednak scedować te roszczenia na wspólnotę - bez dokonania
przelewu tych uprawnień sąd oddali wytoczone przeciwko nieuczciwemu
deweloperowi powództwo wspólnoty. W każdym procesie sąd bada z urzędu czy
podmioty, które biorą w nim udział są rzeczywiście do tego uprawnione.
Niekiedy ustalenie tych uprawnień może budzić wątpliwości. W dniu 23 września
2004 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę , w której stwierdził, że wspólnota
mieszkaniowa nie może skutecznie wytoczyć powództwa przeciwko deweloperowi o
odszkodowanie za wady budowlane, chyba, że właściciele przeleją na nią te
uprawnienia. Powyższe stanowisko wynika z tego, że to poszczególni właściciele
a nie wspólnota mieszkaniowa są stroną umów kupna - sprzedaży lokali i to im
przysługują w stosunku do dewelopera uprawnienia do dochodzenia roszczeń z
tytułu rękojmi. Wspólnota jest przecież odrębnym od właścicieli podmiotem praw
i obowiązków, może pozywać i być pozywaną. Pewna warszawska wspólnota
mieszkaniowa wytoczyła proces przeciwko deweloperowi, który nie usuwał
skutecznie wad budowlanych nieruchomości wspólnej. Dotyczył on jednak trochę
odmiennego, niż opisane powyżej powództwo. Nie domagała się odszkodowania za
wady budowlane wynikającego z rękojmi, lecz upoważnienia do wykonania
niezbędnego remontu na koszt tego dewelopera. Swoje uprawnienie do
występowania w tym procesie w charakterze powódki uzasadniała tym, że nie
dochodzi odszkodowania, lecz domaga się w ten sposób zabezpieczenia obiektu
przed dewastacją wynikającą z wad budowlanych, co mieści się w pojęciu zarządu
zwykłego nieruchomością wspólną. Sąd apelacyjny uznał tę argumentacji za
chybioną i wspólnota proces z deweloperem przegrała. Art. 480 k.c. wymaga,
aby powód wykazał, że jest wierzycielem, wspólnota mieszkaniowa musiałaby
więc wykazać w niniejszym procesie, że łączy ją z deweloperem stosunek
zobowiązaniowy i że przysługujące właścicielom lokali uprawnienia z tytułu
rękojmi zostały na nią scedowane (wyrok jest prawomocny, sygn. akt: VI Aca
380/06). W tym miejscu należy postawić pytanie, czy aby tak skonstruowane
przepisy w praktyce nie zamykają właścicielowi prawa do dochodzenia roszczeń
w sądzie.W przypadku poważnych wad budowlanych części wspólnych, np. wadliwa
izolacja obiektu, czy wady pokrycia dachowego - wartość przedmiotu sporu w
postępowaniu sądowym może być niebagatelna, wynosić nawet kilkaset tysięcy
złotych. Czy rzeczywiście właściciel jest w stanie ponieść ciężar i koszty
takiego procesu - wszystko po to, aby zabezpieczyć część wspólną przed
zniszczeniem? A może należy się spodziewać, że uzna, iż bardziej opłacalne
dla niego będzie zbycie lokalu położonego w takim budynku? Bez wątpienia
wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli ma większe możliwości
finansowe, jak i interes majątkowy w dochodzeniu tych roszczeń niż pojedynczy
właściciel. Wszak to na zarządzie wspólnoty mieszkaniowej ciąży obowiązek
podejmowania czynności mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie
niepogorszonym. Przepisy są jednak tak skonstruowane, że zarząd nie może
jednak skutecznie dochodzić od dewelopera usunięcia wad budowlanych
nieruchomości wspólnej - jeżeli wszyscy właściciele nie scedują na wspólnotę
mieszkaniową swych uprawnień, które przysługują im w stosunku do dewelopera.
Taki stan prawny niewątpliwie wymaga przyjęcia nowych rozwiązań, które
umożliwią właścicielom w praktyce, a nie tylko w teorii, egzekwowanie ich
uprawnień.