Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia

11.05.09, 11:29
Rozważam budowę (lub rozbudowę) domu w Ząbkach i przyjrzałem się planowi zagospodarowania przestrzennego czy też uchwały Nr.90/XVIII/03, która ten plan zawiera.

Plik pobrałem stąd
http://umzabki.bip.org.pl/?tree=337

- czy ten plan wszedł w życie ? Zgodnie z tym co jest napisane w treści uchwały wchodzi ona w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego ale na tej stronie nie ma żadnego odnośnika do Dziennika Województwa Mazowieckiego?
- jeśli ta uchwała nie obowiązuje to skąd wziąć poprzednią wersję planu (chyba tą z 1989r) ?

Wracając do budowy domu przejrzałem sobie ten plan i kilka rzeczy jest dla mnie trochę niejasne.

Trochę faktów na początek:
- działka na której ma w założeniu powstać dom zgodnie z mapami jest w strefie 'miasta-ogrodu' (przy okazji dodam, że mało czytelne te mapy, można by je jakoś udostępnić oddzielnie)
- powierzchnia to ok 950m2
- na działce są 2 domy: jeden zamieszkany, drugi stoi pusty i tu wyjścia są 2: rozbiórka i budowa nowego lub rozbudowa (jeśli się nadaje)
- działka jest podzielona na 2 części (każdy budynek ma inny numer czyli np. 1 i 1A)

Moje wątpliwości:
Plan zakłada, że powierzchnia minimalna do budowy domu wolnostojacego to cytując: '600 m2 w strefie konserwatorskiej miasta-ogrodu - / zabudowa wolnostojąca /' - teoretycznie działka o której mowa jest za mała na 2 domy, a które już tam stoją od wielu lat. Wyjściem z sytuacji wydaje się być i tu cytuję znowu 'ustalone normy wielkości działek nie muszą być stosowane do działek prawomocnie wydzielonych przed wejściem w życie planu' , ale co jeśli ten pusty dom nadaje się tylko do rozbiórki i konieczna jest budowa nowego budynku (obowiązuje już te 600m2/dom ?) - czy wtedy wogóle mam szanse na rozpoczęcie budowy.

- a druga sprawa dotyczy tego punktu: 'ustala się odległość nieprzekraczalnych linii zabudowy 5 m od linii rozgraniczających ulic zbiorczych, lokalnych i dojazdowych'

Czy są dostępne (jeśli tak to gdzie) mapy gdzie te linie są jakoś narysowane, czy mogę przyjąć dla uproszczenia, że pokrywają się one z granicami działek ?

Urząd Miasta zamierzam zaatakować dziś po południu, ale może ktoś orientuje się w temacie i może udzielić jakiś info-wskazówek

Pozdrawiam
Tomek
    • piotruscinski Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 12.05.09, 09:48
      szeszol napisał:

      > Rozważam budowę (lub rozbudowę) domu w Ząbkach i przyjrzałem się planowi zagosp
      > odarowania przestrzennego czy też uchwały Nr.90/XVIII/03, która ten plan zawier
      > a.
      >
      > Plik pobrałem stąd
      > [url=http://umzabki.bip.org.pl/?tree=337]http://umzabki.bip.org.pl/?tree=337[/u
      > rl]
      >
      > - czy ten plan wszedł w życie ? Zgodnie z tym co jest napisane w treści uchwały
      > wchodzi ona w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym
      > Województwa Mazowieckiego ale na tej stronie nie ma żadnego odnośnika do Dzien
      > nika Województwa Mazowieckiego?
      > - jeśli ta uchwała nie obowiązuje to skąd wziąć poprzednią wersję planu (chyba
      > tą z 1989r) ?
      >
      Plan wszedł w życie i obowiązuje.

      > Wracając do budowy domu przejrzałem sobie ten plan i kilka rzeczy jest dla mnie
      > trochę niejasne.
      >
      Niestety jest nawet sporo niejasności

      > Trochę faktów na początek:
      > - działka na której ma w założeniu powstać dom zgodnie z mapami jest w strefie
      > 'miasta-ogrodu' (przy okazji dodam, że mało czytelne te mapy, można by je jako
      > ś udostępnić oddzielnie)
      > - powierzchnia to ok 950m2
      > - na działce są 2 domy: jeden zamieszkany, drugi stoi pusty i tu wyjścia są 2:
      > rozbiórka i budowa nowego lub rozbudowa (jeśli się nadaje)
      > - działka jest podzielona na 2 części (każdy budynek ma inny numer czyli np. 1
      > i 1A)
      >
      > Moje wątpliwości:
      > Plan zakłada, że powierzchnia minimalna do budowy domu wolnostojacego to cytuj
      > ąc: '600 m2 w strefie konserwatorskiej miasta-ogrodu - / zabudowa wolnostojąca
      > /' - teoretycznie działka o której mowa jest za mała na 2 domy, a które już tam
      > stoją od wielu lat. Wyjściem z sytuacji wydaje się być i tu cytuję znowu 'u
      > stalone normy wielkości działek nie muszą być stosowane do działek prawomocnie
      > wydzielonych przed wejściem w życie planu' , ale co jeśli ten pusty dom nadaje
      > się tylko do rozbiórki i konieczna jest budowa nowego budynku (obowiązuje już t
      > e 600m2/dom ?) - czy wtedy wogóle mam szanse na rozpoczęcie budowy.
      >

      Jeśli działka jest faktycznie geodezyjnie podzielona na dwie to nie ma problemu.
      Zapis w planie powoduje, że nie można podzielić działki na dwie mniejsze, jeśli
      nie będą miały odpowiedniej wielkości. Jeśli istnieje już działka mniejsza to
      jest OK.
      Problem miałby Pan gdyby jednak działka nie była faktycznie podzielona. Zapis,
      który mówi o możliwości lokalizacji na działce tyko jednego obiektu kubaturowego
      powoduje, że nie może Pan w takim przypadku np. wyburzyć jednego z domów i
      wybudować nowego. Istniejące dwa budynki to nie problem, ale gdy jeden Pan
      wyburzy drugiego na działce postawić się już nie da, chyba, że połączone w jedną
      bryłę.


      > - a druga sprawa dotyczy tego punktu: 'ustala się odległość nieprzekraczalnych
      > linii zabudowy 5 m od linii rozgraniczających ulic zbiorczych, lokalnych i doja
      > zdowych'
      >
      > Czy są dostępne (jeśli tak to gdzie) mapy gdzie te linie są jakoś narysowane, c
      > zy mogę przyjąć dla uproszczenia, że pokrywają się one z granicami działek ?
      >
      Tak może Pan właśnie przyjąć.

      > Urząd Miasta zamierzam zaatakować dziś po południu, ale może ktoś orientuje się
      > w temacie i może udzielić jakiś info-wskazówek
      >
      > Pozdrawiam
      > Tomek
      • szeszol Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 12.05.09, 11:51
        Już większość wiem niestety :(

        Odwiedziłem UM i tam przekierowano mnie do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który opiniuje wszystkie prace (budowy, rozbudowy, wyburzenia, zmiany itp, itd) na działkach włączone w tą strefę miasta-ogrodu.

        W urzędzie miasta dowiedziałem się, że działka w sensie geodezyjnym nie jest podzielona więc tu mój błąd - zasugerowałem się numeracją budynków.

        Dziś spotkałem się z Panią konserwatorką, która zajmuje się miastem Ząbki, przedstawiłem jej moją sytuację i ustaliliśmy co następuje:

        Jednym zdaniem można określić moją sytuację - jestem w ciemnej czarnej du..ie.

        Informacje dobre i neutralne:
        - na działce stoją 2 domy - i to jest OK, nikt się do tego nie przyczepi bo stały tam one zanim ktokolwiek myślał o planie.
        - nikt mi nie każe tego jednego domku burzyć ani nic takiego.

        I tu koniec dobrych wiadomości, a złe to:
        - działka nie jest geodezyjnie podzielona (to akurat wiedziałem po wizycie w UM)
        - nie dostane zgody na budowę nowego domu
        - żeby było tego mało, nie dostanę pozwolenia na rozbudowę tego budynku
        - jedyne co mogę zrobić to modernizacja, remont nie zmieniający żadnych elementów konstrukcyjnych i kubatury
        - jeśli ten dom by się zawalił / spalił czy cokolwiek innego - także nikt nie da mi zgody na odbudowę lub budowę na jego miejscu nowego domu

        Które przepisy mnie załatwiły?

        Rozdział 2 / Paragraf 9
        - minimalna powierzchnia działki wynosi 600 m2 w strefie konserwatorskiej miasta-ogrodu - / zabudowa wolnostojąca /;
        - powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza niż 60% powierzchni działki w strefie konserwatorskiej miasta- ogrodu

        Rozdział 3 / paragraf 33
        - minimalna powierzchnia biologicznie czynna na działce - min.60 %; powierzchnia działki zabudowana obiektem kubaturowym nie może stanowić więcej niż 30% jej powierzchni całkowitej
        - lokalizacja wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce /garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego/

        Z uwagi na to, że na działce stoją 2 domy a i rozbudowa nie była by jakąś rewolucją w budownictwie (no po prostu chce wybudować dom gdzie 4-osobowa rodzina swobodnie sobie mieszka), to większość z tych punktów nie ma zastosowania albo byłaby spełniona - np 60% powierzchni biologicznie czynnej
        Ale jest sobie punkt ostatni - jeden obiekt na działce i tu niestety leżę i kwiczę.

        Co mogę zrobić?
        1) zmodernizować/odnowić istniejący budynek bez zmian konstrukcyjnych, który no niestety jest za mały dla mojej rodziny (nawet w tej chwili mam większe lokum)
        2) słabym światłem w tunelu jest wystąpienie o pozwolenie na rozbudowę celem poprawy estetyki okolicy (na to konserwator mógłby się zgodzić ewentualnie)

        Punkt pierwszy odpada, punkt drugi to jak napisałem mglista wizja.

        Czuję się trochę tak jakbym po 30 latach życia w mieście dostał siarczystego kopa w zadek i delikatną sugestię won z tego miasta.

        Dziękuję wszystkim związanym z przygotowaniem tego planu, za ułatwienie życia mieszkańcom 'miasta-ogrodu', dzięki Wam uśmiech mi z twarzy nie schodzi.

        Pozdrawiam
        Tomek





        • netgater Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 12.05.09, 21:04
          Zgadzam się z Tobą, że przepisy dotyczące Miasta-ogrodu są może
          upierdliwe i wkurzające, ale znając zamiłowanie mieszkańców do
          zabudowywania i betonowania wszystkiego co się da na działce
          (wystarczy popatrzeć na te wszystkie garaże, komórki, budynki
          gospodarcze - koszmar) - mam trochę mieszane uczucia.

          Trochę nie rozumiem dlaczego nie przedstawiasz ewentualności która
          mi przyszła od razu do głowy: rozbudować jeden w tych budynków,
          drugi wyburzyć. Nawet jeśli w jednym z nich ktoś teraz mieszka, to
          lepiej zrobić ładny budynek dla dwóch rodzin, niż na siłę stawiać
          dwa wolnostojące.
          Nie piszesz nic o prawach własności. Z tego co wiem, jeśli nawet
          jesteś właścicielem 1/2 działki, to przy braku podziału prawnego
          działki nie jest powiedziane do której jej części masz prawa -
          innymi słowy masz prawo do połowy każdego z budynków. No ale jeśli
          nie żyjesz dobrze ze współwłaścicielami, to ciężko Ci będzie ich
          namówić na partycypację kosztów rozbudowy domu, chyba że będziesz w
          stanie wziąść to w całości na siebie.

          Powodzenia mimo tego wiatru w oczy.

          --------------------------------------------------------------
          • szeszol Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 12.05.09, 22:10
            Akurat na budynki gospodarcze, komórki i betony tez jest paragraf (60% trawa, 30% budynek, 10% utwardzenia i właśnie te komórki garaże). Inna sprawa, że uchwała nic w tej kwestii nie zrobi, bo i tak nikt do tej pory nie zwracał na to uwagi - trzeba było położyć kostkę to się kładzie i tyle, nikt tego nie zgłasza, bo nie ma na to czasu.

            Stosunki między współwłaścicielami to jeden z najmniejszych problemów, jakie mam.

            Co do rozbudowy to budynek jest moim zdaniem trochę nieszczęśliwie przysunięty jedną ścianą do granicy (i nie jest to połówka bliźniaka). Jak sobie na niego patrzę to jedyną opcją rozbudowy jest dobudowa poddasza. Nie chce tego z kilku powodów:
            - już teraz mieszkam na poddaszu, chciałbym trochę niżej np na parterze
            - bolą mnie nogi od chodzenia w tą i spowrotem (szczególnie mając małe dzieci)
            - dobudowa poddasza chyba nie dodałaby mu uroku

            Jeśli któryś z urbanistów / architektów / twórców planu zobaczyłby budynek, który chce rozbudować to chyba bym dostał dopłatę na remont (jest on brzydki, zupełnie nie pasuje do zabudowy sąsiedniej no i zaczyna się sypać)

            Wracając na chwilę do betonowania, garaży i komórek tereny o których mówię są myślę w 95% zabudowane na maxa (czyli albo 2 budynki na działce albo garaż, komórka i co tam jeszcze można sobie wyobrazić. Inna sprawa, która mi się nasunęła to zabudowa na działkach, które zostały podzielone i nie podlegają regułom miasta-ogrodu - to jest problem, bo na 300m2 stawia się 200-metrowe 2 piętrowe domy i nikt nie jakoś nie mówi o procentach powierzchni biologicznie czynnych.

            I ostatnia sprawa, która spotyka mnie (i chyba nie tylko ja mam takie wrażenie) przy każdym kontakcie z prawem.

            Wszystkich sprowadza się do poziomu cwaniaka/złodzieja/przestępcy/oszusta, który napewno będzie kombinował bo to takie 'polskie'

            Robi się takie kółko - ludzie oszukują i kombinują - tworzy się bardziej restrykcyjne prawo - no to ludzie kombinują itd..

            A ja chce tylko wybudować dom dla swojej rodziny (taki normalny, pasujący do okolicy, poprawiający nawet wygląd ulicy), chce zapewnić dzieciom warunki do rozwoju, chce to zrobić uczciwie i zgodnie z prawem - to chyba nie są jakieś wygórowane wymagania, ale chyba zarządcy tego miasta uważają, że za dużo filmów oglądałem i lepiej żebym sobie poszedł gdzie indziej.

            No to wyżaliłem się, teraz idę walczyć o swój przyszły dom :) (mam już kilka planów awaryjnych)

            • piotruscinski Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 13.05.09, 10:05
              Znam przypadki, w których udało się ludziom podzielić nieruchomość na mniejsze
              niż 600m2 działki na terenie miasta-ogrodu. W sytuacji gdy nieruchomość jest
              współwłasnością można sądownie znieść współwłasność poprzez jej podział. Podział
              nieruchomości na podstawie wyroku sądu wykonuje się nawet jeśli jest to
              niezgodne z planem zagospodarowania. A po podziale mamy już tylko jeden budynek
              na działce i można go modernizować zachowując oczywiście inne przepisy
              (odległości, %biol.czynny itd). W Twoim przypadku warto zastanowić się nad takim
              sposobem działania.

              Wracając do planu. Ma od wiele niedoskonałości i wad. Na terenie miasta-ogrodu
              wprowadzone zostały ograniczenia, które mają zachować charakter tej części
              miasta, która pod względem urbanistycznym została zaprojektowana sto lat temu. I
              to jest bardzo dobre. Natomiast plan nie przewiduje przypadków, gdy w chwili
              wejścia planu w życie są niezgodności z planem, np. istnieją dwa budynki na
              działce, albo jest za mało trawy. A takie przypadki są bardzo częste. No i wtedy
              problem mają mieszkańcy, projektanci, konserwator zabytków, a także wydający
              decyzje budowlane Starosta.

              Z tego co wiem Burmistrz i Rada Miasta intensywnie planują zmienić obowiązujący
              plan (procedury trwają i potrwają zapewne kilka lub kilkanaście m-cy). Będzie on
              wyłożony i będzie można zgłaszać do niego uwagi. Mam nadzieję, że nowy plan
              będzie znacznie lepszy. Może warto też w Pana przypadku poczekać na zmianę
              planu, choć nie gwarantuję oczywiście, że będzie on spełniał wszystkie Pana
              oczekiwania.
              • szeszol Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 13.05.09, 11:40
                > Znam przypadki, w których udało się ludziom podzielić nieruchomość na mniejsze
                > niż 600m2 działki na terenie miasta-ogrodu. W sytuacji gdy nieruchomość jest
                > współwłasnością można sądownie znieść współwłasność poprzez jej podział. Podzia
                > ł
                > nieruchomości na podstawie wyroku sądu wykonuje się nawet jeśli jest to
                > niezgodne z planem zagospodarowania. A po podziale mamy już tylko jeden budynek
                > na działce i można go modernizować zachowując oczywiście inne przepisy
                > (odległości, %biol.czynny itd). W Twoim przypadku warto zastanowić się nad taki
                > m
                > sposobem działania.

                Po wizycie w UM i u konserwatora odniosłem właśnie wrażenie, że ta uchwała i opieka konserwatora uniemożliwia podział działek na mniejsze (pan w UM stwierdził, że ustawa ma zapobiegać nadmiernej parcelacji działek) i ja to rozumiałem jako całkowitą blokadę podziału, tzn nikt nie wyda na to zgody. Jeśli prawdą jest można to zrobić sądownie to jak najbardziej rozważę taką możliwość.

                > Wracając do planu. Ma od wiele niedoskonałości i wad. Na terenie miasta-ogrodu
                > wprowadzone zostały ograniczenia, które mają zachować charakter tej części
                > miasta, która pod względem urbanistycznym została zaprojektowana sto lat temu.

                Może mieszkańcy tego rejonu powinni założyć stroje z tamtej epoki i odgrywać scenki rodzajowe :) ?
                A tak poważnie ja wcale nie kwestionuję projektu miasta ogrodu, ale czytając jego założenia i patrząc na stan obecny rejonów objętych tym terminem, to mam wrażenie że jest to dorabianie ideologii na siłę
                Przykłady wzięte z Historii Ząbek np.
                - Miasto obliczone było na 8 tysięcy mieszkańców
                - Nie miało to być osiedle sypialnia, lecz samowystarczalne miasteczka z hierarchią dróg, placów i placyków, budynków użyteczności publicznej i handlowych, urządzeń sportowych,
                - W centrum kompozycji urbanistycznej znalazła się oś północ-południe, prostopadła do torów kolejowych.
                - Środek założenia zajmował prostokątny plac-rynek, mający skupiać wszystkie funkcje administracyjne, społeczne i handlowe.
                - Na południowym zamknięciu osi zaprojektowany został kościół oraz szkoła, przedszkole i boiska sportowe.
                - Po stronie północnej, przy torach kolejowych, przewidziano półokrągły plac, z którego promieniście rozchodzić się miały symetrycznie położone ulice.
                - W wydzielonej, rekreacyjnej części miasta, wzdłuż alei spacerowej wysadzanej podwójnym szpalerem lip, Tołwiński zaplanował tzw. kasyno, wielką salą koncertowo-teatralną, kinem, biblioteką, salą ekspozycyjną i bilardową, restauracją i kawiarnią.

                Zdaje sobie sprawę, ze po II wojnie światowej ta idea legła w gruzach ale nie można winić ludzi za to, że chcieli mieć dach nad głową, a warunki nie sprzyjały temu aby trzymać się planu.

                I tak z ciekawości spytam, czy istnieje jakaś 'graficzna' ilustracja, które elementy miasta-ogrodu istnieją w chwili obecnej.

                Przyznam, że chciałbym takie coś zobaczyć, bo jednak obraz działa lepiej na wyobraźnię, niż tekst pisany

                >Natomiast plan nie przewiduje przypadków, gdy w chwili
                > wejścia planu w życie są niezgodności z planem, np. istnieją dwa budynki na
                > działce, albo jest za mało trawy. A takie przypadki są bardzo częste.

                Otóż to, czy ktoś zadał sobie trud o jakiej skali zjawiska tu mówimy, bo mam wrażenie, że sporo takich kwiatków by się znalazło natomiast miasto zachowało się dosyć zachowawczo stawiając grubą kreskę i zasłaniając się planem sprzed 100-lat


                > No i wtedy
                > problem mają mieszkańcy, projektanci, konserwator zabytków, a także wydający
                > decyzje budowlane Starosta.

                Tu się nie zgodzę, bo problemy mają głównie mieszkańcy - pozostali biorący udział w procesie zasłonią się uchwałą i przepisami dot. zabytków i są czyści - lub inaczej rzecz ujmując - umyją ręce (ktoś już kiedyś tak powiedział :))

                W każdym razie dziękuję za wskazówkę dot. zniesienia współwłasności, zawsze to jakaś opcja dodatkowa, może sprawę uda się rozwiązać pomyślnie i nie będę pakował walizek.
                • piotruscinski Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 13.05.09, 12:21
                  szeszol napisał:
                  > I tak z ciekawości spytam, czy istnieje jakaś 'graficzna' ilustracja, które ele
                  > menty miasta-ogrodu istnieją w chwili obecnej.
                  >
                  > Przyznam, że chciałbym takie coś zobaczyć, bo jednak obraz działa lepiej na wyo
                  > braźnię, niż tekst pisany
                  Proponuję zapoznać się z planem zagospodarowania (www.zabki.pl) i porównać go
                  sobie z koncepcjami miasta ogrodu w Ząbkach. Google może pomóc. Słowa kluczowe:
                  Profesor Tołwiński, miasto ogród, ząbki.

                  Ja znalazłem opis i rysunki np. tu:
                  warszawa.sarp.org.pl/pokaz.php?id=1633
                  • szeszol Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 16.05.09, 00:34
                    Przebrnąłem przez plany sprzed 100 lat (trochę małe te obrazki dostępne w sieci), pooglądałem sobie miasta angielskie, którymi p.Tołwiński tak się zafascynował (dla zainteresowanych - np. Hampstead), a nawet znalazłem książkę p.Żbikowskiego 'W Cieniu Stolicy', w której opisana jest historia Ząbek. Uzbrojony w tą wiedzę ponownie uderzyłem do konserwatora, aby powalczyć o moją 'mglistą wizję' czyli rozbudowa w celu poprawy estetyki.

                    W skrócie zostałem wyniesiony na tarczy, czyli rozbudowa dla dobra ogółu nie przejdzie (tzn na oficjalną informację czekam, bo pani konserwator ma przegadać sprawę z szefową i odpowiedzieć, ale raczej nic z tego)

                    Cóż mogę powiedzieć - moje argumenty były można powiedzieć zdrowo-rozsądkowe
                    1) byłoby ładniej - to nie ulega wątpliwości
                    2) budynek o którym mowa - leży w pierwotnej linii zabudowy - tym bardziej należy mu się z tego tytułu jakiś bonus
                    3) konserwator poza wskazanymi budynkami, obejmuje opieką raczej pierwotny układ ulic i terenów zielonych, niż działek, a to z tej przyczyny, że po wojnie zostały one rozparcelowane zupełnie inaczej niż to zakładano i wręcz niemożliwe jest odtworzenie tego elementu
                    4) część miasta którą się zainteresowałem była pierwotnie przeznaczona pod budynki mieszkalne zarówno wolnostojące jak i szeregowe wielorodzinne (co w chwili obecnej jest raczej wykluczone, a może się mylę)
                    4) argument czysto ekonomiczny - podatki płynące do miasta (od osób mieszkających, od zabudowań - rozbudowa powiększyłaby rozmiary)

                    Argument przeciw był właściwie jeden - czyli jeden obiekt kubaturowy na działce, no ale to wystarczyło.

                    Aha przegadałem też sprawę podziału działki i faktycznie jest to możliwe i to w sprzyjających okolicznościach bez udziału sądu.

                    Podział działki też opiniuje konserwator i o ile przed rokiem od razu odrzucali tego typu prośby, to ze względu na już silne przekształcenia i bezsensowne zahamowanie inwestycji teraz w niektórych przypadkach się to udaje.

                    Każdy kij ma dwa końce - można walić metrami i powoływać się na plany sprzed 100 lat, ale istnieje wtedy szansa, że zamiast ładnej okolicy miasto będzie miało zarośnięte działki, których nikt nie będzie chciał tknąć.

                    Tu mam pytanie - czy oprócz ewentualnej opinii konserwatora, ktoś jeszcze wydaje ostateczną decyzję, czy raczej odbywa się to tak, że jak konserwator się zgodzi to starostwo/urząd miasta przychyla się do tej decyzji?

                    Jako, że nie nastawiam się tu zbytnio na pozytywne rozpatrzenie tej sprawy z pominięciem sądu no to zostaje mi chyba bramka numer 3 (sądowy podział). Szkoda w sumie bo jak przeczytałem w Strategii Rozwoju miasta na lata 2007-2015 - Zgodnie ze współczesnymi założeniami urbanistycznymi Ząbki mają być miastem przyjaznym zarówno dla mieszkańców jak i dla potencjalnych inwestorów.

                    Zarówno jako mieszkaniec jak i potencjalny inwestor czuję się średnio przyjaźnie przyjęty przez miasto.

                    Z takich przyrodniczych ciekawostek to o ile dobrze zrozumiałem to konserwator opiniuje nowe plany, ale nie weryfikuje czy inwestycja faktycznie została wykonana zgodnie z wytycznymi. W moim rozumieniu to wygląda to tak, że o ile budynek jest taki jak w planach (ktoś musi podpisać odbiór) to jego otoczenie jest dobrą wolą inwestora i stąd pewnie te tony betonu i kostki wywalone na posesjach, jakieś komóreczki i schowki na tyłach.
                    Moim zdaniem problem polega na tym, że nikt nie ma takiej czynności w zakresie swoich obowiązków i nie czuje się odpowiedzialny za weryfikację - warte przemyślenia, jak już mamy chronić ten nasz ogród.
                    • monic18 Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 16.05.09, 10:48
                      Z tym miastem ogrodem to już chyba pozamiatane.

                      Po pierwsze wynika że miasto ogród obejmowało tylko 404 morgi czyli ok. 200 ha,
                      a całe Ząbki mają ok. 11 km2 = 1100 ha. Jeżeli dobrze czytam mapę to mniej
                      więcej obszar centrum miasta: Sikorskiego, Sosnowa, Wyzwolenia, Rychlińskiego,
                      11-listopada, Batorego ogródki działkowe, W Jana Pawła II, Nowa, Batorego, Bema,
                      Piłsudskiego, Szkolna.

                      Po drugie. Ten obszar jest w 100% zabudowany z wyjątkiem ogródków działkowych.
                      Co ciekawe układ ulic jest prawie w 100% zrealizowany zgodnie z planem sprzed
                      100 lat.
                      • szeszol Re: Uchwała nr 90 czyli plan zagospodarownia 16.05.09, 11:35
                        > Po drugie. Ten obszar jest w 100% zabudowany z wyjątkiem ogródków działkowych.
                        No i w uchwała w tej postaci niesie niebezpieczeństwo, że nie będą tam następowały żadne zmiany - brak zgody na zmiany w istniejącej zabudowie, a tym bardziej brak zgody na budowę nowych domów bo np. działka jest za mała (dostałem maila z dosyć ciekawym powodem odrzucenia projektu przez konserwatora).

                        Tu dochodzi jeszcze aspekt - co zrobi tzw. typowy polski obywatel wobec braku zgody np na rozbudowę - no domu raczej zgodnie z planem nie rozbuduje, ale jakąś małą dobudówkę z tyłu to czemu nie - i tak tego od ulicy nie widać. Efekt to jeszcze większy bałagan.

                        > Co ciekawe układ ulic jest prawie w 100% zrealizowany zgodnie z planem sprzed
                        > 100 lat.
                        Ja do kształtu ulic nic nie mam (poza tym, że są dziurawe), niech sobie będą takie jakie są.
                        Mój przypadek jest tak gdzieś pośrodku - ani nie mogę rozbudować, chociaż byłoby ładniej i estetyczniej ani nie mogę zbudować na nowo, chociaż to by dało jeszcze lepszy rezultat. Mogę patrzeć na popadający w ruinę dom ale nie mogę dotykać.

                        Strasznie mnie irytuje jak mi prawo utrudnia normalne i godne życie.

                        Pozdrawiam
                        Tomek
                        • zulek3000 Święte prawo do decydowania o swojej własności 17.05.09, 15:05
                          Właściciel, a nie jakiś urząd, powinien decydować. A więc wprowadzając
                          ograniczenia urząd powinien respektować wolę właściciela. Tu oczywiście urząd
                          zasłoni się za chwilę stwierdzeniem, że plan przecież przed przyjęciem był
                          wyłożony i każdy mógł wnieść uwagi. Tu się można spierać etycznie, czy to
                          wystarczy, czy wyłożenie planu jest równoznaczne ze świadomą decyzją mieszkańców
                          o zgodzie na ograniczenie ich prawa własności. A więc ograniczanie prawa
                          własności przez jakiś urząd zawsze jest wątpliwe moralnie.

                          Dlatego dla mnie zasadnicza jest odpowiedź na pytanie:
                          Czy ówczesny właściciel czyli zapewne Hrabia Ronikier (czy też jakaś inna osoba
                          mająca prawo do tych terenów, np. spadkobierca) podjął jakąś wiążącą decyzję
                          dot. ograniczeń zagospodarowania tego terenu w przyszłości? Jeśli tak to
                          ograniczenia te powinny być respektowane i zapisanie tych praw w planie to tylko
                          przywrócenie prawa, pogwałconego swego czasu przez PRL.
                          • szeszol Re: Święte prawo do decydowania o swojej własnośc 17.05.09, 19:55
                            > Właściciel, a nie jakiś urząd, powinien decydować. A więc wprowadzając
                            > ograniczenia urząd powinien respektować wolę właściciela. Tu oczywiście urząd
                            > zasłoni się za chwilę stwierdzeniem, że plan przecież przed przyjęciem był
                            > wyłożony i każdy mógł wnieść uwagi.

                            No pewnie tak mi powiedzą, bo to bardzo dobry argument - taki typowo urzędniczy. Całe dnie spędzam na szukaniu informacji co UM kombinuje
                            i wnoszę uwagi - z całym szacunkiem dla panów urzędników i radnych, ale niektórzy też ciężko pracują na utrzymanie swoje i swojej rodziny i nie mają czasu na śledzenie każdej wzmianki, która potencjalnie może być ważna dla mnie w przyszłości. Jest to naprawdę trudne wobec natłoku informacji w obecnych czasach.

                            Może trzeba czasem odwrócić się frontem do klienta....

                            >Tu się można spierać etycznie, czy to
                            > wystarczy, czy wyłożenie planu jest równoznaczne ze świadomą decyzją mieszkańcó
                            > w
                            > o zgodzie na ograniczenie ich prawa własności. A więc ograniczanie prawa
                            > własności przez jakiś urząd zawsze jest wątpliwe moralnie.
                            >

                            Znowu się zgodzę, bo nie przypominam sobie aby kiedykolwiek i ktowkolwiek wyjaśnił mieszkańcom na co się 'domyślnie zgadzają' przyjmując do wiadomości plan zagospodarowania. To wygląda trochę tak jak czytanie umowy z bankiem - sporo trudnych słów i niedomówień,
                            które można interpretować na wiele różnych sposobów.

                            Przypomnę, że w strefie zgodnie z zapisami może być jeden obiekt kubaturowy na działce - a np garaż chyba takim obiektem jest, więc może się zdarzyć, że uczciwy obywatel zgłaszający chęć budowy takiego obiektu w urzędzie nie dostanie pozwolenia ze względu na zapisy w planie - zastanawiam się co większość ludzi zrobi?

                            Zapisy nie dość, że utrudniają , a nie źle się wyraziłem regulują i kontrolują nowe inwestycję to zamykają drogę do zmian w istniejącej zabudowie. Chodzi nawet o zmiany, które w założeniu mają poprawić ogólną 'kulturę' zabudowy i uporządkować okolicę.

                            > Dlatego dla mnie zasadnicza jest odpowiedź na pytanie:
                            > Czy ówczesny właściciel czyli zapewne Hrabia Ronikier (czy też jakaś inna osoba
                            > mająca prawo do tych terenów, np. spadkobierca) podjął jakąś wiążącą decyzję
                            > dot. ograniczeń zagospodarowania tego terenu w przyszłości? Jeśli tak to
                            > ograniczenia te powinny być respektowane i zapisanie tych praw w planie to tylk
                            > o
                            > przywrócenie prawa, pogwałconego swego czasu przez PRL.


                            Niestety nie miałem okazji (nawet nie wiem czy przetrwały do dziś) czytać planów i zapisów dot. miasta-ogrodu. Bazuje tylko na informacjach z sieci i z książki p. Żbikowskiego, ale w przypadku Ząbek północnych, czyli tam gdzie przewidziana była zabudowa niska wolnostojąca lub szeregowa w skrócie mieszkalna, działki pierwotnie były kilkukrotnie większe (plan zakładał chyba działki ok 3000m2 lub większe)od tych które są obecnie, więc stan pierwotny jest raczej nie do odzyskania. Należałoby wypędzić część mieszkańców, zaorać ich posesję, połączyć z innymi i wtedy było by OK, ale plan mam nadzieje nie jest pierwszym krokiem do tej czynności. Aczkolwiek po moich rozmowach z konserwatorem i zapytaniu o opinię prawników w przypadku sądowego podziału plan zagospodarowania urósł do rangi wyroczni i głosu ostatecznego w dyskusji tzn wszyscy się powołują na ten dokument.

                            Porcja ciekawostek na koniec:
                            Czytałem wzmiankę, że zabudowania miały być skierowane w większości oknami wschód-zachód - jak do tego się mają zabudowania na ulicach
                            Batorego, Górnośląskiej i 11-go Listopada,

                            Nigdzie też nie znalazłem wzmianki jakoby na jednej posesji mógł stać jeden obiekt kubaturowy - zazwyczaj było ich kilka bo oprócz budynku mieszkalnego były też np wozownie, spichlerze.

                            Była tu kiedyś dyskusja na temat budowy piętrowego budynku u zbiegu ulic Batorego i dzisiejszej Leszyckiego - otóż budynek który tam stoi (Baltona, spichleż, magazyn mebli) to dawna cegielnia zbudowana w 1850 (co by nie mówić obiekt zacny wiekiem) i jakoś nie było problemu, żeby wyłączyć go spod opieki a tym samym postawić tam cokolwiek, to samo dotyczy bloków przy ul Orlej, Legionów, Poniatowskiego, Wiosenna - to też miały być tereny miasta-ogrodu, a przecież te bloki nie powstały 50 lat temu...

                            Pozdrawiam
                            Tomek
                            • ekian Re: Święte prawo do decydowania o swojej własnośc 17.05.09, 22:34
                              Z tego co ostatnio dowiedziałem się w UM, to garaż do 25m2 można stawiać bez zezwolenia. Zatem nawet na terenie miasta-ogrodu może być drugi budynek. Dziwne, bo jeszcze rok/dwa lata temu rozważałem budowę garażu na miejscu starej szopy, ale UM twierdził, że jak ją zburzę, to nic nie będę mógł postawić, bo to będzie drugi budynek na działce. Ale pewnie przyjęli, że skoro szopa na więcej niż 25m2, to i nowy garaż będzie metrażowo taki sam, a więc nie obejdzie się bez pozwolenia na budowę.
                              Odnośnie zmian dot. miasta-ogrodu, to w UM nikt nic nie wie - podobno nad tym pracują, ale odsyłają do konserwatora, bo i tak on ma decydujący głos. UM może sobie jakiś tam projekt zrobić, ale i tak konserwator zrobi tak jak będzie uważał, czyli może przyjąć go w całości, albo totalnie zmienić. Natomiast u konserwatora odsyłali mnie do UM. Ot Polska właśnie...
                              • szeszol Re: Święte prawo do decydowania o swojej własnośc 17.05.09, 23:29
                                > Z tego co ostatnio dowiedziałem się w UM, to garaż do 25m2 można stawiać bez ze
                                > zwolenia. Zatem nawet na terenie miasta-ogrodu może być drugi budynek. Dziwne,
                                > bo jeszcze rok/dwa lata temu rozważałem budowę garażu na miejscu starej szopy,
                                > ale UM twierdził, że jak ją zburzę, to nic nie będę mógł postawić, bo to będzie
                                > drugi budynek na działce. Ale pewnie przyjęli, że skoro szopa na więcej niż 25
                                > m2, to i nowy garaż będzie metrażowo taki sam, a więc nie obejdzie się bez pozw
                                > olenia na budowę.

                                Dobrze wiedzieć, że nie tylko ja jestem takim nie urażając nikogo 'idiotą', który przejmuje się prawem i przepisami.


                                > Odnośnie zmian dot. miasta-ogrodu, to w UM nikt nic nie wie - podobno nad tym pracują,

                                No właśnie ja mam pytanie oficjalne - kto w Urzędzie Miasta jest odpowiedzialny za pracę na planem zagospodarowania - tylko tak bez ogólników, że jest to np. Referat Zagospodarowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska (ZPiOS) - poproszę konkretne osoby, do których mam się zgłosić po pomoc w rozwikłaniu mojego problemu.

                                > ale odsyłają do konserwatora, bo i tak on ma decydujący głos. UM może s
                                > obie jakiś tam projekt zrobić, ale i tak konserwator zrobi tak jak będzie uważa
                                > ł, czyli może przyjąć go w całości, albo totalnie zmienić. Natomiast u konserwa
                                > tora odsyłali mnie do UM. Ot Polska właśnie...

                                Deja-vu normalnie - u mnie było to samo. W UM sprawę 'załatwiłem' w 30 sekund - czyli 'Proszę iść do konserwatora na Jasną 10 w Warszawie, tam wszystko Panu powiedzą', no i powiedzieli, że dla nich głównym wyznacznikiem jest jak nie trudno zgadnąć Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

                                Jutro znowu idę do UM próbować dzielić działkę. Jak narazie to mój jedyny sposób na rozwiązanie problemów budowlanych, a że chce uniknąć sądów, bo tam też wynik niepewny, to staram się rozwiązać sprawę na poziomie administracyjnym (większość osób tak mi radzi, a spróbować nie zaszkodzi)

                                Natomiast czytam po raz kolejny ten nieszczęsny dla mnie dokument i natknąłem się na pewien fragment, który mnie mocno zastanowił:

                                ' W części strefy konserwatorskiej, gdzie nie został zrealizowany projekt T.Tołwińskiego z 1912 r. ustala się nakaz kontynuacji realizacji projektu w zakresie:
                                1) wytyczania ulic, placów i traktów pieszych;
                                2) parcelacji gruntów;
                                3) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce;
                                1)lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce; garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego
                                - przepis nie dotyczy terenu MW/MN.'

                                Pomijam dwukrotnie umieszczony punkt 1,ale zwracam uwagę na słowo 'nakaz kontynuacji w zakresie'

                                Nakładam na ten przepis swój przypadek i co mamy:
                                - projekt raczej nie został zrealizowany, układ ulic się zgadza ale rozparcelowanie działek poszło się j...ć czyli jest nakaz kontynuacji,
                                - a może został zrealizowany tylko ja wtedy poproszę o wodociąg, kanalizację i prąd na każdej posesji należącej do tej strefy oraz strażników miejskich odprowadzających mnie do domu ze stacji(to wcale nie żart, takie obietnice były w ulotce reklamowej zachęcającej do przeprowadzki)
                                - punkt 1) no wytyczyć się niewiele da, bo ulice są , trakty piesze są, place jeśli są to są i tyle - planistycznie to chyba cudów nie będzie.
                                - punkt 2) parcelacja gruntów - czyli co - wypędzamy, orzemy, łączymy, żeby było większe (no jak nakaz to nakaz) ??
                                - punkt 3) dom który chce rozbudować leży właśnie w tej linii i w tej lokalizacji, ale jest lekko skoszony - czy nie oznacza to, że powinienem dostać nakaz jego wyprostowania ?
                                - punkt 1 czyli 4) - Budynek zamieszkany jest i pusty też stoi - zburzenie pustego w sumie zgodnie z punktem 3 wykluczone bo stoi w linii zabudowy pierwotnej a przypominam, że jest nakaz kontynuacji, czyli co burzymy ten zamieszkany i wtedy możemy już zbudować nasz nowy planowy dom? Moimi rodzicami i dziadkami się nie przejmujcie, tyle lat cwaniaczki żyli nielegalnie to parę miesięcy bez dachu nad głową dobrze im zrobi - będą szanować władzę. Kurcze i garaż mają oddzielnie.

                                Pozdrawiam
                                Tomek
Pełna wersja