Kupno mieszkania obciążonego hipoteką

[Gość: Damian]

Zamierzam kupić mieszkanie na kredyt (hipoteczny, bez wkladu wasnego) z rynku
wtórnego. Problem w tym, że mieszkanie, które mi się podoba jest obciążone
hipoteką przez Bank (sprzedający kupil te mieszkanie na kredyt hipoteczny w
innym banku niż ja zamierzam wziąć kredyt). Czy powinnien to mieszkanie sobie
odpuścić? Czy może jest rozwiązanie tej sytuaji, które bylo by bezpieczne dla
mnie (moich pieniędzy).
Z góry dzięki za pomoc,
Damian

[melsted]

Rozwiązanie jest być może takie:
Ty umawiasz się z wybranym bankiem co do kredytu.
Być może warto uzgodnić całą sprawę także z bankiem, na rzecz którego
ustanowiona jest hipoteka.
Zawieracie umowę notarialną sprzedaży i wyznaczacie w niej termin zapłaty ceny
sprzedaży na np. 3 dni po zawarciu umowy (musicie ustalić z bankiem taki termin
wypłaty pieniędzy). Notariusz dopilnuje, żeby w umowie został zawarty zapis o
poddaniu się przez Was egzekucji na wypadek nie wpłacenia sprzedającym ceny
sprzedaży.
Sprzedający w umowie sprzedaży zobowiązują się spłacić kredyt w dniu otrzymania
od Ciebie pieniędzy.
Przychodzisz z aktem notarialnym do swojego banku po pieniądze z umówionego
wcześniej kredytu i płacisz je sprzedającym w umówionym terminie. Oni spłacają
swój kredyt w tym dniu.
Następnie ich bank wnioskuje o wykreślenie hipoteki.
Wasz bank wnioskuje o wpisanie hipoteki.
Niewywiązanie się przez sprzedających z ww. ustaleń tj. niespłacenie kredytu
można obwarować w umowie notarialnej np. karą umowną, zwrotem wpłaconej im kwoty
(w podwójnej wysokości?), wypłaceniem Wam kwoty równej hipotece itp.
A przede wszystkim idź do notariusza, powiedz o co chodzi, doradzi.

[Gość: bolo]

Fajnie to napisales, tylko wez pod uwage ze do mieszkania ma tez prawo bank
ktory dal wlascicielowi kredyt i bez zgody tamtego banku nie moze sprzedac tak
sobie mieszkanie. Przy takich operacjach to poprzedni wlasciciel widzi tylko
roznice pieniedzy miedzy kredytem a tym co zostalo. Napewno bank nowego
wlasciciela nie przeleje pieniedzy na konto starego wlasciciela .

[olejna]

Gość portalu: bolo napisał(a):

> Fajnie to napisales, tylko wez pod uwage ze do mieszkania ma tez prawo bank
> ktory dal wlascicielowi kredyt i bez zgody tamtego banku nie moze sprzedac
tak
> sobie mieszkanie.

Błąd w rozumieniu pojęcia hipoteki:

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego zadaniem jest danie
wierzycielowi zabezpieczenia na nieruchomości. Zatem hipoteka obciąża
nieruchomość.
Hipoteka nie jest prawem samodzielnym, jest prawem akcesoryjnym, pozostającym w
ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki
oznacza, że w zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo
zasadnicze, tj. wierzytelność.
Zatem hipoteka nie może powstać ani bez wierzytelności, ani nie może być bez
niej przeniesiona (art.79 ust.o ks.w.i h.). Wygaśnięcie wierzytelności powoduje
wygaśnięcie hipoteki. Hipoteka, nie uprawnia ona wierzyciela do korzystania z
nieruchomości, ani też nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Nie
ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością, może ją
sprzedać, darowć, wynająć. Owszem istnieją przy korzystaniu z nieruchomości
obciążonej hipoteką pewne ograniczenia, mianowicie nie można dokonywać takich
czynności faktycznych, które mogły by doprowadzić do znacznego zmniejszenia jej
wartości, tak by jej wartość spadła poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Ogół
tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki.

Natomiast co do zakupu z kredytu nieruchomości obciążonej kredytem to najlepiej
poinformuj swój bank, o sytuacji faktycznej, wówczas bank określa zasady
wypłacenia kredytu (w tym przypadku twój bank będzie bardzo pilnował
bezpieczeństwa transakcji, czyli prawidłowej wypłaty oraz wykreślenia starej
hipoteki bo inaczej jego hipoteka będzie wpisana jako druga). Spotkałam się z
kilkoma scenriuszami i nie ma co tworzyć nowych skoro i tak decydujący głos ma
bank dający kredyt.
Jak twój bank określi te warunki a będziesz miał jakieś wątpliwości to
zapraszam.

pozdrawiam

olejna

[joszko1968]

Poprzedni post trochę zawiły, (student czy absolwent PRAWA ???), a sprawa jest
dość prosta:
-zapytanie do banku, który udzielił kredytu, czy zgadza się na spłatę kredytu
przez kupującego, ustalenie formy spłaty zadłużenia
-ustalenie ceny zakupu, ustalenie terminów umowy przedwstępnej, aktu
notarialnego, przejęcia mieszkania
-umowa przedwstępna z zadatkiem (5-10%)
-załatwienie kredytu
-kwota kredytu podzielona na 2 części: spłata zobowiązania (wpłacona
bezpośrednio na konto banku) i reszta na konto sprzedających przy akcie
notarialnym.
Tak w skrócie ma wyglądać cała operacja. Trzeba sprawdzić po drodze parę rzeczy
np. meldunki, rachunki w STOENie, zaległości czynszowe i PRZEDEWSZYSTKIM KW.
Naprawdę jeżeli nie macie na to czasu poproście o pomoc kogoś kto ma
doświadczenie lub zajmuje się tym zawodowo. Życzę powodzenia [e-mail]

proste jak drut

[Gość: al9]

Bank - wierzyciel hipoteczny wystawia zaswiadczenie o wysokości zadłuzenia na
planowany dzień spłaty z adnotacją, ze zgadza sie na wykreslenie hipoteki po
zapłacie (nie moze sie nie zgodzić) - a Twój bank przelewa pieniądze na
wskazane konto banku - wierzyciela a różnice na konto Zbywcy. Każdy bank
ćwiczył te procedury sto razy - bezpiecznie i szybko.
Głowa do góry!
Pozdrawiam
al9