Umowa przedwstępna

[Gość: Jarek]

Witam!
Szukam mieszkania na rynku wtórnym, już chyba nawet znalezłem. Moje pytanie
to: jak sporządzić umowę przedwstępną, co musi zawierać. Czy to ma być umowa
notarialna? Zupełnie nie mam o tym pojęcia, a w starych wątkach nie udało mi
się nic znaleźć na ten temat. Będę bardzo wdzięczny za pomoc.
Jeszcze jedno czy to prawda, że przy kupnie mieszkania o wartości większej
niż 50tys zł należy zapłacić jeszcze jakiś podatek (od wzbogacenia czy jakiś
inny)?

[Gość: Bebiak]

Cześć! Możesz zawrzeć umowę przedwstępną zarówno pisemną jak i w formie aktu
notarialnego. Obie są ważne, z tym, że ta w formie aktu notarialnego ma ten
dodatkowy skutek, że gdyby kontrahent chciał Ci się wycofać a Ty bardzo jednak
to i tylko to mieszkanie chciałbyś nabyć to możesz żądać wykonania tej umowy
przez sąd (wówczas sąd zastępuje oświadczenie drugiej strony). Umowa
przedwstępna pisemna nie ma tego skutku i w takiej sytuacji zostało by Ci
jedynie roszczenie o zwrot podwójnego zadatku (a nie o przeniesienie
własności). Co powinno się znaleźć w takiej umowie zaraz wynotuję - teraz
napiszę jeszcze tylko (bo mi to umknie), że bez względu na cenę lokalu płaci
się zawsze (u notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży) podatek od czynności
cywilnoprawnej 2%. Jakiegoś dodatkowego podatku (jak piszesz "od wzbogacenia"
nie ma). Jest ten jeden i nie ma znaczenia jaka jest cena - zawsze jest to 2%.
A w umowie przedwstępnej powinien się znaleźć;
- opis przedmiotu,
- cena i sposób jej płatności (w rozumieniu kiedy ile);
- termin do kiedy umowa przyrzeczona (czyli sprzedaż) zostanie zawarta [na
skutek ostatniej nowelizacji kodeksu cywilnego brak terminu już nie skutkuje
nieważnoscią umowy na szczęście, niemniej z prawnego punktu widzenia jest
znacznie prościej dochodzić wykonania umowy jeśli ten termin jest określony];
- termin wydania lokalu nabywcy (wydania tzn. oddania mu w wyłączne posiadanie);
- jeśli jest coś płacone przy umowie przedwstępnej to powinno być określone co
to jest: zadatek czy zaliczka. Tu jest różnica w skutkach: zaliczka jest
świadczeniem na poczet ceny i jeśli nie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży
ZAWSZE podlega zwrotowi; zadatek zaś pełni fukncję niejako "odszkodowawczą" i
przy nie dojściu do zawarcia umowy sprzedaży należy zbadać z przyczyn której
strony do niej nie doszło: jak ze strony nabywcy to traci on wpłacony zadatek,
jak ze strony sprzedającego - to zwraca podwójny. Jeszcze jedno (to ważne):
żeby zadatek mógł taką funkcję pełnić nie może przekroczyć 20% ceny (tak się
wiele lat temu przyjęło, tak stosują to sądy, choć z żadnego przepisu to nie
wynika).
Ja przy lokalach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych doradzałabym jeszcze
wśród warunków umowy przedwstępnej wpisać postanowienie, że do umowy sprzedaży
przedający ma przedłożyć zaświadczenie właściwego urzędu stwiedzające, że w
lokalu NIKT nie jest zameldowany a nie wykonanie tegoż uznane zostane za
uchylenie się od zawarcia umowy przez sprzedającego. To niezwykle ważne:
wymeldować osobę trzecią jest w naszym kraju szalenie trudno (nawet z pozycji
właściciela) stąd na to zwracam Twą uwagę.
Pozdrowionka

[Gość: Jarek]

Dziękuję, Bebiak.
A czy może gdzieś znajdę wzór takiej umowy? Nie mam żadnego doświadczenia w
sporządzaniu takich umów.

[Gość: MONK]

goraco radze sporzadzic u notariusza wlasnie ze wzgledu na wspomniana
mozliwosc domagania sie wykonania umowy. nie wiem czy kolega to napisal
(czytalem dosc pobieznie). koniecznie data zawarcia i wykonania umowy.

[Gość: Bebiak]

Oj, zupełnie nie mam pojęcia, gdzie taki wzór można znaleźć. Myślę, że w
agencjach pośrednictwa napewno (ale czy dadzą?) - z tym, iż moim zdaniem to te
druki w agencjach są tak sobie skonstruowane (dla mnie rzecz przedziwna: jeden
druk umowy a pasujący do tak wielu sytuacji, gdzie strony różne przecież
warunki ustalają). Można się w/g mnie nimi posiłkować, tworząc swoją własną
umowę. Gdzie jeszcze można znaleźć - nie wiem, doprawdy nie wiem. Pozdrówka