Własność naszych gruntów

[1steve]

Na wstępie zaznaczam - jestem prawniczym laikiem, prezentuję wiedzę ogólną
tak zwaną kolejkową. Mam jednak nadzieję, że jest wśród nas jakiś spec, który
wątpliwości wyjaśni.
Grunty pod naszymi budynkami Renata wzięła w użytkowanie wieczyste od Skarbu
Państwa. Ponoć właśnie dzięki temu cena metra kwadratowego na Polance była
dużo niższa niż na przykład na Winogradach, gdzie nabywcy mieli do czynienia
z pełną własnością. Dziś w telewizorze usłyszałem, że właśnie dzierżawcy
wieczyści (w tym wspólnoty) mogą zacząć występować do Skarbu Państwa o
przejście na pełną własność.
Nie wiecie, czy zrobi to już teraz Renata, czy za jakiś czas wspólnota?
I co jest bardziej opłacalne dla nas - mieszkańców?

[basic1956]

Nie jestem niestety specem. Jeśli ktoś będzie wiedział coś więcej chętnie
przeczytam. Z tego co jednak powiedziano mi kiedyś w Atanerze, przekształcenie
wg nowej ustawy moze zostać dokonanane ponoć tylko na wniosek (i oczywiście na
koszt) osób FIZYCZNYCH.
Drugi, istotniejszy dal mnie problem, to czy będzie to opłacalne. Właścicielem
gruntu jest Miasto Poznań. Pytanie, ile sobie policzy za przeniesienie
ułamkowego prawa własności do gruntu na każdego z nas (tj. członków przyszłej
Wspólnoty Mieszk.)?? Na pewno nie bedzie chciało tego zrobić poniżej stawek
rynkowych (nauczka po Kulczyk Parku). Cena 1 m2 gruntu w pełnej własności u
innych developerów na Polance i okolicach to kilkaset złotych. Można też
pokusić się o inna metodę szacunku ceny. Cena sprzedaży udziału w gruncie
będzie > lub = wpływom Miasta z dzierżawy wieczystej za te 89 lat, które
pozostało do jej wygaśnięcia. Inymi słowy równe przyszłym wpływom, utraconym w
wyniku sprzedaży. Od 1 mieszkania o 50 m2 to 50m2*4zł/m2(jeśli dobrze pamietam
stawkę za dzierżawę na m2) = 200zł/rok, stąd 200zł*89 lat=17.890 zł a 17.890
zł/50m2 = lub 356 zł za m2. Przy takiej stawce dopłacić kilkaset złotych x np.
50 m2, aby uzyskać tzw. pełną własność udziału w gruncie dość kosztowne
przedsięwzięcie. Z drugiej jednak strony przy sprzedaży takiego mieszkania bez
wykupienia udziału w gruncie tez pewnie dostanie sie mniej niż sprzedając takie
z pełną własnością gruntu). Kiedyś na forum dysksyjnym gazeta.pl ktoś coś tam
pisał, że na Zachodzie mieszkania na gruncie w dzierżawie wieczystej są 20-30%
tanśze od tych an gruntach będących w pełnej własności. Na ile to prawda, nie
wiem?

[basic1956]

Nasuwa mi się znowu gorzki wniosek, że zostaliśmy zrobieni przez Atanera w
bambuko. W III etapie sprzedaje nam mieszkanie za 3.370,5 zł/m2. Do tego trzeba
będzie jeszcze dołożyć kolejne kilkaset złotych, chcąc uzyskać pełną własność
(tj. wł. udziału w gruncie). Za 1 m2 udziału w gruncie na Milczańskiej płaciłem
przed 5 laty ok. 650 zł/m2. Z moich szacunków wynika, że Miasto może nie chcieć
otrzymać mniej niż 350zł/m2. Biorąc średnią z tych 2 wartości otrzymamy
500zł/m2. Czyli łącznie za 1 m2 trzeba będzie zapłacić w Atanerze ok. 3.870,5
zł/m2.
Nadzieja tylko w tym, że Miasto udzieli jakieś znaczącej bonifikaty przy
przekształceniu prawa. Bo inaczej przepłacimy o jakieś 800 zł na metrze w
porównaniu do średniej rynkowej za m2 nowego mieszkania w pełnej własności w
Poznaniu (3.000 – 3.100 zł/m2). A przecież technologia budowy mieszkań Atanera
jest taka sama (i ci sami podwykonawcy, co gdzie indziej) a jakość wcale nie
jest kosmicznie wyższa.

[drunner]

1)Pamietaj o tym, ze wspoluzytkownikiem wieczystym z chwila, gdy ostatni
nabywca wyjdzie od notariusza po zawarciu umowy ustanowienia odrebnej wlasnosci
lokalu i sprzedazy, nie bedzie juz renata, w zwiazku z czym ona sie tym nie
zajmie.
2)Uzytkowanie wieczyste jest dziwna konstrukcja, ktora w naszym systemie
prawnym utrzymywana jest glownie ze wzgledu na instytucje rocznej oplaty, ktora
stanowi zrodlo dochodu jednostek samorzadu terytorialnego. Samo ustanowienie
tez nie jest zreszta nieodplatne (jakkolwiek stosowane sa spore, siegajace
czasem 99% bonifikaty. UW ustanawiane jest na okres od 40 do 99 lat, z
mozliwoscia jego przedluzenia na kolejne 40 do 99 lat (w przypadku gruntów
Polanki UW ustanowiono bodaj do 2089 roku). Teoretycznie, po jego uplywie grunt
wraz z tym, co na nim wzniesiono wraca do gminy za wyplata wynagrodzenia za
wzniesione na nim budynki. Teraz wyobrazmy sobie, ze w roku 2089 miasto Poznan
musi zaplacic za te 1400 mieszkan Polanki 1 i Polanki 2... Stad ustawy
umozliwiajace przeksztalcenie UW w pelne prawo wlasnosci. Gmina, ktora zarobila
na tym, ze oddala grunt w UW, otrzymywala od kazdego z uzytkownikow czy
wspoluzytkownikow, teraz zarobi raz jeszcze, zamiast zbankrutowac placac za
wzniesione na gruncie budybki i urzadzenia. Z kolei uzytkownicy w koncu nie
beda musieli placic i naciesza sie "pelna" wlasnoscia.
3) ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku o przeksztalceniu prawa uzytkowania
wieczystego w prawo wlasnosci weszla w zycie 13 października br, czyli dzisiaj.

[drunner]

Oto co od dzis obawiazuje:

USTAWA z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości1)

(Dz. U. z dnia 12 września 2005 r.)


Art. 1. 1. Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami
wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych
garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości
rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego
tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się
nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości
przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w
decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.
2. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o
którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:
1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w
nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub
garaży.
3. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi
osób, o których mowa w ust. 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami
prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.
4. Przepis ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które nabyły udział w
użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy.
5. Osoby, o których mowa w ust. 1-4, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31
grudnia 2012 r.


Art. 2. W przypadku osób, o których mowa w art. 1 ust. 2, z żądaniem
przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody
stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego.


Art. 3. 1. Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości wydaje:
1) starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu
Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności
Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd
województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność
jednostek samorządu terytorialnego.
2. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności
nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się
ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nie narusza praw osób trzecich.


Art. 4. 1. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia
dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z
zastrzeżeniem art. 5.
2. W decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z
tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do
ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 68
ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 i Nr 281, poz.
2782 oraz z 2005 r. Nr 130, poz. 1087 i Nr 169, poz. 1420).
3. Jeżeli przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
dotyczy nieruchomości rolnej, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić
bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do nieruchomości
stanowiących własność:
1) Skarbu Państwa - za zgodą wojewody;
2) jednostek samorządu terytorialnego - za zgodą właściwej rady lub sejmiku.
4. Do wpływów osiąganych z opłat z tytułu przekształcenia stosuje się
odpowiednio przepis art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami.
5. Organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało
przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała
nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia
bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4
pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz
członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie
użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych
przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą
odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.
6. Waloryzacji, o której mowa w ust. 5, dokonuje się według zasad określonych w
art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.


Art. 5. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich
następców prawnych:
1) którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za
wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na
podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
2) które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia
26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.
Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).


Art. 6. W ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128, z
późn. zm.2)) w art. 17b:
1) w ust. 1 po pkt 2 dodaje się pkt 2a w brzmieniu:
"2a) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury
technicznej oraz innych celów publicznych 1 %,";
2) po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu:
"4a. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa,
uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu
cywilnego nie stosuje się.".


Art. 7. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.
U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 i Nr 281, poz. 2782 oraz z 2005 r. Nr 130, poz.
1087 i Nr 169, poz. 1420) w art. 32 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
"2. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa,
uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu
cywilnego nie stosuje się.".


Art. 8. Do spraw wszczętych na podstawie ustaw, o których mowa w art. 9, i
niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy niniejszej ustawy.


Art. 9. Tracą moc:
1) ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001
r. Nr 120, poz. 1299 oraz z 2002 r. Nr 113, poz. 984);
2) ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych
prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209, z 2002 r. Nr 113, poz.
984 oraz z 2003 r. Nr 3, poz. 24 i Nr 64, poz. 592).


Art. 10. Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

[mejbi]

Orientujecie się, w jaki sposób płaci się za uzytkowanie wieczyste gruntu, tj.
czy przychodzi (i kiedy) jakieś wezwanie do zapłaty z miasta? Czy też trzeba
samemu tego pilnowac?