sprzedać czy wynająć??

[tq9]

proszę o radę!
odziedziczyłem :-(( mieszkanie w Wawie - zastanawiam się co zrobić? mam gdzie
mieszkać, więc w grę wchodzi wynajem lub sprzedaż. mieszkanie jest w stanie
do remontu generalnego (wymiana okien, glazura/terrakota/podłogi, malowanie,
meble, etc.). jeśli sprzedawać to w takim stanie jak jest - niech sobie nowy
właściciel urządza (tyle że wtedy sprzedaż za niższą cenę). może
lepiej "trochę ochlapać" i wynająć - niech najemca płaci świadczenia plus
parę złotych dla mnie (będzie na spłatę kredytu).
sytuacja na rynku nieruchomości (i nie tylko) nie nastraja optymistycznie.
przynajmniej z punktu widzenia sprzedającego/wynajmującego - ceny są niskie i
kupców niewielu.
przerażają mnie też te wszystkie formalności, które trzeba będzie załatwiać w
POLSKICH urzędach (sąd, spółdzielnia, STOEN, etc.) może ktoś ma jakieś
doświadczenia z podobnej sytuacji !?
będę wdzięczny za jakiekolwiek informacje lub podpowiedzi związane z tematem.

pzdr all

[Gość: JoP]

Sugeruję jednak wynająć - teraz sytuacja na rynku nieruchomości jest kiepska, a
sprzedać zawsze zdążysz. Możesz przecież umówić się z najemcą, że to on się
zajmie remontem, a Ty mu odliczysz od czynszu.

Co do formalności - zacząć trzeba od sądu - wniosek o stwierdzenie nabycia
spadku. Ale przyznam, że my w analogicznej sytuacji olaliśmy przeprowadzanie
sprawy spadkowej - jeżeli masz jakiś lokal mieszkalny, będziesz musiał zapłacić
podatek od spadku. Oczywiście bez stwierdzenia nabycia spadku mieszkania nie da
się sprzedać, ale ponieważ i tak odziedziczone mieszkanie wynajmujemy, na razie
nie babraliśmy się w formalności.

JoP

[tq9]

Gość portalu: JoP napisał(a):

Możesz przecież umówić się z najemcą, że to on się
> zajmie remontem, a Ty mu odliczysz od czynszu.

raczej wątpliwe - osoby, które chcą wynająć raczej dysponują niewielkimi kwotami

>jeżeli masz jakiś lokal mieszkalny, będziesz musiał zapłacić
> podatek od spadku.

co to znaczy "masz" ? jeśli zacząłem budowę (współwłaścicielem jest żona) a
developer ogłosił upadłość i nie mieszkam tam (stan surowy zamknięty) to mam
czy nie? poza tym - ile wynosi podatek od spadku w pierwszej grupie
pokrewieństwa ? (zmarła to moja mama)

> JoP

pzdr tQ

[Gość: qwer]

a ja radzę policzyć w oparciu o oferty z rynku. Wbrew pozorom ceny
nieruchomości nie są takie niskie zwłaszcza w stolicy. Spzredajesz i masz
konkretną kwotę którą możesz w najgorszym razie lokować a wynajem to -
najprawdopodobniej remont, podatek i szansa na przekroczenie progu, kaucje,
niezapłacone rachunki, ogólnie nie jest to takie proste - nowe prawo dotyczące
wynajmu też niezacheca moim zdaniem.

[Gość: JoP]

Gość portalu: qwer napisał(a):

> a ja radzę policzyć w oparciu o oferty z rynku.

To są ceny "ile właściciel naiwnie łudzi się że dostanie". Pogadaj z kimś z
branży za ile rzeczywiście różne mieszkania są ostatecznie sprzedawane.

> Wbrew pozorom ceny
> nieruchomości nie są takie niskie zwłaszcza w stolicy.

I tak jest dołek. W warunkach, kiedy developerzy sprzedają nowe po kosztach,
ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły i to bardzo.

> Spzredajesz i masz
> konkretną kwotę którą możesz w najgorszym razie lokować a wynajem to -
> najprawdopodobniej remont, podatek i szansa na przekroczenie progu, kaucje,
> niezapłacone rachunki, ogólnie nie jest to takie proste - nowe prawo
> dotyczące
> wynajmu też niezacheca moim zdaniem.

Są sposoby na wszystko. Obejście w/w też.

JoP

[tq9]

Gość portalu: qwer napisał(a):

> a ja radzę policzyć w oparciu o oferty z rynku. Wbrew pozorom ceny
> nieruchomości nie są takie niskie zwłaszcza w stolicy. Spzredajesz i masz
> konkretną kwotę którą możesz w najgorszym razie lokować a wynajem to -
> najprawdopodobniej remont, podatek i szansa na przekroczenie progu, kaucje,
> niezapłacone rachunki, ogólnie nie jest to takie proste - nowe prawo
dotyczące
> wynajmu też niezacheca moim zdaniem.

dokonałem pierwszych szacunkowych wyliczeń na podstawie ogłoszeń internetowych.
jeśli po wizycie w kilku agencjach nieruchomości proporcje cenowe nie zmienią
się drastycznie to chyba pójdzie pod młotek. a kaskę przeznaczę na spłatę
kredytów :-)

w dalszym ciągu czekam na argumenty za i przeciw

pzdr all

[jop]

tq9 napisał:

> raczej wątpliwe - osoby, które chcą wynająć raczej dysponują niewielkimi
> kwotam

Moje obserwacje są dokładnie odwrotne - nie chodzi o to, że tacy ludzie są
forsiaste, ale bardzo często się trafiają osoby, które za nieco niższy czynsz
są gotowe włożyć w wynajmowane mieszkanie trochę własnej pracy i wysiłku. Poza
tym ludzie wolą zainwestować pieniądze w mieszkanie, z którego korzystają, niż
dać do ręki właścicielowi.

tq9 napisał:

> co to znaczy "masz" ? jeśli zacząłem budowę (współwłaścicielem jest żona) a
> developer ogłosił upadłość i nie mieszkam tam (stan surowy zamknięty) to mam
> czy nie?

Ustawa definiuje to tak: [ulga, czyli zwolnienie od podatku przysługuje osobom,
które] "nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość". Zależy czy i jaką umowę
zawarłeś z developerem.

> poza tym - ile wynosi podatek od spadku w pierwszej grupie
> pokrewieństwa ? (zmarła to moja mama)

640 zł 80 gr i 7% od nadwyżki ponad 16.020 zł wartości (zakładam jako
oczywistość, że mieszkanie jest warte więcej niz 16.020, bo są progi). Ogólnie
polecam Ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. O PODATKU OD SPADKÓW I DAROWIZN.

JoP

[Gość: brenda]

Nie zapominaj o najważniejszym - w pierwszej grupie podatkowej, jeśli
przedmiotem spadku jest mieszkanie, to jest ono wolne od podatku jeśli jego
powirzchnia nie przkracza chyba 71 m2. Jeśli nie masz aktu notarialnego (albo
przydziału ze spółdzielni na inny lokal), to podatku nie bedziesz musiał
zapłacić. Z tego co piszesz, to raczej ci to nie grozi, bo o ile zrozumiałam,
wpłaciłeś pieniądze developerowi, ale aktu notarialnego jeszcze nie masz.
(umowa o wybudowanie mieszkania nie jest tytułem własności)

[Gość: krotki]

zdecydowanie wynająć ale jesli umeblowane tylko studentkom!!!! nie pija tak
dużo jak studenci - rodzinie nigdy - uwazaj!!!! prawo po stronie lokatora
szczególnie tego nieuczciwego !!

[Gość: Emi_lka]

Zdecydowanie wynająć!!!!!!
Dlaczego?
A to dlatego, że właśnie sprzedać zawsze możesz, a biorąc pod uwagę kiepski
stan lokalu nie dostaniesz za niego tyle ile być chciał. Pieniądze ze sprzedaży
nie zainwestowane szybko się rozejdą i w efekcie zostaniesz z niczym. Lepiej
może ochlapać lokal tak nie co i wynająć. Masz co miesiąc napływ gotówki i
mieszkanie, które może jeszcze się przydać, może nawet kiedyś dla dziecka, bo
wiadomo jaka teraz jest sytuacja.

[tq9]

Gość portalu: Emi_lka napisał(a):

> Zdecydowanie wynająć!!!!!!
> Dlaczego?
> A to dlatego, że właśnie sprzedać zawsze możesz,

a jak sytuacja rynkowa będzie jeszcze gorsza? są możliwe różne warianty:
jeszcze większa bieda w kraju i ceny spadają bo brak chętnych do zakupu lub
wychodzimy z dołka, żyje nam się lepiej, ludzie zaczynają zarabiać normalnie,
rośnie popyt na mieszkania, rusza budownictwo, ceny mieszkań używanych
spadają, ...
pewnie nie będzie ani tak, ani tak tylko jakoś inaczej, ale któż to wie...?

>a biorąc pod uwagę kiepski
> stan lokalu nie dostaniesz za niego tyle ile być chciał.

wynająć w takim stanie też nikt nie będzie chciał :-)

>Pieniądze ze sprzedaży nie zainwestowane szybko się rozejdą i w efekcie
>zostaniesz z niczym.

od lat nie mogę (z różnych powodów, w tym również finansowych) wykończyć domu,
który stawiał mi developer (i zbankrutował) więc zamiast płacić %% od
kredytu ...

>Lepiej może ochlapać lokal tak nie co i wynająć. Masz co miesiąc napływ
>gotówki i mieszkanie, które może jeszcze się przydać, może nawet kiedyś dla
>dziecka, bo wiadomo jaka teraz jest sytuacja.

Qbuś ma dwa latka - chyba nie ma sensu trzymać dla niego tego mieszkania :-))
jak dorośnie to będzie ruina (jeśli się nie rozsypie do tego czasu) ten produkt
wesołej twórczości schyłku socrealizmu ma dziś 24 lata

sprzedać

[Gość: ajax]

Zdecydowanie sprzedać, a uzyskany kapitał zainwestować. 1. Sektor budownictwa z
samej swojej natury charakteryzuje się dużą kapitałochłonnością i długimi
okresami zwrotu inwestycji (podstawy ekonomii). 2. Przepisy dotyczące obrotu
nieruchomościami w Polsce podlegają bardzo silnej kontroli urzędów (podstawy
polityki). 3. Podatki od nieruchomości są na razie umiarkowane, ale będą
znacznie większe (urzędnicy muszą z czegoś żyć); są łatwe do ściągnięcia. 4.
Kwota uzyskana z czynszu podlega również opodatkowaniu (budżet potrzebuje). 5.
Złe prawo, nieudolność, przekupność i opieszałość sądów stoi po stronie
najemcy, a nie właściciela (bez kmomentarza).

Na rynku brak jest wolnego kapitału. Jest więc sporo możliwości pomnożenia
kwoty bazowej w krótkim czasie i przerzucenia kapitału do bardziej dynamicznego
sektora gospodarki. Zanim zainwestujesz zrób rachunek ryzyka. Tak jak w kasynie
przy wyborze gry i w jej trakcie liczysz wartość oczekiwaną zmiennej losowej.
Bardzo bezpieczną (umiarkowany dochód) inwestycją są obligacje i udziały w
zrównoważonych funduszach inwestycyjnych.

[tq9]

Gość portalu: ajax napisał(a):
<ciach>

dzięki za argumenty - w większości się zgadzam, chociaż z tym kasynem to chyba
przesada.

pzdr all i czekam na więcej

[_anna]

ja odziedziczyłam mieszkanie cztery lata temu i cały czas je wynajmuję. fakt,
że było w dobrym stanie, więc z wynajmem nie mam wiekszego problemu. jeżeli
chodzi o formalnosci, to wcale nie wyglądało to tak źle - w sądzie w sumie
chwila - złożenie wniosku, 15 min na stwierdzenie nabycia spadku i potem tylko
odebrać zaświadczenie. w sumie trwało to trzy tygodnie. w spółdzielni tez nie
zajęło to dużo czsu, w stoenie i tepsie jeszcze mniej (trzeba tylko pamiętać,
żeby zawsze zabierac ze soba wszystkie papiery - akt zgonu, postanowienie sądu,
papiery z urzędu skarbowego i spółdzielni, bo nie ma nic gorszego niż być
odesłanym z kwitkiem, bo nie zabrało sie jakiegoś papierka. zdecydowanie
najgorzej sprawa wyglądała w urzedzie skarbowym - wedrówka od pokoju do pokoju
i czekanie 1,5 mca na decyzję. ja nie płaciłam żadnego podatku (pierwszy st.
pokrewieństwa), ale warunkiem byo zameldowanie sie w mieszkaniu i nie
sprzedawanie go przez 5 lat (gdybym chciała sprzedac, to musiałabym wyłozyc na
podatek niezła kasę). generalnie więc nie taki diabeł straszny...

[geronimo]

apropos wynajmu z doswiadzczenia ( minusy ):
--jak zle trafisz prawo koszmarnie faworuzje lokatora,
wystarczy ze jest bezrobotny albo ma dzieci w razie
nieplacenia nie mozesz go eksmitowac i musisz prosic
gmine o kase
--lokatorzy ktorzy sami cos zrobia w mieszkaniu to rzadki
i wymierajacy gatunek
--przychod z nieruchomosci powinienes opodatkowac albo
zaryzykowac minimalnie i wynajmowac na czarno; jedyne
praktyczne ryzyko to ze ktos na ciebie doniesie
--nie zawsze mozesz liczyc na pelen dochod przez 12
miesiecy, wystarczy ze czekasz 1.5 miesiaca na
znalezienie lokatora i jestes 10% rocznie w plecy
--musisz miec czas i cierpliwosc na zajmowanie sie
mieszkaniem i lokatorami

plusy: byc moze wiekszy dochod - nie znam warszawskich
realiow ale latwo to policzuc : wez roczny czynsz minus
5-10% na okres niewynajecia, minus podatek jak chcesz
placic dodaj inflacje ( zakladam ze tyle zyskuje
nieruchomosc)
Porownaj to z roczna lokata w banku albo obligacjami
minus 20% dla fiskusa. Jezeli wychodzi wiecej i zgadzasz
sie na minusy jak wyzej za ta cene to wynajmuj

[Gość: Wacek]

Moim zdaniem nie ma jednej prostej odpowiedzi na Twoje pytanie. Wziąłbym pod
uwagę następujące czynniki:
- lokalizacja. Jeśli jest to Śródmieście, stary Mokotów, Żoliborz, bliska
Praga, to wynająć. Tu ceny najmu bedą zawsze wysokie. Nieruchomość też nie
straci na wartości. Jeśli Bródno, Praga Pd, Bielany, Ursus itp. to sprzedać.
Ceny tych mieszkań będą raczej realnie spadać.
- technologia. Jeśli mieszkanie jest budowane w tradycyjnej technologii, to
warto trzymać, jeśli wielka płyta to sprzedać. Moim zdaniem, jak poprawi się
znacznie sytuacja finansowa naszego społeczeństwa (w W-wie może to nastąpić już
za ok. 10 lat), to ludzie będą masowo uciekać z wielkiej płyty i ceny tam
znacznie spadną.
- Twoja sytuacja finansowa. Jeśli budujesz inne mieszkanie i musisz zaciągać
kredyt, lepiej jest sprzedać to mieszkanko, by uniknąć kredytu. Jeśli masz
wolną gotówkę lepiej zatrzymać mieszkanie.

Co do podatku, niezależnie od tego czy sprzedasz czy wynajmiesz, będziesz
musiał uregulować sprawę z urzędem skarbowym.
Żeby uniknąć podatku musisz:
- nie posiadać innego mieszkania w momencie nabycia spadku. Jeśli budujesz z
developerem i nie podpisałeś jeszcze aktu notarialnego to nie jesteś jeszcze
właścicielem, więc nie ma problemu. Jak nabędziesz spadek, możesz podpisać akt
notarialny na nowe mieszkanie.
- musisz mieszkać w odziedziczoinym mieszkaniu przez 5 lat licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nabyłeś spadek. W praktyce musisz tam być zameldowany.
Zatem jeśli sprzedasz mieszkanie, musisz automatuycznie zapłacić podatek. Jeśli
będziesz chciał wynająć i nie płacić podatku od spadku, w grę wchodzi jedynie
wynajem na czarno.

Pozdrawiam

Wacek

[Gość: mia]

Ja bym sprzedała. Szczególnie jak blok ma 24 lata. Z wyanjmującymi jest różnie.
Jeden dba, bo mieszka tam i nie chce syfu, a inny to olewa. Można trafić na
takiego wynajmującego, który zdemoluje Ci mieszkanie. Znajoma wynajmowała
mieszkanie kilka lat. Wynajęła księdzu - źle (nie pamiętam dlaczego). Wynajęła
komuś z "prowincji" miała mieszkać jedna osoba, a jak kiedyś zajrzała, to na
podłodze były same materace i ślady butów nawet na suficie.Ogólnie kłopoty i
ryzyko. Bo a nuż nie będzie chciał się wyprowadzić...
Ceny mieszkań ciągle spadają i dalej będą. Sprzedaj, szczególnie, że jak
piszesz kasa Ci się przyda.

[tq9]

dzięks za wszystkie opinie! 8 stycznia sprawa w sądzie, więc muszę zacząć
myśleć jaką podjąć decyzję. w międzyczasie zmieniła się moja sytuacja zawodowa -
razem z 1000 innych "szczęściarzy" załąpałem się na zwolnienia grupowe i
jestem bezrobotny :-(((
jeśli ktoś chciałby się jeszcze podzialić swoimi uwagami nt z tytułu to
zapraszam

pzdr all