Kilka pytań nt kupna i sprzedaży

[Gość: Ewa]

Bardzo proszę o pomoc wszystkich znających zagadnienia mieszkaniowe. Postaram
się przedstawić w miarę jasno moją sytuację.

Sprzedajemy z mężem mieszkanie spółdzielcze własnościowe, jedynym
właścicielem jest mój mąż, mieszkanie otrzymał w spadku przed zawarciem
związku małżeńskiego (akt notarialny), upłynęło 5 lat od tego momentu,
mieszkanie sprzedajemy za 70 tys. zł.

Jednocześnie kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym o wartości 135 tys.,
mieszkanie jest notarialne we wspólnocie, ludzie którzy nam je sprzedają to
małżeństwo ale nabyli to mieszkanie przed ślubem i pół mieszkania jest
własnością żony a pół męża.

Różnice między ceną zakupu mieszkania a ceną mieszkania które sprzedajemy
chcemy pokryć kredytem (65 tys).

Czy moglibyście mi poradzić jakie czynności krok po kroku powinnam wykonać,
aby to wszystko jakoś zgrać, od czgo zacząć. Wiem że muszę sprawdzić księge
wieczystą mieszkania które nabywam oraz akta ksiegi(?), musze wystąpić do
banku o kredyt. Tu mam problem taki, że wkładem własnym do kredytu będzie
umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, ale boję się że ja podpisze tę
umowę, ale bank nie przyzna nam kredytu z jakichś tam powodów i co wtedy ?
Czy moglibyście oszacować ile zapłacę u notariusza w związku z tymi obiema
transakcjami*kupni i sprzedaż) i jakie inne opłaty, podatki będziemy musieli
uiścić? Czy dysponujecie wzorem umowy przedwstępnej w przypadku gdy kupuje
mieszkanie które jest własnością dwóch osób?
Wogóle jestem zagubiona w tym wszystkim i proszę o rady, żeby gdzieś się nie
wkopać. Wolałabym to co jest możliwe zrobić sama, aby ponieść jak najmniej
dodatkowych opłat. Pozdrawiam i dziękuje.

[mooj]

dużo pytań:)
może spróbuję zgrubsza i nie na wszystkie
1. Podatek od sprzedaży nie obowiązuje (mieszkanie nabyte w dordze spadku - 5
lat nie ma znaczenia)
2. Koszty transakcji zwyczajowo ponosi Nabywca, więc przy sprzedaży mąż nie
zapłaci nic. nalezy pamietać o solidarnej odpowiedzialności -jelsi Kupujący nie
zapłaci urzad skarbowy może domagać się daniny od sprzedającego 9niezaleznie od
tego co mówi umowa)
3. Co nalezy sprawdzić poza księgą wieczystą?
- rozliczenie z podmiotem zarzadzającym (stan rozrachunków z administracją
- stan techniczny BUDYNKU
- stan finansów wspólnoty (bywają wspolnoty mocno zadłużone)
4. Finansowanie - temat -rzeka, bo
faktycznie isntieje ryzyko nieprzyzania kredytu (mało kto je uwzglednia). Może
spróbuj rozpoznac Waszą zdolnośc kredytową "wstepnie" tzn bez skladania
wniosku. Jest to możliwe i choć niewiążące dla banku to dośc wiarygodne.
5. Opłaty za obsługę prawną uzaleznione sa m.in. od tytułu prawnego do gruntu
9prawo własności czy "wieczysta dzierżawa" i innych rzeczy. stawkę notarialną
można negocjować. Opłata za wpis do księgi wieczystej (hipoteka) jest
uzależniony m.in od wysokości. szacując koszty: 4 tysiące ale nie jest to
wyliczenie lecz szacunek
pozdrawiam

[robert.g5]

Gość portalu: Ewa napisał(a):

> Bardzo proszę o pomoc wszystkich znających zagadnienia mieszkaniowe. Postaram
> się przedstawić w miarę jasno moją sytuację.
>
> Sprzedajemy z mężem mieszkanie spółdzielcze własnościowe, jedynym
> właścicielem jest mój mąż, mieszkanie otrzymał w spadku przed zawarciem
> związku małżeńskiego (akt notarialny), upłynęło 5 lat od tego momentu,
> mieszkanie sprzedajemy za 70 tys. zł.
>
> Jednocześnie kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym o wartości 135 tys.,
> mieszkanie jest notarialne we wspólnocie, ludzie którzy nam je sprzedają to
> małżeństwo ale nabyli to mieszkanie przed ślubem i pół mieszkania jest
> własnością żony a pół męża.
>
> Różnice między ceną zakupu mieszkania a ceną mieszkania które sprzedajemy
> chcemy pokryć kredytem (65 tys).
>
> Czy moglibyście mi poradzić jakie czynności krok po kroku powinnam wykonać,
> aby to wszystko jakoś zgrać, od czgo zacząć. Wiem że muszę sprawdzić księge
> wieczystą mieszkania które nabywam oraz akta ksiegi(?), musze wystąpić do
> banku o kredyt. Tu mam problem taki, że wkładem własnym do kredytu będzie
> umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, ale boję się że ja podpisze tę
> umowę, ale bank nie przyzna nam kredytu z jakichś tam powodów i co wtedy ?
> Czy moglibyście oszacować ile zapłacę u notariusza w związku z tymi obiema
> transakcjami*kupni i sprzedaż) i jakie inne opłaty, podatki będziemy musieli
> uiścić? Czy dysponujecie wzorem umowy przedwstępnej w przypadku gdy kupuje
> mieszkanie które jest własnością dwóch osób?
> Wogóle jestem zagubiona w tym wszystkim i proszę o rady, żeby gdzieś się nie
> wkopać. Wolałabym to co jest możliwe zrobić sama, aby ponieść jak najmniej
> dodatkowych opłat. Pozdrawiam i dziękuje.

[Gość: misso]

Przecież w umowie przedwstępnej można zawrzeć klauzulę, że, w przypadku
nieotrzymania przez Was kredytu w określonym banku, sprzedający zobowiązuje
się zwrócić Wam zaliczkę w pełnej wysokości. My tak zrobiliśmy i sprzedający
nie miał nic przeciwko temu. To jest logiczne i oczywiste.
Z obejrzeniem księgi kłopotu nie będzie, gorzej z aktami księgi. Trzeba
zażądać od sprzedających odpisu księgi z aktualną datą (odpis jest ważny tak
naprawdę kilka dni), a potem, już po podpisaniu aktu notarialnego, ALE PRZED
URUCHOMIENIEM KREDYTU, jeszcze raz iść z aktem notarialnym i sprawdzić księgi
i akta księgi. Jakby ludzie z sali wglądowej się czepiali, że nie ma Was w
księdze, to trzeba sie zgłosić do kierownika odpowiedniego wydziału ksiąg
wieczystych i on na podstawie aktu powinien sie zgodzić. Warto przeczytac
artykuł z dodatku Dm GW pt. "Hipoteko nie strasz!".
Nie piszesz z jakiego miasta jesteś, więc trudno o dalsze informacje. Jeśli z
W-wy to mogę jeszcze dodać kilka informacji a propos doradców kredytowych i
działania sądu ksiąg wieczystych.
Wzory umowy przedwstępnej można znależć w sieci, wpisz w jakąś wyszukiwarkę.
Naotomiast jeśli boicie się jakichś drobaizgów typou mieszkanie należące do
dwóch osób to może lepiej skorzystać z rady prawnika od nieruchomości. Nas to
kosztowało 200 zl (sprawdzenie dokumentów i przygotowanie umowy).
Co do notariusza to ja bym do sumy podanej przez mooj dodała z 1000 zl.

[mooj]

no co Ty? sprzedający nie miał nic przeciwko temu?
Oni będa też sprzedawać i też nie mieli by nic przeciwko?
Jak nie dochodzi do transakcji w okrelsonym czasie to zadatek przepada i tyle
a blokowanie transakcji na tygodnie bo "nie wiadomo jak będzie z kredytem"..
Oczywiście wszystko kwestia ceny :)

[Gość: misso]

Nie miał. Oczywiście ograniczyliśmy to datą, że jeśli nie dostaniemy kredytu
do określonego dnia (mniej więcej miesiąc), ale nie było o tym słowa, nie
musieliśmy się o to wykłócać.

[mooj]

ja bym miał, ale jak pisałem -kwestia ceny:)
najbezpieczniej jest wystąpić o promesę kredytową - ale nalezy popytac
bezpośrednio w wydziale kredytowym bo to nie jest bardzo popularny produkt

[Gość: misso]

No to tylko dodam, że jak na waszawskie warunki mieszkanie kupiliśmy po cenie
dość okazyjnej.

[mooj]

to gratuluję
szczerze - bez złośliwości

[olejna]

Gość portalu: misso napisał(a):

> Z obejrzeniem księgi kłopotu nie będzie, gorzej z aktami księgi. Trzeba
> zażądać od sprzedających odpisu księgi z aktualną datą (odpis jest ważny tak
> naprawdę kilka dni), a potem, już po podpisaniu aktu notarialnego, ALE PRZED
> URUCHOMIENIEM KREDYTU, jeszcze raz iść z aktem notarialnym i sprawdzić księgi
> i akta księgi.

Bzdura. Jeżeli chcesz maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy, nie masz
potrzeby żądania odpisu z KW, powinnaś tuż przed podpisaniem aktu (np.
podpisujesz o 12, to sprawdzasz z samego rana w hipotece) obejrzeć księgę
wieczystą i poprosić urzędniczkę w odpowiednim wydziale sądu, żeby sprawdziła w
komputerze, czy nie zarejestrowano żadnych wniosków (o których ty nie wiesz).
Akta księgi tak naprawdę są rzadko potrzebne - wszystko zależy od konkretnej
sprawy. Jeżeli właściciele są wpisani do KW to masz "rękojmie wiary ksiąg
wieczystych" czyli interesuje cię tylko co było później (czyli sprawdzasz ew.
wnioski). Sprawdzanie księgi po podpisaniu??? - nawet jeżeli przyjmiemy
najczarniejszy z czarnych scenariusz, że właścicel zdążył (teoretycznie
możliwe) sprzedać 4 razy, bo podpisał 1 akt o 9,00 w jednej kancelarii, 2 akt o
10,00 w innej, itd do 12,00 a o 13,00 odleciał na Kajmany to i tak nie będziesz
o tym wiedziała bo żaden notariusz nie wyśle jeszcze aktu wraz z wnioskiem do
sądu i nie zostanie to odnotowane w komputerze. A tym bardziej sprawdzać po
podpisaniu jeszcze akta księgi.
Jeżeli chcesz przed podpisaniem mieć możliwość obejrzenie księgi to uważaj na
termin składania wniosku o odpis - księga "wywędruje" z archiwum do wydziału i
dostaniesz termin obejrzenia za 4 tygodnie. Odpis na pewno będzie ci potrzebny
do banku - ważny jest 2 lub 3 miesiące - bierz go jak najszybciej aby później
księga była w archiwum dostępna dla ciebie i notariusza. Do aktu notariusz sam
sobie albo weźmie odpis albo po prostu sam obejrzy KW.

[Gość: misso]

Jeśli nie ma się aktu notarialnego to nikt Ci nie pokaże księgi z dokumentami.
A właśnie w nich są wpisane ewentualne wnioski. A jeśli pani w okienku Ci
powie, że są wnioski, to nie dowiesz się co w nich jest, najwyżej czego
dotyczą, ale bez żadnych szczegółów, więc tak naprawdę dalej nic nie wiesz. A
jeśli masz akt, możesz zobaczyć wszystko i w razie czego nie uruchomić kredytu.
A na to, że notariusz sobie sam weźmie odpis to raczej bym nie liczyła.
Ja nie piszę bzdur, tylko to, co wiem z własnego doświadczenia, w zeszłym
tygodniu to wszystko przechodziłam... I nie zakładałam tak najczarniejszego
scenariusza z podpisywaniem czterech umów.
Jeśli chodzi o hipotekę to bank ustalił ją w sumie do wysokości 150% kwoty
kredytu.
A co do banku i kredytu to mozna skorzystac z Expandera na przyklad - czyli
doradcy kredytowego. Ma oferte roznych bankow i pomoze dobrac najlepszy kredyt.
A przy tym bierze na siebie koszty wyceny nieruchomosci.

[Gość: misia]

A czy moglbys podac namiary na tego prawnika od nieruchomosci, z ktorego uslug
korzystales? Bede bardzo wdzieczna :)

[olejna]

Zapomniałam o opłatach:

przy zakupie -
podatek od czynności cyw.-prawnych 2% - 2700 zł
taksa notarialna - 1475 + 22%VAT - 1799,50
opłata za wniosek - 150 zł + 22%VAT - 183 zł
opłata sądowa (wpisanie prawa własności) - 1670 zł

Bank udzielając kredytu będzie żądał ustanowienia hipoteki - i teraz nie wiem
jakich i na jaką kwotę - najczęściej jest to hipoteka zwykła na kwotę kredytu
czyli na 65000 zł i kaucyjna do wysokoci 50% wartości kredytu czyli do 32500 zł.
Jeżeli kupujesz mieszkanie hipoteczne to te hipoteki możesz ustanowić sama, bez
udziału notariusza (oszczędzasz na taksie notarialnej z tyt. ustanowienia hip)
podaję ci wysokość opłat przy takim scenariuszu jak napisałam:
hipoteka zwykła na kwotę 65000 zł
opłata sądowa - 225 zł
podatek od czyn. cyw.prawnych - 1% - 650 zł
hipoteka kaucyjna do kwoty 32500 zł
opłata sądowa - 118,75
podatek od czyn. cyw.prawnych - 19 zł

opłaty już znasz. Co do kredytu to banki wstępnie udzielają informacji czy masz
zdolnośc kredytową (obecnie jest taka oferta kredytowa, że jeżeli masz tylko
zdolność kredytową to znajdziesz bank który udzieli ci kredytu). W związku z
kredytem możesz mieć jeszcze inne koszty, np. związane z rzeczoznawcą, bo bank
może zażądać wyceny, ubezpieczeniem na życie (bank może żądać cesji takiego
ubezpieczenia, "zwykłym" ubezpieczeniem mieszkania, które kupujesz (znowu cesja
na bank) itp.

Co do umowy przedwstępnej - to faktycznie spróbuj zawrzeć ją pod warunkiem
uzyskania kredytu w terminie ok. 1 m-ca (minimum), może ci się uda ale nie
koniecznie. Lepiej wcześniej przebiegnij się po bankach i sprawdź tę
nieszczęsną zdolność kredytową.

Jak będziesz miała pytania, służę pomocą - pozdrawiam. Olejna

PS. Nie przejmuj się tak tym moim najczarniejszym scenariuszem - to tylko nocny
koszmar pośrednika.

[Gość: Ewa]

Dziekuję wszystkim za odpowiedzi. Jak będę miała jakieś wątpliwości w trakcie
działań będę Was pytać na bieżąco.
Trochę mnie zmatwiliście tym, że notariusz niekoniecznie ogląda akta ksiegi.
Miałam nadzieję, że notariusz wszystko dokładnie sprawdza i to ze sprawdzę
ksiegi sama wcześniej to tylko moja nadgorliwość. Jeśli chodzi o kredyt, to
posiadamy zdolność kredytową, ale podobno zdarza się w bankach tak, że mimo
posiadanej zdolności kredytowej bank nie udziela kredytu bez podania przyczyny.
Jeśli Was dobrze zrozumiałam, to przy transakcji sprzedaży naszego mieszkania,
jako sprzedający, mój mąż nie ponosi żadnych kosztów ?
Dzięki i pozdrawiam.

[misso]

Notariusz sprawdza bardzo dokładnie, ale odpis z księgi, dostarczony przez
sprzedającego, przy podpisaniu aktu albo wcześniej. Ale nie idzie do sądu i
nie ogląda ksiąg i dokumentów.

[olejna]

Jeżeli ma aktualny odpis KW i jest leniwym notariuszem to powołuje się w akcie
na odpis i oświadczenie sprzedającego, że stan opisany w KW nie uległ zmianie -
z punktu widzenia przepisow to wystarcza. Porządny notariusz, niezaleznie od
tego czy ma aktualny wypis, czy go nie ma, najczęściej na dzień przed
podpisaniem aktu uda się do sądu wieczystoksięgowego i sam sprawdzi czy
wszystko jest w porządku - dlatego bardzo często kancelarie nie domagają się
odpisów z KW bo i tak same sprawdzają księgi.