michal_74
04.07.05, 12:01
------------------------------------------------------------------------------
--
DRUKUJ ARTYKUŁ
ZAMKNIJ OKNO
WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE Ile za używanie piwnic
Nie trzeba płacić tyle, co za mieszkanie
Czy powierzchnię piwnicy można traktować równorzędnie, jak powierzchnię
mieszkalną, pomimo zasadniczej różnicy w przeznaczeniu, standardzie
budowlanym, usytuowaniu? Czy opłaty za mieszkanie i piwnicę mogą mieć taką
samą wysokość?
(c) PAWEŁ GAŁKA
Taki problem zgłosiła nam jedna z warszawskich wspólnot mieszkaniowych,
licząca 106 członków, w której zarząd, opierając się na art. 12 ust. 2 ustawy
o własności lokali, zobowiązał wszystkich członków do płacenia za używanie
piwnic tyle, ile za powierzchnię mieszkalną - 2,50 zł za mkw.
Część nie płaci
Część członków wspólnoty nie płaci za piwnice, gdyż ma wątpliwości co do
zasadności tych opłat. Przedtem, gdy nieruchomością administrowała Służba
Gospodarki Mieszkaniowej PKP, nie było opłat za użytkowanie piwnic. Poza tym
zarząd wspólnoty jest wynagradzany 20 proc. od stawki płaconej za każdy mkw.
powierzchni mieszkalnej i za każdy mkw. piwnic.
O pomoc poprosiliśmy mecenasa Krzysztofa Wiktora z kancelarii Wardyński i
Wspólnicy.
- Aby prawidłowo odpowiedzieć na pytanie czytelnika, niezbędna jest
informacja, czy przy wyodrębnianiu własności lokali i ustalaniu wysokości
udziałów w nieruchomości wspólnej powierzchnia piwnic była uwzględniona czy
też nie. Informacje takie powinny znajdować się w umowach sprzedaży lokali.
Uznanie bowiem pomieszczenia przynależnego do lokalu, chociażby do niego
bezpośrednio nie przylegało, za część składową lokalu może nastąpić tylko
wtedy, gdy pomieszczenie takie zostanie objęte planem oraz zaświadczeniem i
aktem ustanawiającymi odrębną własność. Nie ma bowiem żadnych pomieszczeń
znajdujących się poza lokalem, które do niego same przez się przynależą -
wyjaśnia Krzysztof Wiktor. - Akt notarialny ustanowienia odrębnej własności
lokalu oprócz opisu samego lokalu powinien zawierać też wzmiankę o rodzaju,
położeniu i powierzchni pomieszczeń do niego przynależnych. Jeżeli takiej
wzmianki nie ma, powierzchnia pomieszczeń przynależnych wliczana jest do
ogólnej powierzchni nieruchomości wspólnej.
Konieczne pomiary
Czytelnik pisze, że w czasie administrowania nieruchomością przez PKP opłaty
za użytkowanie piwnic nie były naliczane. Zdaniem prawnika może to oznaczać,
że w umowach sprzedaży lokali mieszkalnych powierzchnie piwnic nie były
wliczane do udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Wówczas,
zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, do czasu wyodrębnienia
ostatniego lokalu należy stosować zasady obliczania udziału w nieruchomości
wspólnej takie, jak przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu, czyli bez wliczania
pomieszczeń przynależnych - chyba że właściciele lokali w umowie sporządzonej
w formie aktu notarialnego zdecydują o nowym ustaleniu wysokości udziałów w
nieruchomości wspólnej, uwzględniającym np. powierzchnię piwnic przynależnych
do niektórych lub wszystkich wyodrębnionych lokali. Wymagać to będzie jednak
odpowiednich pomiarów.
Niezbędna uchwała
- Uważam, że art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nie może stanowić
podstawy do obciążenia właścicieli lokali przez zarząd wspólnoty dodatkową
opłatą z tytułu użytkowania piwnic niebędących pomieszczeniami przynależnymi
do wyodrębnionych lokali. Właściciele lokali są zobowiązani do ponoszenia
wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale w
stosunku do ich udziałów. Skoro zaś powierzchnia piwnic nie jest wliczana do
powierzchni lokalu, od której oblicza się udział, brak jest podstaw do
naliczania także i od tej powierzchni opłat na fundusz eksploatacyjny czy też
fundusz remontowy - podkreśla Krzysztof Wiktor. - Takie decyzje niewątpliwie
przekraczają zakres czynności zwykłego zarządu, do których zarząd wspólnoty
jest upoważniony samodzielnie. Do wprowadzenia dodatkowych opłat niezbędna
jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 2 ustawy o
własności lokali). Jeśli taka uchwała nie została powzięta, zaliczki na
poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną powinny być obliczane
proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości
wspólnej, bez wliczania powierzchni piwnic, która w takiej sytuacji wchodzi w
skład nieruchomości wspólnej. Użytkownicy piwnic powinni być wówczas
traktowani jako faktyczni posiadacze części nieruchomości wspólnej, przy
domniemaniu, że posiadanie to jest zgodne z prawem. W przeciwnym wypadku
pozostali współwłaściciele nieruchomości wspólnej, którzy nie korzystają z
piwnic, mają roszczenie o dopuszczenie ich do współkorzystania z tych
pomieszczeń.
Jak uniknąć konfliktów
- Żeby uniknąć konfliktów na tle korzystania z pomieszczeń piwnicznych,
właściciele lokali wyodrębnionych w oddzielnej umowie mogą określić sposób
korzystania z nieruchomości wspólnej lub jej części przez tzw. podział rzeczy
wspólnej do korzystania (quoad usum) - radzi Krzysztof Wiktor. - W ten sposób
właściciele lokali mogą ustalić, że konkretne pomieszczenia piwniczne będą
przeznaczone do wyłącznego korzystania przez konkretnych właścicieli lokali,
z wyłączeniem korzystania z nich przez innych właścicieli lokali. Koszty
utrzymania piwnicy (oświetlenie, ogrzewanie itp.) ponoszone są przez
właścicieli lokali w ramach funduszu eksploatacyjnego. Zwiększenie wpłat z
tytułu utrzymania piwnicy wymaga jednak uchwały właścicieli. Zarząd wspólnoty
nie może samodzielnie nałożyć na właścicieli lokali obowiązku ponoszenia
dodatkowych kosztów z tego tytułu, może jedynie zwołać zebranie właścicieli i
zaproponować stosowną uchwałę.
BEATA KALINOWSKA
Wykładnia przepisów: Krzysztof Wiktor z kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
------------------------------------------------------------------------------
--
www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_050704/nieruchomosci_a_3.ht
ml
