umowa z pośrednikiem - pułapki? Na co uważać

[Gość: madzia123]

Mam pytanie co wiecie o umowach z biurami nieruchomości. Chcę sprzedać
nieruchomośc dom wart ok. 600 tys. plus działka 6020 m2. Blisko najdroższej
dzielnicy Szczecina ok. 3km. (Na której terenie ceny działek kształtują się w
okolicach 300 - 1000 zł za m2. Przy mojej ulicy nikt nie sprzedaje więc nie
mam skali porównawczej. Dalej ode mnie ceny spadają od 150 zł i niżej. Biuro
powiedziało 1 200 000.1) Czym oni się kierują? chciałam zazanczyć że nie
zależy mi na czasie może to być i 2 lata. 2) w umowie jest zapis o 3,66%
prowizji - nie za dużo? 3) w omencie kiedy znajdzie się kupiec a ja
odstąpieod chęci sprzedaży muszę zapłacić prowizję. Czy tak jest zawsze inie
mogę umowy negocjować?

Trzeba uważać na takiego Klienta jak Ty....

[Gość: al9]

3 procent netto to standard w Szczecinie. Negocjuj mniej. vat - obowiązkowy.
Klauzula, że jesli jest Klient, a Ty się rozmyślisz - też ma sens (trudno
wydawać pieniądze i szukać Klienta, który zaakceptuje cenę a Ty się wycofasz).
Ok, masz prawo - ale wtedy płacisz prowizję. A włąściwie wynagrodzenie za
usługę, którą zlecasz... Skąd agencja zna cenę? Duża agencja od lat obecna na
rynku ma lepsze rozeznanie w sprawach cen niż rzeczoznawcy.. Twoja informacja,
ze Ci się nieśpieszy i możesz czekać dwa lata jest kompletnie bez sensu. Albo
sprzedajesz, albo sondujesz rynek. Albo cena ma mieć sens i znajdziesz kupca -
pwoedzmy w ciągu 2-3 miesięcy, albo nie zlecaj usług dzisiaj tylko za 1,5 roku.
al pośrednik w obrocie nieruchomościami
ps. W Szczecinie nie ma działek po 1000 zł za m2 Ani po 800, ani po 600 zł
Wiem to na pewno.

[Gość: madzia123]

taką cenę podałami dziś posrednik 1000 m2 za 1000 000 zł. Trudne do uwiezenia
ale chyba prawdziwe. Po 570 zł za m2 już czytalal 2 lata temu. Może to wyjątki
ale widziałeś ogłoszenia domów po 2000 000 na Pogdonie.?

ceny na Pogodnie

[Gość: al9]

Domy na P:ogodnie mogą kosztować nawet i 3,5 mln. Ale muszą mieć określony
standard(naprawdę wysoki) Działka 1000m2 może kosztować i 1,5 mln tylko wtedy -
gdy mozna na niej postawić budynek wielorodzinny. A takie budowy oprotestowuje
aktywna Rada Osiedla. Kilka takich inwestycji jest skutecznie zablokowanych (na
Wieniawskiego, Brodzińskiego i Konopnickiej). A jesli budować dom
jednorodzinny - za działkę 1000m2 można uzyskać - moim zdaniem - góra 500.000 zł
Ale nie będę się odnosił do jednostkowych opinii, trudno rozmawiać o cenie bez
oglądania nieruchomości i analizy dokumentów, rozmowy w magistracie itp...
Pozdrawiam
al

[3smoczki]

ROZMOWA Czego oczekiwać od pośrednika, kupując mieszkanie używane, kto może
sprzedać lokal

Nie każdy agent wie, co sprzedaje


Jeśli pośrednik od razu podtyka umowę do podpisania, zanim klient określi swoje
wymagania, lepiej się wycofać ze współpracy


Adam Henclewski
Rz: Przychodzi klient do pośrednika i mówi: mam mieszkanie używane, które
chciałbym jak najszybciej sprzedać, w jaki sposób może mi pan pomóc? Czego
powinien już na początku rozmowy spodziewać się po profesjonaliście?

ADAM HENCLEWSKI, LICENCJONOWANY POŚREDNIK, WSPÓŁWŁAŚCICIEL FIRMY HENCLEWSKI
NIERUCHOMOŚCI: Przede wszystkim profesjonalny pośrednik powinien poprosić
klienta, żeby pokazał dokumenty dotyczące mieszkania, by mógł sprawdzić, czy
istotnie ten, który przychodzi, jest właścicielem lokalu. Może przecież być
pełnomocnikiem lub kimś z rodziny, kto wprawdzie pomaga przy transakcji, ale
sam nie ma prawa do podpisania umowy pośrednictwa ani żadnego głosu decyzyjnego.

Czyli, jeśli ktoś nie jest właścicielem nieruchomości, agent nie powinien
podpisać z nim umowy pośrednictwa?

Oczywiście, że nie, chyba że dysponuje stosownym pełnomocnictwem udzielonym
przez właściciela.

Czy pełnomocnictwo musi być poświadczone przez notariusza?

Wystarczy dokument w zwykłej formie pisemnej, bez poświadczenia notariusza,
gdyż także umowa pośrednictwa nie jest zawierana w formie aktu notarialnego.

Zatem, jeżeli do pośrednika zgłasza się osoba niemogąca udokumentować, że ma
prawo do lokalu, który chce sprzedać, ten nie powinien podpisywać z nią umowy?

Nie powinien, bo nie ma pewności, kogo reprezentuje. Jeśli od razu podetknie
takiemu klientowi umowę, potem może być wiele nieporozumień, gdy przyprowadzi
potencjalnego kupca i wtedy okaże się, że właścicielem mieszkania jest kto
inny, kto być może nawet nie wie o planach sprzedaży.

O czym już na początku pośrednik powinien poinformować klienta, który chce przy
pomocy sprzedać nieruchomość?

Przede wszystkim o tym, na jakich zasadach będą współpracować, czyli o dwóch
typach umów pośrednictwa - o umowie otwartej i umowie na wyłączność. Ja
preferuję pracę z klientem w oparciu o umowę na wyłączność. Tylko wtedy
pośrednik jest w stanie podjąć wiele działań marketingowych po to, żeby
nieruchomość wypromować na rynku, gdyż ma pewność, że gdy dojdzie do
transakcji, to on dostanie prowizję. Wtedy oferta ukazuje się w różnych
publikacjach prasowych, w Internecie, a przede wszystkim jest w sieci MLS
(wielokrotnego oferowania), czyli sprzedaje ją jednocześnie np. 250 agentów
pracujących w sieci. Pośrednik, który przyprowadza kupującego, pobiera prowizję
od swojego klienta, a pośrednik, który wprowadził ofertę do bazy - od swojego.
Chyba że mamy do czynienia z tzw. ofertą bezpośrednią, czyli taką, gdzie
pośrednik będący "właścicielem" oferty ma zagwarantowaną podwójną prowizję od
sprzedającego. W takim wypadku taki pośrednik dzieli się z tym pośrednikiem,
który przyprowadził kupującego.

Przeciwieństwem umowy na wyłączność jest umowa otwarta - tzn. klient zgłasza
ofertę do wielu biur pośrednictwa. Trudno jednak w takiej sytuacji liczyć, że
agent będzie inwestował np. w ogłoszeniaprasowe promujące dane mieszkanie czy
dom, gdyż te koszty mogą mu się nie zwrócić.

Przedstawiciele nie wszystkich biur oglądają mieszkania, które sprzedają w
imieniu klienta. Czy zawsze jest to konieczne, czy powinien być to standard,
czy wystarczy odpytanie sprzedającego i sporządzenie oferty na podstawie
opowieści?

Jeżeli przyjmujemy umowę na wyłączność, to standardem powinno być, że agent
nieruchomość ogląda. Inaczej nie jest w stanie porządnie wprowadzić oferty do
systemu wymiany ofert - dokładnie jej opisać. Inaczej może się zdarzyć, gdy
umowa jest otwarta. Wtedy agenci nie zawsze oglądają lokal. Jeden z moich
kolegów ze Śląska umowę otwartą nazywa słupem ogłoszeniowym. W gruncie rzeczy
to rodzaj gry: pośrednik udaje, że będzie coś robił dla sprzedającego, a klient
udaje, że coś pośrednikowi zleca. W tego typu wolnej grze trudno oczekiwać
zaangażowania.

Może się zatem zdarzyć, że agent nie będzie wiedział dokładnie, co sprzedaje?

Tak, przy umowie otwartej dzieje się tak bardzo często.

Wtedy pośrednik podaje potencjalnemu nabywcy adres i mówi: proszę iść i
obejrzeć mieszkanie, nie mam dokładnych danych, czy raczej umawia się z nim i
jadą razem?

Pośrednik powinien pojechać z klientem. Przy umowie otwartej to on musi
udowodnić przed właścicielem, że ten klient, który przyjdzie, jest właśnie od
niego. A najprostszym sposobem jest wspólna wizyta. Wiem, że są agencje
żądające najróżniejszych oświadczeń odklienta, któremu podają adresy
nieruchomości, że jeśli dojdzie za jakiś czas do transakcji z ich pominięciem,
to zażądają kary w wysokości np. podwójnej prowizji, ale - po pierwsze - takie
klauzule kwestionował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a po drugie - to
nie jest pośrednictwo, tylko handel adresami.

Rozmawiała Grażyna Błaszczak

--------------------------------------------------------------------------------

[Gość: PeeN]

> Biuro
> powiedziało 1 200 000.1) Czym oni się kierują? chciałam zazanczyć że nie
> zależy mi na czasie może to być i 2 lata.
Może tym, ze wola szybko sprzedać atrakcyjną nieruchomość za mniejsze pieniądze
i od razu skasowac te 3,6% od Ciebie i nastepne np. 3% od kupujacego? Beda
mieli szybko gotówke, a nie beda musieli czekac np. 1 rok w zamian za trochę
większą prowizję. A może faktycznie nieruchomość jest warta tylko te 1,2 mln.
Tak naprawdę, to tylko oni wiedzą dlaczego zaproponowali tę cenę:-)Ale cenę
sprzedaży i tak Ty ustalasz.
> 2) w umowie jest zapis o 3,66%
> prowizji - nie za dużo?
Trochę dużo. Przy takiej cenie nieruchomosci uważam, że 2-2,5% by wystarczyło.
> 3) w omencie kiedy znajdzie się kupiec a ja
> odstąpieod chęci sprzedaży muszę zapłacić prowizję
Nie. Prowizję płacisz tylko wtedy, gdy sprzedasz mieszkanie. Ale nikt nie moze
Cię do sprzedaży zmusić.
> Czy tak jest zawsze inie
> mogę umowy negocjować?
zawsze możesz negocjować warunki umowy przed podpisaniem. A jak posrednik tego
nie che robić, to poszukaj innego pośrednika.
P.S. O ile wiem, to Al9 jest ze Szczecina. Może on ci doradzi, jak oszacowac
wartość nieruchomości?

[Gość: MaTaMs]

Gadasz glupoty!3) w omencie kiedy znajdzie się kupiec a ja
> > odstąpieod chęci sprzedaży muszę zapłacić prowizję
> Nie. Prowizję płacisz tylko wtedy, gdy sprzedasz mieszkanie. Ale nikt nie
moze
> Cię do sprzedaży zmusić.

Czy jesli idziesz do szewca, dajesz mu buty on ci je zrobil a ty
mowiesz....eeee nie chce i wychodzisz nie placac? Chyba placisz!
Jezeli posrednik znalazl kupca, a ktos sie wycofuje to placi. Ale nikogo do
sprzedazy nie zmuszam. Wystawiam fakture, klient placi i do widzenia.

[Gość: madzia123]

no dobrze może poprostu nie znam się. Poproszę w takim razie o wyjaśnienie :
podpisałam umowę z pośrednikiem, po np. 1 miesiącu dzwoni i mówi że jest klient
a ja mu na to że przepraszam zapomniałam , że już nieaktualne i co dalej. Muszę
zapłacić te 3,66% bo go nie poinformowałam?
Z ust agenata usłuszałam, że zrezygnować można telefonicznie ale jak wtedy
udowodni że nie dzwoniłam lub odwrotnie jak ja udowodnię że dzwoniłam.
Zazanczam, że nie chodzi o umowę na wyłączność.

[zegmarek]

Umowa z pośrednikiem musi być zawarta na piśmie. W związku z powyższym
obowiązuje tylko to co jest w niej zapisane. Nic mniej nic więcej.

www.doradca.gratka,pl
<a href="forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=30057"

[Gość: PeeN]

> Wystawiam fakture, klient placi i do widzenia.
Mam przed soba dwie umowy z pośrednikiem i w każdej są jasno zapisane warunki
płatności. W pierwszej jest to 100% prowizji przy podpisaniu umowy
przedwstepnej, w drugiej jest 50% przy przedwstępnej, i 50% przy ostatecznej.
Czyli skoro nie dojdzie do podpisania umowy, to nie jest spełniony warunek co
do zapłaty. Proste. Fakturę zawsze możesz wystawić, odprowadzić od niej VAT a
potem latami sie ze mną procesowac o zapłatę.
> Ale nikogo do sprzedazy nie zmuszam
Bo i tak by ci się to nie udalo. Przciez nie musze mówic, że nie sprzedam
mieszkania, bo mi sie kolor włosów klienta nie podoba. Wystarczy, że podam
choćby nierealne warunki płatności np. sfinalizowanie transakcji w ciagu 3 dni,
gotówka na stół w Euro, bo wyjeżdzam za granice na pół roku. Każdy normalny
klient sam zrezygnuje.

[Gość: MaTaMs]

Ja w swoich umowach mam jasno napisane - za ile i do kiedy. Dzieki temu nie mam
sytuacji, ze klient oglada, decyduje sie a sprzedajacy dodaje pare zlotych.
Nierealne warunki platnosci - heh to tez przewidzialem i niczym mnie nie
zaskoczysz. Warunki ustalam na wstepie - jako zalacznik do umowy i nie mam
problemow. Moje umowu przeszly katusze - dostosowywane sa do nowych "wybryków:
klientów.

[Gość: PeeN]

Wszystko to fajnie, o ile masz umowę na wyłączność. A jeśli nie, to zawsze jak
napisała Madzia moge powiedziec, że właśnie 5 minut wcześniej sprzedałem
mieszkanie komuś innemu (mojemu bratu).

Klienci są uczciwi

[Gość: al9]

PeeN - umowy z pośrednikami w obrocie nieruchomościam i - to nie sa umowy
rezultatu. Ani umowy zlecenie. Nie zależą od skutku czyli dokonania transakcji.
ustawa o Gospodarce Nieruchomosciami z 1997 roku jasno określa czym jest
działanie posrednika: podjęciem czynności ZMIERZAJĄCYCH do zawarcia transakcji.
w razie sporu z Klientami sądy stoja na stanowisku (jest juz długie
orzecznictwo i dziesiatki wyroków SN) - ze posrednik ma znależć Klienta. A jego
wynagrodzenie nie zależy od tego czy dojdzie do transakcji czy nie....
A na marginesie: moja umowa z Klientami liczy 4 paragrafy i mieści się na
stronie formatu A5 (małą kartka z zeszytu) - mijają lata i ani JEDEN (!!!!)
Klient mnie nie oszukał. Naprawdę!
Pozdrawiam
al

[Gość: MaTaMs]

To masz szczescie. U mnie bezwgledna wiekszosc to osoby z polecenia. Z nimi
moge podpisac umowe zawierajaca nawet dwa paragrafy - jestem za nich pewien.
Ale jak do biura wchodzi Klient, i mowi ze on juz byl tu i tu, to sie zapala
lamka ZASTANOW SIE. Dam oferte pracownikowi, on sie przylozy do pracy, zrobi
swoje, a pozniej slyszy - ale przeciez ja juz to sprzedalem, tylko zapomnialem
zadzwonic bo wiem pan tyle zalatwiania. Dlatego czasami trzeba odmowic. Dzis
tez tak zrobilem.

[Gość: MaTaMs]

W umowie jest tez zapis, ze Klient zobowiazuje sie do poinformowania o
dezaktualizacji oferty w ciagu 3 dni poprzez pisemne oswiadczenie zlozone w
biurze lub poleconym, Jesli tego nie zrobi, placi kare umowna. Jesli sprzedales
bratu 5 minut wczesniej, zloz oswiadczenie na pismie w biurze. Ja poczekam na
wpis w KW i jak bedzie sie zgadzalo to co na oswiadczeniu sprawa zalatwiona.
Jesli nie stosuje sie do zapisu w umowie.
Zapis ten jest dosc kontrowersyjny ale na szczescie od ponad roku nie
korzystalem z niego. Kazdy informuje bo nie chce placic. Ale z doswiadczenia
wiem, ze jak znika zapis zlotowkowy, Klienci jakos dzwonie zapominaja - wszyscy!

[Gość: PeeN]

> W umowie jest tez zapis, ze Klient zobowiazuje sie do poinformowania o
> dezaktualizacji oferty w ciagu 3 dni poprzez pisemne oswiadczenie zlozone w
> biurze lub poleconym
Czyli złożę oswiadczenie, że oferta jest nieaktualna. Bez podania przyczyny.
Albo z przyczyny zmiany istotnych parametrów oferty, czyli np. ceny. Tego też
mi nie wolno?
Wniosek jest jeden. Umowę przed podpisaniem nalezy dokładnie przeczytac ew.
skonsultowac z prawnikiem. Aby zabezpieczała interesy obu stron, nie tylko
jednej.

[Gość: MaTaMs]

Dokladnie tak. Skladasz oswiadczenie (mowimy o umowie otwartej), ze
rozwiazujesz umowe. Powienienes otrzymac liste z nazwiskami Klientow, ktorzy
ogladali mieszkanie, ktora poddpisujesz i zobowiazujesz sie nie sprzedac
mieszkania osoba z listy.
Jesli chcesz podniesc cene mieszkania - stosowny aneks, ale nie zawsze
posrednik musi sie na niego zgodzic - jesli cena za wysoka.

[zegmarek]

Chyba czegoś nie rozumiesz. Zawierasz umowę na sprzedaż nieruchomości za kwotę
X . Jeżeli pośrednik znajdzie klienta gotowego nabyć nieruchomość z taką cenę
to masz tylko dwa wyjścia:
1. sprzedać temu kto twoją ofertę przyjął. - zapłacić pośrednikowi prowizję
2. nie sprzedać i zapłacić pośrednikowi za wykonane czynności pośrednictwa.

Jest to zgodne z postanowieniami Ustawy o Gospodarowaniu Nieruchomościami.
A sprawa sądowa ma jeden mankament. Oprócz wynagrodzenia pośrednika trzeba
zapłacić , zastępstwo procesowe , koszty sądowe , odsetki.
O tym ,że to się nie opłaca przekonało się już kilku klientów biur
nieruchomości.



www.doradca.gratka,pl
forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=30057

[Gość: mietus]

to jest dopiero szczyt złodziejstwa i szeroko rozumionae możliwości oszustwa
np. będę miał ofertę sprzedaży w 2 biurach, jedno mi złoży ofertę w tym samym
czasie co drugie i co , płacić obu?! A jak będzie to blef biura bo dowie się
się że przyjąłem ofertę w 1 a jeszcze nie zdążyłem powiadomić 2? Pośrednictwo
polega głównie na poosiadaniau we własnych zasobach mojej oferty, Jakie koszty?
Powinny być ew. rzeczywiste poniesione koszty.

[zegmarek]

A dla mnie szczytem złodziejstwa jest umieszczanie tej samej oferty w róznych
biurach. Przecież ty tylko udajesz ,że dajesz zlecenie.

www.doradca.gratka,pl
<a href="forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=30057"

[Gość: mietus]

sami na to przecież "niby" pozwalają bo inaczej istniałaby tylko jedna (ew.
kilka) firma pośrednicząca i wielu by nie miało roboty, a tak rosną jak grzyby
po deszczu.

Mietus - walnij się w głowę!

[al9]

jak grzyby? Pośrednik w obrocie nieruchomościami to zawód regulowany. Po to,
żeby zapewnić uczestnikom obrotu bezpieczeństwo. I za obsługę transakcji a nie
podanie adresu płąci się pośrednikowi. We wszystkich rozwiniętych krajach
agencje pracują TYLKO na umowach typu wyłącznego. Dla dobra Klienta. Bo tylko
pośrednik, który ma gwarancję sprzedaży zainwestuje w promocję oferty poważne
środki. I nasz rynek - zmierza tez w tym kierunku. Dlatego w większych miastach
rozbudwoują się systemy wzajemnej wymiany ofert. To pozwoli w przyszłości NIE
pobierac prowizji od Kupującego. Jeszcze kilka lat....
al pośrednik w obrocie nieruchomościami

[Gość: mietus]

nie mówiłem nic o wyłączności ale zwykłych umowach.

[Gość: J.]

To ja tez mam pytanie odnośnie takiej sytuacji. Podpisana umowa na sprzedaz
mieszkania z biurem na wyłącznosc. Nie znalazł sie klient za cene którą
podałam w umowie. Był chetny który podał cene o 1000 zł niższą. Nie zgodzilismy
sie. Termin umowy minął a biuro wystawiło nam fakture. Co Wy na to?

[Gość: madzia123]

no właśnie ja też chciałabym aby kotś powrócił do tego wątku.

[zegmarek]

Jeżeli sytuacja jest faktycznie taka jak napisałeś to biuro nie miało podstawy
do wystawienia faktury

www.doradca.gratka,pl
<a href="forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=30057"