Co z cenami nieruchomości w Poznaniu?

[wlodekzpoznania]

Myślę, że jeszcze 18 miesięcy zajmie dochodzenie do - jak to jedni określą -
dołka, a moim zdaniem poziomu równowagi po pęknieciu 18 miesięcy temu balonika
spekulacyjnego. Słuchając analityków bankowych (niezwiązanych z rynkiem
nieruchomości, lecz po prostu ekonomistów) można dojść do wniosku, że nie ma
już fundamentalnych przyczyn, dla których ceny nowych mieszkań miałyby średnio
dla miasta kosztować więcej niż 20-25% powyżej cen z 2005 roku, czyli 25%
powyżej 2800-3500 zależnie od lokalizacji i standardu. Teraz pewnie jeszcze
zwiększy się polaryzacja między świetnymi lokalizacjami a obrzeżami i kiepską
jakością. To będzie częściowo uzasadnione cenami gruntów. Jednak na pewno 80%
deweloperów będzie musiała sama pokryć koszty głupich cenowo inwestycji w
przedrożone grunty, albo upadną. Na pewno będzie nieco chętnych na np. City
Park za 4500-5000 pln/m2, ale nikt przy zdrowych zmysłach nie zapłaci już
takiej ceny na Naramowicach z oknami wychodzącymi na Nową Naramowicką. W
takich miejscach na obrzeżach ceny zjadą do okolic 3000. Zastanawiam się
tylko, czy trzeba do tego spektakularnych bankructw, fali wzrostu i
późniejszego spadku cen najmu, fali zajęć komorniczych niespłacanych mieszkań,
czy też rynek urealni się jakoś bez tych bolesności. Na razie kolejny sygnał z
Łodzi. Ale to Poznań wymienia się jako miasto z największą ilością
niesprzedanych mieszkań. Tak to jest jak się wybiera władze miasta, które od
dekady wiedzą, że ludności ubywa (ostatnie lata po 10 tys. rocznie) i przenosi
się do Powiatu Ziemskiego, ale nic nie czynią.
miasta.gazeta.pl/lodz/1,35136,6085897,Rynek_mieszkan__zle_jak_nigdy_dotad.html

nie myślałem, że tak szybko nadejdzie uzupełnienie

[wlodekzpoznania]

polskatimes.pl/stronaglowna/73729,deweloperzy-zagrozeni-masowymi-bankructwami,m,id,t,z.html

[wlodekzpoznania]

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33209,6230776,IRG_SGH__spadek_aktywnosci_firm_budowlanych__gorsza.html

Zmykaj ...

[Gość: clean up]

na forum inwestycje. Tu się rozmawia o stomatologach, ginekologach, wyprzedażach, tipsach i różnych balach sylwestrowych;P

[lili_marleen]

Czekam na ten dołek. Póki co ceny mieszkań trzymają się jak
Chińczyki mocno. Od 6 tys - 7 tys za m. kw. - przynajmniej jeżeli
chodzi o lokalizacje w Poznaniu.
Rynek wtórny bywa tańszy ale dotyczy komunistycznych blokowisk, w
których mało kto chce mieszkać.Taniej też jest pod Poznaniem np w
Czapurach albo w Rokietnicy.
Obyś był dobrym prorokiem i oby kupujący dyktował warunki a nie
odwrotnie.

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

Pisałem już o tym dwie wypowiedzi niżej. Ceny nowych są realnie o 1-1,5 tys/m2
niższe. Wywoławcze oczywiście czas jakiś jeszcze nie będą. Ale jestem optymistą
i drogi deweloper jakim np. jest Ataner będzie w 2010 średnio oferować na
terenie miasta ceny między 4 a 5 tys./m2. Stawiam dobre wino ;-) (kategoria
bardzo wieloznaczna na wszelki wypadek ;-)))

[dobrusia_to_ja]

Nie wiem, czy cena 3000/m2 jest realna, ale trzeba wziąć pod uwagę ogromny
wzrost cen, jaki nastąpił od 2005 roku na: prąd, gaz, wodę, paliwo itd., których
spadku nie można się spodziewać. Wręcz przeciwnie. Przecież dobijamy do
"poziomu" UE. Tylko w czym?? W dochodach na pewno nie.
Nie jest tajemnicą, że to deweloperzy odpowiadają za obłęd cenowy związany z
mieszkaniówką. Wykorzystali łatwy dostęp do kredytów potencjalnych klientów.
Teraz wszyscy płacimy wysoką cenę za głupotę i chciwość małej garstki ludzi.
Wystarczy prześledzić zmiany w cenach mieszkań przy Ułańskiej. Przykład niemal
wzorcowy. Ci, którzy wykupili mieszkania w czasie, gdy ich cena dobijała do
granic absurdu, muszą zdać sobie sprawę, że solidnie przepłacili. Nigdy już tych
pieniędzy nie odzyskają. To koszmar dla każdego, kto utraciłby płynność finansową.

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

> Nie wiem, czy cena 3000/m2 jest realna, ale trzeba wziąć pod uwagę > ogromny
wzrost cen, jaki nastąpił od 2005 roku na: prąd, gaz,
> wodę, paliwo itd., któryc

Jeśli masz na myśli koszty zamieszkiwania, to te czynniki są istotne, jednak nie
mają wpływu na koszt budowy mieszkania. Oczywiście prąd na budowie jest
potrzebny, jednak trzy czynniki znacznie silniej wpływają na koszt budowy, czyli
ceny gruntu, robocizny i materiałów budowlanych. Koszty materiałów spadły niemal
do wcześniejszego poziomu, jedynie cement nie, ale popyt od lata spadł tak
mocno, że należy tego oczekiwać, koszty robocizny też zjechały znacznie od
najwyższych stawek w początkach 2007. Problemem są ceny gruntów i koszty
mieszkań już wybudowanych. Każdy przy zdrowych zmysłach, kto kupił materiały i
grunty do zbudowania mieszkań drożej niż te czynniki są teraz do nabycia, będzie
próbował jakoś odzyskać choćby te koszty.
Deweloperzy to dziedzina gospodarki, w której narzuty jeszcze dwa lata temu
sięgały 50% (jedna z najbardziej rentownych dziedzin gospodarki), kto miał
kapitał zaczynał budować mieszkania. Ale to były narzuty średnie wywołane
sprzedażą mieszkań po niskich kosztach. Teraz będzie sytuacja odwrotna. Do
sprzedania będzie masa mieszkań drogo wybudowanych. Paradoksalnie mieszkanie
sprzeda ten kto teraz je zacznie budować, albo przejmie zbankrutowane projekty.
Dlatego spadek cen musi zająć trochę czasu, aż faktycznie wiele firm nie będzie
przyciśnięta do muru i na rynek nie wejdą mieszkania z masy upadłościowej małych
firm, które późno zaczęły wchodzenie na rynek.
Oczywiście innym problemem są ceny gruntów. Jeszcze w 2003 działka pod odm
jednorodzinny w prestiżowej dzielnicy jak Sołacz, czy Stary Grunwald kosztowała
300-500 pln/m2, a teraz działki poza Poznaniem w promieniu 5 km od granicy
kosztują koło 200 pln. I niestety nie ma mechanizmu, który wpływałby na wybujałe
oczekiwania właścicieli gruntów. Chyba jest wśród krajów OECD tylko jeden kraj
prócz Polski, który nie ma podatku od wartości nieruchomości. Jednak wszędzie
jest to standardem ożywiającym rynek nieruchomości. Ale kupując taką działkę
podnoszę koszt budowy domu jednorodzinnego o ok. 600 PLN na metrze. Trudno więc
zrozumieć deweloperów, którzy potrafili płacić tysiące pln za metr działki i ich
przygotowanie do budowy (uprzątanie, drogi itd.), które w przeliczeniu na metr
oferowanych mieszkań te 600, czy nawet 1000 PLN/m2, przekraczało.

> Nie jest tajemnicą, że to deweloperzy odpowiadają za obłęd cenowy związany z
> mieszkaniówką. Wykorzystali łatwy dostęp do kredytów potencjalnych klientów.
> Teraz wszyscy płacimy wysoką cenę za głupotę i chciwość małej garstki ludzi.

Z głupotą i chciwością się zgadzam. Ale boom to wykorzystanie efektu
psychologicznego przez inwestorów instytucjonalnych nastwionych na duże ryzyko.
W Warszawie i Krakowie już w 2004 roku pojawiali się nabywcy na sto mieszkań od
jednego dewelopera. W Poznaniu takie transakcje zaczęły się, gdy tam już ceny
ruszyły do góry po roku, głównie na przełomie 2005/2006. A od wiosny 2006 już
zaczęło się wyprzedawanie tych pakietów w Warszawie! Niestety Polacy z naszą
mentalnością (niżej w następnej wypowiedzi o tym piszę) rzucili się na
mieszkania i kupili przedrożone już w nadziei na dobry interes. To w sumie
stworzyło sztuczną falę popytu.

[Gość: sbr]

szukam mieszkania od kilku miesięcy. I znaleźć w przyzwoitej cenie nie mogę.
Rynek wtórny to jakieś nieporozumienie - są jeszcze tacy, którzy za 47m2 w
wieżowcu z płyty żądają 250 - 270 tys :):). Prawdopodobnie więc zdecyduję się na
zakup na rynku pierwotnym, gdzie wyraźniej widać spadek cen, a zakup nowego (o
nieco większym metrażu)+wykończenie wyjdzie taniej, niż zakup na wtórnym

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

To co piszesz bardzo mnie zdziwiło. Wielka płyta była juz w ofertach rok temu po
6500/m2. Więc to o czym piszesz to spadek, tym bardziej, że teraz znajdziesz już
oferty wywoławcze po 4000/m2.
Ceny wywoławcze mieszkań zbudowanych już w latach 90-tych i tej dekadzie są
natomiast porównywalne z nowymi i wielu ludzi uważa to za właściwą cenę :-) W
końcu tyle kosztowały ich te ich kafelki... ;-) Ale o tym na końcu.
Natomiast ceny nowych mieszkań są w tej chwili realnie o 1-1,5 tys. niższe od
wywoławczych. Spore obniżki w negocjacjach dają lepszy efekt niż walka na
obniżki. Tyle, że negocjacje są konkretne i nie wystarczy jedno spotkanie. To są
informacje z pierwszej ręki.

Polacy są mentalnie mocno związani z nieruchomościami. Po pierwsze home to mój
castle, a po drugie na nieruchomościach się nie traci. To dwa szablony myślowe,
które funkcjonują powszechnie. I faktycznie jest taki parametr jak odsetek
społeczeństwa mieszkający w mieszkaniach własnościowych. Polacy podobnie jak
Brytyjczycy, Irlandczycy i Duńczycy w ponad 4/5 społeczeństwa mieszkają w swoich
nieruchomościach i w życiu dążą do zakupu nieruchomości na własność. Anglicy
potrafią dojeżdżać i 200 km do pracy byle się nie przeprowadzać. Na drugim końcu
skali mieszczą się Austriacy i Niemcy, z których tylko nieco ponad 2/5 ale mniej
niż połowa kupuje kiedykolwiek w życiu nieruchomość ze względu na dużą
ruchliwość społeczeństwa, które potrafi w życiu mieszkać i pracować w kilkunastu
miejscach. Średnia UE15 oscyluje około 60%. Mam nadzieję, że spadek cen
nieruchomości też trochę zmieni w naszej mentalności, inaczej wszystkim poza
właścicielami kilku nieruchomości na raz będzie trudniej żyć. Choć boję się, że
bez wprowadzenia podatku katastralnego będzie trudno.

W Trójmieście już są oferty nowych po 3600-4200!

[Gość: stefan26]

www.hossa.gda.pl/index.php?ids=22&psz_miasto=&psz_rodzaj=&psz_osiedle=&psz_pokoj=&psz_pietro=&psz_cena=&psz_gotowe=nowe_ceny&psz.x=30&psz.y=9
Tyle, że tam mają deweloperzy łatwiej - jest kilku dużych i spuszczenie z ceny
teraz to dla nich dopływ gotówki, ale nie rujnuje. Dla małych deweloperów jak w
Poznaniu sprzedać tak kilkaset mieszkań to pójść z torbami. Bedę się bronić
rękami i nogami. Aż pierwsi zaczną padać.

[Gość: Marcin]

To kiedy będzie można już kupić 3-pokojowe 60-metrowe mieszkanie
wykończone pod klucz za 120 tys. zł? Trochę już odłożyłem i
chciałbym wiedzieć, jak długo jeszcze będę musiał wynajmować pokój w
mieszkaniu studenckim, zanim przeprowadzę się na swoje :)

[Gość: a]

racezj nie w tym zyciu, pisza madre glowy na forum, ze koszt budowy siega 3k w duzych miastach

Jak by tak było, to nie byłoby ofert po 3 tys.Poza

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

tym ceny spadną przez bankrutujących deweloperów i ich syndyków. A do tego ceny
w dół spuszczą jeszcze bardziej ludzie, którzy powstrzymywali się ze sprzedażą
starego, mniejszego mieszkania, a zamienili je niedawno na nowe, większe drogo
kupione. Takie mieszkania, często oddane już po 2000 roku trafią na rynek
znacznie poniżej 3 tys. w ciągu doku, dwóch. I to będą okazje.

Kilka świeżych linków
gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33209,6202755,Oferty_net__spadaja_ceny_mieszkan_na_rynku_wtornym.html
gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,6101193,Masowe_bankructwa_deweloperow__Na_Florydzie_taniej.html
gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33209,6202755,Oferty_net__spadaja_ceny_mieszkan_na_rynku_wtornym.html

Grobla 4 i 5 tam mieszkania stoją puste?????

[modest_pierwszy]

Pięknie odrestaurowane kamienice przy ul.Grobla 4 i 5 i co dalej?
tam mieszkania stoją już drugi rok puste?

A miało być tak pięknie jak zapewniały władze miasta!!!!

[Gość: werty]

Ja jakoś nie widzę spadku cen mieszkań, przynajmniej ceny wywoławcze są na
podobnym poziomie jak rok czy pół roku temu. Niestety.......
Mówię o mieszkaniach z wielkiej płyty, bo takiego szuka moja kuzynka i czasem
przeglądam różne oferty.

Ciekawy jestem jakie są ceny transakcyjne.

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

Rok temu potrafiły sięgać 6 tys za metr, a teraz jak koncentrowałem się na
wielkiej płycie przed Świętami, to niemal połowa była o okolicy 4 tys,

[Gość: werty]

No jak ja patrzę to sensowne są powyżej 5tys za metr, a za 4 tys. to ofert po
prostu nie ma.

nie wiem o czym piszesz

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

i co nazywasz sensowną ofertą. Ale oferty w poznańskiej wielkiej płycie jeśli
już koniecznie szukasz znajdziesz tu. Jest ich 500, wybrałem metraże 50 do 80
m2, a ceny wahają się od 3800 do 5200. Ceny wywoławcze! A czy ktoś sprzedał coś
w cenach wywoławczych? Przeciętne opusty liczy się w Poznaniu na 12-15%, są i
wyższe. A dane dotyczą wszystkich mieszkań, a co dopiero wielkiej płyty, gdzie
oferty zgodnie z artykułami prasowymi i wypowiedziami moich trzech znajomych z
branży leżą już czasem od roku.
dom.gratka.pl/mieszkania-sprzedam/lista/,poznan,50,80,2_5,10,20,2,3,mo,md,fw,lo,li,s,ma.html

[Gość: werty]

Dzięki, oblukam.

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

Są już oferty na 2010 w granicach miasta z 5 tys/m2. Nowe mieszkania! Więc jak
może być inaczej, niż gwałtowny spadek cen?

bankructwo największego dewelopera w Krakowie

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,6233491,Leopard_upada__Beda_kolejne_bankructwa.html

po 18 m-cach grzmienia na forach, że jest szczyt..

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

bańki spekulacyjnej przychodzą wreszcie pierwsze analizy, które potwierdzają
analizę sytuacji ekonomistów-amatorów.

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,6242835,IE_NBP__Ceny_na_rynku_nieruchomosci_spadna_o_okolo.html

ceny w Warszawie zbliżają się do poznańskich

[Gość: Włodek z Grunwaldu]

dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,6206349,Wies_drozsza_od_stolicy.html